张桂春与丛聪房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张桂春，男，1971年4月10日出生，汉族。

委托诉讼代理人：祁桂清（张桂春之妻），女，1976年4月4日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）：丛聪，男，1982年7月25日出生，汉族。

委托诉讼代理人：田菲，北京市银奥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韦珍祎，北京市银奥律师事务所律师。

上诉人张桂春因与被上诉人丛聪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初14343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员宋猛独任审理，于2021年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人张桂春之委托代理人祁桂清、任博文、被上诉人丛聪之委托代理人韦珍祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张桂春上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回丛聪的诉讼请求。事实和理由：一、案涉协议签订背景。张桂春与怀来县东花园镇太师庄村村民委员会（以下简称村委会）于2008年5月15日签订《协议书》，约定村委会将其所有的位于村北湖边的野树林马术俱乐部提供给张桂春经营，经营期限自2008年5月15日起至2037年5月5日止，村委会为张桂春提供场地一处，东以大坝西岸起西147米，南北100米。此外，还约定了管理费及支付方式等其他内容。协议签订后，村委会于2008年6月16日出具证明一份，列明地上建筑物的种类、数量、面积等，及明确权属归张桂春。后，张桂春经营上述俱乐部期间，于2014年7月24日与丛聪签订《协议书》，约定将俱乐部中部分房屋进行转让。二、张桂春与丛聪间《协议书》系有效合同。依据《合同法》第52条之规定，有下列情形之一的，协议应为无效：1.一方以欺诈胁迫手段订立合同，损害国家利益的；2.恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的；3.以合法形式掩盖非法目的的；4.损害社会公共利益的；5.违反法律、行政法规的强制性规定的。本案所涉协议不符合上述合同无效的任何情形，其系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法应当认定为有效合同。三、案涉房屋所属旅游区系政府大力支持并宣传项目。怀来县概况、怀来县人民政府办公室关于印发《怀来县加快发展旅游业的实施意见》的通知、张家口日报、怀艺刊物及各种怀来县旅游宣传地图等均对于案涉房屋所属旅游区进行大量宣传，政府给予大力支持。环保局等执法部门在执法监察过程中均显示项目正常经营，并不存在违法情形。四、合同履行过程中，行政强制导致合同履行不能的法律风险应由丛聪自行承担。案涉协议签订后，张桂春已依约交付案涉标的物，交付完成后，包括但不限于行政强制在内的所有可能致使标的物灭失的风险应由丛聪自行承担，张桂春不存在违约行为，标的物灭失的风险不应由答辩人来承担。五、退一步讲，如认定案涉协议无效，则丛聪亦存在过错，对于案涉损失应承担与其过错程度相应的责任。丛聪作为完全民事行为能力人，对于案涉协议的签订，依法应尽充分注意义务，其明知案涉房屋无房产证等相关手续的情况下仍与张桂春达成协议，其自身亦存在过错，依法应在其自身过错范围内承担责任。

丛聪辩称：同意一审判决，请求驳回张桂春的上诉请求。

丛聪向一审法院起诉请求：1.请求法院判令丛聪与张桂春于2014年7月24日签署的《协议书》无效，张桂春返还丛聪支付的购买小院及凉棚地块的价款30万元；2.请求法院判令张桂春赔偿丛聪装修费、改扩建的经济损失共计20万；3.请求法院判令张桂春承担诉讼费用。

