北京五衡方圆建筑设计有限公司与北京伊普西隆教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京五衡方圆建筑设计有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街****2207。

法定代表人：谢国杰，执行董事。

委托诉讼代理人：刘泽政，北京市青山律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京伊普西隆教育科技有限公司，住所，住所地北京市海淀区双清路**院内**楼（北）**123-2div>

法定代表人：周麟，执行董事。

委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。

委托诉讼代理人：李一果，国浩律师（重庆）事务所实习律师。

上诉人北京五衡方圆建筑设计有限公司（以下简称五衡方圆公司）因与被上诉人北京伊普西隆教育科技有限公司（以下简称伊普西隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初26259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人五衡方圆公司的法定代表人谢国杰及其委托诉讼代理人刘泽政，被上诉人伊普西隆公司的委托诉讼代理人唐忠安、李一果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

五衡方圆公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回伊普西隆公司的诉讼请求。事实与理由：一审法院判决认定事实及适用法律均存在错误。伊普西隆公司于2020年3月27日发出的《解除租赁合同告知函》不符合合同约定，属违法解约，伊普西隆公司应当承担违约责任，其所交纳的押金105906元应当抵作违约金，一审判决退还105906元错误，应当予以撤销。伊普西隆公司的大凯老师与五衡方圆公司合同联系人的微信记录可以证明，伊普西隆公司实际腾空房屋时间为2020年4月20日，一审判决五衡方圆公司退还2020年4月1日至2020年4月11日期间的租金19416.1元错误，应当予以撤销。一审法院认定伊普西隆公司从事“线下出国培训指导服务”没有事实依据，且伊普西隆公司并非因疫情导致无法经营，而是以疫情为借口找了租金相对低廉的地方办公，伊普西隆公司明显地恶意违约。

伊普西隆公司辩称，同意一审法院判决，不同意五衡方圆公司的上诉请求和理由。

伊普西隆公司向一审法院起诉请求：1.判令五衡方圆公司退还伊普西隆公司押金105906元；2.判令五衡方圆公司退还伊普西隆公司2020年1月12日至2020年4月11日的租金160624.1元；3.判令五衡方圆公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2019年7月12日，五衡方圆公司（出租人、甲方）与伊普西隆公司（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方租赁海淀区中关村大街××号××层办公××用于办公，房屋建筑面积185.8平方米；租赁期限自2019年7月12日至2020年7月11日；租金9.5元/平米/天，押金105906元。2019年7月17日，双方签订房屋租赁合同之补充协议。伊普西隆公司向五衡方圆公司交纳租金至2020年4月11日，交纳押金105906元。伊普西隆公司主张其主要经营内容为进行留学方面的线下课程培训，帮助学员参加美国高考，申请美国大学，后因疫情原因无法经营。五衡方圆公司表示双方发生纠纷后，其才知道伊普西隆公司有培训业务，且在疫情期间伊普西隆公司开展了线上培训服务，仍在经营。伊普西隆公司主张该公司虽开展线上授课，但出国指导等课程不适合线上，需要技术指导，且因疫情很多学生取消出国，其经营受到严重影响。

2020年2月12日开始，伊普西隆公司负责人通过微信与五衡方圆公司工作人员沟通因疫情房租减免问题，五衡方圆公司工作人员回复称：了解教育机构受疫情影响，该公司也一样受疫情影响，会向谢总转达伊普西隆公司的诉求。2020年3月26日，伊普西隆公司向五衡方圆公司发出《解除租赁合同告知函》，主要内容为：伊普西隆公司受疫情影响，其承租房屋用于培训办公的目的已无法实现，要求解除合同并退还2020年1月12日至2020年4月11日的租金，同时告知房屋已腾空，请五衡方圆公司收回房屋。五衡方圆公司于2020年3月30日收到上述告知函。2020年4月2日，伊普西隆公司向五衡方圆公司发出《再次告知函》，主要内容为：伊普西隆公司已于2020年4月1日将公司注册地址迁出且未再使用房屋，并基本完成了房屋腾退工作。但在腾退办公桌椅时，物业以收到五衡方圆公司不准许的通知为由拒绝伊普西隆公司搬离，现仅剩办公桌椅等零碎物资未处理，请五衡方圆公司告知物业配合搬离。五衡方圆公司于2020年4月8日收到上述告知函。

