朱赵侠等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京高鑫投资管理公司，住所地北京市丰台区高立庄南路**院**楼—**。

法定代表人：黄永忠，董事长。

委托诉讼代理人：汪玖平，北京凡一律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：朱赵侠，男，1967年3月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑雅睻，北京市仁杰律师事务所实习律师。

上诉人北京高鑫投资管理公司（以下简称高鑫投资公司）因与上诉人朱赵侠租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初35731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

高鑫投资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审全部诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1.在案涉《租赁合同》签订前，涉案房屋已经存在。该租赁合同属于房屋租赁合同，但该房屋没有合法的审批手续，属于违法建筑物，一审法院未查明该事实也未审查案涉《租赁合同》的效力，径直认定该《租赁合同》合法有效且不能解除，属于认定事实不清。2.案涉租赁的土地已于2010年被规划为绿地，土地使用人应根据整体规划的要求将土地恢复为绿地，朱赵侠已明知该土地规划情况，朱赵侠应主动腾退。而一审法院认为应由土地部门恢复土地并自行拆除房屋，而土地使用人及高立庄村委会无权恢复土地、腾退房屋，这明显不符合事实。3.案涉《租赁合同》签订时高立庄村委会负责人已被追究刑事责任。不能排除朱赵侠与村委会负责人恶意串通签订该《租赁合同》的可能性。4.朱赵侠已恢复用电，一审法院未查明该事实，属于认定事实不清。综上，一审判决认定事实错误，严重损害了高鑫投资公司的合法权益。

朱赵侠辩称，本案合同有效，没有问题。租赁合同写明了就是场地土地租赁合同，和房屋租赁没有关系。土地上的房屋本身就是朱赵侠建的，高鑫投资公司的上诉没有任何依据。

朱赵侠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回高鑫投资公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由高鑫投资公司承担。事实和理由：双方签订租赁合同后，朱赵侠依约使用。自2013年起，高立庄原村书记及相关人员为打击报复朱赵侠，利用其职务上的便利，以高鑫投资公司及村委会的名义对涉案院落采取断水、断电、堵门、堵路等暴力措施，要求朱赵侠腾退房屋，交还土地，高鑫投资公司的行为导致朱赵侠无法使用所承租的房屋，该房屋至今一直处于无法使用、无法产生收益的状态。在合同约定免租期内，高鑫投资公司就开始对所出租的房屋采取断水、断电、堵门、堵路行为，且该行为一直持续至今，其行为严重违反合同约定，致使朱赵侠，给朱赵侠造成巨大损失，其要求朱赵侠给付合同约定的免租期后的房屋租金既无事实根据，亦无法律依据，故一审法院判决错误，特提起上诉。

高鑫投资公司辩称，不同意朱赵侠的上诉请求。朱赵侠主张不能使用涉案场地是不符合事实的，其一直在使用。一审我们和法官去现场时，朱赵侠承认2018年、2019年租给过别人使用，其也未提供无法使用的证据，也没有主张过无法使用；一审中其提交的证据也不足以证明我公司给其断水或者堵门。

高鑫投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除高鑫投资公司、朱赵侠双方于2008年7月15日签订的《租赁合同》；2.判令朱赵侠将其租赁的位于北京市丰台区XX路南的院落腾空并返还给高鑫投资公司；3.判令朱赵侠向高鑫投资公司支付2014年至2019年的租金525000元；4.本案全部诉讼费由朱赵侠承担。

