北京农业生产资料有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：田霖，男，1983年7月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：方斌，北京市鑫诺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾丹，北京市鑫诺律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京农业生产资料有限公司，住所地北京市丰台区小井村**1-101。

法定代表人：盛爽，总经理。

委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。

上诉人田霖与上诉人北京农业生产资料有限公司（以下简称北京农资公司）租赁合同纠纷一案，二上诉人均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初21812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田霖之委托诉讼代理人方斌、上诉人北京农资公司之委托诉讼代理人王永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

田霖上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三、四项，将本案发回重审，或改判支持我一审诉讼请求的第二、三、四项并驳回北京农资公司一审反诉请求的第二、三、四项；一、二审诉讼费由北京农资公司承担。事实和理由：1.一审法院认定“关于北京农资公司采取限电、限营业时间的方式主观无过错”属于认定事实不清、适用法律错误。2019年3月15日在我正常缴纳租金的情况下，北京农资公司开始对我采取限电、限营业时间，而在2019年8月9日以前北京农资公司从未与我协商解除事宜，亦未向我出示2019年2月卢沟桥街道《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》。北京农资公司不遵守契约精神，仅针对我采取限电、限营业时间，其主观存在明显恶意。北京农资公司未与我就改变经营业态进行协商，此后北京农资公司又采取强行解除的方式逼迫我离开，在本案诉讼过程中强行收回房屋并对涉案房屋进行换门、装修，致使我无法使用涉案房屋。北京农资公司应当为其违约行为承担违约责任，应依据合同约定向我支付违约金。2.2019年3月至2020年9月的房租不应当支付而非酌减。2019年3月至2019年8月期间由于北京农资公司的歧视性限电、限营业时间，致使涉案房屋无法正常使用，我有权拒绝缴纳房租。2019年8月9日北京农资公司以卢沟桥街道《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》作为解除的主要理由，但是在此期间北京农资公司已经采取断电措施（拒绝向我售电），2019年8月9日至2020年1月期间的租金我不应支付。2020年2月北京农资公司已将涉案房屋收回并对房屋进行装修、换门，涉案房屋已不在我控制范围，2020年2月至2020年9月不存在支付房租问题。一审法院仅根据双方过错和疫情作为判断依据，而忽略了实际占有、使用情况。

北京农资公司辩称，我公司对于一审判决第一项亦无异议，不同意田霖的其他上诉请求及理由，田霖始终在陆续购电，我公司并没有限制田霖用电，并不存在拒绝田霖购电要求的情况，田霖的该上诉理由不能成立。田霖另主张我公司限制其营业时间，田霖未能提供相应的证据，我公司并不认可。其他答辩意见同上诉意见。

北京农资公司上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回田霖的一审全部诉讼请求并支持我公司一审反诉请求的第二、三、四项。事实和理由：1.在田霖承租期间，一审法院酌减6个月29天租金于法无据。北京爆发新冠疫情期间，田霖不符合相关政策要求的减免条件，田霖应当向我公司支付2019年6月5日至2020年9月3日的全部租金。2.一审法院在支持田霖拖欠我公司2019年6月5日至2020年9月3日租金的情况下，应按照2016年10月11日签署的租赁合同第七条第2款之约定，判决支持相应的违约金、租金滞纳金，并且判决2万元保证金不予退还。3.一审判决在田霖未提供相应的装修依据的情况下，认定装修损失5万元，于法无据。在田霖未提供租赁方相关同意装修书面文件的情况下，田霖并未对涉案房屋进行实质意义上的装修，且就算田霖进行装修的情况下，根据租赁合同第五条第7款之约定，我公司也不应对装修做任何补偿且归我公司所有。4.一审反诉费应由田霖承担。根据《人民法院诉讼收费办法》第十九条规定，一审法院并未支持田霖的任何诉讼请求，因此一审全部诉讼费应由田霖承担。

田霖辩称，本案系北京农资公司违约在先，故其反诉要求的租金、滞纳金、违约金均不成立。

田霖向一审法院起诉请求：1.判令北京农资公司继续履行租赁合同；2.判令北京农资公司向田霖支付违约金（6个月租金）21万元、违约金（装修损失）10万元、停产停业损失10万元；3.判令北京农资公司退还田霖保证金2万元；4.本案诉讼费由北京农资公司负担。

