隗桂珍等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：王学锦，女，1957年3月15日出生，汉族，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：王学伶（王学锦之姐），住北京市西城区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：隗桂珍，女，1965年2月22日出生，汉族，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：张利平，北京东财律师事务所律师。

原审第三人：王某，男，2013年1月14日出生，汉族，住北京市门头沟区。

原审第三人：安京（王某之母，王某之法定代理人），1983年9月27日出生，汉族，住北京市门头沟区。

原审第三人：徐建敏，女，1959年8月15日出生，汉族，住北京市门头沟区。

上诉人王学锦、上诉人隗桂珍因与原审第三人王某、原审第三人安京、原审第三人徐建敏房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王学锦上诉请求：撤销一审判决，改判支持王学锦的一审全部诉讼请求。另要求法院采取强力措施立即停止隗桂珍的侵权行为，交付涉案房屋给王学锦；隗桂珍向王学锦赔偿撬锁出租期间经济损失，返还2014年1月25日至2021年1月期间共84个月的房屋租金226800元（按照每月2700元计算）；隗桂珍向王学锦支付违约金15万元，隗桂珍向王学锦赔偿不诚信诉讼法律责任损失15万元。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。因门头沟住建委在401号房屋所在小区张贴公告，王学锦要求解除合同是合理的。隗桂珍收了王学锦50余万元的房款，但不同意解除合同，也不退房款，隗桂珍无权收回房屋，其撬锁出租的行为是非法的，应当承担法律责任。2.一审判决适用法律错误。本案房屋买卖合同在前，隗桂珍撬锁出租在后，从本案立案之日起，法院就应该通知隗桂珍停止出租。3.一审法院违反法律程序。一审法院不应受理隗桂珍的反诉。4.一审法院对证据的审核认定错误。中介公司提供的售房协议存在重大瑕疵，不应当作为继续履行合同的依据。

隗桂珍辩称，不同意王学锦的上诉请求和理由。双方签订的合同应当履行，隗桂珍认为不应当解除合同，王学锦应当向隗桂珍支付房款和违约金，隗桂珍才能交付房屋。

隗桂珍上诉请求：撤销一审判决第四项，改判王学锦向隗桂珍支付违约金20万元。事实与理由：隗桂珍同意一审判决第一项、第二项、第三项。1.一审判决认定事实不清。隗桂珍虽然收回房屋并将房屋出租，但因多次更换承租人因而房屋经常处于闲置状态，没有租金收入，隗桂珍收回房屋之后出租房屋的租金所得仅为10万元左右，不足以弥补因王学锦违约给隗桂珍造成的损失。2.一审判决适用法律不当。王学锦迟延支付购房款54万元构成违约，一审判决王学锦所承担的违约责任与隗桂珍所收取的10万元租金相折抵是明显不公平的，隗桂珍因王学锦的违约行为所遭受的经济损失无法得到补偿。

王学锦辩称，不同意隗桂珍的上诉请求和理由。

王某、安京、徐建敏述称，涉案房屋与我方无关，我方只是租房人，而且现在已经腾房，涉案房屋判给谁与我方无关，我方对上诉人的上诉不发表意见。

王学锦向一审法院起诉请求：1.依法判令隗桂珍将401号房屋腾退给王学锦；2.要求隗桂珍支付2014年1月25日至2020年9月25日的房屋租金216000元（按照每月2700元计算，共80个月）；3.要求隗桂珍给付王学锦违约金15万元；4.要求隗桂珍赔偿其不诚信诉讼法律责任损失10万元。

隗桂珍向一审法院反诉请求：1.继续履行房屋买卖合同；2.王学锦支付剩余房款59万元；3.王学锦支付违约金60万元。

一审法院认定事实：2013年9月17日，隗桂珍、王学锦、北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）签订一份《房屋买卖居间合同》及补充协议，约定的主要内容为：隗桂珍将涉案房屋（建筑面积60平方米）以1100000元的价格出售给王学锦；王学锦于合同签订当日给付隗桂珍定金20000元，在隗桂珍、王学锦均没有出现违约情况下，定金充抵房款或首付款，第一笔房款240000元于2013年9月22日前或开发商拿钥匙之前支付，第二笔房款400000元于2013年11月15日前支付，第三笔房款390000元于2013年12月30日之前支付，剩余房款50000元于房本下发过户当日同时支付；王学锦于2013年9月18日前支付金城阜业公司居间服务佣金25000元；当房屋所有权证办理条件成熟时，隗桂珍必须于20个工作日内办理房产证，当隗桂珍房屋所有权证办理完毕后20个工作日内与王学锦办理房屋网签及产权转移登记手续；隗桂珍、王学锦于开发商交钥匙之前进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交予王学锦；增量房及存量房办理产权证所需交的费用由王学锦承担；60平方米以上的面积补差价由王学锦承担，以开发商实际收费为准。合同中还约定了三方的权利义务、违约责任等内容。合同签订当日，王学锦给付隗桂珍定金20000元。2013年9月18日，王学锦给付金城阜业公司居间服务费25000元。2013年10月29日，王学锦给付隗桂珍购房款240000元。同日，王学锦代隗桂珍向拆迁单位补交款项9076元，并给付隗桂珍5089元。同时，王学锦还交纳了涉案房屋的物业费1282.50元、生活垃圾清运费30元、装修押金1000元、装修垃圾清运费220元、装修管理费200元以及楼道照明费20元。隗桂珍将涉案房屋的钥匙交予王学锦。2013年11月18日，王学锦给付隗桂珍购房款250000元。其余房款，王学锦至今尚未支付。

