樊硕等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：郑豪杰，男，1996年3月3日出生，汉族，住北京市石景山区。

委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任鑫宇，北京秉道律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：樊硕，男，1981年8月3日出生，汉族，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：王玮（樊硕之妻），住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。

上诉人郑豪杰与上诉人樊硕因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

郑豪杰上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持郑豪杰的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。因樊硕的原因导致涉案房屋未能按照房屋买卖合同的约定转移登记至郑豪杰名下，樊硕应当按照合同约定承担违约责任。房屋买卖合同附件七中手写的违约金的计算方法符合双方的真实意思表示，不以双方签字为生效条件。樊硕未向一审法院提交其手中持有的房屋买卖合同，根据谁主张谁举证的原则，在樊硕未能提供证据证明房屋买卖合同附件七中手写部分不是其真实意思表示的情况下，一审法院应当认定郑豪杰提交的房屋买卖合同中附件七中手写部分的违约责任是双方真实意思表示，违约金是总房款的20%，一审法院不应对合同约定的违约金进行酌定。

樊硕辩称，不同意郑豪杰的上诉请求和理由，双方之间不是房屋买卖关系，是民间借贷关系。双方的转款不是按照房屋买卖合同的内容履行的，郑豪杰也没有按照房屋买卖合同的内容要求樊硕办理过户，郑豪杰2020年7月3日填写购房资格审查表，说明其在2020年7月才具有购房资格，郑豪杰的上诉请求与事实理由均不成立。

樊硕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑豪杰的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。双方之前不认识，不存在借款关系，亦不存在房屋买卖关系。实际上是申某因工程需要资金，借用樊硕的房屋用作抵押向郑某1借款150万元，并通过郑豪杰将款项转到樊硕名下，樊硕收到房款后立即将款项转给了申某。樊硕并未在房屋买卖合同上樊硕签字处捺印，该房屋买卖合同不符合事实。樊硕没有出售房屋的真实意思表示，涉案房屋价值280万元，不可能以150万元的价格出售。涉案房屋进行了抵押、郑豪杰给樊硕的转款不是房屋买卖合同上约定的款项、房屋买卖合同中并未注明房屋内的家具、郑豪杰未在合同约定的90天内向樊硕主张办理产权转移登记，前述情况均不符合房屋买卖的正常逻辑。2.一审法院程序违法，本案应该追加申某和岳某1为被告，该二人为樊硕和郑豪杰的房屋买卖合同出具了担保书，因此该二人要对此承担连带责任，实际上申某是借款人且其愿意承担偿还借款的责任。

郑豪杰辩称，不同意樊硕的上诉请求和理由。1.双方签订的房屋买卖合同是一式两份，樊硕手中亦持有一份。2.郑豪杰于2020年1月22日提交购房资格申请表，因为审核通过已经过了一个月的期限，需要重新审核，故一审判决表述2020年7月3日提交的购房资格审核表是郑豪杰在一审诉讼中再次提交的，是对购房资格核验通过的再次确认，不存在郑豪杰签订合同的时候没有购房资格的情况，同时也说明郑豪杰为积极履行房屋买卖合同做准备。3.一审法院审理程序并未违法，樊硕主张追加申某、岳某1为被告于法无据，该二人向郑豪杰出具担保书，郑豪杰有权选择是否列该二人为本案当事人。4.樊硕提出的借贷关系与本案无关联性。

郑豪杰向一审法院起诉请求：1.判令位于北京市门头沟区201房屋（以下简称201房屋）变更登记在郑豪杰名下；2.判令樊硕将201房屋腾退交给郑豪杰；3.判令樊硕向郑豪杰支付违约金35万元。

一审法院认定事实：樊硕与王玮系夫妻，201房屋的权利人系樊硕，房屋所有权证号为：京（2020）门不动产权第XXXX号，登记日期为2020年1月3日。

2020年1月16日，樊硕与郑豪杰订立《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：樊硕将201房屋以175万元的价格出售给郑豪杰；双方在合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，即2020年4月17日取得房屋所有权证书；房屋过户当天，由樊硕将房屋交付郑豪杰；如果未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人，逾期超过5日，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起5日内向买受人支付；合同附件六一页中有手写字迹：“出卖人不能履行合同导致买受人不能按约定日期过户拿到房本，支付买受人总房款的20%做为违约金”，该页没有双方当事人的签名。

上述合同签订地点在北京市门头沟区不动产登记中心大厅，当时樊硕及其妻子王玮、郑豪杰均到场，另外担保人申某、岳某1同时到场。当日，樊硕之妻王玮书写的《配偶同意出售声明》记载：本人王玮，身份证号码×××，系樊硕配偶，本人同意出售樊硕名下登记位于门头沟区201房产，同意樊硕签署的任何法律文书合同并同意樊硕出售该房屋，特此声明，落款处王玮签名并捺印，合同载明时间为2020年1月16日。

