北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：崔晨曦，女，1983年10月13日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路**院**楼A塔**302。

法定代表人：刘小岐，董事长。

委托诉讼代理人：孙慧丽，北京市金杜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张尧，北京市金杜律师事务所实习律师。

上诉人崔晨曦与上诉人北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1634号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后依法组成合议庭，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。崔晨曦的委托诉讼代理人阚文颖，泰禾公司的委托诉讼代理人孙慧丽、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

崔晨曦上诉请求：1.变更一审判决第一项为泰禾公司支付崔晨曦北京市石景山区-01-60（以下简称涉案房屋）不能出租的租金损失710658元。2.撤销一审判决第二项，支持崔晨曦一审第一、三、四项诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.泰禾公司销售人员及宣传资料的承诺应属合同内容，一审法院遗漏了崔晨曦主张格式条款无效的理由；2.四位证人证言证明内容与泰禾公司自认事实一致，但一审法院判决认定有误；3.一层与地下一层产权商铺的价值、租金有巨大差距，一审法院应当对涉案商铺价格、租金进行评估；4.一审法院酌定的租金标准无事实和法律依据，泰禾公司晚于约定时间交付房屋，法院不应对租金损失期间予以酌减；5.租金差价损失为泰禾公司违约导致的可预见的利益损失，律师费亦为实际损失，一审法院不应驳回相关诉讼请求；6.对于泰禾公司是否提供统一招租、运营、管理服务举证责任应由泰禾公司承担，一审法院举证责任分配错误。

泰禾公司辩称，不同意崔晨曦的上诉请求和理由。

泰禾公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回崔晨曦的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院判令泰禾公司承担150000元租金损失，是错误的。预售合同中没有约定地下室备案时间，所以不存在泰禾公司延迟办理；2.办理备案登记是行政机关职权范围，泰禾公司无法确保时间、结果，泰禾公司只有配合行政机关提供资料义务，至于何时可以审批和备案是行政机关的职权，由此延误造成的资金损失不应由泰禾公司承担；3.即便存在延迟办理情况，崔晨曦所说的租金损失应符合可预见性规则，即便办理备案手续，也不一定出租房屋或获得收益。

崔晨曦辩称，不同意泰禾公司的上诉请求。涉案房屋既然是商铺就应该符合商铺使用、出租的功能。但因泰禾公司迟延办理大产权证和房屋地下室登记备案，导致在崔晨曦收房以后，即2019年1月21日到2019年12月11日期间内，涉案房屋不具备作为商铺开业条件。

崔晨曦向一审法院起诉请求：1.判令泰禾公司赔偿崔晨曦房屋价值损失7216884元，计算方式为“房屋购买价格10174384元-房屋实际价值2957500元”（房屋实际价值暂定套内5万元/平方米，最终以评估机构评估的房屋实际价值为准）；2.判令泰禾公司赔偿崔晨曦房屋不能出租的租金损失710658元，自2019年1月21日至2019年12月11日，按建筑面积18元/天/平方米计算，计算方式为“121.48平方米*18元/天/平方米*325天”；3.判令泰禾公司赔偿崔晨曦房屋租金差价损失，自2019年12月12日至泰禾公司付清第一项诉讼请求的房屋价值损失之日，按建筑面积18元/天/平方米与房屋实际租金标准（暂定2元/天/平方米，最终以评估机构评估的房屋实际租金标准为准）的差额计算，暂计算至2019年12月23日（起诉之日）的房屋租金差价损失为23324.16元，计算方式为“121.48平方米*（18元/天/平方米-2元/天/平方米）*12天”；4.判令泰禾公司赔偿崔晨曦为本案支付的律师费20万元；5.案件受理费、评估费等由泰禾公司承担。

一审法院认定事实：2016年10月1日，买受人崔晨曦与出卖人泰禾公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定：房屋坐落为石景山区-1层-01-60，商品房用途为商业，预测建筑面积共121.48平方米，套内建筑面积59.15平方米，按套内建筑面积计算商品房单价为172009.87元/平方米，房屋总价款为10174384元。合同约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。关于产权登记，合同未约定初始登记的办理时间。

