雷文娣与北京兴亚置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：雷文娣，女，1987年11月21日出生，汉族，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：周保民，北京市亚太律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼**303-37。

法定代表人：陈柏良，总经理。

委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。

上诉人雷文娣因与被上诉人北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

雷文娣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持雷文娣的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由兴亚公司承担。事实和理由：1．雷文娣已支付房屋首付款、税费及房屋面积差价款，剩余86万元等待兴亚公司通知去指定银行办理贷款。我方分别于2017年5月31日、2019年9月接到兴亚公司通知去北京银行、工商银行办理贷款，均因北京市已经出台商住房限购政策致使我方无法办理贷款。因我方无法办理贷款，已经无法继续履行合同，兴亚公司也一直未将房屋交付我方使用，故应解除雷文娣与兴亚公司签订的《北京市商品房预售合同》《北京市商品房认购书》。2．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，我方现已负债累累根本无法办理贷款，我方愿意支付兴亚公司的实际损失，来解除双方签订的《北京市商品房预售合同》《北京市商品房认购书》。

兴亚公司辩称，同意一审判决，不同意雷文娣的上诉请求，雷文娣是为了解除合同故意制造不能贷款的障碍，双方合同是在2016年签订，而2017年3月31日前签订的合同均执行老的贷款政策，只要征信合格就可以贷款，未能办理贷款是雷文娣个人原因。

雷文娣向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房认购书》；2．判令兴亚公司返还雷文娣购房款864371元；3．判令兴亚公司返还雷文娣税款54328元；4．判令兴亚公司返还雷文娣差价款6557元；5．诉讼费由兴亚公司负担。

一审法院认定事实：2016年3月5日双方签订了《北京市商品房认购书》，约定雷文娣认购中昂时代中心项目中的北京市门头沟区新城办公楼8层819号（以下简称819号房屋），认购当日支付定金20000元，认购人同意在支付定金之日起5日内，与兴亚公司签定《北京市商品房预售合同》。认购书第九条补充条款约定，认购人在认购上述房屋前，已对该项目所公示的《建设工程规划许可证》等审批文件进行了充分知悉并认可。

2016年7月23日，双方签订编号为xxx的《北京市商品房预售合同》。主要约定：819号房屋出售给雷文娣，价款为1724371元，商品房规划用途为办公，首付款864371元（含定金20000元），剩余购房款860000元买受人选择商业银行按揭贷款，并于2016年6月30日以前，将贷款足额付至出卖人指定的银行账户。出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过180日后，买受人有权要求退房。附件九补充约定，买受人选择商业贷款的，不影响买受人按期足额向出卖人支付购房总价款之责任约定，若因买受人原因未能获得银行贷款，则买受人须于贷款付款日届满前一次性向出卖人支付该部分房款，逾期未足额支付的，按照预售合同第十一条承担违约责任。关于房屋交接手续，如因买受人房款（首付款、贷款额）、费用尚未结清，出卖人有权相应推延交付房屋日期，直至房款、费用结清后交付使用，出卖人不因此承担延期交房之违约责任。

合同签订后，雷文娣支付首付款864371元，剩余房款86万元其未向兴亚公司支付。兴亚公司至今尚未将819号房屋交付雷文娣。

双方争议的事实如下：

对于贷款86万元未办理成功的原因，雷文娣主张是商住房限购政策和被纳入失信被执行人名单致使其无法办理贷款，是客观履行不能，不是个人过错造成的；兴亚公司主张，限购政策仅仅限制2017年3月21日以后签订预售合同的情形，本案的预售合同签订日期是2016年7月23日，不会对雷文娣的贷款产生影响，其未成功办理银行贷款是个人原因。

对于预售合同是否应当解除，雷文娣主张合同应当解除，首先兴亚公司应当于2017年7月31日交房，但是至今未交付，远远超过180天，雷文娣享有解除权；第二，雷文娣现因被纳入失信被执行人名单无法办理贷款、无支付能力，属于客观不能继续履行合同，合同应当解除；第三，预售合同附件九约定不能办理贷款时，应一次性付清房款，购房人注意不到该条款，属于格式合同，欺骗购房人。兴亚公司主张雷文娣无权解除合同，首先，本案约定解除合同的条件不成立，根据合同约定，雷文娣没有交清房款，公司有权推迟交房时间，不承担延期交房的违约责任；第二，雷文娣是违约方，无法定解除权，其无法办理贷款是其个人原因造成的；第三，附件九也属于预售合同的内容，由双方自愿签订，合法有效，对方主张是公司欺骗购房人没有依据，我公司仅仅是按照合同约定履行合同义务。

一审法院认为，双方签订的预售合同、认购书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

本案中，雷文娣未办理贷款或者一次性付清剩余购房款86万元，其未举证证明属于不可抗力或者其他原因造成的。合同约定在付清房款前，兴亚公司有权推迟交付房屋。兴亚公司因雷文娣未付清房款而延期交付房屋，不承担延期交房的责任，因此本案不属于延期交房超过180日的情形，合同约定解除权的情形不成立。故兴亚公司未交付房屋不属于不履行主要债务或致使合同目的不能实现的违约情形。综上可知，雷文娣无法定和合同约定的解除权，其要求解除预售合同、认购书的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。在预售合同、认购书不能解除的前提前下，雷文娣主张兴亚公司返还首付购房款、税款、差价款的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回雷文娣的全部诉讼请求。

二审中，雷文娣提交银行个人账户交易明细、转账记录、雷文娣向他人借款引发诉讼的民事判决书等证据材料，证明为购买涉案房屋曾出售房屋和借款并引发诉讼，现已被列入银行黑名单；兴亚公司认为上述证据与本案无关，其是否列入黑名单不清楚。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，雷文娣与兴亚公司订立的《北京市商品房预售合同》《北京市商品房认购书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方2016年7月23日即已签订《北京市商品房预售合同》，雷文娣主张该合同受之后出台的北京市商住房限购政策影响并导致其无法办理贷款，但并未提供证据予以证明，应当承担举证不力的责任；根据双方约定，因买受人原因未能获得银行贷款，买受人须于贷款付款日届满前一次性向出卖人支付该部分房款，且费用未结清时出卖人有权推延交付房屋日期，雷文娣主张因个人信用原因无法办理银行贷款，则应向兴亚公司一次性支付剩余房款，且兴亚公司有权据此推延交房，因此，雷文娣要求解除合同的理由均不成立，本院不予支持。

综上所述，雷文娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13052元，由雷文娣负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　郭燕枝

审 判 员　赵　蕾

审 判 员　朱文君

二〇二一年三月一日

法官助理　郭仁鑫

法官助理　李　想

书 记 员　刘芳芳

书 记 员　罗娇杨