北京市新华书店有限责任公司与北京强佑房地产开发有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京市新华书店有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇政府大街13号126号。

法定代表人：石鸿印，董事长。

委托诉讼代理人：徐涌，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王涛，北京天驰君泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。

法定代表人：李小波，董事长。

委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑雅暄，北京市仁杰律师事务所实习律师。

上诉人北京市新华书店有限责任公司（以下简称新华书店）因与被上诉人北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初54820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后依法组成合议庭，于2021年4月15日公开开庭审理了本案。新华书店的委托诉讼代理人徐涌、王涛，强佑公司的委托诉讼代理人彭鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

新华书店上诉请求：撤销一审法院的判决，支持我方一审全部诉讼请求。事实和理由：1.根据《房屋拆迁补偿合同》的约定，还建房屋应当是地上第一层相对独立的临街房。强佑公司还建的房屋并非地上第一层相对独立的临街房，而是第二层，不符合合同的约定。一审法院对此认定错误。2.根据《房屋拆迁补偿合同》的约定，还建房屋的性质应当是商业用房，而强佑公司提供的房屋性质为配套公建，不符合合同的约定。一审法院对此认定错误。3.根据《房屋拆迁补偿合同》的约定，如果强佑公司改变设计变更图纸时，必须在变更后的10个工作日内通知新华书店。强佑公司故意不告知新华书店，存在严重过错。4.强佑公司拟还建房屋的产权证书载明的面积虽然是597.43平米，但该房屋内有面积约6平米的燃气设备间。扣除该面积后，强佑公司还建房屋的面积与《房屋拆迁补偿合同》约定的面积的误差超过了5%，应认定强佑公司违约。5.一审判决如果生效会导致国有资产流失。

强佑公司辩称，同意一审法院的判决，不同意新华书店的上诉请求和理由。1.《房屋拆迁补偿合同》中约定的是1号楼地上1层，而非自然地面上的第一层，我方还建的房屋符合合同约定。小区内的地面有落差，我们整栋楼的正负零是按照一个标准做的，出现了规划中的地上第一层目测超出地面的情况。2.我方拟还建的房屋的性质为商业用房。转移登记时，我方也能给新华书店就拟还建房屋办理商业用房的产权证。如果办理不下来，对方可以另行诉讼。3.拟还建房屋产权证书上写明的面积是597.43平米，应以产权证书的登记为准。

新华书店向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2005年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》；2.判令强佑公司赔偿因无法交付符合合同约定的还建商业用房给新华书店造成的损失3920.48万元；3.判令强佑公司赔偿给新华书店造成的经营损失（按照房屋位于海淀区清河嘉园东区2号楼1层101号房屋下一层即地上一层，面积625平方米，用途商业的租金计算），自2008年9月1日起至2019年8月14日期间的租金损失为1163.74万元，2019年8月15日起按每日2911元计算，至强佑公司支付完第二项诉讼请求之日止；4.判令强佑公司按照合同约定每日1000元支付新华书店自2008年9月1日至强佑公司实际支付完毕第二项诉讼请求之日止的违约金；5.强佑公司承担本案诉讼费、鉴定费。

