朱惠林、朱小松与张金山确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（一审原告）：朱惠林，男，1937年11月8日出生。

上诉人（一审原告）：朱小松，男，1970年3月25日出生。

上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：高建学，北京市尚正律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：张金山，男，1955年9月17日出生。

委托诉讼代理人：张京（张金山之子），1982年8月29日出生。

委托诉讼代理人：萧宏，男，1959年10月6日出生。

上诉人朱惠林、朱小松因与被上诉人张金山确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初25508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

朱惠林、朱小松上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱惠林、朱小松的一审诉讼请求，本案诉讼费用由张金山负担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律均存在重大错误，且存在法律风险。

张金山同意一审判决，不同意朱惠林、朱小松的上诉请求及理由。

朱惠林、朱小松向一审法院起诉请求：一、确认朱惠林与陈某1对张金山的《赠与书》无效；二、诉讼费用由张金山负担。

一审法院经审理查明：陈某2、李某系夫妻关系，育有陈某3、陈某1两名子女。陈某3与张某1系夫妻关系，育有张某2、张金山、张某3三名子女；陈某1与朱惠林系夫妻关系，育有朱小松一名子女。1980年，陈某2死亡。1983年，李某死亡。2012年，陈某1死亡。

北京市丰台区×××41号院（现变更为83号院，以下简称41号院）原系陈某2、李某所有，有北房五间、南房一间、西房两间。二人在世时，将41号院内房屋进行析产，其中北房两间、西房两间分给朱惠林、陈某1，其余房屋分给陈某3。现41号院已被拆除。

1991年8月22日，陈某1、朱惠林签订《赠与书》，该《赠与书》载明“赠与人：陈某1，女，一九四二年十二月二十三日出生，住北京市丰台区×××**。赠与人：朱惠林，男，一九三七年十一月八日出生，住，住北京市丰台区×××**赠人：张金山，男，一九五五年九月十七日出生，住北京，住北京宣武区×××**、朱惠林夫妇与陈某3（又名陈某3）张某1夫妇共有一所房产，该房产座落在北京市丰台区×××四十一号院，计北房伍间，南房壹间，西房贰间。陈某1、朱惠林夫妇自愿将上述共有房产中自己所占的份额全部赠给张金山所有。”北京市丰台区公证处（91）京丰证字第0325号公证书载明“兹证明陈某1、朱惠林于一九九一年八月二十二日来到我处，在我的面前，在前面的《赠与书》上盖章属实。”同日，陈某3与张某1签署《赠与书》，将自己所占的份额全部赠与张金山。

朱惠林、朱小松称《赠与书》名为赠与实为买卖，并提交录音予以佐证。录音中“张金山：……我爸我妈和你妈已经把房子卖给我了，是卖给我了，买卖关系已经成立了，有证据……第二步走的公证，做公证确实卖了”。张金山不认可该录音，并称录音属于偷录。

双方当事人均认可陈某1、朱惠林签订《赠与书》时张金山为非农业户口。朱惠林、朱小松主张张金山并非看丹村村民，无论是基于赠与还是买卖均无权获得宅基地使用权，陈某1、朱惠林签订的《赠与书》违反了1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第41条规定和1991年发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）第26条规定，应属无效。

2013年10月9日，北京市丰台区花乡看丹村村民委员会出具证明载明“丰台区×××83号（原41号）院内北房5间，该房屋系1991年经丰台区公证处公证，由张金山父母陈某3、张某1，姨、姨夫陈某1、朱惠林四人赠与张金山所有。公证书号为：（91）京丰证字第0324号、（91）京丰证字第0325号。”2013年10月10日，北京市丰台区花乡人民政府规划建设与环境保护办公室出具证明载明“我乡看丹村民张金山，现住×××**，院内有房屋北房伍间，经村委会确认，此宅基地使用权属其所有”。朱惠林、朱小松认为上述两部门均无权出具确权的证明。

一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。朱惠林、朱小松主张朱惠林与陈某1签订的《赠与书》违反了《土地管理法》及其《实施条例》的强制性规定，应属无效。1988年12月29日修正的《土地管理法》第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1991年2月1日起施行的《实施条例》第26条规定：“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所在的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。”陈某3、陈某1为姐妹关系，41号院内原有房屋经过析产，北房两间、西房两间分给朱惠林、陈某1，其余房屋分给陈某3，张金山系陈某3之子。上述《土地管理法》及其实施条例的规定，并未明确禁止将农村房屋或者宅基地向城镇亲属转让。此外，本案诉争《赠与书》实际履行二十余年，张金山一直占有诉争房屋直至拆除，已形成较稳定的社会关系。综合考虑上述情形，法院对朱惠林、朱小松要求确认《赠与书》无效的诉讼请求，不予支持。至于《赠与书》的性质属于赠与抑或买卖，并不影响《赠与书》的效力，双方如有争议可另行解决。

一审法院于2020年12月28日作出（2020）京0106民初25508号民事判决：驳回朱惠林、朱小松的诉讼请求。

本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案二审的争议焦点是，朱惠林、朱小松提出的确认陈某1、朱惠林对张金山的《赠与书》无效的请求能否获得支持。首先，依据查明的事实，诉争《赠与书》签订于1991年，当时有效的《土地管理法》没有禁止城镇居民到农村购买房屋或者宅基地的明文规定，依照法律不溯及既往的原则无法认定《赠与书》违反当时的法律、行政法规效力性强制性规定。其次，通过丰台区花乡人民政府建设委员会出具的《证明》可以认定北京市丰台区花乡看丹村、北京市丰台区花乡人民政府对《赠与书》是认可的，乡、村两级已经认可张金山享有41号院宅基地使用权。再次，诉争《赠与书》实际履行二十余年，已形成较稳定的社会关系。一审法院综合考虑上述情形，驳回朱惠林、朱小松要求确认《赠与书》无效的诉讼请求是正确的，本院二审予以维持。

综上，朱惠林、朱小松的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由朱惠林、朱小松负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　江慕南

审判员　　金昌伟

审判员　　陈捷鹰

二〇二一年三月十六日

书记员　　许天卉