王凤龙与张瑛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王凤龙，男，1976年9月15日出生，汉族，住黑龙江省兰西县。

委托诉讼代理人：马强，北京市大瀚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张瑛，男，1976年9月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：刘秀良，黑龙江磊源律师事务所律师。

上诉人王凤龙因与被上诉人张瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用法官独任制，公开开庭进行了审理。上诉人王凤龙之委托诉讼代理人马强、被上诉人张瑛之委托诉讼代理人刘秀良通过北京法院电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。

王凤龙上诉请求：撤销一审判决第一项，改判张瑛返还2020年1月1日至2020年8月31日的房屋占有使用费54000元，诉讼费由张瑛承担。事实与理由：2020年1月1日至2020年8月31日期间，由于疫情防控我不能进入学校正常经营；一审法院酌减比例过低，应按照50%的比例返还我租金损失。

张瑛辩称，同意一审判决，不同意王凤龙的上诉请求。

王凤龙向一审法院起诉请求判令：1.张瑛返还2020年1月1日至2020年8月31日的房屋租金108000元；2.张瑛赔偿王凤龙货物损失30000元；以上共计138000元；3.诉讼费由张瑛承担。

一审法院认定事实：2019年10月10日，张瑛（甲方，出租方）与王凤龙（乙方，承租方）签订《租赁合同》，双方约定甲方将坐落于北京航空旅游专修学院学生公寓楼北侧“综合服务楼”一层部分面积约为170平方米出租给乙方用于超市经营，租赁期为2019年10月10日起至2021年10月9日止，年租金162000元，签订合同时一次性缴纳第一年租金。

庭审中，王凤龙提交了房屋营业时及腾退后的照片、物品清单及货架单据，旨在证明相关货物损失。张瑛对房屋营业时照片的真实性无异议，称与本案无关联，装修、货架、货物投入是王凤龙的正常营业投入。张瑛认为房屋腾退后的照片真实性无法核实，称照片无法证明王凤龙主张的损失。张瑛对物品清单及货架单据不认可，称系王凤龙自己制作，对受损无证据支持，货架无正规发票。

经询，双方均认可王凤龙共交纳196000元，腾退房屋时张瑛退还了50500元的剩余租金及押金。2020年1月1日至2020年8月31日的房屋租金确实是108000元，未退还。关于货物及货架损失，双方均不申请鉴定，如涉及损失，由法院酌定。另，双方均认可王凤龙将房屋返还给张瑛的时间为2020年8月31日。案涉房屋没有产权证或规划许可证。

一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋没有产权证或规划许可证，张瑛与王凤龙签订房屋租赁合同系无效合同。双方均认可案涉房屋返还时间为2020年8月31日，法院不持异议，结合疫情对超市经营的影响程度，正常情况下学校寒暑假期间超市经营情况及双方在签订合同中的过错情况，法院酌情减少部分房屋占有使用费，认定张瑛返还王凤龙2020年1月1日至2020年8月31日房屋占有使用费20250元；关于王凤龙主张的货物等损失，王凤龙无法提供充分证据证明实际损失的具体数额，但考虑到货品过期及货架折旧、变卖等实际情况，法院酌情支持王凤龙损失为4000元。据此，一审法院于2020年12月判决：一、张瑛于判决生效后十日内返还王凤龙2020年1月1日至2020年8月31日期间的房屋占有使用费20250元；二、张瑛于判决生效后十日内赔偿王凤龙损失4000元；三、驳回王凤龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，据已查明的事实，张瑛向王凤龙出租的案涉房屋未取得建设工程规划许可，违反了法律法规的强制性规定，双方签订的《租赁合同》应属无效。王凤龙上诉仅针对房屋占有使用费的负担比例提出异议，而关于张瑛应当返还房屋占有使用费的比例一节，鉴于案涉房屋处于相对封闭的学校内的特殊性，校园寒暑假期人员流动导致经营出现淡季的情况，以及即便疫情期间王凤龙能够正常营业，经营状况依然会受到疫情影响而无法良好运转的客观状况，一审法院在此基础上结合签订合同过程中双方的过错程度等因素，酌情确定了张瑛应当返还房屋占有使用费的比例，并无不妥。王凤龙上诉主张张瑛应按照50%的比例向其退还房屋占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。

综上所述，王凤龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1250元，由王凤龙负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　胡珊珊

二〇二一年二月二日

法官助理　周　轩

书 记 员　唐　琪