北京西山天泰体育发展有限公司与北京金石腾飞投资管理中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京西山天泰体育发展有限公司，住所地北京市石景山区香山南路**院**楼******。

法定代表人：牛司旺，经理。

委托诉讼代理人：刘伟涛，北京京筑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京金石腾飞投资管理中心，住所，住所地北京市石景山区黑石头南街**div>

法定代表人：张国明，董事长。

委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。

委托诉讼代理人：张增峰，大沧海律师事务所北京分所律师。

上诉人北京西山天泰体育发展有限公司（以下简称西山天泰公司）因与被上诉人北京金石腾飞投资管理中心（以下简称金石管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

西山天泰公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由金石管理中心负担。事实和理由：1.《水库房屋租赁合同书》第七条第2款有明确约定，金石管理中心支付最后一笔租金的时间是2017年6月5日，根据该条款的约定，《水库房屋租赁合同书》已于2017年8月终止，根据《水库房屋租赁合同书》所签订的相关补充协议也已经终止。2.西山天泰公司多次找到金石管理中心协商解决合同终止后的事宜，并不是协商终止事宜。一审法院以此认为双方以自己的行为变更了关于合同终止的约定是认定事实不清。3.除《水库房屋租赁合同书》《合同主体变更补充协议》《补充协议》外，双方未签署过其他变更合同终止约定的补充协议。

金石管理中心辩称，不同意西山天泰公司的上诉请求。1.合同第七条第2款是合同双方关于西山天泰公司出现违约行为时需承担的违约责任的约定，该条款的目的是促进合同的履行，限制违约方的权利，保护守约方的利益，故本条约定的合同终止是对金石管理中心解除权的约定，并不是合同自动终止，否则就是赋予了违约方任意解除合同的权利。2.合同履行中，至2017年6月之前，西山天泰公司已多次逾期60日以上支付租金，金石管理中心曾多次催缴，西山天泰公司从未主张过合同已终止，亦未向金石管理中心返还租赁房屋。2017年6月，西山天泰公司仍向金石管理中心支付租金，合同一直在履行中。故一审法院据此认定双方以行为变更关于合同终止的约定并无不当。第三，不论其协商“合同终止后事宜”，还是协商“合同终止事宜”，西山天泰公司均未提交任何证据证明双方明确的合同终止之日为哪日，也不能否定西山天泰公司仍占有使用涉诉房屋的事实。

金石管理中心向一审法院起诉请求：1.解除2009年5月16日《水库房屋租赁合同书》及2009年12月17日《合同主体变更补充协议》、2014年10月16日《补充协议》；2.西山天泰公司支付金石管理中心截止至2020年5月31日欠付的租金280万元；3.西山天泰公司按每日2191.78元的标准支付金石管理中心自2020年6月1日至租赁合同解除之日租金；4.西山天泰公司支付金石管理中心违约金40000元；5.西山天泰公司将位于北京市石景山区南马场水库库区（面积约270亩）及库区内地上建筑物、附属设施设备腾退返还金石管理中心，并按照每日2191.78元的标准支付金石管理中心自合同解除次日至实际返还之日的占有使用费。

一审法院认定事实：2009年5月16日，北京市石景山区黑石头农工商联合公司（以下简称黑石头公司）与北京东和伟业房地产开发有限公司（以下简称东和伟业公司）签订《水库房屋租赁合同书》。2009年12月17日，黑石头公司、东和伟业公司与西山天泰公司签订《合同主体变更补充协议》。2014年10月16日，黑石头公司、金石管理中心与西山天泰公司签订《补充协议》。西山天泰公司自2013年开始拖欠租金，2017年6月支付了部分租金，截止至2020年5月31日西山天泰公司应付租金730万元，欠付租金280万元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，当事人于2009年5月16日签订的《水库房屋租赁合同书》、2009年12月17日签订的《合同主体变更补充协议》及2014年10月16日签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《水库房屋租赁合同书》第六条约定，经双方协商后，本合同可变更与解除；第七条约定，乙方未能按合同约定的期限支付租赁费时，逾期30天未交，则按当年度租赁费的5%向甲方支付迟交违约金，若逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金的，本合同立即终止，并追究乙方因此给甲方造成的各项经济损失。