北京农资公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除我公司与田霖签订的租赁合同；2.田霖向我公司支付2019年6月至2020年9月3日的租金42万元、滞纳金45万元；3.田霖支付我公司违约金21万元，保证金2万元不予退还；4.反诉费、诉讼费由田霖负担。

一审法院认定事实：2016年10月11日，天隆时尚公司（出租方，甲方）与田霖（承租方，乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，《租赁合同》约定：“第一条、租赁铺位的位置、经营项目：乙方承租北京天隆服装市场内一层东侧，作为经营电子游艺场地。第二条、租赁期限：租赁期限为5年，自2016年10月15日至2021年12月4日止。第三条、合同租金及合同履约金：1.合同期年租金40万元，实行6个月支付制，每期支付20万元人民币；每两年按5%递增。合同签定之日乙方支付首期租金，每下一期租金需在上一期租金期届满前三十日支付；租金为场地占用费（包括物业费、制冷、供暖费）；2.合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同履约保证金2万元。合同履约保证金在合同期内不退还，也不能抵作租金使用。合同期满后，合同履约保证金转为商品售后质量保证金，三个月后如无质量投诉、顾客索赔等问题，并经甲方确认乙方在合同期内无任何违约行为及拖欠相关费用，甲方无息退还，如乙方违反本合同任何一条款，甲方有权减除合同履约金……第五条、8.乙方租赁区域可对外出租……第七条、违约责任1.甲方应按照合同的约定向乙方提供场地，保障乙方的合法经营权，若有违反应承担相应的违约责任。因此给乙方造成的直接经济损失，甲方应退还乙方所交纳的履约保证金及未使用完的租金，甲方还须向乙方赔偿相当6个月租金的金额及装修费作为违约金；2.乙方未按约定支付租金及其他费用在十日内的，每迟延一日按所应交费用的5‰向甲方支付滞纳金；超过十日的甲方有权解除合同，视同乙方违约，乙方所交纳的履约保证金及未使用完的租金不退还外，乙方还须向甲方赔偿相当6个月租金的金额作为违约金支付给甲方……”。《补充协议》约定：案涉场地租金及支付时间调整为：（1）第1年（2016年10月20日-2017年12月5日）租金为40万元；（2）第2年（2017年12月5日-2018年12月4日）租金为40万元；（3）第3年（2018年12月5日-2019年12月4日）租金为42万元；（4）第4年（2019年12月5日-2020年12月4日）租金为42万元；（5）第5年（2020年12月5日-2021年12月4日）租金为44.1万元。

2017年9月28日，北京农资公司、天隆时尚公司、田霖签订《三方协议》，约定：天隆时尚公司与田霖于2016年l0月11日签订的《经营场地租赁合同》中天隆时尚公司的权利及义务全部转移给北京农资公司履行，田霖同意上述权利义务的转移；三方协议签字生效后，田霖在北京天隆服装市场内的管理全部由北京农资公司负责。本协议签字生效后，由北京农资公司、田霖继续履行2016年10月11日签订的《经营场地租赁合同》，同时三方一致同意田霖应交纳的租金及相关费用由北京农资公司直接收取。田霖同意将签订《经营场地租赁合同》时所交纳的2万元保证金转账致北京农资公司名下。

2019年2月26日，卢沟桥街道办事处向北京农资公司发出《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，内容为：贵司位于西四环南路8-1号的农资大厦（原天隆服装市场）属市、区两级挂账疏解项目，应于2018年12月31日前完成疏解任务，清退全部低端业态。截至目前，农资大厦中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患。鉴于此，望贵司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。

2019年8月9日，北京农资公司向田霖发出“解除《经营场地租赁合同》通知函”，内容为：（一）田霖存在以下违约行为：1.未经我司批准及合法注册，私自将注册为北京天地和辉娱乐城，经营范围为电子游艺类的租赁场地大部分区域用于经营快递业务；2.快递业务经营期间，长期占用农资大厦前公用场地，阻碍来往商户及人流，对农资大厦的经营造成了严重的影响；3.快递业务经营期间，大量快递车辆、包裹无序堆放，存在严重的消防、治安等安全隐患。（二）2019年2月26日卢沟桥街道办事处下发《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，要求清退包括田霖在内的存在严重消防、治安等安全隐患的遗留商户。（三）正式函告田霖：1.自田霖收到该函之日起解除《经营场地租赁合同》；2.要求田霖在2019年8月11日之前将租赁场地腾空交予北京农资公司。当日，田霖签收该函件。

