北京诺凡商贸有限公司与杨析房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：北京诺凡商贸有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道天星街**院**楼****。

法定代表人：王晶，董事长。

委托诉讼代理人：宋玉杰，北京市亿达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：温泉，北京市亿达律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：杨析，女，1994年5月5日出生，汉族，住内蒙古自治区托克托县。

委托诉讼代理人：杨志勇（杨析之父），住石景山区。

委托诉讼代理人：张良杰，北京双冠律师事务所律师。

上诉人北京诺凡商贸有限公司（以下简称诺凡公司）因与被上诉人杨析房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

诺凡公司上诉请求：维持一审判决第一项、第六项，将一审判决第二项至第五项改判为诺凡公司起诉请求的金额，本案诉讼费由杨析承担。事实和理由：1．根据合同约定，杨析应在2020年1月8日前支付租金，该租金支付义务发生在疫情防控措施实施之前，与之后的疫情防控措施不存在法律上的因果关系，杨析应当支付违约金；2．双方合同于2020年6月30日解除后，杨析没有按时移交房屋所造成的损失属于扩大的损失，不应当减免；3．一审判决诺凡公司承担损失比例高达80%，根据同期类案检索报告原则上是减免30%左右，最多不超过50%。

杨析辩称，同意一审判决。

诺凡公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2018年5月13日签订的《绿地环球金融城租赁合同》于2020年6月30日解除；2．判令杨析向诺凡公司支付2019年7月18日至2020年1月17日期间的房屋租金329104元及逾期滞纳金（以329104元为基数，自2019年7月8日始按照日千分之五计算至2020年9月20日止）；3．判令杨析向诺凡公司支付2020年1月18日至2020年6月30日期间的房屋租金479666．4元及逾期滞纳金（以479666．4元为基数，自2020年1月8日始按照日千分之五计算至2020年9月25日止）；4．支付中介佣金44092元；5．杨析向诺凡公司支付2020年7月1日至2020年9月25日期间的房屋占用费267858元；6．支付3个月房屋租金（264552元）作为本案的违约金；7．杨析承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年5月13日，诺凡公司（出租人：甲方）与杨析（承租人：乙方）及北京华宇空间房地产经纪有限公司（居间人：丙方）签订《绿地环球金融城房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市石景山区9号院2号楼01,建筑面积241．6平方米，用途为商业。房屋租赁期限为10年，自2018年7月18日至2028年7月17日止，甲方将房屋按约定条件交付给乙方。甲方同意给予乙方免租期自2018年5月13日至2018年7月18日止，免租期2个月。用于乙方装修等事宜，期间不收取任何费用。第一年房屋租金即2018年7月18日至2019年7月17日止。房屋日租金12元每平米，每月租金(每月租金=日标准租金*面积*365天/12个月)为（大写）：捌万捌仟壹佰捌拾肆元整，（小写）：88184元人民币，年租金为（大写）：壹佰零伍万捌仟贰佰零捌元整，（小写）：1058208元人民币。第二年房屋租金即2019年7月18日至2020年7月17日止。房屋租金标准与第一年相同。第三年房屋租金即2020年7月18日至2021年7月17日止。房屋日租金12．72元每平米，每月租金(每月租金=日标准租金*面积*365天/12个月)为（大写）：玖万叁仟肆佰柒拾伍元整，（小写）：93475元人民币，年租金为（大写）：壹佰壹拾贰万壹仟柒佰元整（小写）：1121700元人民币。……4．2即房屋租金第一年每季度支付一次，租金支付方式为押贰付叁，后期租金每半年支付一次。4．3乙方在本合同签订之日起交齐首期贰个月押金，（大写）壹拾柒万陆仟叁佰陆拾捌元（小写：176368元人民币）以及三个月的租金（大写）：贰拾陆万肆仟伍佰伍拾贰元整，（小写）：264552元人民币。合计：肆拾肆万零玖佰贰拾元整（小写：440920元人民币），后期租金依次类推。4．4首期房租之后的每期房屋租金乙方应于实际支付日提前10天向甲方支付，甲方承诺本合同有效期内租金依本条4．1的约定不再调整。4．5后期租金支付日期及金额：第一次2018年10月8日264552元，第二次2019年1月8日529104元，第三次2019年7月8日529104元，第四次2020年1月8日529104元，第五次2020年7月8日560850元……逾期未付款按日收取租金，并按当期应付款千分之五作为滞纳金，逾期超过10日未经协商同意视同乙方根本违约，无需甲方催告，甲方有权解除合同……同时约定，本合同签订后，甲方应向丙方支付佣金即人民币肆万肆仟零玖拾贰元整(44092元)作为佣金，本合同签订后，如租赁双方解除、中止，或变更租赁关系，违约一方应向丙方支付所约定的佣金。同时，在“合同解除”项下有如下约定：乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其季租金的万分之五作为滞纳金；逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租,甲方有权收回该房屋，押金不予退还，并追究乙方的违约责任。“违约责任”条款中有如下表述：本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方叁个月房租作为违约金。合同签订后，杨析按约定向诺凡公司支付了房屋租金及押金。诺凡公司按合同约定向居间人支付了佣金44092元。

