省心家（北京）企业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：省心家（北京）企业管理有限公司，住所地北京市海淀区连桥二街**院**楼**403A。

法定代表人：夏老三，经理。

委托诉讼代理人：王飞，北京市东友律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗媛媛，北京市东友律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中关村软件园孵化服务有限公司，，住所地北京市海淀区东北旺中关村软件园孵化器**楼

法定代表人：宋吉明，董事长。

委托诉讼代理人：倪连福，北京天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张瑞敏，北京天驰君泰律师事务所律师。

上诉人省心家（北京）企业管理有限公司（以下简称省心家公司）与上诉人北京中关村软件园孵化服务有限公司（以下简称软件园公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人省心家公司法定代表人夏老三、委托诉讼代理人王飞，上诉人软件园公司委托诉讼代理人张瑞敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

省心家公司上诉请求：同意一审判决第一项，依法改判软件园公司支付省心家公司违约金288724.13元，退还省心家公司房租1259295.9元或者发回重审。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。我公司实际承租涉案房屋租期共计两年五个月二十一日，远不足五年，根据双方签订的《房屋租赁合同书》第十一条约定，软件园公司应赔偿我公司9个月租金作为违约金，即年租金384965.5元/12个月×9个月=288724.13元，一审判决的是6个月的租金。2.一审法院适用法律错误，有违公平正义原则，软件园公司已被认定违约，应退还我公司房屋租金1259295.9元作为违约责任的承担方式。

软件园公司针对省心家公司的上诉请求辩称，不同意省心家公司的上诉请求。我公司与省心家公司租赁合同解除，但并非我公司单方违约提出解除，而是省心家公司起诉解除。本案不符合合同约定的我公司支付9个月租金违约金的条件。软件园公司从未向省心家公司提出解除双方签署的房屋租赁合同，也未收回房屋。省心家公司主张9个月租金的违约金明显过高，请求法院结合本案实际情况予以调低。省心家公司要求退还已经使用房屋期间的房屋租金没有任何依据，一审法院判决驳回其该项诉讼请求正确。省心家公司承租房屋目的已经实现，开办集中办公区并非其承租房屋的唯一目的或主要目的。

软件园公司上诉请求：同意原审判决第一项，撤销原判第二项，依法改判驳回省心家公司要求软件园公司支付解除合同违约金的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决第一项确认双方房屋租赁合同于2019年11月23日解除正确，但一审法院认定合同“实际解除”没有任何法律依据，适用法律错误。2.一审法院认定软件园公司提前解除合同，没有法律依据，判决我公司向省心家公司支付提前解除合同违约金，适用法律错误。我公司没有口头或者书面提出解除与省心家公司转租合同的意思表示。我公司与产权人解除了承租合同，该行为如果对转租合同的履行产生实质障碍，导致转租合同无法履行、合同目的不能实现，省心家公司可以因我公司的违约行为提出解除合同，同时要求我公司赔偿该违约行为造成的损失。综上，一审法院没有区分导致合同不能履行的违约行为与提前解除合同的违约行为，错误将提前解除合同的约定违约责任适用到本案，错误判决我公司按照合同约定支付违约金。

省心家公司针对软件园公司的上诉请求辩称，不同意软件园公司的上诉请求。软件园公司已经与产权人解除了租赁合同，产权人要求我公司搬离场地，造成我公司和软件园公司签订的租赁合同无法履行，基于此我公司要求解除合同。软件园公司主张的我公司要求的违约金金额高于其转租房屋的租金收支差额问题，其获利多少不能作为我公司损失数额的依据，二者没有关联。

省心家公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令双方签订的编号为，孵化器（合）F租字（2017）—××号的《房屋租赁合同书》（以下简称《合同》），于2019年11月23日解除；2.请求法院判令软件园公司支付违约金288724.13元；3.请求法院判令软件园公司退还房租1259295.9元（以上共计1548020元）；4.本案的诉讼费由该公司承担。

软件园公司向一审法院反诉请求：要求省心家公司支付拖欠的租金74222.1元，及所欠租金自应付之日起至实际付清之日止的违约金，每日按万分之五计算；另，本案的诉讼费由省心家公司承担。

一审法院认定事实：2016年3月4日，软件园公司与北京汇冠新技术股份有限公司（以下简称汇冠公司），签订房屋租赁合同书，承租汇冠公司所有的，位于海淀区西北旺东路**院**楼汇冠大厦**、四层房屋；汇冠公司允许软件园公司转租。

