石秋某等合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：王海英，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。

上诉人（原审原告、反诉被告）：陈福明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：徐晓杰，北京市一格律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：石秋某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：李志中，男，住北京市昌平区，北京市昌平区北七家镇东三旗村村民委员会推荐。

上诉人王海英、陈福明与上诉人石秋某合同纠纷一案，均不服北京市（2020）京0114民初4191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

王海英、陈福明上诉请求：同意一审本诉部分的判决，请求撤销一审判决第三项，改判对石秋某予以适当补偿或将本案发回重审。事实和理由：1.北京市昌平区某村405号（以下简称405号）房屋于2009年建造，但一审法院以2020年7月24日作为鉴定时点确定405号房屋及附属物的重置成新价作为赔偿损失的依据错误；2.石秋某于2009年10月开始将405号房屋出租盈利，一审法院确定的起始时间错误；3.石秋某于2019年4月25日再次强占房屋，不是其所称的2019年6月10日。

石秋某辩称，不同意王海英、陈福明的上诉请求和理由，石秋某对于判决数额上有异议，但对于其他事实及法律依据是认可的，一审评估机构在评估现场已说明只能按照现值评估。

石秋某的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，同意返还房屋，不同意拉走屋内存放的物品；2.撤销一审判决第二项，驳回王海英、陈福明要求支付使用费的诉讼请求；3.改判王海英、陈福明赔偿石秋某投资损失1665975元，房屋配套家具家电损失178011元，共计1843986元，并支付同期银行贷款四倍利率的利息。事实和理由：1.合同无效是王海英、陈福明造成的，二人应当承担合同无效的全部责任；2.405号房屋内的家具电器是按照房屋尺寸购买，一审判令石秋某拉走不当，应属于石秋某的损失；3.405号房屋从2017年4月16日起处于闲置状态，石秋某未使用405号房屋；4.合同无效王海英、陈福明应依据评估价格166万余元赔偿我建房投资款；5.租金收益应根据双方合同无效过错责任的大小予以分割。

王海英、陈福明辩称，不同意石秋某的上诉请求，原审法院对于物品的处理是认可的，收益获利首先偿还对方投资款。返还应当以当时的实际出资额为准，对于合同无效双方都有过错，责任不应全部归结于王海英、陈福明。

王海英、陈福明向一审法院起诉请求：1.判令石秋某腾退405号房屋及宅基地；2.判令石秋某支付王海英、陈福明2018年4月16日至2019年2月16日期间的使用费10万元（每月1万元）；3.判令石秋某支付王海英、陈福明2019年4月25日至2019年10月25日期间的使用费6万元并支付2019年10月26日至腾退之日止的房屋使用费，按每月1万元的标准支付；4.判令诉讼费由石秋某承担。

石秋某向一审法院反诉请求：1.判令王海英、陈福明支付石秋某405号宅基地建筑投资款1843986元（包括房屋及附属物损失1665975元，房屋配套家具家电损失178011元）；2.判令王海英、陈福明自2009年3月9日起支付石秋某1843986元的同期银行贷款四倍利率的利息，至付清全部投资款之日止；3.判令本案的诉讼费由王海英、陈福明承担。

一审法院认定事实：王海英与陈福明系夫妻关系。405号院系陈福明的祖宅。2009年3月9日，王海英、陈福明（甲方）与石秋某（乙方）签订《联合建房协议书》，约定：甲乙双方联合在405号院共同建房三层，拟所建房屋分为南北二部分，每部分建筑面积相同，北数第一部分房屋为A区，北数第二部分房屋为B区。所建新房屋用于出租。甲方自本协议签订之日起，无偿提供平地供甲、乙双方联合在该院建筑新房，乙方承担在该院建筑新房的全部资金。甲方负责到村委会办理《村民建房、翻盖房屋协议》及申请翻建房屋的其他相关手续。新房屋建成后，先由乙方负责全部房屋出租一切事项，所得收益在扣除相关费用后，优先支付乙方本次联合建房的全部费用，支付乙方建房费用均须有甲方陈福明与乙方石秋某二人共同签订确认。待付清乙方的全部出资后，甲、乙双方经协商后可变更经营方式，可仍由乙方独立经营，所得收益在扣除相关费用后，由甲、乙双方共同分割，每季度一次，各得50%，也可由甲方独立经营自北数第一部分房屋，乙方独立经营自北数第二部分房屋，各方收益归各自所有，各方费用由各自承担。如遇国家征地、政府拆迁、新农村建设等各种情况，需占用甲、乙双方联合建房的上述位于405号院时，由甲、乙双方共同决定该宅基地、地上物拆迁补偿及该院营业损失补偿等有关拆迁的一切相关事宜，并由甲、乙双方签订《联合建房拆迁补偿款分割协议书》，再由甲、乙双方持上述《联合建房拆迁补偿款分割协议书》共同办理拆迁补偿（含领取拆迁总补偿款）的一切相关补偿事宜。如遇拆迁，甲方承诺：无论何种情况发生，甲方保证乙方得到总拆迁补偿款50%的份额。如拆迁占地发生在没有付清乙方本次联合建房全部费用的期间内，甲、乙双方均同意在拆迁补偿款优先付清建房全部费用后再按上述约定分割剩余的拆迁补偿款。该协议还约定了其他条款。