田霖提交2019年3月14日瑞丰联行公司《通知》，载明：市场各商户：自2019年3月15日起，市场将依据《用户手册》指定的营业时间对市场进行管理，请各商户自觉遵守。营业时间：9:00-18:00，商户进场时间8:30，商户离店时间18:00。北京农资公司对此《通知》表示不认可，认为北京瑞丰联行物业管理服务有限公司无权发出此《通知》。

田霖提供2019年5月21日田霖方人员高生宝与瑞丰联行公司物业经理间录音对话，内容为：高生宝询问为何商场营业到下午6点，物业经理称是受到北京农资公司指示，商场的一至三层商户经营时间为9点到下午6点，有异议可找北京农资公司协商。北京农资公司对该录音内容不认可。

田霖提供北京市丰台区丰台路口肯德基取餐条，用以证明：北京农资公司恶意违约，区别对待商户，与原告同一经营地点的肯德基，营业时间为9:00-22:00。北京农资公司对该取餐条真实性表示认可，但表示从未对承租商户有过限制经营的行为。

北京农资公司提供田霖2019年度购电记录及发票，用以证明田霖一直使用案涉场地。田霖表示：从购电记录可以看出，在2019年3月31日后，田霖购电量锐减，说明北京农资公司对其采取限电、限营业时间的方式逼迫其清退。

双方均认可田霖已向北京农资公司缴纳2万元保证金，田霖已向北京农资公司交纳截止到2019年6月4日的租金，自2019年6月5日之后的租金未交纳。

2020年9月3日，田霖向北京农资公司交回案涉租赁场地。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于租赁合同是否已经解除。对此本院认为，北京农资公司于2019年8月9日向田霖发出《解除<经营场地租赁合同>通知函》，田霖于2020年9月3日交回租赁物，田霖交回租赁物的行为，表明其已不愿继续占有使用租赁物。综上，法院认定案涉租赁合同在诉讼期间已解除，解除日为田霖交回租赁物的日期（即2020年9月3日）。对田霖要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。

关于田霖、北京农资公司在租赁合同履行期间是否分别存在违约行为。对此法院认为，本案租赁合同难以继续履行的原因在于，田霖经营电子游艺厅被卢沟桥街道办事处认定为低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患，从而被要求腾退。在北京农资公司向田霖送达解除合同后，田霖对此置之不理，双方由此产生矛盾。此后，北京农资公司为完成清理任务，采取了限电、限营业时间的方式，田霖开始拒绝交纳租金。由此可见，田霖与北京农资公司的相关行为，均系因北京市政府疏解整治促提升的政策的要求所导致，北京农资公司与田霖在主观上均无过错，故均无需对合同的解除承担违约责任。综上，对田霖要求北京农资公司支付违约21万元、停产停业损失10万元的诉讼请求；对北京农资公司要求田霖给付违约金21万元、滞纳金45万元的反诉请求，法院均不予支持。

关于北京农资公司是否需要赔偿田霖的装修损失。对此法院认为，田霖对租赁场所进行的装修属于经出租人同意的装饰装修，虽然本案因疏解政策无法继续履行，北京农资公司仍应对田霖进行适当的补偿，鉴于田霖已交回租赁物，当事人在原审中也未申请评估，故法院依据现有情形，酌定北京农资公司补偿田霖装修损失5万元。

