彭劲松与焦春美等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：彭劲松，男，1971年8月22日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：彭柔刚，北京市华澳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张定裕，男，1985年2月7日出生，汉族，住北京市石景山区。

被上诉人（原审原告）：焦春美，女，1985年2月3日出生，汉族，住北京市石景山区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：张东，北京市京师律师事务所律师。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：王莎莎，北京市京师律师事务所实习律师。

上诉人彭劲松因与被上诉人张定裕、焦春美房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月25日公开开庭审理本案。上诉人彭劲松及其委托诉讼代理人彭柔刚、被上诉人张定裕、焦春美的委托诉讼代理人张东、王莎莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

彭劲松上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张定裕、焦春美的全部诉讼请求。事实和理由：1.张定裕、焦春美在电话中明确表示其不图违约金，只想解决迁户问题，其已通过口头协议方式免除彭劲松的违约责任。2.一审判决偏信张定裕、焦春美的证据，只认定了损失部分的交易，未认定盈利部分的交易，张定裕、焦春美在提起本案诉讼前已将房屋以348万元售出，而其之前违约未履行的合同价款为333万元，卖房价格高了15万元。一审法院认定张定裕、焦春美存在实际损失，是错误的。3.一审判决未展现完整交易过程。张定裕、焦春美向案外人承担违约责任是其故意隐瞒迁户的真实情况造成的，与彭劲松没有关联，一审法院对违约金的认定不符合事实和法律法规。4.彭劲松于2019年12月7日上午具备落户条件，下午便前往派出所办理迁户手续。受疫情影响，直至2020年4月28日派出所才最终批准迁户，一审法院未认定疫情出现对本案存在影响，与事实不符。5.一审判决未提及和追究张定裕、焦春美及其诉讼代理人歪曲事实、虚假陈述的违法行为。6.未迁出户口并非彭劲松自身原因，按照合同约定彭劲松不应承担违约责任，一审法院否定了双方签署合同时的真实意思表示，对彭劲松的抗辩未予采信，存在错误。7.张定裕、焦春美隐瞒双方存在口头协议证据、隐瞒其最终无交易损失的证据，张定裕、焦春美与案外人签合同时隐瞒迁户状况，诉讼中未如实向法院陈述，隐瞒相关证据，一审法院无视这些事实，错误认定彭劲松承担违约责任，赔偿高额违约金，结果不公平、不公正。

张定裕、焦春美辩称，不同意彭劲松的上诉请求，同意一审判决。具体答辩意见：1.双方有过多次口头沟通，但不存在彭劲松所称口头协议，双方未就免除违约金问题达成过任何具体的协议。2.关于实际损失问题，一审法院酌定彭劲松赔偿15万元违约金是考量张定裕、焦春美的实际损失及双方合同履行情况等因素确定的，15万元的实际经济损失并非唯一考量因素。根据合同约定，彭劲松最迟迁出户口的时间是过户后1090日，无论其后张定裕、焦春美与他人签订的房屋买卖合同是否违约解除，都不影响彭劲松的违约责任成立。3.合同已经明确为彭劲松办理迁户预留了近三年的履约时间。彭劲松在缔结合同时就非常清楚其能否按期履行，并对合同风险有充分的判断，违约了就应自负其责。4.本案违约金实际上由两部分构成，自2015年11月5日起算，违约总天数为1500天左右，而非彭劲松所称只有487天。

张定裕、焦春美向一审法院起诉请求：1.彭劲松支付逾期迁出户口的违约金113000元；2.彭劲松支付（自2018年11月26日至2020年4月28日）逾期迁出户口违约金550310元。

一审法院认定事实：2015年7月30日彭劲松（出卖人）与张定裕、焦春美（买受人）签订房屋买卖合同，双方约定将彭劲松名下位于北京市石景山区**园**号楼*层***号房屋（以下简称诉争房屋）出售给张定裕、焦春美，房屋成交价格209万元，家具、家电、装饰装修及配套设备作价17万元。该合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1090日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

经查，合同签订后，张定裕、焦春美向彭劲松支付了购房款，彭劲松亦将房屋交付给张定裕、焦春美。张定裕、焦春美于2015年11月5日取得了诉争房屋的不动产权证。双方均认可，按照合同约定，彭劲松最晚应于该房屋所有权转移之日起1090日内办理户口迁出手续，彭劲松实际于2020年4月28日将其本人及其儿子的户口迁出，晚于合同约定。

