朱秀丽与北京兴亚置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：朱秀丽，女，1979年2月23日出生，住北京市海淀区。

被上诉人（原审被告）：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼**303-37。

法定代表人：陈柏良，总经理。

委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。

上诉人朱秀丽因与被上诉人北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

朱秀丽上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持朱秀丽的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由兴亚公司承担。事实与理由：1.《北京市商品房认购书》上清楚写明2016年9月29日双方签订《北京市商品房预售合同》，一审法院没有认定，导致合同关键内容不合逻辑。2016年12月31日是《北京市商品房预售合同》备案日期，合同签订日期是2016年9月29日，我方是完全按认购书约定支付房款的。2.我方直到2018年7月都在积极配合并催办贷款，我方通知银行不放贷款的时间是2018年7月下旬，不是2018年6月前。2018年7月，兴亚公司延期交房已超过180天，我方有权退房，不应继续支付房款，理应停止放贷。我方通知退房后，贷款才批下来，之前贷款批不下来是兴亚公司造成的，理应由兴亚公司承担责任。3.双方合同约定门头沟区1920（以下简称1920号房屋）为豪华精装修，但实际1920号房屋装修不符合精装修标准。4.兴亚公司宣传所销售的房屋可以商住两用、民水民电，其明知1920号房屋为办公用房，依然以住宅的属性欺诈购房人签订合同。我方购房目的为居住、子女落户及入学，兴亚公司故意隐瞒办公用房不可以居住的事实，我方有权解除合同，并要求兴亚公司返还购房款及利息。

兴亚公司辩称，同意一审判决，不同意朱秀丽的上诉请求。1.朱秀丽是在2016年9月份签订了认购协议，2016年12月份签订了正式购房合同。朱秀丽本身是贷款已经审批下来，其通知银行不向兴亚公司放款，是故意制造不能付款的障碍，朱秀丽作为违约方无权解除合同。解除权行使有除斥期间，朱秀丽起诉超过一年时间，所以也没有权利解除合同。2.双方签订的是商品房预售合同，是没有装修的，我公司通知朱秀丽交房时已经达到了合同约定的交房条件。关于装修是朱秀丽与北京锦华盛业装饰工程有限公司（以下简称锦华盛业公司）签订的合同，包括装修质量及不达标问题属于另案处理范畴。3.合同明确约定房屋为办公用房，没有约定民水民电。

朱秀丽向一审法院起诉请求：1.判令解除朱秀丽、兴亚公司订立的编号为Y200×××的《北京市商品房预售合同》；2.判令兴亚公司返还朱秀丽已经支付的购房款835173元；3.判令兴亚公司以835173元为基数，向朱秀丽支付自2016年9月29日至实际返还该款之日的利息（其中自2016年9月29日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息）；4.诉讼费由兴亚公司负担。

一审法院认定事实：2016年9月，朱秀丽与兴亚公司签订《北京市商品房认购书》，主要约定：朱秀丽认购兴亚公司出售的位于中昂时代中心项目中的1920号房屋，朝向为东北，房屋面积为39.37平方米。出卖人在认购人支付定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。认购人在认购上述房屋前，已经对该项目及所公示的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等相关重要审批文件进行了充分知悉并认可，无异议。认购人已就中昂时代中心（推广名：中昂.时代广场）商品房预售合同主要条款如标的、价款、履约方式及违约责任等与出卖人达成一致，认购人自愿接受这些条件。

2016年12月31日，朱秀丽与兴亚公司订立《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），合同编号为Y200×××，主要载明：1.出卖人为兴亚公司，买受人为朱秀丽，预售许可证号为京房售证字（2014）××号，项目名称为中昂时代中心，房屋坐落为门头沟区1920，2.特别提示，您购买的该商品房规划用途为办公，所占用范围内的土地用途为办公，土地使用年限为50年。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设和销售商品房，不得擅自变更，买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。出卖人未经规划部门批准，私自将办公性质的房屋改为住宅销售的，买受人购买此房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患，特别提示您，请勿购买。3.项目建设依据，出卖人以出让方式取得坐落于门头沟新城MC04-149地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权使用证号为京门国用（2014出）第000××号，土地使用权面积为26647.76平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2013年10月28日至2063年10月27日止。该地块国有土地使用权出让合同编号为京地出（合）字（2013）第0××号，该商品房所在土地用途为办公。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为中昂时代中心。4.朱秀丽购买的房屋在上述中昂时代中心范围内，房屋坐落为1920号房屋，该房号未暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。该商品房用途为办公，预测建筑面积为39.37平方米。每平方米为人民币59676.63元，总价款为1555173元。5.付款方式，首先，朱秀丽于2016年9月12日向兴亚公司支付房屋定金5万元。朱秀丽应于2016年12月31日（北京市商品房预售合同签订同时）向兴亚公司支付首付款785173元，其中包含定金50000元；剩余购房款770000元，由朱秀丽选择由兴亚公司指定的商业银行按揭贷款，并于2016年11月30日之前，将贷款足额付至兴亚公司指定的银行账户。6.出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，未按期交付房屋的，如逾期180日，买受人有权退房，出卖人在自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已经付款的3%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定的交付之日至实际交付之日，向买受人支付已付款的万分之一违约金。7.如因买受人未将房款（首付款、贷款）费用结清，出卖人有权延迟交房，并不承担延期交房的违约责任。

