北京鸿基世业商务酒店有限公司与北京海开房地产集团有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鸿基世业商务酒店有限公司，住所地北京市海淀区志新东路**。

法定代表人：冯本智，董事长。

委托诉讼代理人：王海利，北京市六合金证律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王鹏飞，北京市六合金证律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京海开房地产集团有限责任公司，住所地北京市海淀区海淀南路**。

法定代表人：周有建，董事长。

委托诉讼代理人：翟明阳，北京市恒达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹桂兰，北京市恒达律师事务所律师。

上诉人北京鸿基世业商务酒店有限公司（以下简称北京鸿基世业公司）因与被上诉人北京海开房地产集团有限责任公司（以下简称海开房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初29378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月21日、2021年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人北京鸿基世业公司之委托诉讼代理人王海利、王鹏飞，被上诉人海开房地产公司之委托诉讼代理人翟明阳、邹桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京鸿基世业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项，改判驳回对方一审的诉讼请求，支持我方一审的反诉请求。事实与理由：1.一审判决未审查海开房地产公司在合同到期后已经收回部分房屋的事实，导致一审判决第一项错误；2.一审判决未审查租赁期间3号楼大部分房屋闲置的事实，导致一审判决第二项错误；3.一审法院未审查租期届满后海开房地产公司收取工行海淀支行租金的事实，导致一审判决第三项错误；4.一审判决虽然审查了涉案房屋因消防违法被处罚的事实，但未查明涉案房屋系在没有办理消防合格证的情况下投入使用；5.一审判决未审查认定海开房地产公司没有提供适租房屋构成根本违约；6.海开房地产公司的行为构成根本违约，应当赔偿我方经济损失；7.一审法院对于我方主张的装修损失未进行审查是错误的；8.我方未支付2017年10月至2018年8月31日期间的租金系行使同时履行抗辩权，我方不构成违约，一审判决我方支付滞纳金是错误的；9.一审法院未审查我方享有优先承租权的事实；10.一审法院未审查海开房地产公司收取工行海淀支行2018年5月13日至2018年8月31日租金的事实。

海开房地产公司辩称，同意一审法院判决。

海开房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令鸿基世业公司将海淀区5号租赁房屋立即返还我公司；2.请求判令鸿基世业公司支付2017年10月1日至2018年8月31日期间拖欠的租金2754069.84元；3.鸿基世业公司承担合同期满后之日至实际腾退房屋之日止的占有使用费4751798.11元（自2018年9月1日至暂计算至2020年3月31日）；4.鸿基世业公司承担自拖欠租金日至实际腾退日未交纳房屋租金和占有使用费的滞纳金986407.86元（自2017年10月5日暂计算至2020年3月31日）；5.诉讼费由鸿基世业公司承担。

北京鸿基世业公司向一审法院提出反诉请求：要求海开房地产公司赔偿损失8722570元（罚款15万元、可期待利益824.47万元、装修损失待评估后确定、工商银行在2018年5月至8月的租金477855元、优先承租权由法院酌情判定）。

一审法院认定事实：位于海淀区**楼**全部等**房屋（以下简称案涉房屋）的不动产权人为海开房地产公司，房屋建筑面积11109.6㎡，用途为商业（住宿餐饮）/商业，不动产权证书的宗地图显示，案涉房屋的1、2号楼建筑面积均为2226㎡，3号楼建筑面积为6657.6㎡。