根据本案查明的事实，西山天泰公司逾期支付租金构成违约后“西山天泰公司多次找到金石管理中心协商解决合同终止后的事宜，一直无果”。可见，在西山天泰公司逾期支付租金后，双方有过协商，且在2013年西山天泰公司逾期支付租金时双方也未按约定终止合同，而是又向金石管理中心支付了拖欠的部分租金。双方在未约定要式方式变更合同的情况下以自己的行为变更了关于合同终止的约定，西山天泰公司截至2017年6月未再支付租金。金石管理中心关于要求西山天泰公司支付拖欠的租金、支付违约金、解除合同、腾退房屋及支付占有使用费的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。西山天泰公司关于合同已经终止、违约金已过诉讼时效以及减免部分占有使用费的意见，没有事实及法律依据，法院无法采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除北京金石腾飞投资管理中心与北京西山天泰体育发展有限公司分别于2009年5月16日签订的《水库房屋租赁合同书》、2009年12月17日签订的《合同主体变更补充协议》及2014年10月16日签订的《补充协议》；二、北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付北京金石腾飞投资管理中心截止至2020年5月31日欠付的租金280万元；三、北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十日内按2191.78元/日标准支付北京金石腾飞投资管理中心支付自2020年6月1日至租赁合同解除之日的租金；四、北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付北京金石腾飞投资管理中心违约金40000元；五、北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市石景山区南马场水库库区（面积约270亩）及库区内地上建筑物、附属设施设备腾退返还北京金石腾飞投资管理中心，并按2191.78元/日标准支付自合同解除次日至实际腾退返还之日的占用费。

本院经审理查明：2009年5月16日，黑石头公司（甲方）与东和伟业公司（乙方）签订《水库房屋租赁合同书》，由东和伟业公司承租黑石头公司位于北京市石景山区南马场水库库区及配套房屋和附属场地使用。水库库区总面积约270亩，总建筑面积约1800平方米。租赁期限自2009年6月1日至2029年5月31日。2009年6月1日至2014年5月31日每年租赁费60万元，2014年6月1日至2019年5月31日每年租赁费70万元，2019年6月1日至2024年5月31日每年租赁费80万元，2024年6月1日至2029年5月31日每年租赁费90万元。合同签订之日起10日内乙方向甲方按年付方式一次性支付当年度租赁费，以后每个租赁年度届满之前支付下一年度租赁费。第七条违约责任约定，乙方未能按合同约定的期限支付租赁费时，逾期30天未交，则按当年度租赁费的5%向甲方支付迟交违约金，若逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金的，本合同立即终止，并追究乙方因此给甲方造成的各项经济损失。

2009年12月17日，东和伟业公司与西山天泰公司、黑石头公司签订《合同主体变更补充协议》，经黑石头公司同意，东和伟业公司将《水库房屋租赁合同书》中承租人的权利义务一并转让给西山天泰公司。2014年10月16日，金石管理中心与黑石头公司、西山天泰公司签订了合同主体变更的《补充协议》，经西山天泰公司同意，黑石头公司将《水库房屋租赁合同书》中出租人的权利义务一并转让给金石管理中心。

《水库房屋租赁合同书》签订后，承租人足额向出租人交纳了2009年6月1日至2014年5月31日的租金300万元，分别是：2009年6月交付150万元，2010年12月交付25万元，2012年12月交付25万元，2013年9月交付100万元。西山天泰公司后于2017年4月交付租金100万元，于2017年6月交付租金50万元。此后再未交付租金。

金石管理中心于2020年6月17日在北京市石景山区人民法院起诉西山天泰公司，提出了要求解除2009年5月16日签订的《水库房屋租赁合同书》、2009年12月17日签订的《合同主体变更补充协议》、2014年10月16日签订的合同主体变更的《补充协议》以及其他诉讼请求，北京市石景山区人民法院于2020年7月15日将起诉状副本送达西山天泰公司。

2020年1月24日至6月5日，北京市因新冠肺炎疫情先后实施一级和二级疫情防控措施，新冠肺炎疫情对各项经营活动带来不同程度的影响。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。金石管理中心与西山天泰公司之间的《水库房屋租赁合同书》，意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，受法律保护。民事法律行为可以附条件，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。民事法律行为所附条件是独立于民事法律行为以外的、发生与否并不确定的事实。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人约定的解除合同的事由是指违反合同约定义务达到一定程度的违约行为。对比法律对民事法律行为所附条件与当事人约定的解除合同事由的不同规定可知，《水库房屋租赁合同书》第七条有关乙方逾期60天未交纳租金及违约金则合同立即终止的约定，前半句约定的是解除合同的事由，后半句的意思是解除合同的事实发生时合同立即解除。我国法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。从该法律规定可知，以通知的方式行使解除权是法律的强制性规定，故《水库房屋租赁合同书》第七条中有关合同立即终止的约定违反了法律的强制性规定，不产生合同立即解除的法律后果，但是该约定不影响双方有关解除合同事由之约定的效力，解除合同的事由发生时，解除权人取得解除合同的权利。