一审法院认定事实：2005年9月1日，强佑公司（甲方、拆迁人）与新华书店（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿合同》，双方约定：甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，乙方所属清河新华书店现营业面积370.33平方米及先期被甲方拆除的乙方所属出租营业面积429.67平方米在本项目拆迁范围内，被拆迁房屋产权属于新华书店。对于拆迁补偿方式，双方约定：一、被拆房屋补偿：双方商定对甲方所拆乙方房屋采取房屋置换方式，互不找差价。1.乙方现被甲方拆除面积370.33平方米及已被甲方先期拆除的乙方所属出租部分的429.67平方米，甲方在该项目之内无偿还建给乙方营业用房625平方米，房屋土地产权归乙方所有，乙方不承担土地出让金。2.停产、停业损失及搬家费：经双方协商，上述经济补偿总计人民币30万元。二、补偿款支付方式：以上补偿款甲方在乙方交房15个工作日内一次性付给乙方，每迟付一天，向乙方缴纳滞纳金1000元。三、还建补偿面积的给付：1.甲方在该项目内无偿还建乙方625平方米的商业用房，建筑面积误差幅度为正负5%，超出或不足的面积在开盘销售价基础上，按每平方米优惠人民币900元计算，支付对方。2.无偿还建的商业用房位置：无偿还建的商业用房位于该项目1号楼地上第一层相对独立的临街房，方向为坐南朝北（西北角），详见规划图纸。还建面积应在甲方本项目验收合格后，足面积一次性交付给乙方，确认还建面积的图纸作为本合同附件一并有效，如甲方改变设计变更图纸，必须在变更后10个工作日内通知乙方，并就涉及乙方利益部分进行协商达到乙方满意，同时签订补充协议。3.无偿还建的商业用房设施：偿还的商业用房具备下列条件：独立卫生间及上下水设施齐全有效，照明及生活用电齐全有效，暖气、燃气设施齐全有效，上述设施有单独计量计价设备。墙面为白色乳胶漆，地面为水泥地面，门窗及外立面随该建筑整体风格。

同时，双方约定本项目的开发期为4年，甲方还建乙方的商业用房交付日期为本合同生效之日起3年内（属于政府政策变动而影响开发周期例外）。甲方应保证乙方还建房屋建筑质量合格，配套工程完整有效，甲方不能按期还建乙方上述房屋应承担违约责任，每逾期一日向乙方支付滞纳金人民币1000元。

同时，双方将规划总平面图、1号楼首层平面图等文件作为上述《房屋拆迁补偿合同》附件。在规划总平面图中，1号楼坐南朝北，位于该项目西北角；2号楼位于其东侧，坐西朝东。

强佑公司将新华书店原有房屋拆除后，在该地块进行了建设。经公安机关审核，规划总平面图中的1号楼编号为清河嘉园东区2号楼（以下简称2号楼）。2006年5月19日，强佑公司就2号楼取得北京市规划委员会颁发的编号2006规（海）建字0098号建设工程规划许可证，在该附图中显示规划总平面图中原1号楼的位置被标记为2号楼，规划总平面图中原2号楼的位置上标记为1号楼。在该规划许可证附件中记载：“2#住宅楼地上27层，高度86米；地下3层，高度负12米；备注：86米高度是以住宅外侧临街的正负零以下的自然地坪计算，如以楼间地面平台上部的地坪为室外地坪标高计算，则建筑高度为78.2米”。在该规划许可证附件中还记载：“补充告知事项：2#住宅楼一至二层为配套公建，建筑面积共2451.72平方米，其中包含149平方米地上人防出口。地下一层为库房及车库等，不得改变其性质做经营性使用”。

2006年9月17日，2号楼开工，至2009年6月15日，该楼竣工验收。2009年6月15日，北京市规划委员会海淀分局出具了“2009规（海）竣字0158号”建设工程规划验收合格通知书，验收结论为合格；次日，北京市海淀区建设委员会就此进行竣工验收备案，经备案的2号楼竣工图中显示该楼地上27层、地下部分自下而上依次为底层商业、首层商业和2层商业。

后强佑公司拟将建成后的2号楼1层101号房屋（以下简称101号房屋）交付给新华书店，新华书店提出异议。双方分歧主要包括：1.新华书店提供现场照片，认为交付的101号房屋不是地上第一层，而是第二层；强佑公司提供房屋所有权证证明101号房屋为地上第一层，现房号为101，建筑面积为597.43平方米。2.新华书店认为交付的101号房屋性质为配套公建，不是商业用房；强佑公司认为101号房屋性质为配套商业用房。3.新华书店认为101号房屋不是临街、相对独立的还建房屋；强佑公司认为101号房屋符合临街、相对独立的条件。