2003年8月31日，海开房地产公司的前身北京海开房地产集团公司（甲方）与鸿基世业公司的前身北京鸿基世业商务有限公司（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将案涉房屋出租给乙方用于商业经营；租赁期限15年，自2003年8月31日至2018年8月31日；年租金300万元，按季度支付，乙方每季度前5日内向甲方交纳下一季度租金，甲方给予乙方半年的免租装修期；甲方对房产使用情况行使监督权，并及时为乙方的经营出具房产证明文件，协助乙方办理必要的经营手续；乙方享有对该房产使用的独立经营权，并享有该房产和土地的使用和收益权，甲方不得干预乙方正常经营；乙方有权将该房产转租或以其他方式与他人合作经营，但需报甲方备案，且合作期限不得超过乙方租赁期；乙方除交纳租金外，还应承担水费、天燃气费、电费、采暖费、物业管理费、维修费、维护费及政府有关部门征收的其它与该房产经营活动有关的税费；租赁期满，如乙方需要续租，应提前60日书面通知甲方，在同等条件下，乙方有优先续约权；租赁期满或因乙方责任导致退租的，依附于该房产的装修归甲方所有，对未经甲方同意留存的乙方物品，甲方有权处置；……；任何一方违约均应承担相应的违约责任，如给对方造成损失的，应赔偿损失；乙方未按期向甲方缴纳租金，甲方有权书面通知乙方立即予以缴付，乙方逾期超过30日的，甲方有权按未付租金总金额部分每日万分之一的标准向乙方收缴滞纳金，乙方逾期超过60日的，甲方有权按未付租金总额部分每日万分之二的标准向乙方收缴滞纳金，乙方逾期超过180日，则甲方有权解除合同并合同自然失效；……。

合同签订后，海开房地产公司将案涉房屋交付鸿基世业公司，鸿基世业公司累计交纳租金至2017年9月。租赁期间，鸿基世业公司与北京意兆田园餐饮管理有限公司（以下简称意兆餐饮公司）于2019年6月5日签订的《租赁合同》，将案涉房屋中的3号楼南侧一、二层（其中，一层建筑面积959㎡有偿使用，二层635.4㎡免费使用）出租，租期自2018年7月1日至2020年6月30日，租金总额2401368元。2016年5月9日，鸿基世业公司与中国工商银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称工行海淀支行）签订《租赁合同》，将案涉房屋中的3号楼一层北侧、建筑面积615㎡出租，租期自2016年5月13日至2018年5月12日，租金总额3142650元。

《租赁合同》期满（即2018年8月31日），海开房地产公司于2019年1月30日致函鸿基世业公司，以双方未就续租事宜达成一致及案涉房屋的2号楼存在结构安全隐患，要求鸿基世业公司于2019年2月28日前搬离案涉房屋。2019年4月4日，海开房地产公司再次致函鸿基世业公司，要求其于当月15日前清理腾退各租户，逾期将由海开房地产公司自行与租户沟通清理腾退事宜。截至目前，鸿基世业公司尚未腾退其所承租的案涉房屋。

庭审中，鸿基世业公司就其停止营业一节，提供海公（消）行罚决字[2016]0314号行政处罚决定书1份及2007年至2019年期间的行政处罚缴款书7张（金额共计15万元），海开房地产公司对上述证据真实性无异议，但认为案涉房屋交付时是符合当时的消防管理条例规定，而由于条例的细化不符合消防法规定，是当初签订《租赁合同》所无法预见的，且租期届满后的处罚系鸿基世业公司到期不腾房所致，其应自行承担损失，相关处罚并未对鸿基世业公司的经营造成损失。

2016年10月至2018年10月间，鸿基世业公司数次致函海开房地产公司，请求海开房地产公司尽快完善消防手续，并提出改造方案，同时述及因消防部门责令关停，案涉房屋1、2号楼已于2018年9月停业，3号楼也已不再签订新客户，房租按实际使用面积核算。海开房地产公司表示对上述文件内容并未给予同意。

审理中，鸿基世业公司申请追加意兆餐饮公司、工行海淀支行及另外39家承租写字间的次承租人，并提交了相关合同。合同显示，与意兆餐饮公司、工行海淀支行的租赁期均已届满；与其他39家次承租人的租赁均在与海开房地产公司《租赁合同》期满后签订。经询，海开房地产公司认为根据合同相对性原则，次承租人均非合同相对方，且鸿基世业公司在租赁期满再行出租属无效，相关次承租人腾退事宜可由其自行解决，并于2020年4月21日在案涉房屋的入口处张贴针对次承租人的告知函。

法院于2020年9月18日对案涉房屋进行了勘验及走访，并拍摄了视频和照片。经勘验，案涉房屋呈“]”状，三栋楼宇相连但不相通。其中，1、2号楼分居南北相对，为均设有四个独立单元门的客房，处于空置状态。靠东侧的3号楼朝向东，一层北侧为银行使用；中间区域为鸿基世业公司大堂，但未经营；南侧一、二层用于餐饮，字号为“京食园”，亦未营业；二层其他区域及以上楼层均用于写字间出租和鸿基世业公司自用或控制。经走访，部分写字间尚在使用中，鸿基世业公司工作人员称有几户已搬离。因鸿基世业公司申请追加的次承租人，或合同期已届满，或已与海开房地产公司重新签订合同，或是在未报备海开房地产公司且超出租赁期外签署，且次承租人存在变化的可能性很大，据此，法院驳回鸿基世业公司的追加第三人的申请。