一审法院认定事实：2008年7月15日，高立庄投资公司（甲方）与朱赵侠（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲乙双方经友好协商，达成如下合同：1.甲方租给乙方某处院落一处，占地面积七亩（内有朱赵侠95年时所建房3000平米左右）。2.租赁期限20年，自2008年7月15日至2028年7月14日止。3.租赁价格：每年租金每亩壹万伍仟元整，十年后递增20%，由于朱赵侠承包地无偿收回，特免收租金6年，以后正常收取。4.付款方式：每年7月15日前付清。5.合法经营，债权、债务、生产经营安全生产由乙方自行负责。6.租赁期内，甲乙双方不得随意终止合同，如违约须赔偿给对方造成的一切经济损失。本合同到期乙方所有建筑物归甲方，是否续租等事宜协商解决。8.合同期内遇国家征地集体占地，土地归甲方所有，，地上物归乙方所有双方均需服从。9.未尽事宜双方协商解决。10.本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，甲方存档一份，盖章签字之日起生效。涉案院落位置，双方一致确认为XX路南XX检测厂东10米。北临XX路，紧挨着载种树木，西至XX检测厂，中间有不到10米的道路，东边到绿化带，南边到河沟。

庭审中，高鑫投资公司要求解除高鑫投资公司、朱赵侠之间的合同，理由为：1.土地性质已经变更，由农用地变成绿地，不具备履行合同的基础。2.朱赵侠至今未交纳租金，合同目的无法实现。3.朱赵侠把土地转租牟利，未经过高鑫投资公司允许，现在土地租给很多人，根据合同相对性要求朱赵侠腾退。朱赵侠租赁的是土地，但是院落里有建房，房屋没有审批手续。朱赵侠称，租赁合同签订的时候土地上就有3000平米的房子，当时就有建造的冷库。之后没有再建造房子，后来转租公司使用，用于仓储。2005年以前土地及冷库均正常使用，2012年年底高鑫投资公司使用强硬手段，在免租期内断水断电，堵门堵路，我们无法使用，我们不应该交租金。我方认为合同还在合同期内，但是我们无法正常使用，合同还应该继续履行，高鑫投资公司恢复水电和道路后同意交租金。

庭审中，高鑫投资公司提交北京市丰台区花乡高立庄村村民委员会（以下简称：高立庄村委会）于2013年3月17日出具的《高立庄村关于为落实北京市平原造林工程收回集体土地使用权的决议》，其上载明：2013年3月17日高立庄村为落实北京市平原造林工程召开了第八届第十次村民代表大会。北京高立庄投资管理公司董事长付春明向大会介绍了上级政府对我村平原造林工程的工作部署和要求。根据规划，在我村实施的平原造林工程范围内仍有部分村民无偿使用集体土地和个别企业或个人承租集体土地，影响到了平原造林工程的实施情况。为此经村党总支、村委会、投资管理公司研究决定，对上述占用集体土地的情况进行清理并采取措施收回集体土地使用权。……三、对2008年7月15日与朱赵侠签订的租赁合同，因朱赵侠将集体土地用于非农业建设，改变了土地使用性质，由北京高立庄投资管理公司终止本租赁合同，并收回集体土地使用权，以上决议经高立庄第八届第十次村民代表大会表决通过，由高立庄村委会发布，自发布之日起执行。

2013年3月18日，高立庄村民委员会发布《通知》，根据区、乡政府关于加快综合治理工作的文件部署及精神，针对本村区域内部分地段，存在安全隐患、非法经营和环境脏、乱、差等现象，我村决定加大力度进行综合治理，特通知如下：限你们接到通知后，2013年3月20日前全部自行搬离、拆除，恢复土地原貌。限期不执行者，造成的一切损失：后果自负。

2013年3月20日，高立庄村委会发布《通知》，根据区、乡政府关于加快综合治理工作的文件部署及精神对本村区域内部分地段，存在安全隐患、非法经营和环境脏、乱、差等现象，我村决定加大力度进行综合治理。高立庄村为进一步落实平原造林工程，保证企业建设用地的有效实施。按照《高立庄村收回集体土地工作实施办法》，对村民个人承包地改变土地使用性质，进行以营利性为目的土地进行收回，特通知如下：限你们接到通知后，2013年3月25日前全部自行撤离、拆除，恢复土地原貌。限期不执行者，造成的一切损失，后果自负。