2013年12月4日，王学锦向金城阜业公司表示不愿意再购买401号房屋，理由是门头沟住建委在401号房屋所在小区张贴公告，禁止安置房过户。2013年12月至2014年1月期间，金城阜业公司曾协调王学锦、隗桂珍进行协商，在此期间，隗桂珍曾通过金城阜业公司向王学锦表示如不再支付后续房款将收回房屋。但双方未能达成一致意见。后隗桂珍于2014年一、二月份将401号房屋换锁，之后401号房屋一直由隗桂珍控制。

2014年11月27日，王学锦以房屋买卖合同纠纷案由起诉至法院，要求解除双方于2013年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》等。该案审理过程中，金城阜业公司提交2014年2月23日的补充协议，王学锦认可见过该协议的复印件，但提出其当时虽然签字，可当时内容没有那么多。经法官释明，王学锦不申请对补充协议进行鉴定。王学锦申请证人张某出庭作证。证人张某出庭陈述，其与王学锦的代理人王学伶是朋友，2014年2月23日签订补充协议时其在场，也清楚协议的内容。签订补充协议后，曾经有人要买401号房屋，但要扣10万元押金，隗桂珍不同意；后来又有一个人要买401号房屋，但中介说让王学锦让出5万元的基础上再让45000元，401号房屋一直没有卖出。王学锦对于张某证言的真实性、合法性、关联性均无异议。后，王学锦以需要补充证据为由撤回了起诉。

2016年7月11日，王学锦诉至法院，以其在与隗桂珍签订合同后，得知涉案房屋禁止买卖，其自2013年11月下旬后即主张解除合同，隗桂珍不同意为由，要求：1.解除王学锦、隗桂珍、金城阜业公司于2013年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议；2.要求隗桂珍返还购房款510000元、面积补差价款14165元、物业费1282.50元、装修押金和装修管理费及装修垃圾清运费1420元、生活垃圾清运费及楼道照明费50元，上述款项共计526917.50元，并要求隗桂珍支付自2014年2月1日起至今的银行同期贷款利息；3.要求金城阜业公司返还居间服务费25000元；4.要求隗桂珍清空并搁置房屋，待本案解决后再行处置。

法院经审理作出（2016）京0109民初2543号民事判决书，该判决认定：2014年1月底，隗桂珍又自行将涉案房屋的门锁打开，并将涉案房屋另行出租给他人。法院审理后认为，隗桂珍签订的拆迁协议中明确写明安置房屋产权为“按经济适用住房产权管理”的房屋，相比之下，“按经济适用住房产权管理”的房屋与经济适用房等保障性住房在性质、购房资格和审查程序上存在根本区别，法律及行政法规并未明确规定禁止“按经济适用住房产权管理”的房屋进行交易，故王学锦主张解除合同的第一项理由不成立，法院不予采信。合同履行过程中，隗桂珍将涉案房屋交予王学锦后，又自行将涉案房屋的门锁打开，另行出租给他人，但是隗桂珍的行为并没有造成合同继续履行不能，且隗桂珍坚持要求王学锦继续履行《房屋买卖居间合同》及补充协议，说明双方就合同解除的有关事项并未协商一致，故王学锦主张解除合同的第二项理由亦不成立，法院不予采信。因此，王学锦的全部诉讼请求，缺乏事实基础及法律依据，法院不予支持。该案审理中，金城阜业公司辩称，由于王学锦单方面要求解除合同，王学锦、隗桂珍、金城阜业公司曾于2014年2月23日达成协议，约定：应王学锦要求，隗桂珍同意将401号房屋再次出售，如果有人购买401号房屋，隗桂珍在收到新购房人除最后一笔剩余尾款的全部款项后，3日内将购房款49万元退还给王学锦；如果隗桂珍没有在2014年10月31日前收到新购房人除最后一笔剩余尾款的全部房款，三方于2014年2月23日达成的协议作废，仍按2013年9月17日签订的合同履行。事实上，401号房屋并未在2014年10月31日前再次卖出。

