北京慧某物业管理有限公司等与北京中实恒业房地产开发有限责任公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京慧某物业管理有限公司，住所地北京市海淀区定慧某里**楼11门**。

法定代表人：王平，总经理。

委托诉讼代理人：齐长红，北京市王玉梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张恺，北京市王玉梅律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京中实恒业房地产开发有限责任公司，住所，住所地北京市西城区阜外大街**国宾酒店****div>

法定代表人：杨帆，总经理。

委托诉讼代理人：张世中，男，该单位职工。

原审第三人：张瑾，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

原审第三人：郑信清，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

委托诉讼代理人：郑利国（郑信清侄子），住北京市丰台区。

原审第三人：张国红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

原审第三人：张桂芝，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

原审第三人：张建军（张桂芝之女，兼张桂芝之委托诉讼代理人），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

原审第三人：王沛然，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：朱晓平（王沛然母亲），住北京市海淀区。

原审第三人：赵巍，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住北京市海淀区。

原审第三人：张彤，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住北京市海淀区。

原审第三人：王萌，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

原审第三人：强华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

上诉人北京慧某物业管理有限公司（以下简称慧某物业公司）因与被上诉人北京中实恒业房地产开发有限责任公司（以下简称中实恒业公司），原审第三人张瑾、郑信清、张国红、张桂芝、张建军、王沛然、赵巍、张彤、王萌、强华合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初29093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

慧某物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令中实恒业公司向我公司交付房屋10套，位于北京市海淀区********************（以下分别简称********************），并协助办理房屋产权证，将上述房屋登记在我公司名下。2.确认原审第三人与中实恒业公司签订的房屋买卖合同无效，原审第三人将各自占有的房屋腾空交还给慧某物业公司。事实和理由：1.慧某物业公司为案涉10套房屋的产权人。2.中实恒业公司销售房屋构成无权处分，且买受人并非善意取得制度中的善意第三人。3.中实恒业公司出售房屋的行为不发生物权效力，且原审第三人与中实恒业公司签订的房屋买卖合同违反了城市房地产管理法第三十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效合同。

中实恒业公司辩称，同意一审法院的判决，不同意慧某物业公司的上诉请求和理由。

张瑾、郑信清、张国红、张桂芝、张建军、王沛然、赵巍、张彤、王萌、强华述称，同意一审法院的判决，不同意慧某物业公司的上诉请求和理由。

慧某物业公司向一审法院起诉请求：1.判令中实恒业公司向我公司交付房屋10套，位于北京市海淀区103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室，并，位于北京市海淀区********************偿因其延期履行合同义务给我公司造成的损失（按照每套房屋每月1400元计算，已交付3套房屋自2004年5月计算至2007年11月，未交付的10套房屋自2004年5月计算至实际交付之日止）。

一审法院认定事实：1998年6月9日，联建办公室（甲方）与北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处（乙方）及中实恒业公司（丙方）签订《统一规划合作建设“西八里庄商住楼”2#楼协议书》，合同约定：“二、合作原则：…经友好协商，就甲乙方位于海淀区西八里庄南侧、西翠路西侧的相邻建设用地，进行统一规划建设…三、合作内容：①根据现行有关政策，丙方负责代甲方给海淀区商业网点管理处在合建项目中安排500平方米的粮店商业经营面积，其具体位置初步定在2#楼首层…③甲乙双方各拿出部分用地按市规划局的要求，由丙方进行统一规划设计，并出资建设一栋商住楼（即2#楼）…④产权分配原则：考虑到住宅朝向、楼层及将来物业管理的方便，按竖向分配2#楼，甲方分得其中住宅1000平方米（建筑面积），剩余部分为丙方所有。楼内交通走道面积按比例分摊，含在甲、丙两方各自的分配面积中…⑤产权办理：甲方自行办理其自用房产权，同时协助丙方按合建自用办理丙方的产权。四、合作方责任：甲方：①按统一规划要求，提供部分合作建设用地；②在工程前期拆迁、规划报建、工程建设、竣工验收等一系列工作过程中，对丙方的工作给予积极协助、配合；③协助丙方办理相关工程建设费用的减免工作。乙方：按统一规划要求，提供部分合作建设用地。丙方：①对三方合建用地进行统一规划设计，并负责出资建设；②负责完成代甲方的拆迁工作；③工程竣工后按三方商定的建筑面积数量，向甲方和区网点管理处提供住宅及粮店经营用房。

