韩云与北京市房山区人民政府拱辰街道办事处小西庄村村民委员会二审民事判决书

上诉人（原审原告）：韩云，男，1953年5月26日出生，汉族，退休，住北京市房山区。

被上诉人（原审被告）：北京市房山区人民政府拱辰街道办事处小西庄村村民委员会，住所地北京市房山区拱辰街道办事处小西庄村。

法定代表人：薛宝光，主任。

委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。

上诉人韩云因与被上诉人北京市房山区人民政府拱辰街道办事处小西庄村村民委员会（以下简称小西庄村委会）民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

韩云上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持韩云一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由小西庄村委会负担。事实和理由：1.韩云提供的房地产咨询报告是由北京市房山区人民政府拱辰街道小西庄村社区股份经济合作社委托的，其与小西庄村委会人格混同，不是一审认定的案外人，而是小西庄村委会委托对外以经济合作社名义参与的。案涉房屋未能取得产权证是因小西庄村委会原因造成的，所以评估时充分考虑了这一因素才将假设的对象定为商品房，一审认定评估价格有较大差异是错误的。2.相关文件中对案涉房屋的定性就是商品房。3.村委会没有权利决定每户补偿标准。

小西庄村委会辩称，不同意韩云上诉请求，请求驳回其上诉。

韩云向一审法院起诉请求：1.小西庄村委会支付韩云因户型格局改变引起的房屋价值减损费656412.96元；2.诉讼费由小西庄村委会承担。

一审法院认定的事实：韩云系房山区拱辰街道办事处小西庄村村民，2009年12月1日，韩云、小西庄村委会签订了回迁楼认购书，约定韩云应得回迁楼3套，其中3号楼1套、7号楼2套（166.56平方米）。韩云于2011年4月已入住涉案房屋。2011年6月10日，房山区拱辰街道办事处出具通知一份，该通知内容显示涉案回迁房屋与观摩房屋户型不符，准备进行调换，共涉及144户。2014年12月，拱辰办事处又出具说明一份，主要内容为成立工作组，解决用地后按照观摩户型进行调换。2019年10月，小西庄经济合作社委托北京海基伟业评估事务所对涉案楼房因户型格局改变引起的价值减损进行了咨询评估，确定咨询对象在2019年10月8日设定的商品房条件且符合假设和限制条件下的因户型改变引起的减损价值为每平方米3941元。上述咨询报告使用限制条件为：仅作为委托人在本次估价目的下提供参考依据，现涉案房屋未取得不动产登记证书。2020年4月28日，小西庄村委会召开村民代表大会并形成决议：针对户型不符补偿款问题，每平方米补偿2000元，面积差按照每平方米12000元标准进行补偿。除韩云外，其余户型不符人员均已按照上述方案进行了补偿。

上述事实，有双方当事人的陈述、回迁楼认购书、办事处通知、咨询报告、村民代表大会决议、情况说明等证据在案佐证。

一审法院认为，本案为合同类纠纷，争议焦点为：1.小西庄村委会交付给韩云的涉案安置房屋户型改变是否属于小西庄村委会在履行拆迁安置补偿协议过程中的违约行为；2.如果前述行为属于违约，因户型改变导致的房屋价值减少损失数额如何确定。

首先，根据办事处的通知内容，可以认定签订认购书之前韩云曾对房屋进行观摩，此种观摩应视为小西庄村委会的一种承诺行为，即交付的回迁安置房屋应该与观摩户型一致。现小西庄村委会实际交付给韩云的房屋与观摩房户型格局不一致，可以认定小西庄村委会在履行认购协议中有违约行为，对此小西庄村委会应承担违约赔偿责任。其次，关于小西庄村委会应赔偿的差价损失数额，韩云提供的咨询报告为诉前案外人单方委托，虽然小西庄村委会对真实性认可，但该报告仅仅是针对特定委托人提供的一般咨询服务，与诉讼中的价格评估报告具有较大差异，且该报告假设的对象为商品房，而本案房屋为回迁安置房，未取得权属证书，故法院对该报告的结论仅作参考，结合村民代表大会决议等其他证据综合认定，对韩云过高的诉讼请求法院不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、北京市房山区人民政府拱辰街道办事处小西庄村村民委员会给付韩云损失387120元（于判决生效后10日内执行）。二、驳回韩云其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，韩云提交小西庄村委会向拱辰街道办事处出具的《关于小西庄村7号、29号楼村民调查结果说明》，以证明评估是小西庄村委会做的。小西庄村委会质证称，真实性不发表意见，证明目的不认可。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，一审法院认定小西庄村委会在履行认购协议中的违约行为及赔偿责任的承担处理结果正确，且双事人对该部分的认定均未提起上诉，本院不再赘述。

本案争议焦点在于小西庄村委会的差价补偿数额如何确定。韩云主张北京海基伟业评估事务所出具的房地产咨询报告为依据确定房屋价值减损费。案涉评估报告系案外人北京市房山区拱辰街道小西庄村社区股份经济合作社单方委托，估价目的在于为委托人了解咨询对象因户型格局改变引起的价值减损提供参考依据，该报告咨询对象范围设定为商品房。现案涉回迁安置房屋未取得不动产登记证书，韩云仅以评估报告作为主张数额的依据，本院难以支持。况且，小西庄村委会于2020年4月28日召开村民代表大会，就户型不符补偿款问题形成了决议。一审法院结合在案证据综合认定小西庄村委会给付韩云的补偿数额并无不当。

综上所述，韩云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5340元，由韩云负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　高宝钟

二〇二一年一月二十九日

法官助理　宋　佳

书 记 员　赵　婕

书 记 员　孙　涵