2011年3月25日，强佑公司取得2号楼房产证（房产证号：X京房权证海字第XXXX号），其中，还建给新华书店的101号房屋为01层101号，房屋建筑面积为597.43平方米，规划用途为配套公建。

新华书店向法院提起诉讼时诉讼请求为：1.判令强佑公司立即向新华书店交付符合合同约定的还建商业用房；2.判令强佑公司向新华书店支付逾期交房的违约金，按每天1000元计算。审理中，新华书店屡次变更诉讼请求，法院作出（2015）海民初字第911号民事判决时载明新华书店的诉讼请求为：1.请求判令强佑公司赔偿因无法交付符合合同约定的还建商业用房给我方造成的损失，损失数额为我方现在时点购买符合同约定的商业用房的市场价格（房屋位于海淀区清河嘉园东区2号楼1层101号下一层即地上第一层，面积为625平方米，用途为商业，土地使用年限为32.82年，即32年零300天，暂按每平米5万元计算，共计3125万元）；2.请求判令强佑公司赔偿自2008年9月1日起至强佑公司支付完毕第一项诉讼请求判令的损失之日止给我方造成的经营损失，按照第一项诉讼请求中的房屋租金计算（按每年租金72万元计算）；3.判令强佑公司按照合同约定的每日1000元的标准支付我方自2008年9月1日起至强佑公司支付完毕第一项诉讼请求判令的损失之日的违约金；4.本案评估费、诉讼费由强佑公司承担。

法院作出（2015）海民初字第911号民事判决后，双方当事人均向北京市第一中级人民法院提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）京01民终6192号民事裁定书，裁定撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第911号民事判决；本案发回北京市海淀区人民法院重审。

本案审理中，经新华书店和强佑公司分别申请，法院一并委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对双方当事人的申请事项进行评估鉴定。结论为：

1.假设101号房屋位于地上第一层，规划用途为商业，建筑面积为625平方米，确定估价对象在价值时点2008年9月1日至2019年8月14日房屋租金为1163.74万元。

2.假设101号房屋位于地上第一层，规划用途为商业，建筑面积为625平方米，确定估价对象在价值时点2019年8月14日的房地产市场价值为3920.48万元。

3.假设101号房屋位于地上第一层，规划用途为商业，确定估价对象在价值时点2009年11月30日的房地产市场价值为1134.68万元。

4.假设101号房屋位于地上第一层，规划用途为商业，确定估价对象在价值时点2019年8月14日的房地产市场价值为3465.91万元。

新华书店支付1、2项鉴定费87820元，强佑公司支付3、4项鉴定费用83747元。

上述鉴定结论作出后，新华书店对鉴定结论不持异议，强佑公司提出了质疑问题，鉴定人员出庭接受双方当事人的质询，鉴定人员予以回复。强佑公司支付鉴定人员出庭费2000元。经过上述质询，新华书店同意鉴定结论，强佑公司认为鉴定结论过高，提出重新鉴定申请。

经法院释明，新华书店在2020年8月3日的庭审中增加要求解除双方签订的《房屋拆迁补偿合同》的诉讼请求。强佑公司不同意新华书店的上述诉讼请求。

一审法院认为，新华书店与强佑公司所签订的《房屋拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同自双方签字盖章时成立并生效。现双方主要争议焦点为：强佑公司根据上述合同补偿给新华书店还建的101号房屋是否符合双方的约定。如果不符合，应当如何予以补偿。

