北京吉祥冠辉酒店管理有限公司与北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京吉祥冠辉酒店管理有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。

法定代表人：杜玉春，董事长。

委托诉讼代理人：左袖阳，天津允公（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗瑞芳，天津允公（北京）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司，住所地北京市，住所地北京市石景山区苹果园北大街****

法定代表人：石迎春，总经理。

委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任鑫宇，北京秉道律师事务所律师。

上诉人北京吉祥冠辉酒店管理有限公司（以下简称吉祥冠辉公司）因与被上诉人北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司（以下简称鑫宇泰合公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初22739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

吉祥冠辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫宇泰合公司一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院以《租赁合同》与《租赁意向书》不一致时以《租赁合同》为准，否定西北侧《租赁意向书》定金约定，属于事实查明不清；2.在西北侧房屋租赁纠纷案件的二审谈话中，法官提问签订两份合同后是否支付费用，系指西北侧《租赁意向书》《租赁合同》两份合同签订后费用的支付情况，我公司陈述的均为鑫宇泰合公司就西北侧房屋款项的支付情况，一审法院现据此认定为西南侧房屋款项的支付情况，实属张冠李戴；3.鑫宇泰合公司仅提交其向我公司经理转账35万元的银行记录，该证据仅有转账金额并无其他能够佐证所支付款项为西南侧房屋定金的证据，且其亦无证明实际支付50万元的证据。

鑫宇泰合公司辩称，我公司同意一审判决，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。

鑫宇泰合公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令吉祥冠辉公司返还我公司定金50万元；2.请求判令吉祥冠辉公司支付自2011年9月1日起至实际返还我公司定金之日止50万元的银行同期贷款利息；3.案件受理费由吉祥冠辉公司承担。

一审法院认定事实：北京吉祥家快捷酒店有限公司于2013年9月10日经北京市工商局海淀分局批准变更为北京吉祥冠辉酒店管理有限公司，北京首鑫通达物业管理有限责任公司于2012年变更为北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司。

2011年2月25日，北京吉祥家快捷酒店有限公司（甲方）与北京首鑫通达物业管理有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁意向书》，约定：甲方同意乙方在冠辉大厦院内西南侧增盖房屋，建筑面积约300平方米（二层），最终以实测面积为准。增盖房屋的费用及手续均由乙方负责。甲方同意将增盖的房屋租赁给乙方办公、经营，租赁期限为5年，年租金为50万元。就定金，双方约定：甲乙双方签订本意向书时，乙方交纳房屋定金50万元，待双方签订正式租赁合同时，此定金转为该房屋第一年的年租金。如因甲方原因导致该增盖房屋方案不能实行，甲方将上述定金如数返还乙方，如因乙方原因导致该增盖房屋方案不能实行，甲方将上述定金如数返还乙方。

冠辉大厦院内西南侧原为空地，签订《房屋租赁意向书》后，鑫宇泰合公司在场地上新建钢架结构房屋，因未办理相关审批手续，2011年8月15日，北京市石景山区城市管理监察大队出具责令限期拆除通知书，认定北京吉祥家快捷酒店有限公司在北京市石景山区鲁谷路35号院内西侧搭建的三处钢架结构房屋为违法建设。后北京市石景山区城市管理监察大队拆除了上述违章建筑。

2011年2月16日，双方当事人另就冠辉大厦院内西北侧房屋签订有两份《房屋租赁意向书》及《冠辉大厦租赁合同》（合同号：GHJT-租字ⅳ号），其中一份《房屋租赁意向书》约定：一、租赁范围为冠辉国际大厦院内西北侧原房屋182平米，乙方负责在原基础上增盖269平米，并办理相关报批手续，共计建筑面积为451平米，以增盖完最终实测面积为准。二、租赁期限自2012年5月1日至2015年4月30日（之前的时间为装修免租期）。三、年租金为60万元。四、签订租赁意向书时，乙方支付租赁意向定金60万元，待双方签订正式租赁合同时转为第一年度租金。乙方还需支付甲方原有房屋182平方米内水电、暖气、空调等设备装置补偿费2974元。五、在2012年4月30日前的一年2个月内，如因乙方原因导致增盖房屋未能完成或因乙方原因不能签订正式的租赁合同，乙方已支付的上述租赁意向定金不予返还。六、本意向书为甲乙双方友好合作之前提，具体内容以双方正式租赁合同为准。另一份《房屋租赁意向书》约定的租赁范围为大厦院内西北侧房屋，建筑面积451平方米。租期5年，自2015年5月1日至2020年4月30日，年租金65万元，意向书还约定本意向书为甲乙双方友好合作之前提，具体内容以双方正式租赁合同为准。《冠辉大厦租赁合同》约定：1.1甲方拥有坐落于北京市石景山区鲁谷路35号冠辉国际大厦院内西北侧房屋的经营使用权，甲方同意该承租面积一层182平米、二层269平米，总计451平米（以建成实测面积为准）租予乙方作为办公、经营场所使用。3.1.4.1乙方原已支付人民币21万元整，且乙方对甲方院内治安室的改造已投入建造成本计人民币2万元整，因此双方在签订本合同时，乙方应按3.1.4条约定的一层面积的第一年年租金金额再续付人民币93514元整即可。3.1.4.2乙方使用二层面积应向甲方交付房屋年租金为343647.5元，经双方协商，甲方同意此款冲抵乙方改造该房屋的建筑成本及相关开支，冲抵期限为4年，直至本合同租赁期满。3.2.1双方一致同意，在签署本合同时，乙方向甲方支付一层面积相当于一个月的标准租金，作为承租房屋的押金，即人民币26960元，乙方原已交纳房屋押金17500元整，在双方签定本合同时，乙方再续交押金人民币9460元即可。庭审中，双方当事人均认可鑫宇泰合公司已支付上述合同约定的费用一层租金差额93514元以及续交押金9460元。