《预售合同》的附件八《补充协议》第一条约定“1.出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过各种宣传方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明，或样板间、样板区、示范单位所展示的内容，凡未列入本合同、附件、本补充协议中的，对双方没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本预售合同中约定的为准。2.对于预售合同及本补充协议的订立及合同内容，双方已经过充分沟通和慎重考虑，不存在重大误解、显失公平等影响合同效力及商品房价格的因素”。

上述系列协议签订后，崔晨曦依约支付全部房款。庭审中双方均确认由于泰禾公司未按约定时间交付涉案房屋，双方协商一致后，由泰禾公司对崔晨曦就迟延交付房屋问题进行了补偿。现在双方均认可涉案房屋于2019年1月21日交付，2019年6月22日办理完毕涉案房屋所在楼宇的初始登记，2019年12月11日办理完毕涉案房屋所在楼层的地下室备案登记。

接收房屋后崔晨曦认为房屋状况与购房时销售人员的承诺及宣传材料的内容不符。购房时销售人员称涉案房屋因为地势的原因，所在-1层就是1层，但是实际接收到的涉案房屋为地下室，故认为泰禾公司存在违约行为，因此主张泰禾公司赔偿崔晨曦房屋价值损失暂计7216884元。关于具体损失数额，崔晨曦请求法院对涉案房屋实际价值进行评估后再予确认。同时，崔晨曦还主张涉案房屋未能出租的租金损失及租金差价损失。关于租金标准，崔晨曦认为应该按照购买涉案房屋时销售人员承诺的18元/天/平方米计算。关于租金差价损失，崔晨曦暂按照2元/天/平方米进行扣除，实际租金价格亦请求法院进行评估。关于未办理地下室备案登记导致涉案房屋未能出租的租金损失期间，崔晨曦主张自收房之日起即2019年1月21日至办理完毕地下室登记备案之日止即2019年12月11日。

经法庭准许，庭审中崔晨曦申请涉案房屋销售人员田某、商铺购买者芦某、边某、朱某出庭作证，用以证明虽然《预售合同》载明的涉案房屋位于B1层，但是购房时销售人员称由于地势的原因涉案房屋实际位于一层，所以按照一层的价格定价。同时还证明销售人员称房屋租金价格可达到18元/天/平方米。证人朱某在出庭作证时陈述，在办理完毕地下室备案登记后，其购买的商铺对外进行出租，在不计算物业费的前提下，租金标准为6元/天/平方米，崔晨曦与泰禾公司对朱某的租金标准真实性予以认可。

针对崔晨曦的上述主张，泰禾公司均不予认可。泰禾公司认为崔晨曦是在明确知晓涉案房屋位置、计价标准、总价等因素的前提下自愿与泰禾公司签署的《预售合同》。销售人员的说辞及宣传资料无法证明泰禾公司存在违约行为。且根据《预售合同》附件八《补充协议》第一条的约定，明确排除了营销说辞与宣传材料对于合同双方的约束力。同时，泰禾公司营销人员的说辞与宣传资料并非是针对“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”作出的，不应该适用商品房买卖合同司法解释第三条。泰禾公司称涉案房屋并非地下室，而是处于有天井的下沉广场的步行街商铺，采光通风良好。现在已有部分知名品牌入驻，泰禾公司也一直在为统一招商提供服务，并出示相关证据加以证明。泰禾公司抗辩称崔晨曦购买涉案房屋未达到预期收益系市场因素导致，属于商业风险，应由崔晨曦自行承担损失。涉案房屋所在的位置优越，属于石景山银河商务区核心地段。在签订《预售合同》时，商铺市场火爆，投资价值高。但是由于2017年326新政出台后，商业楼盘政策改变，导致商铺市场断崖式下跌，属于投资风险。故不同意崔晨曦的第一项诉讼请求。崔晨曦则认为《预售合同》附件八《补充协议》第一条的约定属于格式条款，因泰禾公司未履行提示和说明义务，故主张该条款无效。