另查，海开房地产公司已与工行海淀支行签订了为期3年的租赁合同，租期自2018年9月1日至2021年8月31日。鸿基世业公司就其主张的可期待利益一节未提供证据。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。海开房地产公司与鸿基世业公司在2003年8月31日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应全面地、无条件地履行各自的义务。

双方《租赁合同》约定的租赁截止期为2018年8月31日，在合同到期后，双方未就续租事宜达成一致，故《租赁合同》在届满日后即已到期终止，现海开房地产公司要求将案涉房屋腾空交还的诉请，具备事实根据，法院支持。鸿基世业公司在合同期满后曾致函海开房地产公司，言明不再就3号楼（写字间）与次承租人签订新的合同，然其在无租赁权且作出不再出租承诺的情况下，却在2019年和2020年先后与数十家公司签订租赁合同，故其对再次出租所导致的腾退仍负有责任。

《租赁合同》明确约定，鸿基世业公司承租案涉房屋用于写字间、客房等商业经营，海开房地产公司作为案涉房屋权利人，负有保障鸿基世业公司能合理、合法使用案涉房屋的义务。但从鸿基世业公司实际交纳租金的情况和致函海开房地产公司的内容及法院现场勘验走访可知，鸿基世业公司在2017年9月后即因消防不符合规定，被关停了案涉房屋中1、2号楼的经营，致使鸿基世业公司无法因此获得收益，故海开房地产公司要求案涉房屋中的1、2号楼（建筑面积4452㎡）、最后11个月租金的请求，法院不予支持；而案涉房屋3号楼（建筑面积6657.6㎡）最后11个月租金仍应由鸿基世业公司交纳，具体金额依双方合同约定为1647980.13元，相关滞纳金的数额由法院判定。

合同期满后，双方未续约，但鸿基世业公司仍占用案涉房屋，故鸿基世业公司应按照其总体占用面积（11109.6㎡）支付相应的占用使用费。现海开房地产公司参照租金标准主张占用使用费，符合客观事实，法院支持。相关占用使用费的滞纳金请求，因双方并无约定，故法院不予支持。

关于鸿基世业公司的反诉。法院认为，案涉房屋中的1、2号楼的权利人为海开房地产公司，相关消防不合规定所产生的罚款亦是针对不动产作出，且《租赁合同》中关于鸿基世业公司应承担的费用中亦不包括此项内容，故海开房地产公司应承担该费用。鸿基世业公司主张的可期待利益损失，未提供相关证据，故法院不予支持。《租赁合同》中明确，依附于房产的装修，在合同期满后归海开房地产公司所有，故鸿基世业公司要求装修损失，没有事实根据，法院亦不予支持。经法院核实及海开房地产公司自述，工行海淀支行新的租期是在《租赁合同》期满后，现并无证据证明海开房地产公司收取2018年5月13日至8月31日的费用，故鸿基世业公司的该项诉请不予支持。鸿基世业公司主张的优先承租权损失，因海开房地产公司在合同期满后未收回整体案涉房屋，且亦未就案涉房屋整体再行出租，故鸿基世业公司的主张，于法无据，不予支持。