一审法院认定事实：张桂春系河北省张家口市怀来县东花园镇太师庄村村民。2014年7月24日，张桂春（甲方）与丛聪（乙方）签订《协议书》。约定内容如下：“鉴于：乙方已经租赁承包经营甲方京西草原游乐园‘野树林马术俱乐部’中的餐厅与客房；现经过甲、乙双方充分友好协商，就乙方向甲方购买其中两处小院及凉棚地块相关权益的事宜，达成一致协议如下：一、野树林马术俱乐部客房东南角两处小院，及位于院外的卫生间一间（以下统称‘小院’）；由乙方向甲方一次性购头，甲方对该两处小院及卫生间的权利全部归乙方所有。二、野树林马术俱乐部客房及餐厅门前林地的北侧，有甲方搭设的供游客休息的凉棚，凉棚所在地块四至为：（以下简称‘凉棚地块’）面积为：300平方米；由乙方一次性向甲方购买，甲方对凉棚地块的权利全部归乙方所有。三、甲方必须保证其对小院及凉棚地块的合法权利，确保其有权出让给乙方，如遇第三方、村委会或政府相关部门等向乙方主张权利，要求收回小院及凉棚地块的，视为甲方违约，甲方应积极出面协调处理，保障乙方对小院及凉棚地块的完整权利，否则甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并支付乙方已付款项30%的违约金：如在拆迁前，发生前述情况的，甲方同意有关拆迁收益全部归乙方所有。四、甲方转让凉棚地块后，乙方有权根据经营需要在该地块上建房、搭棚或进行改造改建等，甲方承诺负责办理乙方前述行为所需的一切必要审批手续，负责协调村委会关系。五、乙方购买小院及凉棚地块后，如遇政府或其他形式拆迁，小院所得的一切拆迁补偿及收益（包括不限于征地补偿、房屋地上物补偿、经营损失补偿、安家费、搬迁费等）均归乙方所有；凉棚地块所得的一切拆迁补偿及收益甲、乙双方各占一半。六、甲方转让小院及凉棚地块后，不得反悔；无论甲方以何种理由反悔，致使本协议无效的，甲方应3倍退还乙方已付款项；如遇拆迁甲方反悔的；甲方无条件同意小院及凉棚地块的所有拆迁补偿归乙方所有。本条款不因本协议无效而丧失效力，本条款系甲、乙双方依据诚实信用原则而订立。七、乙方购买小院及凉棚地块的总价款为叁拾万元人民币，乙方于本协议签订后10日内，一次性支付贰拾万元人民币；在2015年6月1日前，乙方支付壹拾万元人民币。八、本协议签订后三日内，甲方向乙方交付小院及凉棚地块，腾退所有甲方物品，未腾退的归乙方处置：乙方可以根据经营需要对小院及凉棚地块进行改造和建设，甲方无异议。九、甲、乙双方履行本协议内容产生争议的，应首先友好协商解决，无法协商解决的，甲、乙双方同意提交乙方所在地有管辖权的法院解决。”

关于合同履行情况，丛聪依约向张桂春支付转让款30万元。2018年6月，怀来县政府认定包括涉案小院在内的地上建筑物均为无任何水务部门审批的违章建筑。怀来县水务局向丛聪送达了《责令停止违法行为通知书》，此后政府将上述违章建筑予以全部拆除。

庭审中，双方确认涉案“两处小院”在出卖给丛聪之前存在房屋六间，该六间房屋为张桂春自行在村集体土地上所建，无任何规划及建设手续。丛聪主张其对包括涉案小院房屋及地块在内2900余平米区域进行改扩建及装修，花费200余万元，估算涉案小院房屋及地块的装修损失为20万元。为证明其主张，丛聪提交2014年-2018年支出凭证若干予以证明。张桂春对证据的真实性不予认可，主张涉案小院6间房屋交给丛聪时系精装修房，即使存在扩建丛聪亦应自行承担责任。

一审法院认为，涉诉房屋属于在村集体土地上建造的房屋，该房屋不属于城市房地产，就该房屋买卖所签订合同的效力应参照买卖农村宅基地上房屋的合同效力予以认定。丛聪非太师庄村集体经济组织成员，不享有太师庄村集体土地的使用权，故丛聪和张桂春之间的就涉案小院及地块的买卖事宜签署的协议书应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故丛聪要求张桂春返还30万元存在事实及法律依据，法院予以支持。关于赔偿损失，双方对于合同无效都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案丛聪在签订合同时不具备购买集体土地上房屋的资格，且丛聪在签合同时未见到合法有效的建设规划手续均是不争的事实。此外，丛聪的自行扩建行为亦未获得政府及相关部门许可，故在涉案地上违章建筑物均被拆除无法查明损失结果的情况下，丛聪有关赔偿损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院于2020年11月判决如下：一、确认张桂春与丛聪于2014年7月24日就“两处小院及凉棚地块”签署的《协议书》无效；二、自判决生效之日起7日内，张桂春返还丛聪300000元；三、驳回丛聪的其他诉讼请求。如果张桂春未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。

本院认为，因涉诉房屋属于在村集体土地上建造的房屋，该房屋不属于城市房地产，故一审法院认为该房屋买卖所签订合同的效力应参照买卖农村宅基地上房屋的合同效力予以认定，是正确的。丛聪和张桂春之间就涉案小院及地块的买卖事宜所签订的《协议书》是否有效的判断标准之一为丛聪是否属于太师庄村集体经济组织成员，而丛聪并非该村集体经济组织成员，其不享有太师庄村集体土地的使用权，故丛聪和张桂春所签订上述《协议书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据上述法律规定，张桂春因《协议书》所取得的30万元，应当返还给丛聪。张桂春主张《协议书》有效并不同意返还30万元的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张桂春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5800元，由张桂春负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　宋猛

二〇二一年一月二十九日

法官助理　宋佳

书 记 员　孙涵