2013年5月6日，高立庄村委会发布《通知》，经高立庄村民代表大会会议通过决定，将个人承包土地集体收回，便于规划管理。请配合村委会工作，限你处收到通知后，五天内到村委会办理交回土地手续。如逾期内不办理视为自动放弃，特此通知。

朱赵侠称上述高立庄村委会关于收回集体土地的决议是单方出具的，我方没有收到过决议和三份通知。高鑫投资公司提交照片，以证明通知贴在了涉案房屋门上，朱赵侠就此不予认可。

高鑫投资公司提交何灿永、李洋、龚时立、梁雪琴、黄利云的情况说明，以证明朱赵侠将房屋转租他人作为库房使用。情况说明大意为，何灿永等人于2019年承租朱赵侠的库房使用。朱赵侠称证人未到庭作证，对该证据不予质证。

朱赵侠提交企业住所证明及营业执照，以证明2005年10月10日，朱赵侠系经过高立庄村委会同意将土地出租给起点商贸公司进行经营，起点商贸公司的注册地就是涉案地址。企业住所（经营场所）证明显示，拟设立企业名称为北京起点宏远商贸有限公司，住所为北京市丰台区高立庄村XX路南XX检测厂东10米。房屋提供者证明，同意将位于上述地址的房屋提供给该企业使用。高立庄村委会在其上签章。北京起点宏远商贸有限公司的住所地显示为北京市丰台区高立庄村XX路南XX检测厂东10米。高鑫投资公司称该证据只能证明2005年的时候村委会同意出租，但是不能证明我们签订合同的时候，村委会同意将房屋出租。

朱赵侠提交照片及视频，以证明高鑫投资公司断水断电，堵门堵路，但无原始载体。高鑫投资公司对照片和视频不认可，称也不能证明是高鑫投资公司对相关房屋采取强制措施。我方证据可以证明朱赵侠2015年将院落出租给别人，其主张院落不能使用与事实不符。

就涉案土地及房屋情况，高鑫投资公司称土地性质为绿地，，地上物为朱赵侠建造但没有手续，系违章建筑，现有房屋均为2003年之后建造，签租赁合同时房屋已经建好。朱赵侠称土地性质为XX路预征地，院落系朱赵侠建造，经过村委会同意，没有其他手续，1995年之前土地就有朱赵侠建造的房屋三千多平米，后续未新建房屋，只是改造为库房。

就合同中约定的朱赵侠经营的内容，高鑫投资公司称朱赵侠可以转租，但不可以进行商业上的经营。

法院第二次庭审时，朱赵侠未到庭应诉。就断电一节，高鑫投资公司称2013年的时候村委会改造，贴了公告之后3月底给朱赵侠进行断电，但是没有断水，高鑫投资公司方没有恢复过供电，据高鑫投资公司方了解是朱赵侠私自拉电线恢复的供电。高鑫投资公司称院落一直由朱赵侠占用。

法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局发函调查涉案土地的土地性质，北京市规划和自然资源委员会丰台分局函复我院，“根据提供的位置，涉案土地所在宗地为集体土地；根据2009年第二次全国土地调查和2018年土地变更调查数据，该地块土地利用现状均为建设用地；根据市政府2010年审批的《丰台区花乡高立庄村绿化隔离地区实施规划方案》，该地块规划为绿地。”高鑫投资公司对该证据真实性认可。

庭审后，法院到涉案房屋所在地进行现场勘验，涉案房屋未在经营，大门由朱赵侠上锁，涉案院落及房屋中堆放朱赵侠方物品。朱赵侠称从2013年断水断电后一直空着，但可以放东西，二层冷库头两年放了一些家具，放了几个月，2018年10月份，其朋友在涉案房屋仓库存放了一些五金件，但2019年5月23日，高鑫投资公司又采取了封门措施，只让出不让进，其朋友将东西拉走。朱赵侠不认可其私自接电，称屋顶有几个太阳能板，可供门房看门用电。朱赵侠提交2019年5月23日封门视频，高鑫投资公司不认可该视频，并称当时是村里清理检查安全隐患，故让朱赵侠把仓库东西搬走，未封门。