2020年4月7日，五衡方圆公司向伊普西隆公司发出律师函，表明该公司不同意解除合同，并要求伊普西隆公司支付自2020年4月12日至2020年7月11日期间的租金。该律师函于2020年4月9日由收发室代收。2020年4月15日，五衡方圆公司向伊普西隆公司发出《解除租赁合同告知函》，主要内容为通知伊普西隆公司双方合同于2020年4月15日解除，并要求伊普西隆公司腾退房屋，办理交接及支付违约金。五衡方圆公司主张该告知函于2020年4月16日寄至伊普西隆公司处。伊普西隆公司主张上述函件虽由写字楼一楼收发室签收，但因疫情未转交该方律所，伊普西隆公司的代理人于2020年5月下旬才实际收到上述函件。

就房屋腾退的时间，伊普西隆公司主张其于2020年4月1日已全部腾退完毕。五衡方圆公司对此不予认可，主张腾退时间为2020年4月20日，五衡方圆公司提交微信记录以证明伊普西隆公司工作人员于2020年4月20日通知该公司其已将东西清空，前期房东的前台桌、办公桌等都保留了。伊普西隆公司对微信记录不予认可。

一审法院认为，因不可抗力不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，伊普西隆公司租赁房屋的目的系开展线下出国培训指导服务，因疫情原因，其无法开展线下业务，经营受到严重影响，合同目的难以实现，故伊普西隆公司可以解除合同。五衡方圆公司于2020年3月30日收到解除合同的通知，故法院确认双方的房屋租赁合同于2020年3月30日解除。伊普西隆公司已函告五衡方圆公司其于2020年4月1日腾空房屋并迁出注册地址，五衡方圆公司为避免房屋空置损失扩大应及时收回房屋。因此，伊普西隆公司要求五衡方圆公司退还2020年4月1日至2020年4月11日期间的租金19416.1元及押金105906元，法院予以支持。因不可抗力事件的发生，五衡方圆公司同样因合同解除产生了房屋空置的损失，故伊普西隆公司要求退还2020年1月12日至2020年3月31日期间的租金，法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：一、北京五衡方圆建筑设计有限公司于本判决生效后十日内退还北京伊普西隆教育科技有限公司2020年4月1日至2020年4月11日期间的租金19416.1元；二、北京五衡方圆建筑设计有限公司于本判决生效后十日内退还北京伊普西隆教育科技有限公司押金105906元；三、驳回北京伊普西隆教育科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，伊普西隆公司和五衡方圆公司签订的租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中遭遇疫情，伊普西隆公司作为出国培训指导服务机构，无法开展业务，经营受到严重影响，承租房屋的目的已无法实现。伊普西隆公司发出《解除租赁合同告知函》，以遭遇不可抗力不能实现合同目的为由要求解除合同，理由正当，应予支持。五衡方圆公司于2020年3月30日收到伊普西隆公司寄送的《解除租赁合同告知函》，故一审法院认定双方合同于2020年3月30日解除正确，本院予以确认。五衡方圆公司主张伊普西隆公司实际腾空房屋日期为2020年4月20日，但伊普西隆公司已函告五衡方圆公司，2020年4月1日房屋就已基本腾空，未予处理的零碎物资，请五衡方圆公司通知物业配合搬离，五衡方圆公司也承认需其公司通知物业后，物业才能放行。五衡方圆公司为避免房屋空置损失应及时告知物业配合伊普西隆公司腾空房屋，加之五衡方圆公司亦不能举证证实伊普西隆公司未能搬离的遗留物资对其占有、使用、出租房屋造成影响，故本院对五衡方圆公司的上述主张不予采信，一审法院判决五衡方圆公司退还2020年4月1日至2020年4月11日的租金并无不当。因不可抗力事件的发生，致使租赁合同因合同目的无法实现而解除，五衡方圆公司和伊普西隆公司对此均无过错，双方均不应承担违约责任。租赁合同解除后，五衡方圆公司应当将押金返还给伊普西隆公司。五衡方圆公司所持伊普西隆公司违法解约，押金不予退还的上诉理由，本院不予支持。

五衡方圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第六十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5298元，由北京五衡方圆建筑设计有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　白　云

二〇二一年一月十九日

法官助理　　吴银娇

书 记 员　　刘姊婕