上述合同订立后，朱秀丽向兴亚公司支付购房款785173元。

签订上述《北京市商品房预售合同》的同时，朱秀丽与锦华盛业公司订立《装修委托协议》，主要约定：朱秀丽购买的1920号房屋由该公司进行装修，装修工程的交接日期为买卖合同约定的交房日期，装修工程质量及材料质量应符合国家及北京市有关标准。房屋精装修标准为5000元每平方米，未办理装修工程交接验收手续前，朱秀丽不得干涉、阻碍装修工程，否则其承担责任。

兴亚公司认可1920号房屋的上述装修费用由自己承担，相当于兴亚公司为房屋进行精装修。

兴亚公司未在上述合同约定的时间（2017年12月31日）内交付房屋。之后，双方就房屋的性质、装修等问题在相关部门的参与下进行协商，但仍存在意见分歧。朱秀丽为支付购房款，于2018年6月前，按照兴亚公司指定的北京银行办理按揭贷款手续，在银行可以向兴亚公司支付贷款时，朱秀丽又通知银行停止向兴亚公司发放。即朱秀丽未向兴亚公司支付剩余购房款。

双方争议的问题如下：

朱秀丽主张2016年9月自己前往北京链家房地产经纪有限公司咨询买房事宜时，由该公司的人员推荐并陪同前往兴亚公司售楼处。兴亚公司的销售人员告知，销售的房屋属于公寓，系商住两用，民水民电，也可以出租，因此自己与兴亚公司订立北京市商品房认购书，确定购买1920号房屋，同时在兴亚公司财会室支付现金5万元。朱秀丽认为该款支付给兴亚公司，但其提供的团购推荐书中，载明朱秀丽向北京链家房地产经纪有限公司支付团购推荐费5万元，且北京链家房地产经纪有限公司给朱秀丽出具的收据载明收到朱秀丽5万元。兴亚公司否认收到该5万元，同时否认向其承诺房屋是商住两用、民水民电。

朱秀丽提供门头沟区住房和城乡建设委员会信访办理意见书，对信访人朱秀丽的答复：1920号房屋于2014年11月17日取得预售许可；2017年4月，我委收到投诉，反映中昂时代广场项目，在新政实施后还在通知认购人缴纳房屋定金现象，我委于2017年4月5日冻结其预售资金监管账户资金；通过检查中昂时代广场项目，发现其对新政解读不准确，仍然向客户发放明显为住宅模式的电子户型图。针对该问题，对其进行了新政解读，严厉批评继续发放电子户型图的开发企业及人员。下发整改通知书，要求企业限期整改。兴亚公司对该意见书未提出异议，但其认为自己并不存在宣传销售的房屋可商住两用、民水民电的行为。

朱秀丽主张，双方的合同约定案涉房屋为豪华精装修，但实际房屋装修使用低劣材料，不符合精装修标准。对此，朱秀丽未提供证据证明，且兴亚公司不予认可。

一审法院认为，朱秀丽与兴亚公司订立的商品房预售合同系双方自愿订立，意思表示真实，其内容不违反相关法律规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

根据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

本案中，朱秀丽要求解除合同的理由如下：1.自己在购房时，兴亚公司宣传所销售的房屋可以商住两用、豪华精装修、民水民电，但实际为虚假宣传，欺骗购房人；2.兴亚公司没有按照合同约定时间交房，交房时间推迟至2018年6月底；3.自己购房目的为居住、子女落户及入学。所购房屋为办公用房，自己的购房目的无法实现。对此，法院作下列分析：首先，双方订立的商品房预售合同中，醒目记载1920号房屋为办公用房，且在合同中特别提示房屋为办公性质。朱秀丽理应知晓所购房屋为办公用房。据提供的证据，说明兴亚公司在房屋销售过程中，存在不符合规程的现象，但不能证明向朱秀丽承诺1920号房屋为商住两用、民水民电；其次，据双方订立的合同，如果兴亚公司未按期交房超过180日，购房人朱秀丽可以要求解除合同，但是朱秀丽的贷款费用尚未结清，兴亚公司有权延期交房，并不承担延期交房的违约责任。另外，朱秀丽所购房屋由兴亚公司出资按照每平方米5000元标准装修，现朱秀丽并未收房，不能证明1920号房屋的装修不符合标准；再次，朱秀丽主张其购房目的为居住、子女落户及入学，应为其单方目的，并非朱秀丽、兴亚公司双方的合同目的。朱秀丽未对1920号房屋办公性质进行深入调研、了解，以至于不能实现其所主张的目的，不属于兴亚公司欺骗、故意隐瞒造成的。故其要求解除合同的理由，不符合法律规定，法院不予支持。基于此，朱秀丽要求兴亚公司返还购房款及利息的诉讼请求，缺少依据，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回朱秀丽的诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，朱秀丽与兴亚公司订立的《北京市商品房预售合同》《北京市商品房认购书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。本案中，双方明确约定所购1920号房屋为办公用房，朱秀丽以居住、子女落户及入学的购房目的无法实现为由解除合同，与合同约定不符，本院不予支持；双方合同亦约定如因买受人原因未将房款费用结清，出卖人有权迟延交房，现朱秀丽尚有贷款费用未结清，兴亚公司有权迟延交房，朱秀丽无权以此为由解除合同；朱秀丽认为兴亚公司的装修不符合约定装修标准，非解除合同事由，与本案不属于同一法律关系，朱秀丽据此主张解除合同，本院不予采纳。故一审法院驳回朱秀丽要求解除合同、兴亚公司返还购房款及支付利息的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以维持。

综上所述，朱秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12150元，由朱秀丽负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　郭燕枝

审 判 员　赵　蕾

审 判 员　朱文君

二〇二一年三月一日

法官助理　郭仁鑫

法官助理　李　想

书 记 员　刘芳芳

书 记 员　罗娇杨