吕东初与北京市昌平区北七家镇燕丹村股份经济合作社等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：吕东初，男，1968年11月5日出生。

委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭宏，北京市亚东律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：陈和，男，1978年12月27日出生。

被上诉人（原审原告）：李晓君，男，1973年9月11日出生。

被上诉人（原审原告）：汪涛，男，1974年9月9日出生。

被上诉人（原审第三人）：北京市昌平区北七家镇燕丹村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇燕丹村。

法定代表人：琚凤英，主任。

委托诉讼代理人：谢文启，男，北京市昌平区北七家镇燕丹村民委员会副主任。

被上诉人（原审第三人）：北京市昌平区北七家镇燕丹村股份经济合作社，住所地北京市昌平区北七家镇燕丹村。

法定代表人：琚凤英，董事长。

委托诉讼代理人：谢文启，男，北京市昌平区北七家镇燕丹村股份经济合作社董事。

上诉人吕东初因与被上诉人陈和、李晓君、汪涛、北京市昌平区北七家镇燕丹村民委员会（以下简称燕丹村委会）、北京市昌平区北七家镇燕丹村股份经济合作社（以下简称燕丹股份经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吕东初上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，未充分理解非宅腾退政策依据，对历史遗留问题一概而论。1.吕东初系合法取得北京市昌平区北七家镇燕丹村465号（以下简称燕丹村465号）院土地及地上物，其对地上物的翻建在当时也是允许的，不能因地上物未取得相关手续文件而直接认定吕东初与陈和、汪涛、李晓君之间的租赁合同全部无效。2.吕东初与陈和签订了《腾退协议》，陈和作为被上诉人共同经营公司的法定代表人，其代表其余被上诉人与吕东初签订《腾退协议》是有效的，但是一审法院没有对该协议的效力做任何解释说明和认定。三被上诉人均认可该协议约定的50万元中2万元抵扣房租，其在一审中陈述在吕东初与陈和签订该协议书当天，其余被上诉人已经知晓该情况，且并没有提出异议，而是接受了款项并腾退了房屋。若除陈和外的被上诉人认为该《腾退协议》损害其利益，应向陈和予以追偿而非向吕东初主张。被上诉人在签订《腾退协议》后已将合同原件交给上诉人，也能证明双方之间没有任何纠纷。3.在腾退中，吕东初向拆迁评估公司提交的是北京同兴宏业金属制品有限公司（以下简称同兴公司）的营业执照和手续，涉案土地使用权及地上物也是属于同兴公司，腾退协议也是与同兴公司签订的，一审未对此事实认真审查。二、原审法院程序错误，本案缺少主体。与燕丹村委会、燕丹股份经济合作社签订《腾退补偿协议》的是同兴公司，而非吕东初，在没有同兴公司认可的情况下，一审法院对该补偿费用予以判决存在程序瑕疵。三、一审法院适用法律不正确，判决中存在矛盾和不合理及有失公平之处。燕丹村委会、燕丹股份经济合作社已经明确表示腾退补偿只是针对土地的实际使用权人，并且是与村集体建立合作关系的土地、房屋承租人，该补偿费用没有考虑次承租人，也没有对次承租人的补偿。从公平角度，被上诉人主张的权益远大于其支付的房屋租金。即使被上诉人可以获得经营补偿损失，也应根据其租赁年限及剩余使用年限来综合衡量，吕东初给付的50万元完全能够覆盖其经营损失。涉案地上物系同兴公司建设，腾退奖励费系腾退土地的奖励，故该费用属于同兴公司，系基于同兴公司不能继续使用土地和房屋进行经营、收益而给予的腾退土地之补偿，一审法院混淆概念，未能查清该费用的补偿之本意。

陈和辩称，同意一审判决。

李晓君辩称，同意一审判决。

洪涛辩称，同意一审判决。

燕丹村委会、燕丹股份经济合作社辩称，与燕丹村委会、燕丹股份经济合作社无关。

陈和、李晓君、汪涛向一审法院起诉请求：1.判令吕东初偿还陈和、李晓君、汪涛停产停业综合补助费778448元、搬迁补助费54427元、腾退奖励费851167元，上述款项共计1684042元；2.本案诉讼费由吕东初承担。