王学锦不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，请求：撤销原审法院的判决，改判支持王学锦全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋是保障房，属于禁止交易的房屋；二、因房屋无法过户而使得合同无法继续履行。2017年3月22日，北京市第一中级人民法院审理后作出（2017）京01民终854号民事判决书，认定：损害社会公共利益的合同无效。法院认定经济适用房买卖合同无效的核心理由是损害了等待摇号的不特定的多数人的利益。本案房屋属于按经济适用房管理的房屋，并非摇号取得，不会出现损害等待摇号的不特定的多数人利益的情形。《房屋买卖居间合同》及补充协议系王学锦、隗桂珍、金城阜业公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。王学锦以涉案房屋属于禁止交易的房屋为由要求不履行合同，该主张不能成立，应不予支持。王学锦以涉案房屋无法过户为由要求不履行合同，该主张以《房屋买卖居间合同》及补充协议无效为前提，该前提不能成立，应不予支持。据此驳回上诉，维持原判。

2018年5月29日，金城阜业公司起诉至法院，要求解除金城阜业公司与王学锦、隗桂珍于2013年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议。该案审理中，王学锦不同意解除合同，理由为当前并不具备合同解除条件，政府正在处理房屋相关事宜，隗桂珍责任义务未履行，造成王学锦重大损失。隗桂珍亦不同意解除合同。法院经审理判决驳回了金城阜业公司的诉讼请求。

2018年7月11日，王学锦以排除妨害案由起诉至法院，要求隗桂珍腾退401号房屋。2018年9月10日，经释明，王学锦以起诉案由有误且缺少当事人为由撤回了起诉。

后，王学锦不服（2017）京01民终854号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院作出京检民监[2018]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院作出(2018)京民抗26号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审。北京市第一中级人民法院再审后作出（2019）京01民再86号民事判决书，认定：本案的争议焦点为门头沟区住建委发布的《公告》是否构成情势变更。首先，依据本院再审调取的证据，该《公告》系依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定而发布，该规定颁布实施已久，故《公告》的发布并非合同成立后新发生的重大变化；其次，该《公告》的发布并不会导致诉争合同目的无法实现。依据原审查明的事实，诉争房屋的性质为按经济适用房管理的房屋，现行法律、行政法规并未禁止该类房屋交易，《公告》发布的目的在于提示棚户区安置房因尚未取得房产证所面临的交易风险，且该《公告》已于2017年10月25日被宣告失效。故《公告》的发布不属于情势变更，原审认定王学锦无权依据该《公告》解除《房屋买卖居间合同》及补充协议正确，本院予以维持。关于王学锦所称的隗桂珍钱房两占构成根本违约的问题，因隗桂珍的行为并未造成合同继续履行不能，且隗桂珍在历次诉讼中均表示不同意解除《房屋买卖居间合同》及补充协议，故原审认定王学锦无权以隗桂珍自行出租房屋为由解除《房屋买卖居间合同》及补充协议正确，本院予以维持。需要指出的是，在王学锦主张解除合同被法院驳回，而隗桂珍反复表示不同意解除合同的情况下，双方应当继续履行《房屋买卖居间合同》及补充协议，应在合理期限内各自履行《房屋买卖居间合同》及补充协议中约定的义务，就合同继续履行的相关事宜，双方可通过协商或诉讼等方式另行解决。维持本院（2017）京01民终854号民事判决。

隗桂珍认可现401号房屋仍由其对外出租，但未提供相关的租房合同。第三人亦未向法院提交租赁合同。

经法院向双方当事人释明，王学锦同意支付剩余购房款，但前提是隗桂珍必须将涉案房屋腾退交付给王学锦，并给付违约金、房屋租金，赔偿损失。隗桂珍坚持要求王学锦给付剩余购房款并给付逾期付款违约金后，才同意将涉案房屋腾退给王学锦。第三人同意腾退401号房屋。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋买卖居间合同》及补充协议系王学锦、隗桂珍、金城阜业公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。

根据查明的事实，401号房屋仍由隗桂珍控制，王学锦尚欠隗桂珍59万元房款未付，现王学锦要求隗桂珍将401号房屋腾退，隗桂珍同意继续履行合同，向王学锦交付401号房屋，同时要求王学锦支付剩余购房款，双方的主张均符合合同约定，故法院对于王学锦要求隗桂珍腾退房屋及隗桂珍反诉要求王学锦支付剩余购房款的诉讼请求均予以支持。第三人同意配合腾退房屋，法院不持异议。但应指出，双方约定50000元购房款于房本下发过户当日支付，现401号房屋未取得房屋产权证书，故该笔款项尚不具备支付条件。