2020年1月17日，经双方同意，樊硕将案涉房屋进行抵押，抵押权人为郑豪杰，义务人为樊硕，被担保数额为175万元。

2020年1月22日岳某1、申某出具担保书，载明：今有岳某1、申某自愿为出卖人樊硕、买受人郑豪杰房屋买卖合同，此合同是在双方自愿的前提下签成，为此担保承受连带责任。落款处岳某1、申某签字捺印。

郑豪杰于2020年1月22日、2020年1月18日、2020年1月17日向樊硕转购房款共计150万元。在庭审中，郑豪杰表示房屋过户时立即支付剩余购房款25万元。

2020年7月3日郑豪杰填写了购房资格审核表，符合购房条件，初步核验通过。

双方争议的问题：

1、樊硕主张双方系借贷关系，不存在房屋买卖关系，自己只是帮助朋友申某借钱而采取的这种方式。因此提供证人申某出庭作证，申某陈述，自己与双方均系朋友关系，由于自己生意出现资金周转问题，需要现金150万元填补。于是经樊硕同意，将樊硕的201房屋抵押给郑豪杰，借款150万元，借款期限为3个月。由于出现新冠肺炎疫情，造成至今没有偿还该款，引起了本次诉讼。希望双方协商解决，我尽快偿还欠款。郑豪杰认为双方系房屋买卖关系，不存在借贷的情况。2、樊硕又提供借条一张，记载：本人申某，身份证号码×××，因资金周转问题，现将樊硕位于门头沟区201的一套2居室，（按市场价格大约人民币贰佰三十万整用于抵押）抵押金额为人民币一百五十万元整，抵押期限3个月，利息按年利息10%给付樊硕，如果抵押期到未能把房屋收回，房屋一切损失归本人申某负责，如果房屋在抵押金未及时返回造成房屋被恶意收走，本人申某需按房屋总价款230万赔付给樊硕。借款人申某，2020年1月17号。经核实，申某对于该借条的内容予以认可。对此郑豪杰认为，该借条说明樊硕与申某存在借贷关系，与本案无关。3、樊硕对合同附件六中手写的内容不予认可，不是双方的一致意思表示。即便按照合同的约定，由出卖方按日向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，显然过高，请求予以减免。

一审法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，樊硕及妻子王玮与郑豪杰共同到不动产登记中心，在申某等人的参与下订立《北京市存量房屋买卖合同》，其中记载樊硕将201房屋以175万元的价格出售给郑豪杰等相关内容，由樊硕、郑豪杰在该合同上签字。同时，樊硕之妻王玮书写了《配偶同意出售声明》，明确表示认可樊硕签署的合同并同意出售201房屋。经相关部门审查，郑豪杰符合购房条件，为保障房屋买卖合同的履行，樊硕将201房屋抵押给郑豪杰。之后，樊硕收到郑豪杰支付的购房款共计150万元。综合上述事实，郑豪杰、樊硕在履行房屋买卖的相关手续，其意思表示具体明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》有效，对双方具有法律约束力。

樊硕通过举证，能够反映樊硕借给申某150万元后，申某给樊硕写下欠条，双方存在借贷关系。但樊硕、申某之间的借贷关系与樊硕、郑豪杰之间的房屋买卖关系没有必然联系，相互不能替代。故樊硕否认与郑豪杰存在房屋买卖合同的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。

根据相关法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照双方的约定，2020年4月17日前办理房屋过户手续，将201房屋登记在郑豪杰名下。现樊硕以双方不存在房屋买卖关系为由不同意履行合同的行为构成违约，应当继续履行合同并承担违约责任。郑豪杰要求樊硕按照合同约定交付房屋并协助将201房屋变更登记在自己名下的主张，于法有据，法院予以支持。需要指出，樊硕将房屋变更登记在郑豪杰名下的同时，郑豪杰应将未付购房款25万元给付樊硕。

郑豪杰主张按照合同附件六中的手写内容，要求樊硕支付违约金35万元的主张，法院认为，附件六一页中，手写部分为违约金的计算方法，应为订立合同时添加的内容，该部分属于对合同的补充，应当由双方签字确认，而该页上没有双方签字，不能确定该内容系双方的意愿，故郑豪杰的该项主张法院不予采纳。然而，因樊硕的原因，201房屋未在2020年4月17日前变更登记在郑豪杰名下，对此樊硕应当承担违约责任，由樊硕按照郑豪杰已付购房款150万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2020年4月18日至实际办理房屋产权变更登记之日，向郑豪杰支付利息。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、樊硕于本判决生效之日起三十日内将位于北京市门头沟区201房屋交付郑豪杰；二、樊硕于本判决生效之日起三十日内协助郑豪杰将北京市门头沟区201房屋不动产权证书变更登记在郑豪杰名下；同时郑豪杰给付樊硕购房款250000元。三、樊硕以1500000元为基数，自二〇二〇年四月十八日至北京市门头沟区201房屋不动产权证书变更登记在郑豪杰名下之日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向郑豪杰支付利息。四、驳回郑豪杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中本院另查，一审法院庭审中，双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》实际上系2020年1月17日签订，但合同上落款的日期为2020年1月16日。

