林佩芬与蒋晔房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：林佩芬，女，1956年4月12日出生，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张学武，河北厚正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：蒋晔，男，1962年6月27日出生，住北京市海淀区。

上诉人林佩芬因与被上诉人蒋晔房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初12742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王爱红独任审理，于2021年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人林佩芬之委托诉讼代理人张学武、被上诉人蒋晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

林佩芬上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回蒋晔关于要求林佩芬支付房屋租金30万元的诉讼请求。事实和理由：1.蒋晔并非房屋产权人，其向林佩芬表述其系房屋产权人，并与林佩芬签订房屋租赁合同，存在欺诈行为。2.房屋没有合法产权，属于非法建筑，涉案房屋租赁合同应属无效。3.蒋晔实际在2017年12月17日交房，没有按照合同约定在2017年11月30日交房，迟延交房7日以上，存在先期违约行为。房屋产权人在租赁期内多次带人看房，且因房屋存在质量问题，蒋晔未承担约定的维修义务，亦未支付林佩芬垫付的维修费用，导致林佩芬无法正常使用房屋。因蒋晔存在前述违约行为，林佩芬有权解除合同，不予支付租金和违约金。

蒋晔辩称，同意一审判决，不同意林佩芬的上诉请求和理由。

蒋晔向一审法院起诉请求：1.要求林佩芬给付蒋晔拖欠房租30万元及违约金2.9万元；2.要求林佩芬给付蒋晔2018年冬季供暖费9150元。

一审法院认定事实：2017年7月17日，蒋晔（出租人，甲方）、北京乾丰业泰房地产经纪有限公司（居间人，丙方）与林佩芬（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称涉案房屋租赁合同），约定：位于北京市海淀区**别墅（以下简称涉案房屋），建筑面积305平方米，出租给林佩芬，租赁用途：居住。房屋租赁期自2018年1月1日至2020年12月31日，共计叁年。租金支付方式为季付，季租金为人民币87500元，各期租金支付日期为：1月1日，4月1日，7月1日，10月1日，押金为人民币29000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方承担的费用、租金，以及乙方应该承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期间，水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费均由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达1000元的。3、擅自改变房屋用途的……乙方有上述违约的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。蒋晔、林佩芬以及居间方均在合同上签字盖章。

合同签订后，林佩芬于2017年9月26日以现金方式支付给蒋晔押金29000元。2017年12月17日，蒋晔将涉案房屋交付给林佩芬使用。林佩芬于2018年5月23日以微信的方式向蒋晔配偶支付房租6000元，于2018年10月11日通过银行转账方式向蒋晔支付租金100000元，共计支付租金106000元，之后未再付房屋租金。因林佩芬拖欠房租，蒋晔催要无果后提前收回房屋，林佩芬于2019年2月28日从涉案房屋搬出并将房屋交回蒋晔。另查，林佩芬支付了2017年至2018年度的供暖费，2018年至2019年度的供暖费9150元由蒋晔为其垫付。另，蒋晔至今未退还林佩芬交纳的押金29000元。

一审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、照片、微信聊天记录、发票等证据及本案开庭笔录在案佐证。