综上所述，双方《租赁合同》已到期终止，鸿基世业公司应负责将案涉房屋整体腾退，并支付合理区域和期间的租金、占用使用费及滞纳金；有关消防罚款应由海开房地产公司承担，双方其余诉请，均缺乏事实根据和法律依据，法院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决：一、本判决生效后十五日内，北京鸿基世业商务酒店有限公司负责将位于北京市海淀区5号楼1至6层全部等三套房屋、建筑面积11109.6平方米房屋腾空，交还北京海开房地产集团有限责任公司；二、北京鸿基世业商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内给付北京海开房地产集团有限责任公司2017年10月至2018年8月31日的租金1647980.13元及滞纳金255586.74元；三、本判决第一项内容执行完毕后十五日内，北京鸿基世业商务酒店有限公司按每日8219.18元标准，给付北京海开房地产集团有限责任公司2018年9月1日至实际腾退之日的占用使用费；四、北京海开房地产集团有限责任公司于本判决生效后十五日内给付北京鸿基世业商务酒店有限公司15万元；五、驳回北京海开房地产集团有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回北京鸿基世业商务酒店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人提交新证据，本院组织双方围绕新证据进行举证质证。海开房地产公司认可自2020年2月28日起占用案涉房屋中225号房间作为疫情防控综合办公室至今，该房间面积约为30㎡。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方《租赁合同》约定的租赁截止日期为2018年8月31日，在合同到期后，双方未就续租事宜达成一致，海开房地产公司有权要求鸿基世业公司返还案涉房屋。鸿基世业公司签订的转租合同期限超出2018年8月31日的部分以及在该时间后签订的转租合同均对海开房地产公司不具有法律约束力，故案涉房屋的返还义务主体仍应认定为鸿基世业公司。但经一审法院以及本院审理查明，海开房地产公司已于2018年9月1日起将案涉房屋中3号楼一层北段（面积为615㎡）出租给工行海淀支行并收取租金，应视为其已自行收回该部分房屋。海开房地产公司亦认可于2020年2月28日起实际占用225号房间（面积约为30㎡）作为疫情防控综合办公室，该房间亦应视为海开房地产公司自行收回。鸿基世业公司上诉主张海开房地产公司另占有部分房屋，但未提供充分证据予以证明，海开房地产公司亦不予认可，故本院对其主张不予采信。但一审法院未对鸿基世业公司实际占有的租赁物范围予以查明，仍判决其按照租赁合同约定的租赁范围进行返还是错误的，本院予以纠正。

关于租金及使用费的问题，鸿基世业公司认可租金实际支付到2017年9月，故自2017年10月1日起至租期届满时止的租金及相应的滞纳金仍应向海开房地产公司支付。但一审法院考虑到消防问题仅支持了3号楼（建筑面积6657.6㎡）最后11个月租金并无不当，鸿基世业公司上诉主张应当免除全部租金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同期满后，双方未续约，但鸿基世业公司仍占用案涉房屋，故鸿基世业公司应按照其实际占用面积（11109.6㎡-615㎡-30㎡）支付相应期间的占有使用费。一审法院在计算占有使用费时未考虑海开房地产公司已经实际占有部分房屋的事实错误，本院对此予以纠正。

关于鸿基世业公司主张的可期待利益损失和装修损失的问题，在双方合同已经履行届满的情况下，鸿基世业公司的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鸿基世业公司另主张海开房地产公司收取工行海淀支行2018年5月13日至8月31日的租金，但其未提供证据予以证明，海开房地产公司亦予以明确否认，故本院不予支持，鸿基世业公司可另行向工行海淀支行主张。

综上所述，鸿基世业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初29378号民事判决第二项、第四项、第六项；

二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初29378号民事判决第五项；

三、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初29378号民事判决第一项为：本判决生效后十五日内，北京鸿基世业商务酒店有限公司将位于北京市海淀区5号楼1至6层全部等三套房屋、建筑面积11109.6平方米房屋（除中国工商银行股份有限公司北京海淀支行承租部分以及225号房间）腾空，交还北京海开房地产集团有限责任公司；

四、变更北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初29378号民事判决第三项为：本判决第三项内容执行完毕后十五日内，北京鸿基世业商务酒店有限公司按每日7764.18元标准给付北京海开房地产集团有限责任公司自2018年9月1日至2020年2月27日的占有使用费，按每日7741.99元标准给付北京海开房地产集团有限责任公司自2020年2月28日至实际腾退之日的占有使用费；

五、驳回北京海开房地产集团有限责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费35623元，由北京海开房地产集团有限责任公司负担7710元（已交纳）；由北京鸿基世业商务酒店有限公司负担27913元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉费36429元，由北京鸿基世业商务酒店有限公司负担35802元（已交纳）；由北京海开房地产集团有限责任公司负担627元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费58361元，由北京鸿基世业商务酒店有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　朱文君

二〇二一年三月二十九日

法官助理　李　正

书 记 员　杜　莹