关于王学锦、隗桂珍各自要求对方承担违约责任的诉讼请求，法院论述如下：

王学锦自认在其交付部分房款后不久，即2013年11月下旬得知涉案房屋交易不合法，故此后一直在向隗桂珍、金城阜业公司主张解除合同。隗桂珍在通过金城阜业公司通知王学锦继续交付房款，否则收回房屋之后，王学锦亦未继续交纳购房款，在隗桂珍于2014年1月占有401号房屋后，王学锦、隗桂珍、金城阜业公司为解决纠纷，协商由隗桂珍再次出售401号房屋，隗桂珍在收到新购房人款项后，3日内将购房款49万元退还给王学锦，如果隗桂珍没有在2014年10月31日前收到新购房人除最后一笔剩余尾款的全部房款，三方于2014年2月23日达成的协议作废，仍按2013年9月17日签订的合同履行。

应当指出，401号房屋并未在2014年10月31日前再次卖出，双方即应按照约定继续履行2013年9月17日签订的合同。但根据查明的事实，王学锦于2014年11月27日起诉要求解除合同，此后双方即纠结于合同是否解除的争议上，并未按照合同约定继续履行，即隗桂珍未再次向王学锦交付401号房屋，王学锦亦未继续履行支付剩余购房款的义务，持续僵持于合同解除之争，直至北京市第一中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）京01民再86号民事判决书后，王学锦才再次起诉至法院，要求隗桂珍腾退房屋、给付违约金、返还租金并赔偿损失。王学锦明确要求解除合同并不再继续支付购房款，不再继续履行合同，构成违约。隗桂珍在王学锦明确不再履行合同，未得到剩余购房款的情况下收回房屋，双方并为合同履行即时于2014年2月23日达成协议，隗桂珍此行为并不构成违约。故对于王学锦要求隗桂珍支付违约金、返还租金、赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》规定，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金的主要作用是为了保障双方当事人更好的履行合同，保护当事人的合法权益。本案中，王学锦未按约定及时、足额交纳购房款并在不具有合同解除权的情况下，起诉解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。但隗桂珍在王学锦违约后及时收回房屋，并一直用于出租，收取租金至今，其并未因王学锦的违约行为遭受损失，故对隗桂珍反诉要求王学锦支付违约金的反诉请求，法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决：一、隗桂珍、王某、安京、徐建敏于本判决生效之日起30日内将坐落在北京市401号房屋腾退，交予王学锦，腾退时不得损害房屋的主体结构及附属设施；二、王学锦于本判决生效之日起30日内给付隗桂珍购房款540000元；三、驳回王学锦的其他诉讼请求；四、驳回隗桂珍的其他反诉请求。

二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于《房屋买卖居间合同》及补充协议未解除的前提下，双方应当如何继续履行合同。房屋买卖合同中，买房人负有按照合同约定向卖房人支付房款的义务，卖房人负有按照合同约定向买房人交付房屋并在符合条件时协助办理房屋产权转移登记手续的义务。故一审法院判令隗桂珍及当时在涉案房屋内居住的承租人王某、安京、徐建敏腾退房屋，并将房屋交付给王学锦的处理正确。对于王学锦尚未支付的59万元购房款中的54万元，王学锦应当向隗桂珍予以支付；对于另外的5万元，应当按照合同约定在房本下发过户当日支付，现该5万元的支付条件尚未成就，故一审法院判令王学锦在判决生效之日起30日内向隗桂珍支付54万元购房款的处理正确。

房屋买卖合同的履行过程中，王学锦在不享有合同解除权的情形下要求解除合同并拒绝支付后续购房款的行为构成违约，王学锦应当承担相应的违约责任。考虑到违约金具有补偿性质，一般用于弥补非违约方因违约方的违约行为所遭受的实际损失，而隗桂珍在王学锦违约之后，采取了收回房屋另行出租的行为，一审法院认为隗桂珍另行出租获取的收益足以弥补隗桂珍的实际损失，并最终判决驳回隗桂珍要求王学锦支付违约金以及王学锦要求隗桂珍支付在此期间的租金、给付违约金的诉讼请求，该处理结果并无不当，本院予以维持。对于王学锦要求隗桂珍赔偿其不诚信诉讼法律责任损失，无合同和法律依据，一审法院未予支持，所作处理并无不当。

王学锦在二审期间的部分上诉请求超出了其一审诉讼请求的范围，经二审法院释明，王学锦仍然坚持其二审的上诉请求，本院对其二审诉讼请求中超出一审诉讼请求的范围不予处理。

综上所述，王学锦和隗桂珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4370元，由王学锦负担70元（已交纳），由隗桂珍负担4300元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王爱红

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年四月二十日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