协议签订后，石秋某出资在405号院内建造了三层楼房共62间并购买了家具家电等物品用于出租。王海英、陈福明主张405号房屋建造花费60万元左右，建成后第二年即由石秋某对外出租，年租金为13万元。石秋某主张405号房屋建造花费140万-150万元，因405号房屋并未办理建房审批手续，村委会不给供电，故405号房屋直至2013年4月15日之后才对外出租，其将405号房屋出租给一个个人，第一年年租金为11万元，第二年至第五年年租金为12万元，第六年之后年租金为12.5万元，其出租405号房屋直至2018年4月15日，因王海英、陈福明与其发生矛盾，阻挠其对外出租房屋，故405号房屋未能继续出租。石秋某提交其与原某于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》予以证实。该份合同显示合同期限自2013年4月15日至该房拆迁止，第一年房租为11万元，第二年至第五年房租为12万元，第六年至拆迁止年租金为12.5万元。

2016年6月，王海英、陈福明以合同纠纷为由将石秋某诉至法院，要求确认双方签订的《联合建房协议书》无效，并要求石秋某返还其405号院宅基地。法院经审理后认定双方通过联合建房的形式变相转让宅基地使用权，并且该建房行为并未取得相应的审批手续，双方上述行为违反了法律的强制性规定，故双方签订的《联合建房协议书》无效。对于王海英、陈福明要求石秋某返还405号宅基地一节，王海英、陈福明仅要求返还宅基地，但双方所建房屋又具有一定的使用价值，“房随地走”，在未解决房屋问题的情况下，宅基地不具备返还的条件。据此，法院于2016年12月27日作出（2016）京0114民初9191号民事判决书，判决王海英、陈福明与石秋某于2009年3月9日签订的《联合建房协议书》无效，驳回王海英、陈福明的其他诉讼请求。该判决作出后双方均未上诉，判决已生效。2017年5月，王海英、陈福明再次以合同纠纷为由将石秋某诉至法院，要求石秋某返还405号院房屋及宅基地。法院经审理认定，405号房屋虽由石秋某投资建设，但“房地一体”，如果任由石秋某继续控制、使用涉案房地，确实损害了王海英、陈福明对于宅基地的使用权益，故法院对于王海英、陈福明的该项诉讼请求予以支持。因405号房屋的建设并未取得相应的审批手续，法院对405号房屋的合法性不予确认，石秋某如认为返还房屋对己方造成了损失，可另案解决。据此，法院于2018年3月12日作出（2017）京0114民初9482号民事判决书，判决石秋某于判决生效后十日内将405号宅基地及地上房屋返还于王海英、陈福明。该判决作出后双方未上诉，判决已于xxxx年xx月xx日出生效。判决生效后，王海英、陈福明向法院申请强制执行。经法院强制执行，石秋某于2019年1月13日将405号院宅基地及地上房屋返还给王海英、陈福明。2018年11月21日的执行笔录显示，执行时张某（石秋某主张其为原某的岳母）称石秋某将405号房屋租给其使用，租金每年12万元，其已经租了四年了。王海英、陈福明主张石秋某于2019年4月25日再次将405号房屋及宅基地占有使用至今。石秋某主张因王海英、陈福明未赔偿其损失，故其于2019年6月10日左右重新占有使用了405号房屋及宅基地。

