王芳等与刘启生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2021）京01民终607号

上诉人（原审被告）：叶民（MINYE），男，1970年2月26日出生，加拿大国籍。

上诉人（原审被告）：王**，女，1974年7月1日出生。

二上诉人共同委托诉讼代理人：王怀英（王**之父）。

被上诉人（原审原告）：刘启生，男，1968年9月5日出生。

委托诉讼代理人：刘晓野，北京市博天律师事务所律师。

原审第三人：高弋，男，1975年1月24日出生。

委托诉讼代理人：高进（高弋之父），住北京市房山区。

上诉人叶民、王**因与被上诉人刘启生、原审第三人高弋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初7517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

叶民、王**上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘启生的全部诉讼请求。事实和理由：一、叶民1999年向高弋借款10万元，为风险担保将北京市昌平区501号房屋（以下简称涉案房屋）委托高弋代管，并向高弋出具代领房产证的委托书、房屋代管委托书和借款协议。高弋接管房屋后没有表示过有意要该房屋，后将房屋给了傅莹，傅莹私自将该房以15万元卖给刘启生，刘启生未核实授权情况，从2002年入住到2009年叶民起诉刘启生，刘启生一直不敢主张过户，原因是刘启生知道房屋不是高弋卖给他的。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。对于委托书中依法上市的事项，高弋无权转委托，委托书中也没有约定用叶民的房抵高弋的债。2012年高弋出庭时不承认将房屋卖给刘启生，经鉴定15万元购房款收据的签字不是高弋所签，此后高弋与刘启生串通变造以房抵债协议。两次买卖关系与叶民委托高弋上市没有关系，涉案房屋不是高弋卖的，故谈不上叶民对委托行为承担法律责任。

刘启生辩称，同意一审法院判决，叶民、王**的请求没有事实和法律依据。一、叶民、王**与刘启生之间成立房屋买卖合同关系，已经经过生效裁判文书予以认定。二、刘启生基于房屋买卖合同关系而实际占有、使用涉案房屋至今并支付了相应的对价。刘启生依据房屋买卖合同关系请求叶民、王**将涉案房屋过户至其名下，合法有据。

高弋述称，同意一审判决，不同意叶民、王**的上诉请求，其上诉请求没有法律依据和事实依据。

刘启生向一审法院起诉请求：依法判决叶民、王**协助刘启生办理涉案房屋所有权转移登记过户手续，将涉案房屋过户至刘启生名下。

一审法院认定事实：叶民、王**系夫妻关系。

1998年9月25日，叶民（买方、乙方）与北京市西城区教育局（卖方、甲方）签订《出售住宅楼房协议书》，约定：甲方将涉案房屋以1997年成本价每平方米1200元的价格出售给乙方，实收金额为84144元；甲方协助乙方到有关部门办理本次买卖过户、产权登记和产权证等手续；乙方以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

1999年3月19日，叶民在北京市西城区第二公证处公证下，向高弋出具《委托书》载明：“我与西城区教育局于一九九八年九月二十五日签订了购房协议书，所购房产座落在北京市昌平区501号。现房产证尚未办妥，因我即将出国，故委托我的朋友高弋全权代理我办理上述房产证的代领手续。受托人在此权限范围内所签署的一切有关文件，我均予承认。受托人无转委权。委托期限：至上述事宜办完为止。”北京市西城第二公证处对叶民签署《委托书》的过程进行了公证，并作出（99）西二证字第0724号《公证书》。

1999年4月25日，叶民、王**（乙方）与高弋（甲方）签订《借款协议书》，约定：“甲方同意借给乙方100000元；乙方同意把产权属于本人的两居室（涉案房屋）委托给甲方全权管理使用，作为风险担保；乙方（或代表乙方的权利人）提出的终止委托代管日期为还款日期，届时一次还清本金、利息及装修费用；如甲方有意购买该房，乙方应无条件协助办理手续，正式过户后上述协议自动解除。”

