董一平与李德军农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：董一平，男，1949年6月12日出生，汉族，住北京市石景山区。

委托诉讼代理人：陈思行，北京市太行律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李德军，男，1956年9月9日出生，汉族，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。

上诉人董一平因与被上诉人李德军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任于2021年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人董一平及其委托诉讼代理人陈思行、被上诉人李德军及其委托诉讼代理人赵建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

董一平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李德军一审的全部诉讼请求。事实和理由：1．董一平在房屋买卖达成后缴纳了契税720元，北京市门头沟区财政局出具了草契存根，能够证明双方已经实际办理了过户，一审法院对该事实没有认定属于认定事实错误。2．涉案房屋所在土地性质为农村集体建设用地，但是没有证据证明该土地属于公益性公共设施用地，一审法院此项认定依据不足。3．一审法院适用土地管理法第63条处理本案，但是涉案买卖行为发生在1997年，不应当适用现行土地管理法，且土地管理法63条也不涉及对农村房屋买卖合同效力的认定。4．李德军一审提出的诉讼请求是要求确认房屋买卖合同无效，庭审中虽经法院释明表示要求法院处理无效的法律后果，但该项表示不能作为诉讼请求，且法院没有给董一平针对返还问题进行答辩的权利，并判决腾退房屋，属于程序违法。

李德军辩称，1．董一平持有的草契存根没有李德军的签字，故不认可草契存根的真实性、合法性。2．李德军提交的一般缴款书显示的收款机关是北京市门头沟区财政局，但财政局不是农村房屋土地权属的主管部门，且无法证明该笔款项与涉案房屋买卖有关。3．涉案土地属于公益性公共设施用地，属于集体建设用地的范围，一审中双方就土地性质也进行了确认。4．北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村委会另案起诉董一平要求确认合同无效，已有生效判决确认无效，与本案情况相似，本案应作相同处理。5．李德军在一审中有增加和变更诉讼请求的权利，一审庭审中经法官释明李德军增加了诉讼请求，董一平表示不提出反诉，一审审理不存在程序违法。

李德军向一审法院起诉请求：1．判令双方于1997年11月签订的房屋买卖合同无效；2．判令董一平返还涉案房屋及院落。

一审法院认定事实：李德军原系北京市门头沟区妙峰山镇大沟村（以下简称大沟村）村民。1997年11月，董一平从李德军处购买大沟村村沟北的东房三间、南房一间、后背房两间及院落，房屋价款18500元。除双方均依约履行了上述协议。房屋四至：东至官道；西至周连水山墙根；南至村集体房滴水，北至官道。现涉案房屋后背房已拆，南房已倒塌。

庭审中，董一平向法院提交了《一般缴款书》和《买卖房屋草契存根》，证明其因购买涉案房屋向北京市门头沟区财政局缴纳了契税并办理了过户。《一般缴款书》载明：收款机关：门头沟区财政局，交款单位：董一平，款：3401，目：契税，金额为720元。时间为1998年1月13日，该材料有银行的现金收讫章。《买卖房屋草契存根》中无李德军签名，盖有北京市门头沟区财政局农业税征收所印章。经质证，李德军对于上述材料均不认可，缴款书不能证明系办理涉案房屋所交的契税，草契无李德军签名。

另查，涉案房屋所占用土地是大沟村农村集体建设用地，董一平非大沟村集体经济组织成员。经释明，董一平不要求在本案中处理合同无效的后果。

一审法院认为，大沟村属北京市门头沟区妙峰山镇行政自然村，村内的土地属集体所有，涉案房屋所属土地为该村农村建设用地。农村建设用地是指乡（镇）村建设用地。乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各类非农业建设所使用的土地。农村集体建设用地分为三类，即宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。经营性用地是指村办及乡镇企业用地。集体土地归农民集体所有，由乡（镇）村村民小组等农业集体经济组织负责经营和管理。涉案房屋的土地属北京市门头沟区大沟村公益性公共设施用地。集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法买卖。集体土地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于集体土地使用权的有效转让。董一平非大沟村集体经济组织成员，双方订立契约转让涉案房屋的行为违反了国家法律关于集体土地使用权禁止违法转让的规定，当属无效。李德军要求确认双方之间的买卖合同无效的诉讼请求，符合相关规定，法院予以支持。董一平提交的证据材料不足以证明其就涉案房屋的买卖办理了相应的过户并缴纳契税，法院对其该项意见不予采纳。违反法律、行政法规的合同自始无效，不适用诉讼时效的法律规定，故法院对于董一平主张李德军诉求超过诉讼时效的答辩意见亦不予采纳。

应当指出，我国是一个农业大国，从1947年和1950年两次土改政策，到随着历史发展相继出台、修订的土地管理法和解释的历史沿革，始终体现围绕着解放农村生产力、促进农业发展、保护农民利益、促进“三农”事业发展这一条主线。而作为促进“三农”事业的发展的根基在于保护农村集体土地不流失。农村集体土地不论如何流转、开发、利用，都要保持农村集体土地的完整性。非遇国家依法征收土地外，任何其他组织和个人都无权改变农村集体土地的性质。综上所述，对于董一平认为契约有效的意见，法院不予采纳。

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、李德军与董一平于1997年11月就北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村沟北东房三间、后背房两间、南房一间订立的买卖合同无效。二、董一平于本判决生效之日起三十日内腾退位于北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村沟北东房三间及院落（四至：东至官道；西至周连水山墙根；南至村集体房滴水，北至官道）。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。董一平上诉针对一审法院在论述部分中认定涉案房屋所在土地属于公益性公共设施用地提出异议。经本院核实，根据现有证据可以认定涉案房屋所在土地为集体建设用地。一审法院在论述过程中所作引用与其事实认定不符，该项事实应以其所作事实认定为准。

本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，涉案房屋坐落于北京市门头沟区妙峰山镇大沟村，系北京市门头沟区妙峰山镇行政自然村，房屋所在土地属集体所有。集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许向集体经济组织外流转。董一平非大沟村集体经济组织成员，其与李德军订立契约转让涉案房屋的行为虽系双方真实意思，但因涉及集体土地使用权向非集体经济组织成员的流转，违反了国家法律关于集体土地使用权禁止违法转让的规定，双方之间的房屋买卖合同当属无效。一审法院支持李德军要求确认买卖合同无效的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以维持。董一平虽上诉主张其购买房屋后交纳了契税并办理了过户，但其所提交的证据与涉案房屋买卖之间缺乏明确关联性，不足以证明其所持事实主张。

本案双方当事人的买卖行为虽发生在现行土地管理法修订前，但双方当事人买卖当时适用的《中华人民共和国土地管理法》亦禁止土地的违法转让，董一平亦未提供证据证明其使用集体所有的土地经过县级人民政府批准，故董一平针对一审法院适用法律所提出的上诉理由不能支持其上诉请求，本院不予采纳。

另经本院审查，一审庭审中法庭辩论终结前，李德军经法院释明后要求就本案合同无效后的返还问题一并处理，法院就其该项诉讼请求在本案中进行审查并处理符合法律规定。一审法院审理程序并不存在导致发回重审的法定情形，故董一平的该项上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。

综上所述，董一平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第三百二十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费262元，由董一平负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　徐　冰

二〇二一年二月五日

法官助理　　叶康喜

书 记 员　　侯顺淼