本案审理过程中，经石秋某申请，法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对405号房屋及附属物的重置成新价、405号房屋内的空调、床、柜子等物品的现值及购买时的价值进行了鉴定。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2020年9月3日出具《房地产评估报告》及《资产评估报告》，结论为：405号房屋及附属物的重置成新价为1665975元；405号房屋内的空调、床、柜子等物品在2020年7月24日的价值为25230元，其中争议项价值为1020元，非争议项价值为24210元。405号房屋内的空调、床、柜子等物品在2009年12月31日的价值为178011元，其中争议项价值为3809元，非争议项价值为174202元。争议项物品包括海尔冰箱1台、海尔洗衣机1台、监控摄像头14个。非争议项物品包括1.5×1.9双人床65张、0.9×1.9木衣柜64个、美的空调57台、木质电脑桌59套、海尔洗衣机1台、冰柜1个、沙发4个、格力冰箱1台、1.5×2双人床1张、galanz立式空调一台、3.5×2.1衣柜1个、茶几1套、Q-285音响1个。上述鉴定结论作出后，王海英、陈福明对鉴定结论不服向法院提出书面异议，并申请鉴定人出庭接受质询。王海英、陈福明所提异议主要为405号房屋的价值应当以建设房屋时（2009年）的建设成本进行评估，并不包括建筑材料、人工成本的上涨及房屋增值的部分。北京建亚恒泰房地产评估有限公司回复称：由于客观原因，当事人无法提供2009年建造房屋时的建造合同以及相关票据，估价人员无法获得2009年时建筑物的实际情况，所以无法对2009年的建造价值进行评估，估价基准日是由双方当事人及估价委托人在现场进行商议的。石秋某预付鉴定费18665元，王海英、陈福明预付鉴定人出庭费2000元。经询，王海英、陈福明主张405号房屋内的争议项物品由其购买，非争议项物品由石秋某购买，石秋某的物品其均不同意继续利用，同意由石秋某全部拉走。石秋某主张405号房屋内的物品均由其出资购买，该部分物品其无法处理，故要求王海英、陈福明予以赔偿。

一审法院认为，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，已生效的（2016）京0114民初9191号民事判决书已认定、陈福明与石秋某于2009年3月9日签订的《联合建房协议书》无效，已生效的（2017）京0114民初9482号民事判决书判决石秋某于判决生效后十日内将405号房屋及宅基地返还于王海英、陈福明。（2017）京0114民初9482号民事判决书于xxxx年xx月xx日出生效，故石秋某至迟应当于2018年6月11日之前将405号房屋及宅基地返还给王海英、陈福明，但石秋某直至2019年1月13日经法院强制执行才将405号房屋及宅基地返还给王海英、陈福明，故王海英、陈福明要求石秋某支付其上述期间房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，依法应予支持；石秋某将405号房屋及宅基地返还给王海英、陈福明后又以其损失未获赔偿为由再次占用405号房屋及宅基地，因生效判决已写明石秋某就其损失问题可另行解决，故石秋某以其损失未获赔偿为由再次占用405号房屋及宅基地，缺乏依据。王海英、陈福明虽主张石秋某于2019年4月25日再次占用405号房屋及宅基地，但未提交相应的证据，故法院以石秋某自认的2019年6月10日作为其再次占用405号房屋及宅基地的时间。因石秋某再次占用405号房屋及宅基地缺乏依据，现其同意将405号房屋及宅基地返还王海英、陈福明，法院对此不持异议。王海英、陈福明要求石秋某支付2019年6月10日至腾退405号房屋及宅基地之日止的房屋使用费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。考虑到405号房屋为三层共62间，由石秋某对外出租盈利，按照石秋某的主张，405号房屋在石秋某上次腾退给王海英、陈福明之前的年租金为12万元，故对王海英、陈福明要求按照每月1万元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。