1999年10月22日，联建办公室（甲方）与中实恒业公司（乙方）就房屋分配方案进行协商，签订《西八里庄商住楼2#楼分房协议书》，约定：甲方分得A型住宅四套，层数为第一层、三层、五层、七层各一套，另分得C型住宅四套，层数为第二层、四层、六层、八层各一套，总面积为套内面积：808.84平方米，建筑面积：1043.66平方米。

后双方当事人于2000年8月23日签订《关于西八里庄商住楼2#楼分房协议书的补充协议》，约定：双方商定的分配方案在面积稍有增加的前提下有所调整，具体为：1.将甲方分得的A型住宅四套改成L型四套，层数分别为5、7、9、11层，另将分得的C型住宅四套改为D型四套，层数分别为5、7、9、11层，总建筑面积以房地局实测面积为准。2.甲方应提供给海淀区商业网点处的500平方米商业面积由乙方负责提供。

2002年3月16日，联建办公室（甲方）与慧某物业公司（乙方）签订协议书，约定：联建办公室作为七单位为筹建定慧某里小区而组建的临时机构，已基本完成了筹建阶段的任务，并转入小区管理阶段，由七单位成立的法人单位：慧某物业公司负责小区管理工作。联建办公室在小区筹建阶段遗留的尚未完成的事项和尚未完成的小区收尾项目，全部交由慧某物业公司全权负责完成。

2005年9月21日，联建办公室（甲方）与中实恒业公司（乙方）签订《确认西八里庄项目用地产权协议书》，约定：乙方于1999年12月22日在北京市国土资源与房屋管理局办理了2号楼的出让协议，并在附图中圈定了2#楼的分摊出让范围。在这次出让中含甲方用地810.81平方米，该用地已通过出让的形式转让给了乙方。剩余面积675.39平方米的土地之产权，甲方同意按照合作协议的条款转让给乙方，由乙方对该地块进行统一规划。

2005年10月24日，慧某物业公司（甲方，且代表七单位）与中实恒业公司（乙方）签订《西八里庄商住楼2#楼交接房协议》，约定：由于乙方未能按原协议约定的房屋户型履行协议，且拖延时间较长，现为尽快移交房屋排除障碍，经双方多次协商达成如下协议：一、依据原协议乙方应提供大户型房屋的建筑面积为1043.66平方米，按照现有尾房小户型共13套（其中：二居11套、1居2套），图纸建筑面积1087.88平方米移交甲方。双方原则同意按图纸标注的建筑面积进行交接。二、乙方对未能按时履行原协议表示歉意，并适当给予补偿，经协商双方同意补偿金额为十万元整。四、对于双方在原协议中约定的丙方（中实恒业公司）责任中，“第3条工程竣工后按三方商定的建筑面积数量，向甲方和区网点管理处提供住宅及粮店经营用房。”在补充协议中约定的“第2条甲方应提供给海淀区商业网点管理处的500平方米商业面积由乙方负责提供。”调整为本协议甲方应提供海淀区商业网点管理处500平方米粮店经营用房待本协议乙方工程竣工后，交由慧某物业公司负责向网点管理处交接。五、合同签订后七日内乙方将本协议第二款约定的补偿金十万元整一次性付给甲方。六、甲方同意房屋移交和补偿费两步实施，其中房屋移交时间延期至2005年12月31日，到时如仍不能按时交付，此协议作废，甲方将补偿费如数退还乙方，并按原协议通过法律途径解决。

2007年11月26日，中实恒业公司（移交方）与慧某物业公司（接收方）签订《国宾嘉园2#楼房屋移交书》，就房屋移交达成新的意向：在2007年11月之前，将城建集团公司已交还的3套房屋（房号分别为305、1305、1405，均为两居）交付慧某物业公司。剩余的10套房屋（103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室）中实恒业公司将加快与城建集团进行房屋留置解除，尽快分批移交或按原协议规定的以货币补偿方式代替房屋移交。同日，慧某物业公司接收305、1305、1405房屋。

经查，中实恒业公司未将103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室向慧某物业公司交付。中实恒业公司称已将上述10套房屋对外销售，房款用于支付拖欠北京城建集团有限责任公司的工程款，现无法交付案涉房屋，并提交房屋买卖合同、北京国宾花园房地产开发有限责任公司及北京中实行物业管理有限责任公司出具的居住人情况证明、入住通知暨房屋分配证及购房款发票等证据佐证。慧某物业公司不予认可，称其系案涉房屋的所有权人，中实恒业公司出售房屋的行为系无权处分，且案涉房屋的购房人不属于善意第三人，请求中实恒业公司继续履行交房义务并参照致函标准承担违约责任，提交了中实恒业公司2005年5月31日向联建办公室出具的《关于解决八套房屋事宜的函》，记载：“我司同时支付自2004年5月起至实际交房日止的租金（按每月1400元/月·套计）”，中实恒业公司同意按照致函标准补偿。

