明发集团北京房地产开发有限公司与夏平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：明发集团北京房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路****楼**。

法定代表人：黄焕明，董事长。

委托诉讼代理人：李壮志，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：魏晶晶，女，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：夏平，女，1985年10月28日出生，汉族，无业，住河南省罗山县。

上诉人明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称明发北京公司）与被上诉人夏平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初12267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

明发北京公司上诉请求：将本案发回重审或改判支持明发北京公司一审全部诉讼请求，诉讼费由夏平负担。事实和理由：明发北京公司主张涉案商铺已于2018年5月21日通过消防验收并验收合格，涉案商铺不属于必须安装喷淋系统的场所，夏平在涉案商铺消防验收合同后可以办理营业所需证照，涉案商铺不存在因消防问题致使租赁合同目的无法实现的情形；夏平在一审中提交的《案情生产现场检查记录》中无检查机关盖章，真实性无法确认；《洽谈协议》仅是双方未经协商确定的协议草稿，不应据此认定双方租赁合同于2020年1月5日解除；明发北京公司不存在违约行为，夏平应当支付租金及逾期支付的违约金。

夏平同意一审判决。

明发北京公司向一审法院起诉要求判决：1.夏平向明发北京公司支付租金335730.53元（租金按照5元每平米的标准，自2019年11月10日计算至2020年7月28日立案之日）；2.夏平向明发北京公司支付违约金（每逾期一日，按所属支付周期内的日租金标准支付，自逾期付款之日计至实际付款之日，暂计至2020年9月3日为609844.5元）；3.本案诉讼费由夏平承担。

一审法院认定事实：2018年6月12日，明发北京公司（甲方，出租人）和夏平（乙方，承租人）签订《北京明发广场房屋租赁合同》，双方约定明发北京公司将位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目8号楼801室出租给夏平，总建筑面积为255.7平方米，租期共5年，租赁用途：餐饮，自2018年9月1日起至2023年8月31日止。租金标准：2018年9月1日至2019年2月28日，租金共计77775.42元；2019年3月1日至2020年8月31日，租金为5元/平米/日；2020年9月1日至2023年8月31日，租金为5.25元/平米/日。合同第四条第（二）款约定租金采用先付后用方式，按照6个月为周期进行支付，乙方应于2018年9月1日前支付第一期租金77775.42元及房屋租赁押金38887.71元。自第二期开始，乙方需按照房屋最终实测面积，提前一个月支付甲方租金。合同第七条第（二）款约定甲方应保证房屋的建筑结构符合建筑、消防等方面的安全条件，不得危及人身安全。租赁期间，乙方发现租赁房屋有危及安全、健康的情形，应及时书面通知甲方。合同第七条第（五）款约定租赁期间，乙方应自行及时妥善办理设计、装修、开业、经营等所需的工商、消防、环保、卫生治安等其他政府部门规定的申请报批手续，并自行承担……责任。合同第十三条第（一）款约定本合同生效后，除甲乙双方违背本合同约定条款外，双方均不得解除合同，由于本合同约定条款导致解除，违约方应按合同解除时所属支付周期内3个月租金的标准向守约方支付违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方仍可要求违约方依法赔偿损失。

2019年4月3日，明发北京公司与夏平签订《北京明发广场商铺租赁日期调整补充协议》，其中约定房屋租赁期调整为自2019年5月10日至2024年5月9日，共计5年。同日，明发北京公司出具《北京明发广场商铺编号、面积变更说明》，其中显示原房屋编号8号楼801室变更为9号楼901室。

一审中，夏平称一直就涉案房屋申请消防验收未成功，并提交了安全生产现场检查记录，上载明被检查单位明发北京公司，地址，地址北京市大兴区纪**街**院**楼**时间2019年10月31日，检查情况：1.未安装灭火喷淋；2.未安装灭火器材。检查人员刘克，被检查单位负责人夏平。明发北京公司对该检查记录真实性、合法性、关联性均不认可，称无法核实该证据出处。明发北京公司提交了2018年5月21日北京市大兴区公安消防支队就涉案房屋做出的《建设工程消防验收意见书》，上载明消防综合评定消防验收结论为合格，此结论仅对当时验收所涉及的系统及设施情况负责。夏平对意见书的真实性认可，证明目的不认可，称该意见书没有验收的具体内容，且得出的结论仅对当时验收所涉及的系统及设施情况负责。

