北京大成昌润置业有限公司等与北京金隅地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）:闫硕，女，1978年5月31日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：吴杨虎，北京市法大律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京大成昌润置业有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓办公楼**东侧。

法定代表人：李海波，总经理。

委托诉讼代理人：侯西明,男,北京大成昌润置业有限公司土建工程师。

委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京金隅地产开发集团有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街**（大成大厦**）。

法定代表人：张晓兵，董事长。

委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。

上诉人闫硕、上诉人北京大成昌润置业有限公司（以下简称大成昌润公司）因与被上诉人北京金隅地产开发集团有限公司（以下简称金隅地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

闫硕上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持闫硕的全部诉讼请求。事实和理由：1.因房屋存在质量问题，大成昌润公司未能及时修复漏水，导致闫硕无法装修，亦无法如期入住，闫硕与大成昌润公司进行了协商，大成昌润公司拒绝承认房屋存在质量问题，在协商无果的情况下，闫硕立即提起诉讼，没有消极不处置该问题导致房屋空置损失扩大。一审评估的损失315100元对应的损失期间是2018年7月15日（交房日）-2020年6月8日（房屋质量鉴定报告出具日），该期间的房屋空置损失均应当由大成昌润公司承担。2.《北京市商品房预售合同》第十八条明确约定了金隅地产公司对涉案房屋质量问题承担连带责任，与附件九的约定并不冲突，金隅地产公司应当就房屋质量问题与大成昌润公司承担连带责任。

大成昌润公司辩称，不同意闫硕的上诉请求和理由。

金隅地产公司辩称，不同意闫硕的上诉请求和理由。

大成昌润公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回闫硕的全部诉讼请求。事实和理由：1.闫硕在2018年7月19日和2018年8月8日共计报修两次，闫硕报修之前，大成昌润公司对于漏水问题无从得知，更谈不上维修的问题；闫硕报修之后，大成昌润公司积极进行了维修，不存在超过30个工作日不进行保修的情况。在保修期内的质量问题，应当按照合同约定进行保修，而不应当自行维修，故不应判令大成昌润公司支付维修费用。2.大成昌润公司在2018年7月15日将房屋交付给闫硕，自闫硕收房以来，未有迹象表明闫硕急于装修。闫硕主张的房屋空置情况与房屋质量问题没有直接因果关系，大成昌润公司不应当承担责任。《北京市商品房预售合同》第十六条第（一）款中约定：“出卖人的赔偿责任仅限于买受人因合同第十一条第（三）款所列的其他质量问题而遭受的直接经济损失”，房屋空置损失不属于合同约定的赔偿范围,闫硕主张的空置损失没有合同依据，不应支持。

闫硕辩称，不同意大成昌润公司的上诉请求和理由。涉案房屋多次出现问题，大成昌润公司一直没有维修好，故闫硕主张自行维修并由大成昌润公司赔偿维修费和房屋空置损失。

金隅地产公司辩称，同意大成昌润公司的上诉理由和请求。

闫硕向一审法院起诉请求：1.判令大成昌润公司对坐落于北京市103号房屋（以下简称涉案房屋）的屋顶、墙壁、门窗重新进行施工和修复；2.判令大成昌润公司赔偿闫硕房屋空置损失10万元（以最终鉴定的数额为准）。诉讼过程中，闫硕变更诉讼请求为：1.判令大成昌润公司向闫硕支付修复涉案房屋的费用损失6061.12元；2.判令大成昌润公司赔偿闫硕房屋空置损失315100元；3.判令大成昌润公司承担涉案房屋全部评估费和鉴定费5万元；4.判令金隅地产公司对上述三项费用承担连带责任。

一审法院认定事实：2018年4月23日，闫硕向大成昌润公司支付房屋认购定金50万元。2018年4月27日，双方签订《北京市商品房认购书》，约定闫硕认购大成昌润公司所开发的涉案房屋。后闫硕（买受人）与大成昌润公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定闫硕向大成昌润公司购买涉案房屋，总价款为9289008元。该合同第十七条“保修责任”约定：“（一）商品房实行保修制度。出卖人应当在建设工程质量保修范围和保修期限内履行保修义务。该商品房为住宅的，出卖人应当自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》中关于工程质量保修范围、保修期限、保修责任等应当符合国家有关法律法规规定及北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的规定……（五）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30个工作日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担……”该合同第十八条“质量担保”约定：“出卖人未按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由北京金隅地产开发集团有限公司承担连带责任。关于质量担保的具体约定见附件九。”该合同附件九“关于质量担保的具体约定”约定：“企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体为：北京金隅地产开发集团有限公司。质量责任承担主体应当按照有关法律法规以及北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》（DB11/641-2009）等明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。”该合同附件八“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”主要约定：该商品房的保修期自房屋首次交付买受人之日起计算，关于保修期限的约定不应低于北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》（DB11/641-2009）规定的最低保修期限，其中防水工程质量保修期限为5年，外窗与入户门质量保修期限为5年。

