北京国瑞兴业地产股份有限公司与北京国瑞物业服务有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市崇文门外大街**院**楼******。

法定代表人：郝振河，董事长。

委托诉讼代理人：赵艳，女，该公司法务经理。

被上诉人（原审原告）：北京市东城区人防工程管理服务中心，住所地，住所地北京市东城区东四北大街**（东四五条**）iv>

法定代表人：李定申，副主任。

委托诉讼代理人：吴跃生，北京雷杰展达律师事务所。

被上诉人（原审被告）：北京国瑞物业服务有限公司，住所地北京市东，住所地北京市东城区国瑞城中区**楼****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张倩倩。

委托诉讼代理人：王开庆，男，该公司员工。

上诉人北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞地产公司）因与被上诉人北京市东城区人防工程管理服务中心（以下简称东城区人防管理中心）、被上诉人北京国瑞物业服务有限公司（以下简称国瑞物业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初13550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

国瑞地产公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回东城区人防管理中心的全部诉讼请求，诉讼费由东城区人防管理中心承担。事实和理由：国瑞地产公司主张其公司与东城区人防管理中心于2008年12月30日签订《人民防空工程交接书》约定国瑞地产公司将位于东花市三区A区公建（以下简称涉案人防工程）移交给东城区人防管理中心，该区域规定展示用途为物资库，平时作为地下停车位及仓储归回迁房业主使用，由国瑞物业公司向业主收取车位租金及车位物业管理费；2016年1月6日至8日，国瑞物业公司移交向东城区人防管理中心支付2008年1月1日至2013年12月31日期间的人防工程使用费，一审法院判决国瑞地产公司支付本案中的人防工程使用费缺乏事实依据，按照建筑面积收取人防工程使用费有悖于公平公正。

东城区人防管理中心辩称，同意一审判决。

国瑞物业公司辩称，同意一审判决。

东城区人防管理中心向一审法院起诉请求判决：1.国瑞地产公司立即给付2014年1月1日至2019年12月31日的人防工程使用费7460563.5元，并按照评估价5.5元每月每平米的标准支付自2020年1月1日起至判决日止的使用费；2.国瑞物业公司对上述给付承担连带责任。

一审法院认定事实：2008年12月20日，国瑞地产公司与原崇文区人防办（现名称为东城区人防管理中心）签署《人民防空工程交接书》，双方办理了位于东花市三期A区公建的移交手续。根据《人防工程交接书》显示，东花市三期A区公建性质为公用人防工程，建筑面积22711平方米，使用面积17075平方米，战时用途物资库，平时使用人防工程依照有关规定办理。东城区人防管理中心为北京市东城区人民防空办公司下设事业单位法人，根据其事业单位法人证书显示，其开办宗旨和业务范围包括负责管理和组织社会开发理由人防工事以及已用工事使用管理及费用收缴。东城区人防管理中心曾多次致函国瑞地产公司，要求解决涉案人防工程的历史欠费问题。2016年，东城区人防管理中心收到国瑞物业公司支付的人防工程使用费共计6522400元，东城区人防管理中心认可2008年至2013年涉案人防工程使用费已结清。国瑞地产公司不认可与东城区人防管理中心之间存在租赁合同关系，并认为国瑞物业公司为涉案人防工程的实际使用人，但依据其提供的与国瑞物业公司国瑞城物业服务中心签订的《北京国瑞城项目物业服务合同》显示，国瑞地产公司（甲方）委托国瑞物业公司（乙方）对包含人防工程在内国瑞城住宅小区提供物业管理服务，其中涉案人防工程作为地下车库使用。

关于人防工程使用费标准，东城区人防管理中心认为2017年9月30日前应依据《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知（试行）》（京民防发【2010】68号）按照每月每平米4元标准计算，2017年10月1日起按照《关于规范公用人防工程使用管理的通知》（京民防发【2017】87号）的规定，采取第三方评估公司进行市场评估，按实际评估价进行收费。国瑞地产公司曾就收费标准问题提出异议，认为收费标准过高。东城区人防管理中心曾与国瑞地产公司就2013年之前人防工程使用费问题进行过协商，国瑞地产公司同意支付该笔费用，并由国瑞物业公司实际支付了上述费用。根据此次的收费情况显示，2013年本案人防工程的年租金标准为62.86万元。上述使用费标准不足4元每月每平米，对于收费标准确定的依据，东城区人防管理中心解释称是经过当时的局长办公会批准的，因为时间久远和人事变动等原因，为何按照该标准收费无法进一步核实。

一审法院认为，依照法律规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，东城区人防管理中心与国瑞地产公司之间虽未签订书面的租赁合同，但根据国瑞地产公司与东城区人防管理中心协商交纳涉案人防工程的使用费的过程以及国瑞地产公司将涉案人防工程委托给案外人北京国瑞商业管理有限公司进行物业管理的事实，法院认为国瑞地产公司作为诉争人防工程的使用人与东城区人防管理中心之间就有偿使用涉案人防工程已经达成了一致意见，双方之间的租赁合同关系已经成立。东城区人防管理中心要求国瑞地产公司支付人防工程使用费的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。本案中，国瑞物业公司并非涉案人防工程的物业管理公司亦未实际使用涉案人防工程，东城区人防管理中心仅凭现有证据即要求国瑞物业公司承担连带责任，缺乏法律依据，法院不予支持。

依据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案双方当事人之间未签订书面的租赁合同，故双方之间应为不定期租赁。在合同履行期内，任何一方未经相对方同意不得擅自变更合同。本案中，根据东城区人防管理中心提交的收费记录显示，东城区人防管理中心与国瑞地产公司之间曾就诉争的人防工程的使用费标准进行过协商，双方约定的使用费标准为年62.86万元。现东城区人防管理中心要求变更使用费标准，国瑞地产公司不予同意，故东城区人防管理中心要求按照其他标准收取人防工程使用费的诉请缺乏法律依据，法院不予支持，国瑞地产公司应按照原标准向东城区人防管理中心支付合同期内的使用费。

据此，一审法院于2020年11月判决：一、北京国瑞兴业地产股份有限公司于判决生效后七日内按照年62.86万元的标准向北京市东城区人防工程管理服务中心支付自2014年1月1日起至判决生效日止的人防工程使用费；二、驳回北京市东城区人防工程管理服务中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。

本院认为，根据一审查明的国瑞地产公司与东城区人防管理中心过往就人防工程的使用费进行协商的过程及国瑞地产公司将包括涉案人防工程在内的区域作为小区物业管理区域的整体委托给国瑞物业公司进行物业管理的事实，一审法院认定东城区人防管理中心与国瑞地产公司就涉案人防工程所在区域形成事实上的租赁合同关系，并无不当。本案诉讼前，在国瑞物业公司与东城区人防管理中心就涉案人防工程所在区域的使用费协商之后，国瑞物业公司曾根据其与国瑞地产公司之间的合同约定实际承担了向东城区人防管理中心支付2008年1月1日至2013年12月31日期间的人防工程使用费的给付义务，现一审法院判决国瑞地产公司仍按此前确定的费用标准支付2014年1月1日至判决生效日止的人防工程使用费，亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费64024元，由北京国瑞兴业地产股份有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　洁

审 判 员　　耿燕军

审 判 员　　张玉贤

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　方浩然

书 记 员　　王远征