一审法院认定事实：位于燕丹村**的地块系燕丹村集体所有土地。2002年2月，案外人北京万正化学建材制品有限责任公司取得该地块的《集体土地使用证》（证号：京昌集用（2002划变）字第34-（02）-0149号），载明土地用途为企业用地，使用权类型为批准拨用，使用权面积为2062.06平方米。

吕东初系同兴宏业公司的法定代表人，该公司注册地址为北京市昌平区北七家镇东沙各庄村384号。2005年1月21日，同兴宏业公司与案外人北京宏翔鸿投资有限公司（以下简称宏翔鸿公司）、北京市北七家建筑公司（以下简称北七家建筑公司）签订《协议书》，约定：宏翔鸿公司将自己所有的位于燕丹村465号的3.09亩土地使用权及地上物交给同兴宏业公司，用以折抵北七家建筑公司拖欠同兴宏业公司的门窗款共计30.9万元；在宏翔鸿公司将上述建筑物及土地使用权交给同兴宏业公司后，视为宏翔鸿公司已还清北七家建筑公司的部分工程款30.9万元。

2017年11月1日，吕东初（甲方）与陈和、李晓君、汪涛（乙方）签订《租赁协议》。协议约定：甲方将位于燕丹村465号院地上物及院落出租给乙方；租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日止；租赁费为每年55万元，乙方每半年向甲方交纳一次房租；如遇国家或其他单位依法征地、拆迁致使本协议无法继续履行，乙方无偿搬出租赁标的物，乙方承租期间在租赁标的物内的所有不动产全部归甲方所有；双方约定2018年11月1日至2020年10月31日的房租为63万元。

《租赁协议》签订后，吕东初将上述房屋及院落交付陈和、李晓君、汪涛，陈和、李晓君、汪涛将其用于北京时光星辰上网服务有限公司（以下简称时光星辰公司）的经营场所。陈和系时光星辰公司的法定代表人，该公司于2009年将住所地变更登记至燕丹村**。诉讼过程中，陈和、李晓君、汪涛称其三人均系时光星辰公司的股东。

2018年11月6日，燕丹村委会、燕丹股份经济合作社（甲方）与同兴宏业公司（乙方）签订《腾退补偿协议》。协议约定：甲方正在开展集体土地非住宅腾退工作，需收回使用土地及其地上物。甲乙双方经过友好协商，一致同意乙方将使用土地及其地上物交付甲方，甲方就乙方腾退所造成的损失给予乙方腾退补偿。具体内容约定如下：一、乙方正在使用的位于燕丹村的集体土地3.09亩，地上房屋及附属物2177.06平方米；二、根据评估公司的评估结果，双方经协商一致，甲方给予乙方腾退补偿款4481653元，具体包括：房屋补偿款1641388元，装修、设备及附属物补偿款1156223元，停产停业综合补助费778448元，搬迁补助费54427元，腾退奖励费851167元；三、本合同生效、乙方依约完成腾退并将地上物交由甲方后的30日内，甲方向乙方支付腾退补偿款的60%，即2688992元。非宅腾退工作完结并经审计审核通过，且乙方依法提供合法税票后的30日内，甲方向乙方支付剩余款项。若乙方因客观情况确实无法提供的，甲方有权扣除补偿款总额的5%作为履约保证金；四、乙方同意并保证在本协议签订后三日内交付使用土地及其范围内全部地上物。