一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，蒋晔与林佩芬于2017年7月17日签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格依约履行各自义务。因林佩芬长期拖欠房租，蒋晔催要无果后于2019年2月28日收回了出租的涉案房屋，故双方签订的涉案房屋租赁合同已于2019年2月28日解除。根据涉案房屋租赁合同约定，季租金为人民币87500元，林佩芬实际租赁涉案房屋的期间为2018年1月1日至2019年2月28日共14个月，经计算其应支付的房屋租金为408333元，扣除林佩芬已经支付房屋租金106000元，其拖欠房屋租金为302333元，故蒋晔要求林佩芬支付房屋租金300000元的诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。2018至2019年度的供暖期间为2018年11月15日至2019年3月15日，供暖费共计9150元，而林佩芬于2019年2月28日从涉案房屋搬出，故林佩芬应承担的2018至2019年度供暖费以其实际居住涉案房屋期间计算为8006元，故蒋晔要求林佩芬支付2018年冬季供暖费9150元的诉讼请求，法院支持8006元，其余不予支持。根据涉案房屋租赁合同，林佩芬存在逾期支付房租的情形构成违约，依照约定应向蒋晔支付月租金100%的违约金即29166元，蒋晔主张违约金29000元，法院予以支持，因蒋晔至今未退还林佩芬支付的押金29000元，故法院将该押金冲抵林佩芬应当承担的违约金，蒋晔无需再退还林佩芬押金。对于林佩芬在抗辩中提出涉案房屋存在质量问题以及原告主体不适格的主张，因未能提供充分证据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、林佩芬于本判决生效后七日内支付蒋晔房屋租金300000元；二、林佩芬于本判决生效后七日内支付蒋晔供暖费8006元；三、驳回蒋晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，林佩芬未提交新证据。蒋晔提交：证据1.北京乾丰业泰房地产经纪有限公司出具的《证明》，用以证明该中介公司于双方签订合同后第二天即帮助林佩芬把大部分东西搬到涉案房屋中；证据2.《颐和山庄购销合同》，用以证明涉案房屋系蒋晔一方合法购买的，由武京予与北京市海淀区永丰乡人民政府签订的合同，并非违法建筑。林佩芬对证据1的真实性、关联性、证明目的均不予认可；对证据2的真实性认可，对关联性和证明目的均不予认可。本院认为，蒋晔提交的证据1无单位负责人或制作证明材料的人员签名，本院对此不予采信。本院经审查认定，北京市海淀区永丰乡人民政府亮甲店新村与武京予于1998年9月9日签订《颐和山庄购销合同》，由武京予作为购房人购买了涉案房屋。后蒋晔和武京予于2017年7月15日签订《备忘录》一份，约定：双方共同拥有的北京市海淀区31号别墅，决定自2018年1月1日起开始对外出租，由蒋晔办理对外出租各项事宜。

本院另查，双方合同约定甲方应于2017年11月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。2017年12月12日，蒋晔方和林佩芬方曾进行沟通，蒋晔方表示2017年12月16日搬离涉案房屋，当天在家交流后办理交接手续；林佩芬方表示时间没有问题。

经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，涉案房屋虽尚未取得产权证书，但不妨碍其购房人对此房屋享有占有、使用、收益的权利。蒋晔虽并非《颐和山庄购销合同》中约定的购房人，但其经与购房人协商后，有权对外出租涉案房屋。蒋晔与林佩芬于2017年7月17日签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林佩芬主张蒋晔在签订涉案房屋租赁合同时存在欺诈，以及主张涉案房屋租赁合同无效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。涉案房屋租赁合同中虽约定2017年11月30日前交房，但是在实际履行过程中双方另行就搬离和交接时间协商达成一致，林佩芬在此后入住涉案房屋且支付了部分房租，在合同履行期间未对此提出异议，现林佩芬主张蒋晔迟延交付房屋构成先期违约的上诉理由，本院不予采信。

承租人应当按照约定的期限支付租金。合同履行过程中，蒋晔方多次催促林佩芬方交纳房租，林佩芬仅交纳了部分房租，存在欠付租金的违约行为。现林佩芬主张涉案房屋因存在质量问题等影响其使用、蒋晔存在不履行维修义务且拒绝支付维修费用的行为，但其提供的现有证据不足以证明蒋晔存在前述违约行为，且林佩芬亦未因此要求行使合同解除权，其二审以此为由提起上诉，不具有事实和法律依据，本院对此不予支持。一审法院判令林佩芬支付欠付租金30万元的处理正确；林佩芬应当对其违约行为承担违约金，一审法院将违约金与押金进行折抵的处理并无不当。林佩芬上诉主张其不应当支付租金和违约金，于法无据，本院不予支持。

综上所述，林佩芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5800元，由林佩芬负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　王爱红

二〇二一年二月二十日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