2019年12月3日，明发北京公司出具《租金催缴通知书》，内容为：“夏平女士：您好！感谢您承租我司房产。您和我司在2018年6月12日签订房屋租赁合同，合同约定您承租我司位于北京市大兴区纪百户街18号院8号楼801室，租赁期限为2018年9月1日到2023年8月31日，之后于2019年4月3日签订《北京明发广场商铺租赁日期调整补充协议》，房屋实测后房号变更为北京市大兴区纪百户街18号院9号楼901室。租赁期限调整为2019年5月10日至2024年5月9日。租金按半年支付，应于每前一期租金到期前一个月之前缴付下半年的租金；合同第十一条约定，未按约定期限支付租金超过7日的，我司有权终止合同，收回房屋并向违约方主张相关违约金或滞纳金。从2019年11月10日起至2019年12月3日，以上一个单元您累计共欠租29405.5元，您的行为已构成违约，按合第十三条第三款之约定，我司有权要求您支付迟延违约金。请您收到本通知三日内与我司结清欠缴的房租。如因您的行为给我司造成损失，我司将通过法律途径保护自己的合法权益。”为证明2019年12月3日明发北京公司向夏平发出《租金催缴通知书》，明发北京公司提交了EMS底单，上显示2019年12月13日已签收，夏平本人签收。夏平对证据的真实性认可，证明目的不认可，称其于2020年1月5日要求解除合同。

2020年1月5日，夏平出具《洽谈协议》，内容为：“明发集团北京房地产开发有限公司：我于2018年6月通过贵公司宣传的打造“南城簋街”宣传广告，6月12日与贵司签订了《北京明发广场房屋租赁合同》，协议约定：贵司将位于北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目9号楼901室的房屋出租给我，租赁用途为餐饮。2019年3月，贵司将上述房屋交付给我，并签订了《北京明发广场商铺租日期调整补充协议》。合同履行期间，我如约向贵司缴纳了首期租金77775.42元。2019年5月，我因需对上述租赁房屋进行装修并办理营业执照，向房屋所在地所属相关部门办理装修消防备案手续时，被告知，我租赁的房屋经过检查，消防喷淋设施不完善且未设置消防器材，需要改造后才能申请相关证照，经与甲方多次沟通仍未能解决该问题，便不想继续履行该商业门店租赁合同。本人认为，贵司向我出租的房屋存在上述相应问题，导致我难以实现《北京明发广场房屋租赁合同》的合同目的。故特向贵司申请：本人停止缴纳后续租金，愿以交付的押金38887.71元补偿给贵单位作为违约金，不再承担任何合同解除违约责任，望贵公司予以理解并同意诉求。”洽谈协议落款处有夏平签字，落款时间为2020年1月5日。明发北京公司对洽谈协议真实性认可，证明目的不认可，称系夏平单方制作，与本案无关。经法庭询问，明发北京公司表示可以认定2020年1月5日收到《洽谈协议》。

双方均认可夏平未实际进驻涉案房屋，夏平向明发北京公司交纳了2019年5月10日到2019年11月9日的租金77775.42元，押金38887.71元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，明发北京公司与夏平签订《北京明发广场房屋租赁合同》及《北京明发广场商铺租赁日期调整补充协议》，不违反法律规定，合同有效，双方存在房屋租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

本案的争议焦点是夏平提交安全生产现场检查记录能否证明涉案房屋因存在消防问题而无法实现合同目的的程度，结合夏平于2020年1月5日向明发北京公司送达洽谈协议，以及明发北京公司在收到洽谈协议后，仍未能就消防问题予以解决，且未进行任何沟通协商，已足以致使合同目的无法实现，故法院认为明发北京公司系违约一方。夏平在洽谈协议中做出了停止缴纳后续租金及愿以押金作为补偿的意思表示，并依据洽谈协议送达情况主张合同于2020年1月5日解除，法院不持异议，予以确认。关于明发北京公司提出的各项诉讼请求，法院不予支持。

据此，一审法院于2020年10月判决：驳回明发集团北京房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

本院经审查认定的事实与一审法院查明的事实无异。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，明发北京公司在一审中提交的《建设工程消防验收意见书》载明该意见书结论仅对所涉及的系统及设施情况负责，但其内容未能充分完整体现已经实际验收的系统及设施种类，亦不足以直接证明涉案商铺符合承租人的使用需要，考虑到上述因素以及夏平在未实际使用涉案商铺的情况下已经表示愿将已交纳的押金补偿给明发北京公司的情况，一审法院对于明发北京公司提出的有关租金及违约金请求未予支持，亦属于合理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13256元，由明发集团北京房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　洁

审 判 员　　耿燕军

审 判 员　　张玉贤

二〇二一年一月二十日

法官助理　　方浩然

书 记 员　　王远征