孙某等与张某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：孙某，男，1972年8月27日出生，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：彭鹏，北京市证信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李硕，北京市证信律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：张某，女，1992年7月26日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张磊（张某之父），住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：孙涛，北京市东元律师事务所律师。

原审第三人：姚某，女，1972年6月15日出生，回族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：陈宣佐，北京汇昌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘道博，北京汇昌律师事务所律师。

上诉人孙某因与被上诉人张某、原审第三人姚某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初20799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

孙某上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回张某要求孙某承担还款责任的诉讼请求。本案一审及二审诉讼费由张某承担。事实和理由：1．孙某与张某之间的房屋买卖合同早已履行完毕，一审判决孙某承担责任没有事实依据。2．依据张某与姚某及孙某达成的三方协议，张某对其支付的3552137．26元款项已经做出相应的处置安排，一审判决再次对该款项做出评价属于对同一事实的重复评价，并无法律依据。在（2014）海民初字第3872号案件审理期间，经法院主持调解，张某与姚某及孙某达成三方《还款协议》，该协议明确约定，张某代付银行贷款、办理完解抵押和过户手续后，乙方（即姚某）承诺欠甲方本金3552137．26元，乙方应当在2019年9月30日前清偿，若乙方不能按时清偿，应另行支付20%的违约金。根据该《还款协议》，3552137．26元的还款义务人已经明确为姚某，协议中，并无任何关于孙某应当负担还款责任的约定，故张某依据该协议要求孙某承担还款责任没有任何事实和法律依据，该《还款协议》亦是在法院主持下各方平等协商达成的，在该协议效力未被依法否认前，张某依据该协议再向孙某主张权利显然无法律依据，一审判决直接认定该355万余元的损失由孙某造成，并判决张某与姚某共同偿还无任何依据。

张某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回孙某的上诉请求，维持一审判决。一审判决已经对本案的说理进行了明确的阐述。

姚某述称，一审判决对还款数额进行确认，对此我没有异议，但还款义务及违约责任应由姚某承担，与孙某没有关系。

张某向一审法院起诉请求：1．请求判令孙某、姚某共同返还张某代付房屋解抵押款3552137．26元；2．请求判令孙某、姚某共同承担违约金84万元；3．本案诉讼费由孙某、姚某承担。

一审法院认定事实：2012年12月23日，张某（买受人）与孙某（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：孙某将位于北京市海淀区房屋（以下简称涉案房屋）出售给张某，价格共计690万元；自合同签订之日起120内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2013年3月15日之前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。

合同签订后，张某按约定向孙某支付480万元，孙某向张某交付了涉案房屋。签约时，孙某未向张某告知其已在2012年11月28日，以涉案房屋抵押与姚某共同向招商银行北京分行贷款570万元的事实。张某曾起诉被告孙某、第三人招商银行股份有限公司北京分行、第三人姚某房屋买卖合同纠纷一案，要求孙某协助办理涉案房屋过户手续并同意代孙某与姚某清偿银行贷款以解除涉案房屋的抵押登记。法院于2014年11月19日作出（2014）海民初字第3872号民事判决书，判决：1．张某于判决生效后3日内代孙某、姚某向招商银行股份有限公司北京分行清偿孙某与姚某与招商银行股份有限公司北京分行所签订的《个人贷款借款合同》项下借款本息5652137．26元；2．招商银行股份有限公司北京分行在收到该款后3日内撤销其对涉案房屋的抵押权登记；3．孙某在消灭上述抵押权后7日内协助张某办理将该房屋过户至张某名下的产权过户手续。该判决已生效。

2014年9月1日，张某（甲方、债权人）与姚某（乙方、债务人）、孙某（丙方、第三人）签订还款协议，约定主要内容为：乙方作为借款人，与招商银行股份有限公司北京分公司签署了《个人贷款借款合同》，共借款人民币570万元，孙某自愿以其所有的涉案房屋作为抵押物；甲方代为乙方履行还款义务，且扣除甲方应向丙方支付的剩余房款，乙方现欠甲方人民币355．213726万元，乙方应于2019年9月30日之前偿还，甲方在乙方还款期间不以任何形式收取利息、违约金、罚金。如乙方不按时履约，应另行向甲方支付本金的20%的违约金。后张某代为清偿全部贷款本息。姚某认可张某支付的款项抵扣剩余房款后，姚某还欠张某3552137．26元。