根据双方约定，强佑公司因建设需要，须拆除新华书店的房屋，强佑公司以房屋置换补偿方式对新华书店予以补偿，补偿条件为：强佑公司在建设项目内无偿还建给新华书店625平方米的商业用房，建筑面积误差幅度为正负5％，超出或不足的面积在开盘销售价基础上，按每平方米优惠人民币900元计算，支付对方。对于无偿还建的商业用房位置，双方有明确约定，即位于该项目1号楼地上第一层相对独立的临街房，方向为坐南朝北（西北角），详见规划图纸，且双方确认还建面积的图纸作为本合同附件一并有效。无偿还建的商业用房应具备下列条件：独立卫生间及上下水设施齐全有效，照明及生活用电齐全有效，暖气、燃气设施齐全有效，上述设施有单独计量计价设备。墙面为白色乳胶漆，地面为水泥地面，门窗及外立面随该建筑整体风格。

根据上述约定，结合现强佑公司还建给新华书店的101号房屋是否符合双方合同约定，法院逐项分析如下：

还建房屋的面积：还建的101号房屋面积为597.43平方米，比约定的625平方米减少了27.57平方米，误差幅度为-4.41％，在双方约定的5％的误差幅度以内。

还建房屋的位置：还建的101号房屋位于建成后的2号楼，该2号楼即是双方签订合同中约定的原1号楼，故位置未发生变更。对于还建的101号房屋是地上第一层还是第二层的问题，之所以发生从住宅外侧目测101号房屋为地上第二层的原因，系以住宅外侧临街的正负零以下的自然地坪计算，而该小区住宅外侧临街的自然地坪与住宅内侧的自然地坪因地势有所落差，根据规划许可证标注的正负零以及房产证中确定的101号房屋的楼层，101号房屋为地上第一层。故在位置上，还建的101号房屋符合双方约定。

还建房屋的性质：还建的房屋性质为配套公建，双方合同中约定的房屋性质为商业用房，但根据一审法院调查了解，配套公建性质的房屋与商业用房性质的房屋在产权办理、抵押、过户等情形下所需的手续相同，故从实质上亦无法认定二者存在不同。

还建房屋是否临街且相对独立：双方原约定还建房屋位于项目的1号楼西北角，该位置是确定的，对于该位置是否属于临街、相对独立，新华书店在签约时即已明知。如前所述，现建成的2号楼即为原1号楼，位置并未改变，临街、相对独立等条件并未因房屋建成而发生变化，故强佑公司并未违反当初双方的约定。

综合以上事实，强佑公司还建给新华书店的101号房屋，无论面积、位置、房屋性质及其他特殊要求，根据现有证据均无法证明强佑公司违反了双方合同约定。同时需要指出的是，双方订立《房屋拆迁补偿合同》的目的，是强佑公司拆除新华书店原有房屋，还建给新华书店同等面积、商业用途的安置房屋。现强佑公司还建的101号房屋并未违反合同约定，并未出现由于强佑公司违约导致双方合同目的无法实现的情形出现。故新华书店以强佑公司还建的101号房屋不符合双方约定致使双方合同目的无法实现而主张解除合同并据此要求赔偿的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，对于新华书店的该部分诉讼请求，法院不予支持。对于强佑公司逾期交付还建房屋的事实，新华书店主张至2009年11月30日强佑公司才交付还建房屋，并据此主张自2008年9月1日至2009年11月30日，要求强佑公司按照双方约定每日支付违约金1000元，对此强佑公司予以认可，法院亦不持异议，新华书店的该项诉讼请求，法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后7日内给付北京市新华书店有限责任公司逾期交房违约金456000元；二、驳回北京市新华书店有限责任公司其他诉讼请求。如被告北京强佑房地产开发有限公司未按照本判决书内容履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明：1.2021年1月29日庭审中，法官询问：根据合同所附图纸，能否推出合同约定的第一层就是地面上第一层？新华书店表示图纸为平面图。只是确定一个方位，看不出来。强佑公司在2019年5月16日的庭审中亦表示，合同有附件，附件是平面图，平面图约定了回迁安置房的位置，平面图与争议不相关。2.2015年5月4日的一审庭审中，强佑公司表示不提出违约金数额过高的抗辩。3.2021年4月15日庭审中，新华书店表示还建房屋后还想在此继续经营新华书店。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，新华书店与强佑公司所签订的《房屋拆迁补偿合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同自双方签字盖章时成立并生效。

