北京育新物业管理公司与段鸿武等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司，住所地北京市海淀区西三旗育新花园**。

法定代表人：高晋峰，总经理。

委托诉讼代理人：汤树荣，北京天驰君泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京鸿达福运家常菜餐厅，住所地北京市海淀区育新花园小区**楼。

经营者：杨燕。

被上诉人（原审被告）：段某1（兼北京鸿达福运家常菜餐厅委托诉讼代理人），男，1969年4月18日出生，汉族，住北京市海淀区。

上诉人北京育新物业管理公司（以下简称育新公司）因与被上诉人北京鸿达福运家常菜餐厅（以下简称鸿达餐厅）、段某1房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初61628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

育新公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判鸿达餐厅、段某1支付欠付租金138140元、水电费61104元，合计199244元。事实与理由：育新公司自2001年11月28日起将育新花园二期64号楼地下室100平方米房屋租赁给鸿达餐厅、段某1使用，双方虽然自2006年后未续签书面合同，但鸿达餐厅、段某1一直使用房屋到2016年底，双方存在事实上的租赁关系。因双方租赁合同关系持续到2016年12月31日，且期间育新公司曾向鸿达餐厅、段某1催要过租金和水电费，时效中断，故育新公司的起诉并未超过诉讼时效。

鸿达餐厅、段某1辩称，同意一审法院判决，不同意育新公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.鸿达餐厅只经营到2009年春季，对此鸿达餐厅、段某1在一审提交了证人证言，且鸿达餐厅已于2011年被吊销营业执照，不可能继续经营，故育新公司的起诉已经超过诉讼时效；2.段某1是鸿达餐厅的实际经营人，杨燕是登记的经营者，段某1和杨燕均没有收到过任何关于地下室租金催缴的电话或当面、书面通知，诉讼时效未中断；3.2016年12月31日是北京鸿达意达商店（以下简称鸿达意达商店）经营用房到期的时间，与鸿达餐厅无关。

育新公司向一审法院起诉请求：1.判令鸿达餐厅、段某1支付所欠租金138140元、水电费61104元，以上合计199244元；2.判令鸿达餐厅、段某1承担诉讼费。

一审法院认定事实：杨燕系鸿达餐厅营业执照登记的经营者。温某1系杨燕之女，段某1系温某1之夫。

2000年7月，鸿达餐厅租赁北京市海淀区西三旗育新花园47号楼一层北侧及二层开始营业，段某1系餐厅的实际经营人。

后鸿达餐厅（乙方）为解决员工住宿问题与育新公司（甲方）于2001年4月28日签订《房屋租赁合同》，甲方同意将育新小区二期64号楼地下一层100平方米租赁给乙方住宿使用。乙方租房期限为12个月，自2001年5月15日起至2002年5月14日止。乙方向甲方应交租金12000元/年，水电费按月单独核算（每度电1元，每吨水3.8元），如国家调整水电费，按调幅相应调整。乙方在签订本合同前，一次性向甲方交纳合同年度一半的租金6000元，剩余费用应在2001年10月15日交齐。水电费每月15日前交纳。乙方如有续租要求，应在租用合同到期90日前提出书面申请，乙方在同等条件下享有优先续租权。

2002年2月22日，育新公司（甲方）与鸿达餐厅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租房使用用途住宿，甲方同意将育新花园64号楼地下一层租赁给乙方使用，使用面积118平方米。乙方租房期限为12个月，自2002年1月1日起至2002年12月31日止。租金15240元/年。水电费按月单独核算（每度电1元，每吨水3.8元），如国家调整水电费，按调幅相应调整。乙方在签订本合同前，一次性向甲方交纳合同年度一半的租金7620元，剩余费用应在2002年6月1日交齐，水电费每月5日前交纳。

2003年3月14日，育新公司（甲方）与鸿达餐厅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租房使用用途员工住宿，甲方同意将育新花园64号楼地下室租赁给乙方使用。乙方租房期限为12个月，自2003年1月1日起至2003年12月31日止。租金为15240元/年，水电费按月单独核算（每度电0.7元，每吨水4.9元），如国家调整水电费，按调幅相应调整。

2006年1月27日，育新公司（甲方）与鸿达餐厅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租房使用用途员工住宿，甲方同意将育新花园64号楼地下室100平方米租赁给乙方使用。乙方租房期限为12个月，自2006年1月1日起至2006年12月31日止。水电费按月单独核算（每度电0.5元，每吨水5元），如国家调整水电费，按调幅相应调整。