孙某与姚某主张双方于2014年初结婚，2014年底离婚，婚前姚某借用孙某的购房指标购买涉案房屋，购房由姚某出资，房屋抵押贷款及出售房屋所得款项均由姚某持有。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙某作为房屋出卖人有义务解除涉案房屋上设定的抵押并按照约定时间协助张某办理过户手续，孙某未履行上述义务构成违约，应承担其违约行为给对方造成的损失。张某为解除抵押手续，在涉案房屋购房款外，多支付款项3552137．26元，该损失系由孙某的违约行为造成，同时生效判决载明张某系代孙某与姚某清偿借款，故张某要求孙某偿还房屋解抵押款3552137．26元，法院予以支持。姚某同意偿还张某上述款项，张某亦同意姚某在2019年9月30日之前偿还款项，但并不意味着张某放弃向孙某主张责任的权利。姚某同意偿还张某3552137．26元，并承诺如未按时还款，另行支付张某本金20%的违约金，姚某应依约履行。因此，法院判令姚某偿还张某款项3552137．26元并支付违约金710427．45元，张某主张超出合同约定部分的违约金，法院不予支持。就违约金一项，系张某与姚某之间的约定，张某与孙某并未约定该违约金，故张某要求孙某支付该违约金，依据不足，法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：1．孙某、姚某于判决生效后10日内支付张某代为清偿的款项3552137．26元；2．姚某于判决生效后10日内支付张某违约金710427．45元；3．驳回张某的其他诉讼请求。

二审期间，上诉人孙某向本院提交如下证据：（2014）海民初字第3872号民事裁定书，证明北京市海淀区人民法院在该案判决书中因笔误将孙某向张某告知房屋已抵押的事实记录为未向张某告知。北京市海淀区人民法院在发现上述错误后，及时于2014年11月26日出具该补正裁定予以纠正。但本案一审判决引用2014年判决时，直接依据判决主文中错误的表述认定了相关事实，未依据该更正裁定，属于明显的认定事实错误；同时该裁定也进一步说明孙某在与张某的房屋买卖过程中无任何过错。被上诉人张某及原审第三人姚某没有提交二审新证据。张某发表质证意见称，对该证据的真实性认可，证明目的不予认可。本案一审中法院虽然提到了孙某未向张某告知房屋抵押情况，这并不能够让孙某摆脱自己应当承担违约责任和还款责任的目的。姚某发表质证意见称，对于该证据的真实性、关联性及证明目的均予以认可。对于该证据的评述本院将在下文予以阐明。

二审期间，本院补充查明事实如下：签约时，孙某向张某告知了其以房屋作抵押向招商银行北京分行贷款的事实。孙某未向张某隐瞒房屋已设抵押的事实。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，孙某作为借款人，与招商银行股份有限公司北京分公司签署了《个人贷款借款合同》，共借款人民币570万元，孙某自愿以其所有的涉案房屋作为抵押物。张某与孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，后张某就该房屋起诉孙某、招商银行股份有限公司北京分行、姚某房屋买卖合同纠纷一案，要求孙某协助办理涉案房屋过户手续并同意代孙某与姚某清偿银行贷款以解除涉案房屋的抵押登记。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，上述协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙某作为房屋出卖人有义务解除涉案房屋上设定的抵押并按照约定时间协助张某办理过户手续，孙某未履行上述义务构成违约，应承担其违约行为给对方造成的损失。张某为解除抵押手续，在涉案房屋购房款外，多支付款项3552137．26元，该损失系由孙某的违约行为造成，同时生效判决载明张某系代孙某与姚某清偿该款，故一审法院判决孙某、姚某支付张某代为清偿的款项及姚某支付张某违约金，本院认为并无不妥，予以确认。

综上所述，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费41938元，由孙某负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　李　妮

二〇二一年一月二十六日

法官助理　　李彤琳

书 记 员　　李心雨