因405号房屋系石秋某投资建造，在建造时虽未经相关部门合法审批，但仍具备一定的使用价值，现法院已判令石秋某将405号房屋返还给王海英、陈福明，故王海英、陈福明应当对石秋某所受损失予以赔偿，石秋某要求王海英、陈福明按照405号房屋及附属物的重置成新价赔偿其损失并无不当。北京建亚恒泰房地产评估有限公司就405号房屋及附属物重置成新价出具的《资产评估报告》系法院委托的具备鉴定资质的鉴定机构依据法定程序作出，法院对此予以采信。但考虑到405号房屋此前一直由石秋某出租盈利，按照石秋某所述，其自2013年4月15日之后即将405号房屋出租盈利，第一年年租金为11万元，第二年至第五年年租金为12万元，自第六年起年租金为12.5万元，现其已收回部分建房成本，一定程度上减少了其损失，故在确定其损失数额时法院考虑以上因素在房屋及附属物重置成新价基础上酌情予以扣减；石秋某要求王海英、陈福明支付其投资款四倍利率损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持；石秋某虽主张405号房屋内的物品中海尔冰箱1台、海尔洗衣机1台、监控摄像头14个系其购买，但未提交相应的证据，王海英、陈福明对此亦不予认可，石秋某应承担举证不能的法律后果，故对石秋某的该项主张，法院不予采信。因405号房屋内由石秋某出资购买的物品属于可移动的物品，王海英、陈福明明确表示不同意继续利用，故石秋某要求王海英、陈福明赔偿其该部分物品损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。王海英、陈福明同意石秋某将405号房屋内的非争议项物品拉走，法院对此不持异议。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、石秋某于本判决生效后十五日内将北京市昌平区某村405号宅基地及地上房屋返还给王海英、陈福明并将该处房屋内存放的物品（1.5×1.9双人床65张、0.9×1.9木衣柜64个、美的空调57台、木质电脑桌59套、海尔洗衣机1台、冰柜1个、沙发4个、格力冰箱1台、1.5×2双人床1张、galanz立式空调一台、3.5×2.1衣柜1个、茶几1套、Q-285音响1个）拉走；二、石秋某于本判决生效后十五日内支付王海英、陈福明二○一八年六月十二日至二○一九年一月十三日及二○一九年六月十日至石秋某实际履行第一项义务之日止的房屋占有使用费，按照每月一万元的标准计算；三、王海英、陈福明于本判决生效后十五日内赔偿石秋某损失1003058元；四、驳回王海英、陈福明的其他诉讼请求；五、驳回石秋某的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，王海英、陈福明与石秋某签订的《联合建房协议书》由已生效的（2016）京0114民初9191号判决确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。已生效的（2017）京0114民初9482号民事判决书判令石秋某将405号房屋及宅基地返还与王海英、陈福明，石秋某迟延履行该判决，且在法院强制执行后又再次强占，于法无据，王海英、陈福明起诉要求石秋某腾退405号房屋及宅基地应予支持。王海英、陈福明起诉要求石秋某按照每月1万元的标准支付迟延履行（2017）京0114民初9482号民事判决腾退房屋义务期间以及石秋某在强制执行后再次强占期间的占有使用费，理由正当，但主张的期间与事实不符，一审法院认定的起止时间正确，本院予以确认。石秋某将405号房屋及宅基地返还王海英、陈福明后，王海英、陈福明应当对石秋某投资建设的房屋及购置的空调、床、柜子等物品对石秋某予以折价补偿。石秋某反诉要求王海英、陈福明支付其投资损失，有事实和法律依据。虽然《联合建房协议书》无效，但根据《联合建房协议书》中有关所建房屋先由石秋某负责出租的约定，表明石秋某为405号房屋购置空调、床、柜子等物品也是投资的一部分，应当与房屋一并折价补偿，且一审法院判决石秋某自行将上述物品搬离不利于发挥物的最大效用，本院予以纠正。一审法院判决王海英、陈福明按照评估时点的房屋重置成新价给予石秋某折价补偿，并无不当，本院予以确认。石秋某购置的空调、床、柜子等物品，王海英、陈福明亦应按照2020年7月24日的价值24210元予以补偿。对于上述物品的折价补偿，石秋某反诉要求王海英、陈福明按照购置时的价值赔偿其损失，没有法律依据，本院不予支持。石秋某对外出租405号房屋的实际收益客观上弥补了石秋某的投资损失，故应当从王海英、陈福明应给付石秋某的折价补偿款中扣除。一审法院认定石秋某的出租收益金额正确，本院予以确认，王海英、陈福明主张石秋某有更多的租金收益，证据不足，本院不予采信。石秋某反诉要求王海英、陈福明支付投资款的利息，没有法律依据，一审法院判决驳回石秋某的该项诉讼请求正确，本院予以确认。

综上所述，王海英、陈福明的上诉请求不能成立，应予驳回。石秋某的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初4191号民事判决第二项、第四项；

二、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初4191号民事判决第五项；

三、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初4191号民事判决第一项为：石秋某于本判决生效后十五日内将北京市昌平区某村405号宅基地及地上房屋返还给王海英、陈福明；

四、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初4191号民事判决第三项为：王海英、陈福明于本判决生效后十五日内赔偿石秋某损失1027268元；

五、驳回石秋某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费3500元，由王海英、陈福明负担980元（已交纳）；由石秋某负担2520元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费10698元，由石秋某负担4739元（已交纳）；由王海英、陈福明负担5959元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费36037元，由王海英、陈福明负担14170元（已交纳）；由石秋某11867元（已交纳）。

鉴定费18665元及鉴定人出庭费2000元，由石秋某负担8512元（已交纳）；由王海英、陈福明负担12153元（已交纳2000元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　刘国俊

审 判 员　范　磊

二〇二一年三月二十五日

法官助理　李昊婷

法官助理　张宏宇

书 记 员　李佳星