2008年1月1日，育新公司（甲方）与鸿达餐厅（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于育新花园47号楼二层北侧的房屋租赁给乙方使用，建筑面积为121.6平方米，乙方承租房屋的使用用途为餐厅。乙方承租上述房屋期限为五年，自2008年1月1日起至2012年12月31日止。合同租金为55000元/年，租金的付款方式为季付，固定交费日为每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。

2008年6月26日，段某1因涉嫌违法违纪问题被北京市公安局东城分局警务督察队执行禁闭，2008年7月2日被北京市公安局东城分局刑事拘留，因涉嫌犯受贿罪，于同年8月1日被北京市东城区人民检察院立案后刑事拘留，后于同年8月11日被逮捕，后被判处有期徒刑十三年。2017年11月1日刑满释放。

2013年1月24日，育新公司（甲方）与鸿达意达商店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租的房屋位置为北京市海淀区西三旗育新花园47号楼一层北侧，建筑面积为69.3平方米，乙方承租该房屋的用途为便利店。乙方承租上述房屋期限为五年整：自2013年1月1日起至2017年12月31日止。乙方的每年租金均为45000元，付款方式为季付，先付后用。鸿达意达商店的法定代表人为温某1。

双方对于地下室的租赁期限、欠费数额及诉讼时效存有争议，具体如下：

关于租赁期限，育新公司称鸿达餐厅自2001年5月租赁64号楼地下室11间至2016年12月31日，由于鸿达餐厅及鸿达意达商店一直租赁地上房屋经营，同时使用地下室，所以育新公司一直未收回地下室，租赁初期用于鸿达餐厅员工宿舍，之后作何用途并不清楚，2016年12月31日，因为鸿达餐厅长期欠租金及地下室整改，将地下室换锁，自行收回。鸿达餐厅、段某1对此不认可，称双方的惯例是合同一年一签，2001年至2007年均签订过租赁合同，但是因为时间久远，亦无法提供，因为地下室自2006年开始陆续有外来人员入住，双方因为水电费用问题产生争议，2007年下半年未交纳租金和水电费，2008年初双方协商把之前的费用补齐后重新签订合同，但是2008年6月段某1出事了，所以合同未签订，餐厅员工朱某1和徐某1管理餐厅至2009年3月就关停了，员工遣散，2009年6月员工搬离地下室，育新公司收回地下室，鸿达餐厅、段某1提交了餐厅员工朱某1、徐某1、冯某1的证人证言及录音等证据，育新公司以证人未出庭，且与鸿达餐厅、段某1有利害关系为由不认可证人证言的真实性，录音的真实性认可，但是录音不能证明餐厅经营到2009年。

关于欠费情况，育新公司根据财务统计，租金交纳如下：2001年5月15日至2001年12月31日期间应交租金7500元，已交租金4500元，欠交租金3000元；2002年至2005年租金均已交纳；2006年1月1日至2006年12月31日期间应交租金15240元，未交纳；2007年1月1日至2007年12月31日期间应交租金15240元，已交7500元，欠费7740元；2008年1月1日至2008年12月31日应交租金15240元，已交10000元，欠费5240元；2009年1月1日至2009年12月31日应交租金15240元，已交10000元，欠费5240元；2010年1月1日至2010年12月31日应交租金15240元，已交5000元，欠费10240元；2011年至2016年，每年应交租金15240元，均未交纳。其中，2005年5月15日至2012年12月31日期间使用单位系鸿达餐厅，2013年1月1日至2016年12月31日期间使用单位系鸿达意达商店。关于水电费，育新公司主张的2001年至2016年的欠费数额均为估算金额。鸿达餐厅、段某1对2009年下半年开始至2016年12月31日期间的租金及水电费均不认可，之前租金和水电费仅欠一年左右，但是育新公司主张的水电费金额没有依据，2009年、2010年交纳的租金系补交之前欠的租金。

关于诉讼时效，育新公司称2008年段某1出事后，温某1实际经营餐厅，后于2013年开始经营便利店，2008年以后育新公司多次向温某1催缴地下室租金，本案未过诉讼时效，但是鸿达餐厅、段某1对此不认可，鸿达餐厅、段某1、杨燕、温某1从未收到过催缴通知，本案已过诉讼时效，育新公司并未就其催缴过欠费提交相关证据。