2017年6月2日，省心家公司（乙方）与软件园公司（甲方）签订了房屋租赁合同，甲方将位于汇冠大厦4层401号共502平方米转租给乙方。租期自2017年6月30日至2026年的2月28日。在合同第十一条第一款第3项约定，如甲方提前解除合同收回房屋，须以书面方式提前90日向乙方提出，如乙方的租期在5-9年期间，甲方需赔偿6个月的租金。

对于所租房屋的用途，《合同》中有如下约定：第一条第三款，甲方负责为乙方取得产权人同意开办集中办公区证明，和授权以自身名义对外出租的授权后，甲方同意乙方开展集中办公区事宜。第二条第二款，乙方承诺租赁房屋仅用作乙方公司办公或科研，不得作为住宅或其他商业用途。第九条第三款，乙方承租甲方用途为公司办公或科研用房。

2019年6月30日、9月30日，双方签订了两份减少面积补充合同，第一份协议将承租面积减少至322平方米、第二份协议将承租面积减少至199平方米。其中后一份补充合同将租期调整为，自2019年10月1日至2026年的2月28日；将年租金调整为384965.5元。

2019年11月23日，软件园公司与产权单位解除了租赁合同关系，后省心家公司直接与产权人签订租赁合同。

房屋产权人汇冠公司于2017年6月2日出具两份材料，一份是向海淀区集中办公区联席会，出具的《产权人同意开办集中办公区的授权委托书》，写明我公司授权省心家公司，在所租房屋内开办集中办公区，委托期限自2017年6月30日至2026年2月28日。一份是《出租房屋委托书》，内容委托省心家公司对所租房屋进行管理，并授权其以自身名义对外出租经营；委托期限同上。诉讼中，省心家公司出具了该证据的原件，软件园公司否认该份证据的真实性，但未向法庭提供充分证据。

诉讼中，双方对省心家公司欠付租金的情况陈述一致，即软件园公司所主张的欠付租金74222.1元，包括：2019年10月1日—2019年11月22日间的租金55899.1元，及2018年3、4两季度各少交9161.5元组成。另，省心家公司同意支付2018年3、4两季度的租金各9161.5元。

一审法院认为，省心家公司与软件园公司所签订的《合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均应认定为有效合同。

根据合同的约定，及房屋产权人出具的《产权人同意开办集中办公区的授权委托书》及《出租房屋委托书》，法院确定：“开办集中办公区”属于省心家公司与软件园公司约定的出租房屋用途之一；而软件园公司未能依约为省心家公司取得产权人相关授权的行为，已构成违约。

软件园公司与产权单位解除租赁合同关系，省心家公司则就所租房屋与产权人直接签订租赁合同，即软件园公司与省心家公司间所签订的《合同》已实际解除。省心家公司主张合同解除日期为2019年11月23日，而软件园公司主张欠付租金的截止日期为当月22日，即该公司也认可《合同》于2019年11月23日解除。综上，对省心家公司主张《合同》于2019年11月23日解除的诉讼请求，法院予以支持。

因软件园公司提前解除合同，根据《合同》第十一条第一款第3项的约定，及补充协议中关于租赁期限及租金的约定，其应向省心家公司支付相当于6个月租金的违约金。软件园公司认为该违约金数额过高，并请求法院予以下调，但就该主张未向法庭提供相应证据，故法院对其此项答辩意见不予采信。

省心家公司要求软件园公司退还其退租房屋所对应的租金。对此法院认为，法院已认定软件园公司相关的违约行为，但在双方的合同中，并未约定软件园公司需以退还租金作为其承担违约责任的方式；加之双方在《合同》中还约定了房屋的其它用途，故对省心家公司的该项诉请不予支持。