就双方当事人所签订的多份合同，双方当事人均认可鑫宇泰合公司已支付共计款项832974元。庭审中，鑫宇泰合公司主张已支付西南侧房屋合同项下的定金50万元，吉祥冠辉公司则主张鑫宇泰合公司未支付西南侧定金，上述832974元包括西北侧房屋租赁意向书中约定的60万定金、设备装置补偿费2974元以及西北侧房屋租赁合同中约定的23万元。就此提交2011年3月31日记账凭证一份，载明款项共计602974元，包括：收平房于补交租金及定金252974元、收平房于补交租金及定金350000元。鑫宇泰合公司就该记账凭证不予认可。

另查，依据鑫宇泰合公司吉祥冠辉公司就西北侧房屋租赁合同纠纷一案二审的笔录中载明，就双方费用的支付情况，吉祥冠辉公司法定代表人杜玉春陈述：2010年9月和于某1签完合同之后，给了21万元。2011年1月，拆除房屋后签订租赁合同，于某2又补交了93514元。在2011年2月25日，于某2签订西南侧意向书时又交了50万元。共计803514元。杜玉春另陈述双方之间的纠纷协商了很多次，但是没有统一。

一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁意向书》，双方租赁合同项下的冠辉大厦院内西南侧增盖房屋未取得建设工程规划许可证，故该合同应属无效。

本案争议点为诉争50万元的性质。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人均认可鑫宇泰合公司已支付的全部款项为832974元，但吉祥冠辉公司主张依据租赁意向书来认定，即包括定金60万元、设备装置补偿费2974元以及西北侧租赁合同中载明的23万元，鑫宇泰合公司主张以双方签订的租赁合同为依据认定给付款项的性质。法院认为，首先，依据双方当事人就西北侧房屋租赁签订的两份意向书，已明确意向书为双方友好合作之前提，具体内容以双方正式租赁合同为准。故法院认为应以租赁合同载明的内容为准，即就西北侧房屋租赁，鑫宇泰合公司已支付332974元。就吉祥冠辉公司按照租赁意向书认定支付款项的性质的主张法院不予采信。其次，依据吉祥冠辉公司法定代表人杜玉春的自认，双方当事人在签订西南侧意向书时鑫宇泰合公司交了50万元。同时，杜玉春的上述陈述亦与双方当事人就西北侧房屋签订的《冠辉大厦租赁合同》中载明的付款内容一致。综上，法院认定已经支付50万元系2011年2月25日双方当事人签订的《房屋租赁意向书》中约定的定金。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，合同无效后，鑫宇泰合公司要求吉祥冠辉公司返还50万元定金的诉讼请求，法院予以支持。

关于利息，法院认为就房屋被认定为违建并拆除，致使租赁合同无效，双方当事人均存在过错。就鑫宇泰合公司主张之利息，法院不予支持。

就诉讼时效，结合双方当事人诉讼情况以及吉祥冠辉公司法定代表人杜玉春所做的双方一直协商的陈述，就吉祥冠辉公司诉讼时效的抗辩，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认2011年2月25日北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司与北京吉祥冠辉酒店管理有限公司签订的《房屋租赁意向书》无效；二、北京吉祥冠辉酒店管理有限公司于本判决生效后15日内返还北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司50万元；三、驳回北京鑫宇泰合物业管理有限责任公司其他之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吉祥冠辉公司主张鑫宇泰合公司交纳的832974元包括西北侧房屋租赁意向书中约定的定金600000元、西北侧房屋租赁合同中约定的230000元以及设备装置补偿费2974元。但《房屋租赁意向书》已言明具体租赁事宜以租赁合同为准，而《冠辉大厦租赁合同》并无关于定金之约定，故本院对其主张不予采信。一审法院在综合考虑意向书及合同内容后所作处理正确，本院予以确认。

综上所述，吉祥冠辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由北京吉祥冠辉酒店管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　磊

审 判 员　　赵　蕾

审 判 员　　朱文君

二〇二一年三月十八日

法官助理　　武　旋

法官助理　　田　心

书 记 员　　杨　帆