一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

育新公司认为双方的租赁关系持续至2016年12月31日，至起诉时未满三年，未过诉讼时效，但鸿达餐厅、段某1对此不认可，称双方的租赁关系仅持续至2009年中旬。根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，育新公司应当对争议期间双方存在租赁关系进行举证。虽然育新公司称鸿达餐厅及鸿达意达商店在争议期间一直承租地上房屋进行经营，故地下室亦由鸿达餐厅、鸿达意达商店控制使用，但是法院认为地上房屋与地下室并不具有附属或关联关系，双方就地上房屋存在租赁关系并不当然对地下室亦存在租赁关系，故育新公司的上述主张不成立。根据双方陈述，2009年、2010年育新公司收到了部分租金，但是双方对该部分租金是当年租金还是补交租金存有争议，即便按照育新公司所述双方在2010年仍存在租赁关系，育新公司并未就2010年至2016年12月31日期间双方存在租赁关系进行举证，亦未就此期间催要过租金及水电费或向人民法院或相关部门请求保护其合法权益提供相关证据，故本案诉讼已过诉讼时效，育新公司丧失胜诉权，现育新公司要求鸿达餐厅、段某1支付欠交租金、水电费的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条规定，判决：驳回北京育新物业管理公司的全部诉讼请求。

二审中，育新公司提交中兴财光华会计师事务所于2017年6月出具的《北京育新物业管理公司育新花园管理处财务收支审计报告》封面、第15页、第48页，以证明鸿达餐厅欠租金69500元、水电费115578.28元，共计欠费185078.28元。鸿达餐厅、段某1认可拖欠2006年到2008年的费用，但对育新公司主张的金额不予认可，并指出该审计报告载明的欠费金额与育新公司主张的数额并不相符，育新公司未向审计部门如实提交材料，对该证据的证明目的不予认可。因育新公司提交的审计报告并非完整版，对其真实性本院无法核实，且其中所载租金及水电费的数额与育新公司在本案中主张的数额并不一致，故对该证据的真实性，本院不予确认。本院另查明，鸿达餐厅的工商登记信息显示，鸿达餐厅主体状态为吊销，吊销日期为2011年10月28日。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。

本案中，育新公司起诉要求鸿达餐厅、段某1支付因承租育新花园64号楼地下室房屋而欠付的2001年至2016年12月31日的房租及水电费。为此，育新公司提交其公司与鸿达餐厅分别于2001年、2002年、2003年及2006年签订的《房屋租赁合同》，载明鸿达餐厅承租该地下室房屋用于员工住宿，其中2006年的《房屋租赁合同》约定的租期至2006年12月31日止。二审中，鸿达餐厅、段某1认可其欠付2006年至2008年的费用，并自认鸿达餐厅经营至2009年春，故本院确认鸿达餐厅占有诉争地下室房屋至2009年。但就此后鸿达餐厅继续占有使用地下室的情况，育新公司并未提交充分证据；另考虑到鸿达餐厅的实际经营者段某1于2008年6月26日被公安机关执行禁闭措施以及鸿达餐厅于2011年10月28日被吊销营业执照等事实，育新公司上诉主张鸿达餐厅在2009年之后实际占有使用地下室房屋至2016年12月31日，证据不足，其据此要求鸿达餐厅、段某1支付此期间的租金及费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。就鸿达餐厅、段某1欠付的2009年之前的费用，其中租金的诉讼时效期间于一年后届满，水电费的诉讼时效期间于两年后届满，育新公司于2019年8月26日提起本案诉讼要求鸿达餐厅、段某1支付上述费用，均已超过诉讼时效，本院亦不予支持。育新公司虽主张其曾向鸿达餐厅催要过相关款项，但未提供证据予以证明，其主张诉讼时效中断，证据不足。因此，育新公司上诉坚持要求鸿达餐厅、段某1支付2001年至2016年12月31日的房租及水电费，本院不予支持。一审法院驳回育新公司全部诉讼请求的判决结果是正确的，应予维持。但是本案中，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，育新公司就鸿达餐厅、段某12009年之前所欠费用的诉讼时效期间已经届满，一审判决适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间为三年的规定，适用法律有误，本院予以纠正。

综上所述，育新公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4284元，由北京育新物业管理公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　王爱红

二〇二一年四月十五日

法官助理　王湘羽

书 记 员　赵梦芸