2019年4月23日，杨析书写承诺书一份，载明：出租人（甲方）诺凡公司，承租人（乙方）杨析，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，签署了《绿地环球文化金融城租赁合同》，乙方应于2019年1月18日支付甲方坐落于北京市石景山区9号院2号楼01室房屋租金伍拾贰万玖仟壹佰零肆元整（小写529104元）租金作为2019年1月18日至2019年7月18日的房租，现乙方杨析承诺甲方诺凡公司于2019年4月30日前支付上述资金的50%（小写264552元），2019年5月20日之前支付剩余50%。如果未按照约定时间支付，将按照签署的租赁合同约定赔付合同违约的违约金以及逾期付款的滞纳金，同时把所欠的租金补齐。

2020年6月28日，诺凡公司出具合同解除通知，载明：杨析女士，鉴于贵我双方于2018年5月13日签订了《绿地环球金融城房屋租赁合同》，约定由将位于北京市石景山区9号院2号楼01底商出租给你方使用，租期为10年，而贵方自2018年7月至今未按合同付租金达704458元，已构成严重违约，故我方现根据合同约定通知贵方：1．自贵方收到本通知之日，解除前述《房屋租赁合同》，并于3日内腾空房屋，办理交接手续，如贵方未能在3日内腾空房屋，则贵方应按上述合同约定的租金标准支付房屋占用费，按合同约定标准支付滞纳金、违约金，至实际腾空房屋之日。2．自贵方收到本通知之日起三日内支付：欠付的房租704458元，违约金308644元。如贵方未能在三日内支付上述款项，则需根据合同约定另行支付滞纳金782148元。上述《合同解除通知》通过微信的方式于2020年6月30日送达至杨析。杨析同意解除合同，但不同意承担违约责任。

庭审中，经双方当事人核对，涉诉房屋的房屋租金支付至2019年7月17日，自2019年7月18日始，杨析未再支付涉诉房屋的房屋租金。

杨析主张其曾在2020年7月初联系诺凡公司，但无法联系到诺凡公司,提供微信截图及通话记录为证,诺凡公司对上述证据的真实性予以认可,但主张并不能达到杨析的证明目的。杨析主张其一直配合诺凡公司出租房屋，且其已于2020年9月初将涉诉房屋腾空，提供2020年8月24日的通话录音为证。诺凡公司对通过录音的真实性予以认可，但不认可杨析在9月初将涉诉房屋腾空。该通话录音（时间为2020年8月24日）有如下记载内容：诺凡公司：是这样的，就是那个，我们现在近期如果有客户看房,你们也配合配合,好吧，杨析：没问题,这屋子早就那什么了,随时都能看,就是一直您那边也不方便过来,然后就是钥匙在我们这儿，没问题没问题。诺凡公司：好吧,到时候我让那谁小腾她们继续联系房子，让她们继续给往外租一租啊…

在本案审理过程中，法院要求诺凡公司与杨析于2020年9月23日交接涉诉房屋,但诺凡公司因有事未到，双方于9月25日办理涉诉房屋交接手续。

另查，2020年1月26日,北京日起,校外培训机构暂停线下培训。2020年8月8日起,北京市全市学科类校外培训机构可向审批机关出具申请,经批准后,恢复线下课程和集体活动。

一审法院认为：诺凡公司与杨析签订的《绿地环球金融城房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,法院予以认定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,杨析未按合同约定支付2019年7月18日至2020年1月17日及2020年1月18日至2020年6月30日期间房屋租金，虽然杨析主张未支付房屋租金系因疫情影响（教育行业不允许线下教学），但其未支付2019年7月18日至2020年1月17日期间的房屋租金并非系疫情影响，故杨析拖欠房屋租金的行为构成违约，诺凡公司有权与其解除房屋租赁合同，现诺凡公司要求确认其与杨析签订的《绿地环球金融城房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，杨析同意，法院不持异议。诺凡公司要求杨析支付2019年7月18日至2020年1月17日期间的房屋租金329104元及滞纳金(以329104元为基数,按照日千分之五计算,自2019年7月8日至2020年9月20日止),杨析同意支付上述期间的房屋租金,法院不持异议。关于滞纳金，杨析主张数额过高,鉴于日千分之五的标准确实过高,故法院予以调整。诺凡公司要求杨析支付2020年1月18日至2020年6月30日期间的房屋租金,杨析以疫情为由要求免除上述期间的房屋租金。对此，法院认为，北京市教育委员会发布通知于2020年1月26日发布通知，要求自即日起暂停线下教育培训工作，故2020年1月18日至2020年1月25日期间的房屋租金及滞纳金，杨析应正常支付，但诺凡公司主张的滞纳金数额过高，法院予以酌减。鉴于2020年1月26日至2020年6月30日期间，北京市不允许进行线下教育培训工作，故法院对此期间的房屋租金予以酌减。对于经营性房屋租赁合同纠纷，因疫情或者疫情防控措施导致停业或者不能正常营业，出租人以承租人延期支付租金为由，要求承租人承担违约责任的，不予支持。故法院对诺凡公司要求杨析支持上述期间未付房屋租金滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。诺凡公司要求杨析支付2020年7月1日至2020年9月25日期间的房屋占有使用费,杨析不同意支付,主张上述期间房屋并未实际使用,且未与诺凡公司办理房屋交接手续,系因无法联系上诺凡公司,同时其已经积极配合诺凡公司带人看房,诺凡公司实际上并没有损失。对此，法院认为：2020年7月1日至2020年9月23日期间,杨析实际占有涉诉房屋，虽然杨析主张未能办理交接手续的原因在诺凡公司，但其提交的证据不足以证明其主张，且即使无法联系诺凡公司，其也可通过其他方式交还房屋钥匙。故法院认定上述期间，杨析应当向诺凡公司支付房屋占有使用费。但需要指出的是：2020年8月8日起,北京校外培训机构可提出申请,经批准后可恢复线下课程，故上述期间仍应认定为受疫情影响期间，法院对上述期间的房屋占有使用费亦予以酌减。诺凡公司未按照法院要求于2020年9月23日办理房屋交接手续,故9月24日、9月25日期间的房屋占有使用费,其无权向杨析主张。