合同签订后，闫硕向大成昌润公司支付了全部购房款，大成昌润公司于2018年7月15日将涉案房屋交付闫硕。2018年7月17日，闫硕发现涉案房屋相关部位存在渗漏水现象，并于2018年7月19日报修。后大成昌润公司组织人员对渗漏水部位进行了维修，但未能全部有效修复。

诉讼过程中，经闫硕申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院）对涉案房屋的屋顶、墙壁渗漏水的原因及修复方案进行了鉴定。建研院于2020年6月8日作出《司法鉴定意见书》，并于2020年8月17日作出《司法鉴定意见补正书》。根据该鉴定意见书及鉴定意见补正书，鉴定结论如下：1.卫生间渗漏水的原因。二层次卧卫生间、二层主卧卫生间防水层存在缺陷是导致涉案房屋一层卧室卫生间顶板、一层客厅顶板渗漏水的原因。2.窗户渗漏水的原因。（1）一层主卧窗户窗框与洞口墙体之间的安装缝隙密封处理存在缺陷及窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致一层主卧窗户渗漏水的原因。（2）二层主卧窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致二层主卧窗户渗漏水的原因。（3）二层次卧窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致二层次卧窗户渗漏水的原因。（4）二层客厅窗户（东、西侧）窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致二层客厅窗户（东、西侧）渗漏水的原因。3.对一层厨房上部露台进行24h蓄水试验，未发现厨房顶板有渗漏水现象。建研院同时出具《建议修复方案》：一、卫生间渗漏水的建议修复方案。在二层主卧、二层次卧卫生间现有地面，按原设计要求重新施工防水层，防水层施工完毕后进行蓄水试验合格后方可进行下一步施工。二、窗户渗漏水的建议修复方案。对一层主卧窗户、二层主卧窗户、二层次卧窗户、二层客厅窗户（东、西侧）按相关规范要求对窗户窗框与洞口墙体之间、窗构件连接缝隙、开启扇与窗框之间增加防水密封措施。经质证，闫硕、大成昌润公司、金隅地产公司对上述鉴定结论及建议修复方案均无异议。闫硕因此项鉴定支付鉴定费30000元。

诉讼过程中，闫硕申请对涉案房屋的维修费用进行造价鉴定，经北京市高级人民法院摇号，法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司进行此项鉴定工作。2020年11月26日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司作出《鉴定意见书》，鉴定金额为6061.12元。经质证，闫硕对此项鉴定结论无异议；大成昌润公司、金隅地产公司对该项鉴定的鉴定程序无异议，但主张其积极履行保修义务，不同意由闫硕自行维修，闫硕主张自行维修费用的请求不能成立，故此项鉴定在实体上并无必要。闫硕为此项鉴定支付鉴定费10000元。

诉讼过程中，闫硕申请对涉案房屋在2018年7月15日至2020年6月8日空置期间的损失进行评估，经北京市高级人民法院摇号，法院委托中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司进行此项评估工作。2020年10月20日，中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司作出《资产评估报告》，评估结论为：涉案房屋在2018年7月15日至2020年6月8日空置期间的损失于评估基准日2020年10月16日的市场价值为315100元。该评估报告正文第七条载明：本次评估目的是确定租赁房地产的年租赁价格，根据委估房地产的周边情况，租赁市场很活跃，可以找到比较案例，满足市场法的条件，因此，选用市场法确定基准日的租金价值。经质证，闫硕对此项评估结论无异议；大成昌润公司、金隅地产公司对该评估报告的真实性认可，但认为评估数值有失公允，未考虑房屋周边现实情况等。闫硕为此项评估支付评估费10000元。

诉讼过程中，大成昌润公司为证明其积极履行维修义务，向法庭提交了微信聊天记录，根据该聊天记录，自2018年7月漏水发生后至2018年10月下旬，大成昌润公司对涉案房屋进行了维修。

另查，金隅地产公司系大成昌润公司的股东。诉讼过程中，金隅地产公司表示认可《北京市商品房预售合同》第十八条“质量担保”的约定。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，闫硕与大成昌润公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。

