刘某某与郭某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：吴小涛，北京京航律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

上诉人刘某某因与被上诉人郭某某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员范磊独任审理，于2021年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人刘某某及其委托诉讼代理人吴小涛、被上诉人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回郭某某一审全部诉讼请求。事实和理由：1.刘某某在北京市海淀区15号房屋（以下简称涉案房屋）过户后已经将户口迁出，并不存在违约行为，不应当承担违约责任；2.依据合同相对性，合同只能为缔约双方设定权利义务，本案中刘某某与郭某某在合同中约定将何某1的户口迁出，属于为案外人何某1设定义务，应当属于无效条款；3.本案系因案外人何某1不配合导致户口不能迁出，刘某某应当免责。

郭某某辩称，同意一审判决，不同意刘某某的上诉请求和理由。

郭某某向一审法院起诉请求：刘某某支付截止至2020年5月15日的违约金357500元。

一审法院认定事实：2010年3月23日，郭某某与刘某某签订协议，郭某某购买刘某某出售的涉案房屋。当日双方还签订补充协议，约定：刘某某需在2010年8月1日前，将房屋内的户口迁出，每逾期一日需支付违约金100元。补充协议中还约定，如本协议与买卖合同等发生冲突，均以本协议为准。现房屋买卖、过户已履行完毕，但房屋内尚有刘某某的儿媳何某1（已离婚）的户口未迁出。

本案中，郭某某对刘某某未将户口全部迁出给其造成的损失（如房价的降低等），未向法庭提供充分证据。

一审法院认为，郭某某与刘某某所签订买卖合同及补充协议均系有效合同。刘某某未按约定将户口全部迁出的行为已构成违约，应按约定以支付违约金的方式承担违约责任。

因郭某某就刘某某未将户口全部迁出给其造成的实际损失（如实际发生的房价降低），未向法庭提供充分的证据，故法院认定其在本案中所主张的违约金的数额明显过高。对刘某某请求人民法院将违约金数额予以调整的答辩意见，法院予以采信，具体数额则由法院判定。

刘某某在庭审中提出其将何某1户口迁出存在实际困难。对此法院认为，如在合同签订之初刘某某将该情况明确告知郭某某，并与郭某某就此问题的解决达成一致意见（如适当降低房价款），就可以避免日后纠纷的产生。故法院认定，刘某某对于迁出何某1户口所存在的困难，不能成为其免责的理由。

另，刘某某至今仍未将何某1的户口迁出，即其违约行为一直处于持续状态，故郭某某在本案中起诉并不存在诉讼时效的问题。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、刘某某向郭某某支付违约金80000元，本判决生效后30日内履行；二、驳回刘某某其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人未提交新证据。本院另查明，一审卷宗材料记载，一审法院于2020年5月15日收到郭某某提交的起诉状。

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，郭某某与刘某某签订的补充协议约定，刘某某应在2010年8月1日前将涉案房屋内的户口迁出，否则每逾期一日支付违约金100元。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。现涉案房屋内仍有案外人何某1的户口未能按约迁出，刘某某未能履行补充协议约定的保证涉案房屋内户口全部迁走的义务，应当依据双方约定支付违约金。刘某某上诉主张双方补充协议关于迁出户口的约定系为合同外第三人设定义务，应属无效。但依据双方约定上述条款的目的，该条款系刘某某作为涉案房屋出卖人对其所出卖的标的物上无权利瑕疵或负担的承诺，该义务的指向仍为出卖人刘某某，而非案外人何某1，刘某某关于该条款无效的意见，无法律依据，不能成立。刘某某另主张其已将自己户口迁出，履行了合同义务，涉案房屋内的户口为第三人何某1的，刘某某应当免责。但依据法律规定，即使刘某某违约系因第三人何某1原因导致，刘某某亦应当向郭某某承担违约责任，就其与第三人何某1之间的纠纷，可以另行解决。故刘某某上诉不同意承担违约责任，事实及法律依据不足，本院不予支持。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定刘某某未在2010年8月1日前将户口迁出，则每日支付违约金100元，系按日计付的继续性违约金。因刘某某一审中提出诉讼时效抗辩，该违约金的保护范围应在郭某某起诉之日前三年，故郭某某主张的2017年5月16日之前的违约金，本院不予支持；其主张的2017年5月16日至2020年5月15日的违约金，本院予以支持。一审判决认为刘某某的违约行为一直处于持续状态故本案不适用诉讼时效的规定，适用法律有误，本院予以纠正。关于违约金的数额，因双方约定的违约金过高，应当予以调整，一审酌情确定的80000元的违约金数额是适当的，对该数额，本院予以维持。

综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6662元，由刘某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　范　磊

二〇二一年四月十九日

法官助理　　王湘羽

书 记 员　　舒　妍