现上述房屋及院落已被拆除。诉讼过程中，燕丹村委会、燕丹股份经济合作社及吕东初均认可《腾退补偿协议》约定的补偿款已支付总额的70%。

2018年11月6日，吕东初（甲方）与陈和（乙方）签订《腾退协议》，约定：“甲、乙双方于2017年11月1日签订租赁协议，甲方将自己位于燕丹村465号自建房屋2177平方米，租赁给乙方经营使用，租期三年。现因政府拆迁，双方就政府给予乙方的经营补偿款人民币＿＿，达成以下协议：1.甲方获得补偿款的＿＿，合计人民币＿＿；2.乙方获得补偿款的50万元，合计人民币伍拾万元整（税后）；3.甲方应于乙方腾空房屋前，将补偿款一次性付于乙方，乙方收到补偿款后三日内腾空所租赁的房屋。”《腾退协议》签订后，吕东初于2018年11月29日转账支付陈和20万元，于2018年12月5日分两笔转账支付陈和10万元、18万元，以上共计48万元。后陈和在《腾退协议》上签字确认“已付清”。

诉讼过程中，吕东初称在签订《腾退协议》时，陈和、李晓君、汪涛三人均在场，因三人均系时光星辰公司的股东，共同经营该公司，陈和又是公司的法定代表人，故只有陈和一人在《腾退协议》上签名。吕东初并主张，截至《腾退协议》签订时，陈和、李晓君、汪涛共欠其租金5万余元，经协商减少至2万元，故《腾退协议》约定应付的补偿款50万元，扣除该2万元租金后，吕东初实际向陈和支付48万元补偿款。陈和、李晓君、汪涛称，签订《腾退协议》时，李晓君、汪涛并不在场，该二人对陈和与吕东初签订《腾退协议》一事不知情。对于补偿款50万元中扣减2万元租金一事，陈和、李晓君、汪涛均予认可。

诉讼过程中，吕东初称上述租赁房屋系其于2008年建设，其与陈和、李晓君、汪涛之间的租赁合同关系自2008年10月起即已形成，陈和、李晓君、汪涛对此陈述予以认可。

另查一，经查询，燕丹村465号土地上的房屋，未核发建设工程规划许可证等相关审批手续。

另查二，燕丹村委会于2018年6月17日制定《燕丹村集体土地非住宅解约腾退补偿实施细则》，规定了各项腾退补偿款的补偿条件和补偿标准。其中：1.停产停业综合补助费：被腾退人利用2010年12月6日前建设的集体非住宅房屋依法从事生产经营活动，因腾退造成经济损失，且符合下列条件的，给予一次性停产停业综合补助费：（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。停产停业综合补助费可按被腾退非住宅房屋腾退前三年在本区的纳税总额确定，补助费总额不得超过实际经营面积×800元/平方米。2.腾退奖励费：本次解约腾退设置奖励期，对在奖励期限内签约且在约定的期限内腾退完毕的被腾退人按照以下标准予以奖励：2010年12月6日前建设的房屋，在规定奖励期签订解约腾退补偿协议，且在约定的期限内腾退完毕的，按照重置成新价的20%给予被腾退人货币奖励，奖励期满后签约或者在奖励期内签约但未在约定的期限内腾退完毕的，由村集体结合实际情况酌情予以奖励。3.搬迁补助费：2010年12月6日之前建设房屋，按照被腾退房屋建筑面积×25元/平方米计算。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故陈和、李晓君、汪涛与吕东初签订的《租赁协议》应为无效。吕东初关于该《租赁协议》有效的辩解，事实及法律依据不足，法院不予采信。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁协议》签订后，承租人实际进行了经营，在合同履行过程中，涉案房屋和场地被拆除腾退，出租人取得了相应的腾退补偿，虽然《租赁协议》无效，但出租人就合同标的取得的腾退利益应当包括承租人的份额。虽然吕东初与陈和就腾退补偿的分配签订《腾退协议》，但是《租赁协议》的承租人一方为陈和、李晓君、汪涛三人，现有证据无法证明陈和签订《腾退协议》已取得承租人的一致同意，故该《腾退协议》对租赁合同的双方当事人不具有法律约束力。吕东初主张签订《腾退协议》时李晓君、汪涛亦在场，对补偿金额分配知晓并同意，并以陈和作为时光星辰公司的法定代表人，有权代表李晓君、汪涛签订《腾退协议》为由，认为《腾退协议》对陈和、李晓君、汪涛具有法律约束力，事实及法律依据不足，法院不予采信。