关于房租及保证金。法院认为，鉴于案涉租赁关系的解除并非当事人的主观过错所导致，且在合同履行期间，北京爆发新冠疫情，基于上述情形，法院酌减6个月零29天的租金。现田霖未付租金期间为2019年6月5日至2020年9月3日（14个月零29天），其应付租金月份为8个月，金额为42÷12×8=28万元。解除合同时，田霖未付清租金，故保证金2万元应当冲抵房租。鉴于北京农资公司需向田霖支付装修损失5万元，法院在计算田霖应付租金金额时予以折抵。综上，田霖需要支付的租金金额为28万-2万-5万=21万元。综上所述，法院仅对北京农资公司合理的反诉请求予以支持。综上，一审法院判决：一、确认《经营场地租赁合同》《补充协议》《北京农业生产资料有限公司与北京天隆时尚服装商品市场有限公司及（田霖）关于<经营租赁协议>权利义务转移之三方协议》于2020年9月3日解除；二、田霖于判决生效后十日内给付北京农业生产资料有限公司自2019年6月5日至2020年9月3日期间租金21万元；三、驳回田霖的诉讼请求；四、北京农业生产资料有限公司其他的诉讼请求。如果田霖未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，田霖对一审法院认定的“2020年9月3日，田霖向北京农资公司交回案涉租赁场地”的事实提出异议，主张涉案租赁场地至少在2020年2月10日之前就已由北京农资公司控制，并提供照片6张予以证明。北京农资公司质证称照片形成于一审法院裁判之前，不属于二审新证据，不予认可；北京农资公司另称，客观而言，因接到消防部门的通知，为配合消防要求，北京农资公司确实为增加消防通道对租赁场地进行了改造，但并非田霖主张的2020年2月，疫情期间不可能实际施工，因找不到田霖，北京农资公司对现场进行了录音录像，在封闭的墙体上增设了消防门，与本案并无关联。经查，一审庭审中，田霖认可系于2020年9月3日将租赁场地交还北京农资公司。二审庭审中，田霖对其一审该陈述解释为直至2020年9月3日其才将租赁场地内的物品全部搬走。

本院对田霖对该项事实所提异议认定如下：当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。根据双方当事人的陈述，北京农资公司认可确曾对涉案租赁场地进行过改造，如该改造发生在田霖占用涉案场地期间，极大可能会对田霖使用场地造成一定影响，现仅依据田霖提供的照片，本院难以认定改造的具体时间，田霖亦未能就改造影响其使用及曾向北京农资公司主张过权利提供进一步的证据。且田霖亦认可其物品始终存放在涉案场地内，直至2020年9月3日其才将租赁场地内的物品全部搬走，故其二审所提供的证据无法推翻其一审陈述。一审法院认定“2020年9月3日，田霖向北京农资公司交回案涉租赁场地”并无不妥。

田霖未对一审查明的其他事实提出异议，北京农资公司认可一审查明的事实，本院对一审查明的事实予以确认。

经询，北京农资公司认可田霖对涉案场地进行了装修，但主张游戏厅无需大规模装修，仅为简单装修。

本院认为，本案中，田霖与北京农资公司对一审法院确认《经营场地租赁合同》《补充协议》《北京农业生产资料有限公司与北京天隆时尚服装商品市场有限公司及（田霖）关于<经营租赁协议>权利义务转移之三方协议》于2020年9月3日解除均无异议，本院予以确认。关于合同解除的原因及后果，根据双方的诉讼意见可见，双方对于田霖所经营的电子游戏厅属于卢沟桥街道办事处认定的低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的要求及标准，存在严重的消防、治安等安全隐患并无异议。在疏解项目开展过程中，双方产生矛盾，田霖提供的现有证据无法证明北京农资公司存在完成疏解以外的主观恶意，一审法院认定田霖与北京农资公司对于合同解除均无过错，无需对合同解除承担违约责任并无不妥。

关于房租及保证金的处理，一审法院考虑了本案合同解除的原因及疫情影响等因素，对租金数额予以酌定，考虑到田霖在收到北京农资公司发出的解除函件后，未能就解除事宜与北京农资公司积极协商，存在主观过错；北京农资公司认可确曾对涉案租赁场地进行过改造的情况下，亦未能采取进一步的措施收回房屋，避免损失进一步扩大；一审法院对于租金的处理并不存在显失公平之处，本院不持异议。需要说明的是，一审法院对北京农资公司要求田霖支付租金的诉请予以部分支持，并不当然意味着田霖未支付租金的行为构成违约，对此，一审法院已经进行了阐述，因不可归责于双方的原因导致合同发生了无法正常履行的客观障碍，双方应当对相应损失进行合理分担。同理，对于田霖所主张的装修损失，一审法院考虑到北京农资公司已将场地收回，认定北京农资公司对田霖进行适当的补偿，本院亦不持异议。

综上所述，田霖、北京农资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13775元，由田霖负担7750元（已交纳），由北京农业生产资料有限公司负担6025元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘慧慧

审 判 员　白　松

审 判 员　王军华

二〇二一年一月二十五日

法官助理　孙春玮

书 记 员　韩　铮