西山天泰公司逾期60天未交纳租金及违约金的解除合同事由在金石管理中心于2014年10月16日承继黑石头公司的权利义务之前就已经发生，但是金石管理中心于2014年10月16日承继出租人权利义务的行为表明其同意与西山天泰公司继续履行合同并放弃了此前出租人取得的解除权。至2014年12月16日，西山天泰公司逾期60天未交纳租金及违约金的解除合同事由再次发生，金石管理中心取得约定解除权。西山天泰公司2017年两次共交付租金150万元，尚不足以清偿当时的欠付租金，故金石管理中心收取欠付租金的行为不构成对已取得解除权的放弃。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当解除事由，自民法典施行之日起一年人不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭。法律、司法解释没有规定租赁合同解除权的行使期限，本案中金石管理中心与西山天泰公司没有约定解除权的行使期限，西山天泰公司未提供证据证明其曾经催告金石管理中心行使解除权，故金石管理中心2020年6月17日起诉时，解除权并未消灭。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。金石管理中心未通知西山天泰公司行使解除权，直接于2020年6月17日以提起诉讼的方式依法主张解除合同，起诉状副本于2020年7月15日送达西山天泰公司。对金石管理中心有关享有解除权的主张，本院予以确认，金石管理中心与西山天泰公司之间的《水库房屋租赁合同书》于2020年7月15日解除。金石管理中心起诉要求解除其与西山天泰公司之间的《水库房屋租赁合同书》，本院予以支持，并对合同解除的时间予以明确。

2009年12月17日签订的《合同主体变更补充协议》、2014年10月16日签订的有关合同主体变更的《补充协议》分别是承租人和出租人的权利义务概括转让协议，协议内容并不涉及租赁合同中出租人与承租人之间权利义务的设立或变更，因此协议本质上并不是《水库房屋租赁合同书》的补充协议。金石管理中心以对《水库房屋租赁合同书》享有解除权为由要求解除上述两个主体变更协议，没有法律依据，本院不予支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付租金，对方可以请求其支付。金石管理中心起诉要求西山天泰公司支付拖欠的合同解除前的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。但是，金石管理中心主张的合同解除的时间有误，本院根据合同实际解除的时间予以调整。西山天泰公司请求对新冠肺炎疫情期间的租金予以减免，理由正当，本院根据北京市新冠肺炎的发生时间、对经营活动的影响程度，对北京市采取一级、二级疫情防控措施期间的租金予以酌情降低。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。金石管理公司起诉要求西山天泰公司按照年租金5%的标准给付逾期30日未支付租金的违约金，有事实和法律依据，一审法院判决支持金石管理中心的该项诉讼请求正确，本院予以确认。因《水库房屋租赁合同书》并未约定逾期支付租金之违约金的履行期限，金石管理中心以起诉的方式首次提出该主张，不存在超过诉讼时效的问题，西山天泰公司有关金石管理中心的该项主张已经超过诉讼时效的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金石管理中心起诉要求西山天泰公司返还租赁物并支付租赁合同解除后的占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9164号民事判决第四项；

二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9164号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；

三、北京金石腾飞投资管理中心与北京西山天泰体育发展有限公司之间的《水库房屋租赁合同书》于2020年7月15日解除；

四、北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付北京金石腾飞投资管理中心截止至2020年7月15日欠付的租金276万元；

五、北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区南马场水库库区（面积约270亩）及库区内地上建筑物、附属设施设备返还北京金石腾飞投资管理中心，并按照每日2191.78元的标准支付自2020年7月16日至实际腾退返还之日的占有使用费；

六、驳回北京金石腾飞投资管理中心的其他诉讼请求。

一审案件受理费32383元，由北京西山天泰体育发展有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费64767元，由北京西山天泰体育发展有限公司负担（已交纳29520元，余款35247元于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年一月十八日

法官助理　王志栋

法官助理　张宏宇

书 记 员　赵梦芸