诺凡公司要求杨析支付佣金44092元、不予退还房屋押金176368元及支付3个月租金（264552元）作为违约金，杨析主张双方解除合同的原因系因疫情影响，故其不应承担上述违约责任，同时表示，即使应当承担上述违约责任，上述违约责任的数额过高，请求法院予以酌减。鉴于杨析现在尚欠的房屋租金包括2019年下半年的房屋租金，故其行为构成违约，应当承担违约责任。但诺凡公司主张的违约责任数额确实过高，依据其实际损失及杨析的过错程度，法院酌定诺凡公司无需返还杨析房屋押金（即两个月的房屋租金176368元），同时需额外向杨析支付44092元佣金及违约金44092元。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条能规完,判决：一、确认北京诺凡商贸有限公司与杨析于2018年5月13日签订的《绿地环球金融城房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、杨析于本判决生效之日起15日给付北京诺凡商贸有限公司2019年7月18日至2020年1月17日期间的房屋租金329104元及滞纳金(以329104元为基数,自2019年7月9日始按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至2020年9月20日)；三、杨析于本判决生效之日起15日内给付北京诺凡商贸有限公司2020年1月18日至2020年1月25日期间的房屋租金23193．6元及滞纳金(以23193．6元为基数,自2020年1月9日始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至2020年9月25日)；四、杨析于本判决生效之日起15日内给付北京诺凡商贸有限公司2020年1月26日至2020年6月30日期间的房屋租金91034．88元；五、杨析于本判决生效之日起15日内给付北京诺凡商贸有限公司2020年7月1日至2020年9月23日期间的房屋占有使用费元49286．4元；六、杨析于本判决生效之日起15日内给付北京诺凡商贸有限公司佣金44092元、违约金44092元；七、驳回北京诺凡商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，诺凡公司提交建设银行付款凭证、借款协议及还款记录等证据材料，证明涉案房屋为借款购买；杨析认为与本案无关。杨析提交微信聊天记录，证明税费都是由杨析承担，该税费应由诺凡公司承担，杨析经营成本很高；诺凡公司认为与本案无关且税费的承担为双方自主协商。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。

本案中，疫情防控措施并未导致出租人交付的房屋无法进入，而是承租人所从事的行业受到管控影响经营，不属于合同不能履行的情形，仅导致承租人履行合同困难，承租人应当承担其自身经营行业的风险，而一审法院确定出租人承担80%的损失显属过高，本院认为双方平均分担损失为宜，应当变更疫情期间合同租金为原约定租金的50%。此期间欠付租金数额及房屋占用费数额均应以此为依据计算。

综上所述，北京诺凡商贸有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持并改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10689号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；

二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10689号民事判决第七项；

三、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10689号民事判决第四项为：杨析于本判决生效之日起15日内给付北京诺凡商贸有限公司2020年1月26日至2020年6月30日期间的房屋租金227587．2元；

四、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10689号民事判决第五项为：杨析于本判决生效之日起15日内给付北京诺凡商贸有限公司2020年7月1日至2020年9月23日期间的房屋占有使用费123216元；

五、驳回北京诺凡商贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费28607元,由北京诺凡商贸有限公司负担16894元（已交纳）,由杨析负担11713元（于本判决生效之日起七日内交纳）

二审案件受理费27902元，由北京诺凡商贸有限公司负担16189元（已交纳），由杨析负担11713元（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　磊

审 判 员　　刘秋燕

审 判 员　　朱文君

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭仁鑫

书 记 员　　张　一