黄秀梅与北京万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：黄秀梅，女，1973年10月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人:孟凡华，北京大成律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**内北京万科城市花园。

法定代表人:邹明，总经理。

委托诉讼代理人：关志刚，男，该公司员工。

上诉人黄秀梅因与被上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初19947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。

黄秀梅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回万科物业公司的一审诉讼请求，支持黄秀梅的一审反诉请求。事实与理由：1.黄秀梅提交的照片和证人证言能够清晰、明确、真实的反映出万科物业公司服务不符合合同约定和及法律规定，证人是本小区业主其证言才最接近事实，一审不采纳其证言不符合证据规则。2.万科物业公司收取的物业费过高，物业收费标准与其服务水平明显不匹配，根据物业管理条例的规定应予适当调整。3.部分物业服务范围内的场所自交房至今未投入使用，该部分物业费当然应减免。

万科物业公司辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。

万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄秀梅支付2019年1月1日至2019年12月31日物业费共计3483.46元；2.判令黄秀梅支付2020年1月1日至2020年12月31日物业费共计3483.46元；3.判令黄秀梅支付违约金500元；4.本案诉讼费由黄秀梅承担。

黄秀梅向一审法院提出反诉请求：1.判决黄秀梅与万科物业公司签署正式的“物业服务合同”；2.判令万科物业公司将现行物业费标准调整至合理水平；3.判令万科物业公司返还黄秀梅已支付的2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3483.5元；4.判令万科物业公司调整重大事项（服务合同规律性情况、收支情况等）公示方式；由现物业前台陈列方式调整为通过邮寄、电子邮箱、微信、短信等方式向黄秀梅提供；5.判令万科物业公司公示从业人员职业资格证书；6.反诉费由万科物业公司承担。

一审法院认定事实：黄秀梅系北京市大兴区新源大街27号院3号楼1单元413室，房屋建筑面积为42.69平方米。万科物业公司（乙方）与北京首开万科和泰置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托协议》，约定由万科物业公司对首开万科中心（北京市大兴区新源大街）71288平方米建筑面积提供物业服务，约定办公楼物业服务收费标准为办公楼6.8元/月·平方米。现首开万科中心仍由万科物业公司提供物业服务。黄秀梅称小区物业管理不到位，并提供了照片及相关证人出庭做证。现黄秀梅尚未缴纳2019年1月1日至2020年10月31日期间物业服务费6966.92元。

一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。万科物业公司与北京首开万科和泰置业有限公司签订《前期物业服务委托协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。万科物业公司依照该协议为黄秀梅提供物业服务，万科物业公司与黄秀梅形成了事实上的物业服务合同关系，且万科物业公司一直对该小区进行物业服务，至今运转正常，万科物业公司基本履行了物业服务协议约定的义务，黄秀梅作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向万科物业公司交纳物业服务费。现万科物业公司起诉要求黄秀梅给付已履行完毕期间（2019年1月1日至2020年10月30日）物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。因双方尚未对2020年11月、12月物业服务履行完毕，故对万科物业公司要求黄秀梅给付上述期间物业费的诉讼请求，法院不予支持。黄秀梅称万科物业公司物业服务存在瑕疵，仅提供了居住于本小区的业主的证人证言，相关证据照片也未能如实证明万科物业公司物业服务存在瑕疵，故黄秀梅提出小区物业管理不到位的答辩意见，因未能提供有效证据证实，法院不予采信。对其反诉的全部诉讼请求，没有相关法律依据与事实依据，法院不予支持。黄秀梅未交纳物业管理服务费，系属对万科物业公司的服务存在异议，并非恶意欠交，且其未与万科物业公司订立物业服务合同，故对万科物业公司要求黄秀梅给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、黄秀梅于判决生效之日起十日内给付北京万科物业服务有限公司2019年1月1至2020年10月31日期间物业服务费共计6386.42元；二、驳回北京万科物业物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回黄秀梅全部反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方形成了事实上的物业服务合同关系。虽黄秀梅称万科物业公司物业服务存在瑕疵、管理不到位并提出相应反诉，但其提交的证据未能达到法定证明标准。一审法院根据本案证据情况结合相关法律规定，对本案所做处理并无不当。黄秀梅上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。

综上所述，黄秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由黄秀梅负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　王　磊

二〇二一年一月二十一日

法官助理　　郭子枫

书 记 员　　曹　静