关于拟还建房屋的位置。本案中，合同约定还建房屋为地上第一层。新华书店主张地上第一层应为住宅外侧目测的地上第一层，而强佑公司拟还建房屋为地上第二层。强佑公司则主张，是否为地上第一层应以规划许可证标注的正负零为准。对此，本院认为，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。1.新华书店作为经营性主体，其进行产权置换方式获得还建房屋的目的无非是满足其继续经营的需要。进而，合同中专门约定地上第一层应理解为自然地面上的第一层。否则，合同中无需对楼层有专门约定。新华书店与强佑公司在签订合同时知道或者应当知道新华书店的该目的。2.合同中，双方对于该楼层的特别要求应为新华书店提出，而新华书店并非房地产领域的专业人员，应按照普通人的理解对合同中约定的地上第一层进行解释。按照普通人的理解，合同中约定的地上第一层应指自然地面的第一层。由此，强佑公司拟还建的房屋的位置位于自然地面的第二层，不符合合同约定。

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，强佑公司未能向新华书店提供符合约定的房屋，且强佑公司亦无其他符合约定的房屋向新华书店提供，新华书店可以解除合同。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。新华书店主张强佑公司赔偿无法交付还建房屋给新华书店带来的损失3920.48万元，于法有据，应予以支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。新华书店以房屋租金计算其经营损失，但新华书店又在庭审中主张其获得还建房屋后是为了继续经营新华书店。新华书店的主张前后矛盾，且新华书店未提交证据证明其经营损失的具体数额，应由新华书店承担相应的不利后果。本院对新华书店的该主张不予支持。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据合同约定强佑公司应当在2008年9月1日前向新华书店交付还建房屋。强佑公司虽主张2008年奥运会及残奥会时政府实行交通管制、要求停工等政策导致其延期交房，但双方在合同签订之初就已经知道2008年奥运会及残奥会的举办，强佑公司应预见政府会有可能会影响其施工的相应行政措施。强佑公司完全可以采取在签订合同之时延长交付期限、签订合同后加快施工进度等方式避免违约。强佑公司该主张无事实依据，本院不予采信。由此，强佑公司应按照约定以每天1000元的标准向新华书店支付违约金，直至其向新华书店赔偿还建房屋的损失3920.48万元止。

综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初54820号民事判决；

二、解除北京强佑房地产开发有限公司与北京市新华书店有限责任公司于2005年9月1日签订的《房屋拆迁补偿合同》；

三、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向北京市新华书店有限责任公司支付无法交付符合《房屋拆迁补偿合同》约定的还建房屋给新华书店造成的损失3920.48万元；

四、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向北京市新华书店有限责任公司支付迟延交付房屋的违约金：违约金计算方式为，自2008年9月1日至北京强佑房地产开发有限公司实际支付完毕本判决主文第三项规定的3920.48万元之日止，按照合同约定的每日1000元的标准计算;

五、驳回北京市新华书店有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费296011元，由北京市新华书店有限责任公司负担67755元（已交纳）；由北京强佑房地产开发有限公司负担228256元（于本判决生效后7日内交纳）。

一审鉴定费171567元，由北京市新华书店有限责任公司负担29956元（已交纳）；由北京强佑房地产开发有限公司负担141611元（已交纳83747元，余款57864元于本判决生效后七日内支付给北京市新华书店有限责任公司）。

二审案件受理费296011元，由北京市新华书店有限责任公司负担67755元（已交纳）；由北京强佑房地产开发有限公司负担228256元（于本判决生效后7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　范　磊

审 判 员　　王爱红

审 判 员　　刘国俊

二〇二一年四月十九日

法官助理　　付雅卓

书 记 员　　刘芳芳