对于软件园公司的反诉诉请，法院认为，省心家公司确系存在欠付租金的违约行为，其应对此承担相应责任。现软件园公司要求其补交所欠租金，理由正当法院予以支持。软件园公司还要求省心家公司支付违约金，对此法院认为，虽然在合同中有关于欠付租金应支付违约金的约定，但软件园公司始终未能为省心家公司取得产权人的授权，且又在没有履行通知义务的情况下提前解除合同，在这种情况下还要求省心家公司支付违约金，有悖于《合同法》所规定的“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的原则。故对软件园公司的该项诉请不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第九十四条第（二）项，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，判决：一、省心家（北京）企业管理有限公司，与北京中关村软件园孵化服务有限公司，所签订的编号为：孵化器（合）F租字（2017）—××号的《房屋租赁合同书》，于2019年11月23日解除；二、北京中关村软件园孵化服务有限公司，向省心家（北京）企业管理有限公司支付违约金192482.75元，本判决生效后7日内履行；三、省心家（北京）企业管理有限公司，向北京中关村软件园孵化服务有限公司支付租金74222.1元，本判决生效后七日内履行；四、驳回省心家（北京）企业管理有限公司其它本诉诉讼请求；五、驳回北京中关村软件园孵化服务有限公司其它反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。省心家公司提交了三盛智慧教育科技股份有限公司（以下简称三盛智慧公司）致软件园公司、省心家公司的《通知函》，落款显示2020年，无具体日期。证据内容：三盛智慧公司与软件园公司于2019年11月23日解除了房屋租赁合同关系，并签署了《房屋租赁合同终止协议》。自2019年11月23日至今，软件园公司和省心家公司未与三盛智慧公司办理房屋交接手续。由于省心家公司要继续使用租赁房屋，请省心家公司于2020年5月9日之前完成和三盛智慧公司签订《房屋租赁合同》及支付房屋租金，否则三盛智慧公司将依法收回租赁房屋。证明目的：产权人和软件园公司解除了租赁合同，产权人要求省心家公司搬离。软件园公司认为《通知函》没有日期，省心家公司没有支付租金，所以产权人才发了《通知函》。二审中，软件园公司没有提交新证据。

本院补充查明，汇冠公司于2018年5月17日名称变更为三盛智慧公司。2017年6月2日，软件园公司（甲方）与省心家公司（乙方）签订的《合同》第十一条第一款第3项约定，甲方如提前解除合同收回房屋，需以书面方式提前90天向乙方提出，如乙方租期在0-5年期间，甲方须赔偿乙方9个月租金，如乙方租期在5-9年期间，甲方须赔偿乙方6个月租金。

本院认为，省心家公司与软件园公司所签订的《合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均应认定为有效合同。本案中，软件园公司与产权单位解除租赁合同关系，导致软件园公司与省心家公司间所签订的《合同》无法继续履行，且已实际解除，软件园公司应当承担违约责任。根据双方签订的《合同》第十一条第一款第3项约定，甲方如提前解除合同收回房屋，需以书面方式提前90天向乙方提出，如乙方租期在0-5年期间，甲方须赔偿乙方9个月租金，如乙方租期在5-9年期间，甲方须赔偿乙方6个月租金。根据查明事实，双方于2017年6月2日签订《合同》，《合同》约定租赁期限自2017年6月30日至2026年2月28日，第十一条违约责任第一款第3项对租赁期限中不同时段软件园公司提前解除合同的违约金标准作了区分约定。之后该《合同》由于软件园公司原因于2019年11月23日解除。因此，双方合同实际履行期限在0-5年期间，一审法院根据《合同》“乙方租期在5-9年期间，甲方须赔偿乙方6个月租金”的约定，判决软件园公司向省心家公司支付违约金，认定事实存在瑕疵，本院予以纠正。关于违约金数额，软件园公司申请法院予以酌减，根据本案查明事实，省心家公司在与软件园公司解除合同后，与产权人直接签订合同，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定软件园公司向省心家公司支付违约金192482.75元。省心家公司主张软件园公司未给其办理成功“集中办公区”，故应赔偿损失。双方合同约定，软件园公司负责为省心家公司取得产权人同意开办集中办公区证明，和授权以自身名义对外出租的授权后，软件园公司同意省心家公司开展集中办公区事宜。事实上，省心家公司取得了产权人同意开办集中办公区的证明，省心家公司未提供证据证明系由软件园公司的原因导致无法办理集中办公区，故对其该项主张本院不予采纳。省心家公司要求软件园公司退还房租1259295.9元，无合同依据，本院不予支持。

综上所述，一审判决适用法律正确，认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对省心家公司、软件园公司的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18732元，由省心家（北京）企业管理有限公司负担16802元（已交纳），由北京中关村软件园孵化服务有限公司负担1930元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　赵蕾

二〇二一年二月二十四日

法官助理　李想

书 记 员　杨帆