一审法院认为，高鑫投资公司、朱赵侠签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，双方均应依约履行。现高鑫投资公司主张解除合同，理由一是土地性质不适合租赁，理由二是朱赵侠没有缴纳租金。首先，根据北京市规划和自然资源委员会丰台分局的回函，涉案土地的土地性质对租赁合同的履行并不造成影响，虽高鑫投资公司称有平原改造的需求，需收回土地，但就此并未提交相应的政府文件，故法院对此不予采信。其次，就租金交纳情况，根据双方合同约定，朱赵侠应于2014年7月开始交纳租金，朱赵侠称因高鑫投资公司对其断水断电堵门堵路，故无法正常使用房屋，庭审中，高鑫投资公司亦认可其于2013年3月底对朱赵侠进行断电，根据现有证据，该行为亦无合理依据，其后其一直未为朱赵侠恢复供电，故朱赵侠有理由暂不支付租金，且朱赵侠当庭表示恢复水电和道路后同意支付租金，故高鑫投资公司主张解除合同的上述依据不足，法院对其该项诉讼请求，不予支持。经法院现场勘验，涉案房屋及院落由朱赵侠占用，朱赵侠应支付租金，但考虑到因断电导致朱赵侠无法正常使用房屋，故法院对租金酌情予以减免，具体数额由法院根据合同履行程度及双方过错程度酌情确定。据此，一审法院于2020年10月判决：一、朱赵侠向北京高鑫投资管理公司支付2014年7月16日至2019年7月15日的房屋租金163800元；二、驳回北京高鑫投资管理公司其他的诉讼请求。

本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。高鑫投资公司上诉主张其与朱赵侠签订的《租赁合同》无效，主要理由为涉案场地上的房屋未取得建设工程规划许可证。本院对此认为，首先，根据双方签订的《租赁合同》，双方约定的主要租赁物为“XX路南院落一处，占地面积七亩”，而非“朱赵侠95年所建房3000平米左右”；其次，双方签订的《租赁合同》约定的租金收取标准为“每年租金每亩壹万伍仟元整”，而非按照房屋面积收取租金；最后，双方签订的《租赁合同》约定“本合同到期乙方所有建筑物归甲方”，也即双方签订《租赁合同》时，涉案场地内的建筑物尚未归高鑫投资公司所有。综上，双方签订的《租赁合同》应认定为场地租赁合同为宜，涉案场地上的房屋是否取得建设工程规划许可证并不影响本案《租赁合同》的效力。高鑫投资公司关于《租赁合同》无效的主张不能成立，本院不予支持。根据本案查明的事实，涉案土地的性质并未导致高鑫投资公司合同目的不能实现，其以此为由要求解除合同，本院难以支持。在高鑫投资公司无正当理由对涉案场地进行断电的情况下，朱赵侠可以履行相应的合同抗辩权，从而暂不支付租金，高鑫投资公司以朱赵侠未支付租金为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。

关于朱赵侠的上诉请求。虽然高鑫投资公司对涉案院落予以停电，但朱赵侠基于继续履行合同的意愿一直占用涉案院落，至今未将涉案院落交还高鑫投资公司，一审法院综合考虑朱赵侠占用涉案院落的实际情况以及断电对朱赵侠正常使用涉案院落的影响，酌情确定朱赵侠向高鑫投资公司支付一定数额的租金，无明显不当，本院予以支持。

综上所述，高鑫投资公司、朱赵侠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23496元，由朱赵侠负担3576元（已交纳）；由北京高鑫投资管理公司负担19920元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　磊

审 判 员　　刁久豹

审 判 员　　王　云

二〇二一年二月五日

法官助理　　辛明明

书 记 员　　刘梓晨