同日，叶民、王**（委托人）共同向高弋（受托人）出具《委托书》，载明：“委托人因外出等事由把产权属于本人的两居室住房（涉案房屋）委托给受托人全权代管。一、授权内容：1．负责该房的管理、使用、依法出租或上市。2．代表委托人办理领取产权证和有关该房事务。3．妥善保管、依法使用有关该房产权的文件（产权证、购房合同协议、收据等）及房主本人的身份证件。二、有关说明：1．本委托关系是委托人和受托人的双方约定，与其他人一概无关。其有效期限的解除，届时由双方商定。2．如受托人有意购买该房，委托人应无条件协助办手续。正式过户后，上述委托关系自然解除。”该《委托书》签署后，高弋依约接管了涉案房屋及其相关手续、票据原件。

2003年3月，叶民取得涉案房屋的产权证书，房屋性质为成本价出售住宅。

2003年左右，高弋将涉案房屋交由刘启生和妻子孙彩文、儿子刘六一在涉案房屋内居住至今。

2013年，叶民、王**以刘启生、孙彩文和刘六一为被告，向北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）提起诉讼，案件号为（2013）昌民初字第5140号，诉讼请求为三被告腾退返还涉案房屋。在该案审理过程中，刘启生主张涉案房屋为其以150000元的价格，从高弋处依据叶民、王**给高弋出具的《委托书》中所载的委托权限购得。高弋认可刘启生的主张，亦认可收到刘启生给付的150000元购房款。昌平法院经审理后作出（2013）昌民初字第5140号判决书驳回了叶民、王**的诉讼请求，该判决书本院认为部分载明：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案房屋登记的所有权人为叶民，因此，叶民、王**夫妻二人有权共同将房屋委托高弋管理。高弋在管理房屋期间，有权依据其受托权限对涉案房屋行使相应占有、使用、处分及收益权能。在我国物权法出台前，刘启生家庭对于持有涉案房屋相关购买及委托手续原件的高弋产生高度信任是合理的。并且，高弋在本次诉讼中认可其与刘启生之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。虽然当事人对于该房屋买卖合同的出卖方是叶民、王**还是高弋在庭审表述中多有不妥，但是刘启生已经向高弋支付了相应对价的行为高弋当庭予以认可。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。虽然对于刘启生就涉案房屋买卖合同的相对方为何人，高弋是否有权出售涉案房屋以及高弋取得的委托权限范围等问题当事人各方之间尚存争议。但是，鉴于刘启生向高弋支付购房款的事实，当事人双方均予以认可。刘启生在支付了相应对价，且其买卖合同是否能够继续履行尚未确定的情况下，为保障公民合法的财产权益及未成年人居某的稳定性，对于叶民、王**要求刘启生一家腾退房屋的诉讼请求不宜径行支持。当事人可就刘启生就涉案房屋的买卖合同效力及是否能够继续履行等事宜先行协商或诉讼，再对涉案房屋的占有使用现状予以解决。”叶民、王**对该判决不服，向北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）提起上诉。北京一中院经审理后，作出（2015）一中民终字第464号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书中本院认为部分载明：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，我国不动产实行统一登记制度，但不动产登记人并不一定为房屋的实际所有权人。根据本案查明的事实，叶民、王**出具委托书认可高弋对诉争房屋具有代为出租或上市的权利，诉争房屋的相关手续、票据亦均由高弋持有，现高弋与刘启生均认可双方存在房屋买卖合同关系，在该房屋买卖合同关系未依法进行认定前，叶民、王**要求刘启生、孙彩文、刘六一腾退诉争房屋，于法无据，一审法院判决驳回叶民、王**的诉讼请求正确，本院予以确认。”