关于停产停业综合补助费，停产停业综合补助系因房屋被拆迁造成以该房屋为经营场所的经营者不能继续进行经营的补助。《租赁协议》签订后，陈和、李晓君、汪涛占用涉案房屋进行经营，并持有以涉案房屋为经营场所的营业执照，而吕东初并不在涉案房屋处实际经营，故停产停业综合补助费应由陈和、李晓君、汪涛取得。关于搬迁补助费、腾退奖励费，因陈和、李晓君、汪涛实际占有涉案房屋并完成了搬迁腾退，故其主张获得搬迁补助费和腾退奖励费，具有事实依据。根据当事人陈述，出租人一方实际取得的补偿款为《腾退补偿协议》约定补偿款总额的70%，故法院对陈和、李晓君、汪涛主张的补偿款项按照70%进行折算。对于剩余补偿金额，承租人可待出租人实际取得后另行主张。吕东初已支付的50万元，应从陈和、李晓君、汪涛应分得款项中相应扣减。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、吕东初于本判决生效后十日内给付陈和、李晓君、汪涛停产停业综合补助费、搬迁补助费、腾退奖励费共计678829.4元；二、驳回陈和、李晓君、汪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间，陈和称其在与吕东初签订《腾退协议》后一两天告知了李晓君、汪涛，而李晓君称其在事后几天得知此事，汪涛则称其在一周左右得知此事。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。吕东初就涉案房屋与陈和、李晓君、汪涛订立《租赁协议》，但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审认定该租赁合同无效正确，本院对此予以确认。吕东初主张其是基于合法受让的方式取得涉案土地及地上物，但其合法取得的仅系土地，地上物是其在取得土地使用权后，在未取得建设工程规划许可证的情形自行建造的，故本院对其该项主张不予采信。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然吕东初与陈和、李晓君、汪涛之间的《租赁合同》无效，但该合同已经因拆迁腾退未继续履行，涉案房屋也已经在拆迁腾退中予以返还，对于因合同无效给双方造成的损失已经转化为腾退补偿利益的分割问题，故本案的争议焦点在于，吕东初与陈和之间的《腾退协议》的效力及履行的问题。对此，本院认为，虽然从现有证据来看，陈和与吕东初就《租赁合同》以及涉案房屋的腾退问题达成《腾退协议》时没有李晓君、汪涛的参与和同意，但是陈和在协议签订后即向李晓君、汪涛告知了该情况，无证据证明李晓君、汪涛对此提出过异议，而后，陈和、李晓君、汪涛亦实际腾退了涉案房屋，故李晓君、汪涛的上述行为构成对该《腾退协议》的事后追认。一审关于该《腾退协议》对租赁合同的双方当事人不具有法律约束力的认定错误，本院对此予以纠正。《腾退协议》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应属有效。吕东初已经向陈和转账48万元，陈和、李晓君、汪涛均认可收到该笔款项，且对于剩余2万元抵扣租金也不持异议，而陈和、李晓君、汪涛也已经将涉案房屋腾空返还，双方之间的《腾退协议》已经履行完毕，吕东初与陈和、李晓君、汪涛就涉案房屋的腾退补偿利益如何分割即已经处理完毕，现陈和、李晓君、汪涛要求吕东初向其支付腾退补偿款的主张，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。一审在陈和、李晓君、汪涛与吕东初就腾退补偿利益已经处理完毕的情况下，对腾退补偿利益予以重新认定错误，本院对此予以纠正。

综上所述，吕东初的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2332号民事判决；

二、驳回陈和、李晓君、汪涛的全部诉讼请求。

一审案件受理费19956元，由陈和、李晓君、汪涛负担（已交纳）。

二审案件受理费19956元，由陈和、李晓君、汪涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　郭燕枝

审 判 员　刘　磊

审 判 员　朱文君

二〇二一年三月二日

法官助理　黄旭宁

法官助理　张进中

书 记 员　刘芳芳