本案为发回重审案件，重审期间，根据案件审理需要，法院依法追加张瑾等10人作为第三人进入诉讼，原购房人徐立生、王**已过世，法院追加其配偶进入诉讼。张瑾等10人称通过网络或中介公司等方式获知房屋出售信息，于2009年左右与中实恒业公司签订房屋买卖合同，全额支付房款，实际入住103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室至今，但尚未办理房屋所有权证，第三人对于中实恒业公司提交的上述有关房屋买卖的证据真实性予以认可，部分第三人提交各自持有的房屋买卖合同及购房票据原件以供核对，第三人郑信清提交房款转账记录佐证购房行为。

重审期间，经法院询问慧某物业公司，该公司明确表示要求中实恒业公司交付10套涉案房屋。

一审法院认为，中实恒业公司及慧某物业公司就建房事宜订立的《统一规划合作建设“西八里庄商住楼”2#楼协议书》等一系列协议系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。

本案中，中实恒业公司未按约定交付涉案10套房屋，应属违约，慧某物业公司有权要求其继续履行合同交付案涉房屋。但根据查明，案涉10套房屋已被中实恒业公司出售，经对当事人提交的房屋买卖合同、购房票据等证据进行审查，并向第三人调查了解购房情况，法院认为，现并无证据证明中实恒业公司与第三人存在虚假购房行为，或存在房屋买卖合同无效情形，第三人购买10套涉案房屋的行为应予确认，故中实恒业公司事实上已无法履行交付10套涉案房屋的义务，现慧某物业公司要求中实恒业公司及第三人腾空交还涉案10套房屋，并办理房屋所有权证，法院不予支持。

对于慧某物业公司要求赔偿延期履行合同义务给其造成的损失，该公司要求按照中实恒业公司2005年5月31日致函认定，即每套房屋按照每月1400元计算，已交付3套房屋违约金期间自2004年5月至2007年11月，未交付10套房屋违约金期间自2004年5月起计算，中实恒业公司对此不持异议，故慧某物业公司的该项诉求，法院予以支持，中实恒业公司主张10套房屋违约金计算至原审期间慧某物业公司主张的2018年7月，慧某物业公司主张该损失计算至房屋实际交付之日止，因无法交付房屋，故法院判令该项损失计算至发回重审诉讼开庭时止，即2020年10月。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定判决：一、北京中实恒业房地产开发有限责任公司于本判决生效后7日内向北京慧某物业管理有限公司支付延期履行合同义务所造成的损失2952600元；二、驳回北京慧某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，关于原审第三人与中实恒业公司之间房屋买卖合同的效力。1.当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。慧某物业公司以中实恒业公司无权处分为由主张中实恒业公司与原审第三人签订的合同无效，于法无据，应不予支持。2.合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。城市房地产管理法第三十八条并非效力性强制性规定，故慧某物业公司以原审第三人与中实恒业公司签订的房屋买卖合同违反了该条规定为由主张合同无效，于法无据，应不予支持。3.物权法第一百零六条的规定并非确定合同效力的法律依据。慧某物业公司以原审第三人与中实恒业公司签订的房屋买卖合同违反了该条规定为由主张合同无效，于法无据，应不予支持。4.中实恒业公司与原审第三人均表示购买房屋时房屋已经建好，在案证据亦显示合同签订时间、付款时间、房屋交付时间紧密相连，慧某物业公司亦无证据证明原审第三人购买房屋时房屋尚未建好，本院对中实恒业公司与原审第三人的前述陈述予以采信。慧某物业公司以该10套房屋没有办理预售许可证为由主张合同无效，但现房并不适用于预售许可制度，慧某物业公司该主张于法无据，应不予支持。

第八次《全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。案涉10套房屋已被中实恒业公司出售，审查当事人提交的房屋买卖合同、购房票据，及原审第三人占有房屋证据，应当认定慧某物业公司主张履行合同所涉及的10套房屋已经被原审第三人合法占有。在10套房屋均没有办理房屋所有权变更登记的情况下，购买并占有10套房屋的原审第三人的权利保护顺位优于慧某物业公司。慧某物业公司要求交付房屋并办理转移登记的主张于法无据，应不予支持。

综上所述，北京慧某物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费64030元，由北京慧某物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　范　磊

审 判 员　　辛　荣

审 判 员　　刘国俊

二〇二一年二月五日

法官助理　　付雅卓

书 记 员　　刘芳芳