关于第二项及第三项诉讼请求，泰禾公司认为《预售合同》没有约定办理初始登记与地下空间备案的时间，故泰禾公司不应承担违约责任，无须向崔晨曦支付租金损失。而且前期因政府原因无法办理备案登记，现在已经完成，崔晨曦可以对外出租。

最后，泰禾公司亦不同意支付崔晨曦为本案支出的律师费，因为崔晨曦投资判断失误而起诉产生的律师费应由其自行负担。

关于崔晨曦提出的涉案房屋价格评估和租金价格评估的两项申请，因缺乏必要性法院未予受理。

另，诉讼过程中承办人员前往涉案房屋进行实地考察，确认其位置与泰禾公司在庭审中描述一致，系处于有天井的下沉广场的商铺，兼具采光、通风条件。

一审法院认为，崔晨曦与泰禾公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按约定行使权利、履行义务。崔晨曦已经依约支付全部合同款，泰禾公司亦应按照合同约定交付房屋。现在双方均确认涉案房屋于2019年1月21日交付，法院不持异议。

关于崔晨曦主张泰禾公司严重违约，与购房时承诺的涉案房屋位于地上一层的陈述不符，故主张赔偿损失的诉讼请求，法院分析如下：

一、《预售合同》中明确载明涉案房屋位于B1层或-1层，崔晨曦作为完全民事行为能力人，在签订合同时对此内容明知，故崔晨曦主张泰禾公司交付的涉案房屋位于地下一层，属于严重违约的意见，法院不予采纳。

二、根据证人田某及其他商铺持有者边某、芦某、朱某的证言，亦可知在销售涉案房屋时，崔晨曦亦明知涉案房屋的位置在《预售合同》中载明的亦是-1层。当时销售人员向其解释称由于地势的原因登记的是-1层，但涉案房屋位置实际上位于一层，所以按照一层价格定价。经确认，涉案房屋位于有天井的下沉广场内，位置便利且兼具采光、通风条件，不同于典型意义上的地下室。

三、关于崔晨曦主张《补充协议》第一条的内容属于格式条款，泰禾公司未履行提示、说明义务因而该条款无效这一意见，法院认为崔晨曦出示的证据与证人证言并不能证明购房时双方形成的意向、资料内容与《预售合同》及《补充协议》不符，故《补充协议》第一条是否属于格式条款，对于双方的意思表示没有实质性影响，因此法院对崔晨曦的上述意见不予采纳。

四、关于崔晨曦主张泰禾公司没有统一招租、运营、管理且出售自持商铺及承诺所有商铺可以经营所有业态但是事实上不能的行为，均构成违约的意见，法院认为崔晨曦所出示的证据不能证明上述主张成立，故法院对其意见不予采纳。

综上，崔晨曦购买涉案房屋属于自主选择后与泰禾公司达成的合意行为，在没有其他足以推翻《预售合同》及《补充协议》内容的证据的情况下，双方应该遵照合同内容履行。同时，综合涉案房屋的整体位置，法院认为泰禾公司不构成违约。购买商铺具有投资性质，是否盈利取决于多种因素，包括但不限于政策原因、商圈活跃度、经济形势等因素。故法院对崔晨曦的第一项诉讼请求不予支持。

关于崔晨曦主张涉案房屋自交房之日起至地下室备案登记办理完毕之日期间不能出租的租金损失这一节，法院认为虽然《预售合同》没有约定初始登记的办理时间，但是结合涉案房屋的性质来看，如果不能及时办理初始登记、、地下室备案登记势必会影响涉案房屋对外出租，进而影响租金收益。故法院对该项诉讼请求的合理部分予以支持。鉴于双方对不能出租的期间没有争议，法院亦不持异议。但是关于崔晨曦主张按照18元/天/平方米的标准计算租金，泰禾公司认为标准过高。鉴于双方在庭审中认可朱某的商铺出租价格为6元/天/平方米，故法院亦按照该标准计算不能出租产生的租金损失。关于损失期间，法院认为应该为泰禾公司留有适当时间办理初始登记和地下室备案登记，故法院对崔晨曦主张租金损失的期间进行调整。综上，法院认为崔晨曦的第二项诉讼请求所主张的租金标准和租金损失期间不当，数额过高，法院酌定支持15万元。