经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于郑豪杰与樊硕之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否具有形成房屋买卖合同关系的真实意思表示。

当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，郑豪杰与樊硕于2020年1月17日签署《北京市存量房屋买卖合同》，以书面形式约定樊硕以175万元的价格将201房屋出售给郑豪杰。对此，双方在本案中就真实存在的民事法律关系各执一词，郑豪杰主张双方存在房屋买卖合同关系，具体内容同《北京市存量房屋买卖合同》的约定；樊硕主张双方之间不存在房屋买卖合同关系，樊硕实系为了帮助案外人申某向案外人郑某1借款，而以其201房屋为申某提供担保，郑豪杰向樊硕支付的150万元实为向申某出借的款项。

本院认为，房屋买卖合同关系和民间借贷法律关系均系典型的基于双方或多方的意思表示一致才能成立的法律关系，对于该法律关系能否成立，应当通过对当事人所作出的民事法律行为的解释予以判断。

对于郑豪杰所作出的签署《北京市存量房屋买卖合同》并支付150万元的行为，系其作出购买201房屋的意思表示、订立房屋买卖合同关系并部分履行该房屋买卖合同关系项下义务的民事法律行为。樊硕在本案诉讼中所提供的证据，不足以证明郑豪杰存在参与樊硕所称的民间借贷法律关系的情形，且樊硕在本案中主张的民间借贷法律关系的主体亦系案外人郑某1和案外人申某，均与本案当事人郑豪杰无关，难以认定郑豪杰作出的意思表示存在“名为房屋买卖，实为接受他人担保”的情形。

有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。房屋买卖合同中“出售房屋”的意思表示以及担保合同中“为他人担保”的意思表示，均系典型的有相对人的意思表示，对其解释应当遵循前述方法。樊硕作为有完全民事行为能力的成年人，应当对其所作出的民事法律关系的性质及其相关后果有正确的认识。樊硕签署《北京市存量房屋买卖合同》并接受合同中约定的150万元，其妻子王玮亦签署了《配偶同意出售声明》，前述民事法律行为应当认定樊硕具有与郑豪杰形成房屋买卖合同关系的意思表示；本院难以从该民事法律行为中看出樊硕存在“为他人借贷提供担保”的意思表示。即便樊硕内心确实存在仅为“为他人借贷提供担保”的意思表示，但现有证据不足以证明该意思表示已经向郑豪杰作出并为郑豪杰所知晓和接受，仅属于“真意保留”，对于其所作出的签订《北京市存量房屋买卖合同》的行为的解释，应当首要保护交易相对方的交易安全和合理信赖，仍应当解释为樊硕作出了订立房屋买卖合同关系并出售201房屋的民事法律行为。

基于前述分析，应当认定郑豪杰与樊硕之间形成了以175万元价格买卖201房屋的房屋买卖合同关系。因樊硕认可《北京市存量房屋买卖合同》上系其签字，故对于其主张的未捺印问题，不足以否定其意思表示。201房屋现在的价值与双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时约定的价格并无直接关系，参考樊硕向一审法院提供的其与申某之间的借条中对于201房屋市场价格大约为230万元的内容，《北京市存量房屋买卖合同》中175万元的价格亦不存在明显过低的情形，对于樊硕以价格过低为由主张并非真实房屋买卖的意思表示，本院不予支持。对于樊硕上诉所称不符合房屋买卖的正常逻辑之处，均不足以否定双方之间房屋买卖合同关系的存在，对于樊硕主张一审法院认定事实错误的上诉理由，本院不予支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，现郑豪杰向出卖人樊硕主张权利，一审法院认定的本案当事人并无不当。

对于郑豪杰上诉主张樊硕应当按照《北京市存量房屋买卖合同》附件中的手写内容支付违约金35万元一节，本院认为该手写部分系双方对于合同内容的补充，应当经过双方签字确认，在该页没有双方签字的情形下，一审法院未将该手写部分的内容认定为双方的真实意思表示，所作处理并无不当。一审法院酌定的违约金计算标准亦无不当，对于郑豪杰主张应当依据《北京市存量房屋买卖合同》附件中的手写内容支付35万元违约金的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，郑豪杰和樊硕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、第一百四十三条；《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27100元，由郑豪杰负担6550元（已交纳），由樊硕负担20550元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王爱红

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年四月十五日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