经询问，对于户籍未迁出给张定裕、焦春美造成的损失问题，张定裕、焦春美表示2019年12月19日张定裕、焦春美将房屋出售给李元元、高歌，签署了房屋买卖合同，2020年3月5日因为彭劲松的户口迟迟无法迁出，买受人不同意购买房屋，签订解约协议书。解约的条件是退还60万元定金，额外支付15万元违约金，截至2020年4月25日，张定裕、焦春美已通过银行转账方式支付李元元75万元。

张定裕、焦春美主张的违约金计算方式为：第一项诉讼请求：按照房屋总价款226万元的5%，即226万元×5%=113000元；第二项诉讼请求：逾期超过15日的，226万元×日万分之五×487天=550310元（2018年11月26日至2020年4月28日）。彭劲松不认可己方存在违约行为，但表示合同约定的违约金标准过高，并申请法院对此予以酌减。

一审法院认为，张定裕、焦春美与彭劲松签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，应属有效合同，双方应按约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张定裕、焦春美取得房屋所有权登记时间为2015年11月5日，依据合同约定，彭劲松应于该房屋所有权转移之日起1090日内将房屋内所有人员户口迁出。彭劲松未按约定履行上述义务，其行为应属违约，应当支付相应的违约金。但双方约定的违约金标准过高，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、彭劲松违约责任性质、违约责任程度、过错程度、违约时间等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故该院判决彭劲松支付张定裕、焦春美违约金15万元。

对于彭劲松辩称的未按合同约定迁出户口非自身原因的抗辩意见，该院认为，自双方2015年签订房屋买卖合同至合同约定的过户后1090天之内，北京市相关户口政策没有重大变化，彭劲松在签订合同时知道或应当知道其是否符合户口迁移政策，进而在签订合同时做出符合其利益的时间约定，故对此抗辩意见该院不予采信。对于彭劲松辩称的受疫情影响导致户口迁出系不可抗力的抗辩意见，该院认为，按照合同约定，彭劲松应于房屋所有权转移之日起1090日内（2018年10月30日之前）完成其户口迁出义务，即使按照彭劲松所述其于2019年12月7日具备落户条件，彼时距疫情出现尚有一个半月有余，故对此抗辩意见该院不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用

二审中，当事人未提交新的证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，张定裕、焦春美与彭劲松签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行各自合同义务。房屋买卖合同约定了彭劲松迁出户口的时限及逾期迁出的违约责任，自张定裕、焦春美2015年11月5日取得诉争房屋不动产权证，至彭劲松2020年4月28日实际将其本人、家人户口迁出，远超合同约定的办理时间，彭劲松应当承担违约责任。

彭劲松主张双方已就免除彭劲松逾期迁出户口违约金达成口头协议，该主张缺乏证据支持和法律依据，本院不予采信。彭劲松主张张定裕、焦春美已再次将诉争房屋售出，且售房价款高于前次因违约未履行合同的售房价款15万元，故张定裕、焦春美无实际损失，对此本院认为，张定裕、焦春美因涉案房屋中彭劲松户口未迁出的问题向其合同相对方承担了解除合同、赔偿违约金的责任，已成既定事实。张定裕、焦春美再次出售房屋，已不涉及彭劲松户口迁出问题，与彭劲松无关，也与前述合同解除、赔偿损失的后果无关。彭劲松以张定裕、焦春美再次卖房获得的高价已弥补了前次卖房赔偿的违约金为由，主张其户口未及时迁出未对张定裕、焦春美造成实际损失，缺乏事实依据，本院不予支持。此外，一审判决判令彭劲松承担的违约责任，是结合实际损失、违约责任性质、违约责任程度、过错程度等因素综合考量酌定的赔偿责任，与张定裕、焦春美向案外人赔偿的15万元并非对应关系，已降低了彭劲松依据合同应当承担的违约责任，处理结果并无不当。彭劲松在合同约定的1090日内均未履行迁出户口的义务，在疫情发生前已构成迟延履行，其要求法院认定疫情发生对其迁出户口存在影响进而减免其责任，本院不予支持。当事人的其他意见本院并非未予考虑，但均不影响本院在前述认定基础上对本案进行处理。

综上所述，彭劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由彭劲松负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　刘　婷

二〇二一年二月三日

法官助理　　孙梦青

书 记 员　　姜　菲