关于崔晨曦的第三项、第四项诉讼请求，法院认为证据不足，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿崔晨曦因涉案房屋自2019年1月21日至2019年12月11日无法出租造成的租金损失15万元；二、驳回崔晨曦的其他诉讼请求。如北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《预售合同》及附件内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。

关于房屋价值损失和房屋租金差价损失。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本院认为，本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。该说明和允诺做出主体应当是房地产开发商，内容是开发规划范围内的房屋及相关设施，并以显著的面向社会公众展示的形式作出。本案中，崔晨曦主张销售人员对于房屋位于1层和涉案房屋租金价格的承诺应当视为合同内容。本院对此认为，本案中销售人员对房屋所在楼层的承诺不构成合同内容。首先销售人员并非为房地产开发商泰禾公司工作人员，其口述内容并无其他由泰禾公司制作的面向社会公众公开展示的宣传资料相互印证，其次《预售合同》上明确载明涉案房屋位于-1层，且其他相关售房材料上亦写明了涉案楼宇存在-1层和1层的情况下，崔晨曦作为具有完全民事行为能力的自然人，对于销售人员所述内容与合同约定明显不一致时仍自愿签署《预售合同》且在收房时未对涉案房屋楼层提出异议，故本院对其主张不予采信。基于同样理由，本院认为，销售人员对涉案房屋所在楼层租金标准为18元/天/平方米的承诺亦不构成合同内容。首先对商业用房租金标准的承诺不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施的允诺，其次本案双方属于房屋买卖合同关系，商业用房的租金为浮动价格并非销售人员或出卖人可以决定的，该价格受用途、市场供需、社会事件等的影响，并不能构成买卖合同约定内容。加之，崔晨曦虽主张泰禾公司没有统一招租、运营、管理且出售自持商铺及承诺所有商铺可以经营所有业态但是事实上不能的行为，均构成违约的意见，崔晨曦所出示的前述证据不能证明其主张的房屋价值损失和房屋租金差价损失成立，故法院对其意见不予采信。进而崔晨曦据此主张的房屋价值损失和房屋租金差价损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持。在此情况下，崔晨曦申请对涉案房屋价格和租金标准进行评估，经审查原审法院未予准许并无不当。

对于涉案房屋不能出租的租金损失。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的性质、目的履行协助义务。当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。崔晨曦上诉主张泰禾公司应赔偿其租金损失710658元，自2019年1月21日至2019年12月11日，按建筑面积18元/天/平方米计算。泰禾公司不予认可，主张该公司无约定义务亦无能力保证办理备案的具体时间，不应承担赔偿责任。本院认为，双方虽未明确约定办理涉案房屋初始登记及地下室备案登记时间，但涉案房屋作为商业用房，出卖人办理初始登记及地下室备案登记应为合同附随义务，未及时办理必然会对涉案房屋的正常使用产生一定影响，但崔晨曦主张的租金标准缺乏依据，原审法院根据合同及房屋性质并考虑到正常办理所需的合理时间酌情确定的租金损失并无不当，本院予以维持。崔晨曦亦主张泰禾公司赔偿其律师费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。经审查原审法院程序合法，举证责任分配并无不当。

综上所述，崔晨曦、泰禾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费69077元，由崔晨曦负担65777元（已交纳），北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司负担3300元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王茂刚

审 判 员　范　磊

审 判 员　赵　蕾

二〇二一年三月二十五日

法官助理　李昊婷

书 记 员　刘芳芳