根据本案查明的事实，大成昌润公司在向闫硕交付房屋后，涉案房屋出现渗漏水现象，而根据建研院出具的鉴定结论，涉案房屋的相关卫生间、窗户发生渗漏水系因防水层存在缺陷及密封处理存在缺陷所致，对此，大成昌润公司应向闫硕承担相应的违约责任。渗漏水发生后，经闫硕报修，大成昌润公司组织人员进行了维修，但未能全部有效修复，在此情况下，闫硕主张由其自行维修，维修费用由大成昌润公司承担，理由正当。故此，闫硕诉请大成昌润公司赔偿维修费用，法院应予支持。维修费用的金额，由法院根据造价鉴定结论予以确定。大成昌润公司关于其已积极履行维修义务，在其不同意由闫硕自行维修的情况下，闫硕主张自行维修属单方变更合同条款的辩解理由不足，法院不予采信。

关于房屋空置损失，因涉案房屋渗漏水，客观上造成闫硕不能及时装修并入住房屋，确实会给闫硕造成损失。该损失系因大成昌润公司交付的房屋存在缺陷所致，故大成昌润公司理应承担相应的赔偿责任。但闫硕在已知大成昌润公司未能有效修复渗漏水时，亦应及时采取有效措施以防止损失的扩大，其未能及时止损造成扩大的损失，应由其自行承担，故在房屋空置损失金额的认定上，法院综合考虑房屋缺陷的具体情况、大成昌润公司的维修期间以及修复渗漏水的合理期间，结合《资产评估报告》的价值标准，对大成昌润公司应承担的赔偿金额酌情予以认定。大成昌润公司关于房屋空置损失与房屋存在的缺陷并无直接因果关系等，故不应赔偿房屋空置损失的辩解，法律依据不足，法院不予采信。

关于金隅地产公司应否与大成昌润公司承担连带赔偿责任的问题，根据《北京市商品房预售合同》第十八条及附件九的约定，可以认定只有在大成昌润公司发生破产、解散等清算情况后，金隅地产公司才成为涉案房屋质量责任承担主体。故此，闫硕诉请金隅地产公司连带赔偿其维修费用及房屋空置损失，法律依据不足，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、北京大成昌润置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿闫硕维修费用6061.12元、房屋空置损失54800元，共计60861.12元；二、驳回闫硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，闫硕与大成昌润公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。

闫硕在收房之后，发现房屋存在渗漏水的质量问题，经鉴定,系因部分区域防水层或缝隙密封处理存在缺陷所致，该问题属于大成昌润公司应当保修的范围。大成昌润公司虽曾予以维修，但未能全部有效修复，闫硕在本案中主张由其自行维修并要求大成昌润公司承担维修费用，一审法院根据维修费用的鉴定意见，判决支持了闫硕的该部分主张，具有事实和法律依据，本院予以维持。大成昌润公司在两次维修均未全部有效修复的情形下，不同意承担由闫硕自行修复的费用，于法无据，本院不予支持。

因涉案房屋存在漏水的质量问题，对该问题进行维修必然会耗费一定的时间，导致闫硕在此期间无法直接使用涉案房屋，存在一定的空置损失。一审法院综合考虑房屋缺陷的具体情况、大成昌润公司的维修期间以及修复渗漏水的合理期间，并结合《资产评估报告》的价值标准，对大成昌润公司应承担的赔偿金额予以酌定，所作处理并无不当。闫硕认为应当支持其主张的全部房屋空置损失、大成昌润公司认为不应当支持任何房屋空置损失的上诉理由及相应上诉请求，均不能成立，本院均不予支持。

对于金隅地产公司是否应当承担连带责任的问题，根据《北京市商品房预售合同》第十八条的约定，系大成昌润公司未按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的前提下，金隅地产公司才承担连带责任。现有证据能够证明大成昌润公司并未拒绝按照第十六条、第十七条的约定承担相关维修责任，故一审法院未予支持闫硕要求金隅地产公司承担连带责任的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以维持。闫硕的该项上诉理由及其相应上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院对于鉴定费和评估费的分担所作处理并无不当，本院对闫硕、大成昌润公司的该项上诉请求均不予支持。

综上所述，闫硕和大成昌润公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6526元，由闫硕负担5204.5元（已交纳），由北京大成昌润置业有限公司负担1321.5元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　王爱红

审 判 员　刘国俊

二〇二一年四月十九日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