2017年，叶民、王**再次以刘启生为被告、高弋为第三人向昌平法院提起诉讼，案件号为（2017）京0114民初444号，诉讼请求为确认叶民、王**与刘启生之间不存在涉案房屋的买卖合同关系。经审理，昌平法院于2017年6月24日作出（2017）京0114民初444号民事判决书，判决叶民、王**与刘启生之间就涉案房屋没有买卖合同关系。刘启生对该判决不服，向北京一中院提起上诉。北京一中院于2017年11月7日作出（2017）京01民终6239号民事判决书，判决：一、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初444号民事判决；二、驳回叶民、王**的诉讼请求。该判决本院认为部分载明：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。1999年4月25日，叶民、王**共同向高弋出具《委托书》，委托事项包括叶民、王**委托高弋全权代管涉案房屋，负责该房的管理、使用、依法出租或上市等等，上市即为出售，此为常识性无歧义的理解。高弋据此可以代理叶民、王**出售涉案房屋。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。高弋与刘启生之间虽然没有房屋买卖合同，但二人之间存在高弋代理叶民、王**将涉案房屋出售给刘启生的事实，这一点从高弋将房屋交付刘启生，刘启生支付对价后入住房屋这一系列事实得到了印证，以房抵债的实质仍然为交易房屋，只不过是付款方式不同于其他房屋买卖。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，高弋出售房屋是否以自身名义不影响合同效力，更不影响合同成立。一审法院以高弋没有代理叶民、王**处理相应事务的意思表示为由认定在高弋没有行使代理行为的情况下，叶民、王**自然未与刘启生发生房屋买卖合同关系错误，综上，高弋的行为使得叶民、王**与刘启生之间的房屋买卖关系成立，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。”叶民、王**对该判决不服，向北京市人民检察院第一分院（以下简称北京一分检）申请监督，北京一分检于2019年4月19日作出《不支持监督申请决定书》，载明：“1999年4月25日，叶民、王**共同向高弋出具《委托书》，委托事项包括叶民、王**委托高弋全权代管501号房屋（即本案涉案房屋），负责该房的管理、使用、依法出租或上市等等。二审法院认定上市即为出售，此为常识性无歧义的理解，该认定并无不当。高弋可以代理叶民、王**出售501号房屋，双方之间成立委托代理法律关系。根据已查明的事实，高弋与刘启生之间虽然没有房屋买卖合同，但是二人之间存在高弋代理叶民、王**将501号房屋出售给刘启生的事实关系，可以从高弋将房屋交付刘启生，刘启生支付对价后自2002年入住房屋至今等事实得到印证。二审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，认定高弋出售房屋是否以自身名义不影响合同效力、不影响合同成立，该适用具有事实和法律上的依据，并无不当。叶民、王**的申请监督理由缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，根据《人民检察院民事诉讼监督规则（试行）》第九十条的规定，本院决定不支持叶民、王**的监督申请。”

本案庭审中，叶民、王**主张刘启生取得涉案房屋的对价为150000元，远低于当时的房屋市场价，且叶民、王**亦至今未取得售房款。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据已生效裁判文书的认定，叶民、王**与刘启生之间成立房屋买卖合同关系，刘启生基于该房屋买卖合同关系而实际占有、使用涉案房屋多年，并支付了相应的对价。现刘启生依据房屋买卖合同关系请求叶民、王**将涉案房屋过户至其名下，亦合法有据，法院予以支持。对于叶民、王**关于房屋定价过低以及未取得售房款的抗辩，属于叶民、王**与高弋之间的委托合同关系的调整范畴，与刘启生无关，对此叶民、王**可另诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：叶民（MINYE）、王**于本判决生效后七日内协助刘启生办理昌平区501号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户至刘启生名下。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。高弋代理叶民、王**将涉案房屋出售给刘启生，刘启生支付对价后长期占有、使用涉案房屋，上述事实经生效民事判决确认，现刘启生要求将涉案房屋过户至其名下，应当予以支持。叶民、王**上诉主张涉案房屋并非由高弋出售，故叶民无需对委托行为承担法律责任，与生效判决认定的事实不符，且叶民、王**提交的证据不足以推翻生效判决所认定的事实，故本院对其上诉主张不予支持。

综上所述，叶民、王**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由叶民、王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘秋燕

审 判 员　刘　磊

审 判 员　赵　蕾

二〇二一年二月十八日

法官助理　王　梦

书 记 员　杨　帆