北京中海盛业科技有限公司与吕建平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中海盛业科技有限公司，住所地北京市丰台区石榴园南里**楼4-4。

法定代表人：许文龙，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：郭蒙萌，北京市浩天信和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘倩倩，北京市浩天信和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕建平，男，1958年9月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：宋佳，北京华佳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘小敏，北京华佳律师事务所实习律师。

上诉人北京中海盛业科技有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人吕建平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初12040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吕建平的全部诉讼请求，支持中海公司全部反诉请求；2.判决本案诉讼费用全部由吕建平承担。事实和理由：一、一审判决关于吕建平所主张的装修损失金额存在事实认定不清、证据不足且适用法律错误的情形。一审中吕建平主张中海公司赔偿装修损失55万元，但其在一审中就该主张仅提交了施工合同、预算表等证据，未向法院提交相应的付款凭证，并且该施工合同的签约主体亦非吕建平本人，吕建平的证据无法证明其装修的价值以及剩余残值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款因规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。二、一审判决对于吕建平支付租金的期间及免租期间事实认定不清，酌定免除租金适用法律错误。根据《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年3月1日至2027年5月15日止，免租期为75天。依据合同第五条可以判断，在八年的租期内，除前两年租金保持一致外，剩余租期内每年的租金增加6％，最后一年的租金为875014元所对应的实际租期应当为2月28日，故75天的免租期应当为双方所明确约定的八年租赁期满后75天，而并非租赁开始之日起的前75天，双方对于免租期在合同中存在明确的约定。一审判决在前述实际租金支付期间及免租期事实认定不清的情况下，酌定免除吕建平2020年2月14日至2020年3月31日期间的租金显失公平，损害了中海公司的合法权益，属于适用法律错误。

吕建平辩称，同意一审判决，不同意中海公司的上诉请求及意见。

吕建平向一审法院起诉请求：1.判令解除吕建平与中海公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令中海公司返还吕建平履约保证金102808元；3.本案诉讼费由中海公司承担。案件审理过程中，吕建平撤销诉讼请求1，增加一项诉讼请求：判令中海公司赔偿吕建平装修损失550000元。

中海公司向本院提出反诉请求：1.判令吕建平支付中海公司欠付的租金270824元；2.判令吕建平支付中海公司空调运行费408元；3.判令吕建平支付中海公司欠付的供暖费11180元；4.判令吕建平支付中海公司违约金262166元；5.本案诉讼费用由吕建平承担。

一审法院经审理认定事实如下：2019年2月28日，中海公司（出租方，甲方）与吕建平（承租方，乙方）签订涉案合同，约定：乙方承租甲方的涉案房屋，承租面积为260平方米，用途为经营餐饮服务；关于租期，自2019年3月1日起至2027年5月15日止，包含75日免租期；关于租金及支付方式，2019年3月1日至2021年2月28日期间的年度租金均为616850元，按季支付，押二付三，首次缴纳三个月租金154213元和履约保证金102808元，首次付款时间为合同签订当日，此后每季度租金付款日分别为每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日的前15日内，涉案合同第六条第3款载明：“……如发现乙方有违约行为时，上述履约保证金不予退还”；关于其他费用，乙方自行支付水费、电费及燃气费，供暖费、空调费由乙方按租赁面积在每年的5月30日前一次性向甲方支付，不足一年按实际使用天数缴纳；关于房屋返还，租赁期满或合同解除，乙方如不再续租应保持房屋原状返还房屋并结清应当支付的各项费用；关于合同解除，在承租期内，因自然灾害或不可抗力因素造成房屋损毁、灭失使用性能及其他损失致使本合同终止履行的，或遇政府征地、拆迁导致合同无法继续履行的，甲乙双方互不承担违约责任；关于乙方的违约责任，合同第十一条第四款载明：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，甲方以书面形式告知乙方之日起三天内，乙方搬走房间内自有物品，否则甲方有权处置，并不赔偿乙方造成的损失，不承担违约责任且不退还乙方的履约保证金：1.乙方不支付或不按照约定支付租金及其他费用达15天的……”第五款载明：“合同未到期除以上原因外如有一方需提前终止合同，应提前二个月以书面形式通知对方，双方协商一致后方可终止合同，无论甲、乙方任何一方提出解约，提出解约方应向对方支付剩余合同期内租金的5％的违约金。”庭审中，双方均认可吕建平向中海公司支付了102808元履约保证金。吕建平表示同意支付中海公司供暖费11180元。

2019年5月22日，吕建平支付中海公司租金154213元、制冷费7800元。2019年8月8日，吕建平支付中海公司154213元租金、燃气安装费66599元。2019年11月20日，吕建平支付中海公司租金154213元，未载明该笔租金的支付期间。综上，吕建平共支付中海公司租金462639元、制冷费7800元、燃气安装费66599元。

经询，对于上述租金对应的支付周期，吕建平主张已支付的期间为2019年3月1日至2020年2月14日期间，免租期75天包含在上述期间内；中海公司主张已收取的租金对应的期间为2019年3月1日至2019年11月30日，免租期75天应放在涉案合同约定的最后履行期，其在本案中所主张吕建平欠付的租金对应的期间为2019年12月1日至2020年5月8日期间。

2020年4月1日，吕建平通过快递的方式向中海公司发送《告知函》，载明：“……由于疫情原因从贵司承租的商铺长达三个月无法经营，致使合同目的无法实现，请贵司尽早与我协商解除合同事宜……”中海公司于次日收到。

2020年4月20日，中海公司员工通过微信向吕建平的女儿发送收费单，吕建平的女儿称曾于2019年12月14日沟通过下季度不租的事宜，因为房租支付不起，之后一直通过中介网站、门上张贴转租信息的方式进行转租，期间又赶上疫情，加上别的因素，涉案房屋至今未转租出去。

2020年5月8日，中海公司将《通知》张贴在涉案房屋的门上，《通知》载明：“由于乙方吕建平在2020年2月14日至2020年5月8日一直没有按时交付所欠租金，经甲方多次催缴至今未果……根据合同第十一条第四款第一小条规定，乙方不支付或不按照约定支付租金达15天的，甲方可提前终止及解除合同并赔偿甲方未到期租金的违约金。甲方：北京中海盛业科技有限公司决定从今日终止合同收回该房屋。”2020年5月11日，中海公司向吕建平发送《关于吕建平告知函的复函》，载明：“一、就乙方吕建平提出解除合同的事宜，甲方认为乙方存在着单方违约解除的情形，而且存在欠付租金及其他费用的情况，和单方违约的违约金。二、由于乙方违约，我公司北京中海盛业科技有限公司决定从2020年5月8日起收回房屋终止与乙方的合同……”吕建平于当天收到该文件。

经询，吕建平与中海公司均称涉案合同已解除，吕建平主张涉案合同于2020年4月1日解除，通过向中海公司发送《告知函》的方式提出解除，解除的原因为不可抗力；中海公司主张涉案合同于2020年5月8日解除，因吕建平未支付2019年12月1日至2020年5月8日期间的租金，构成违约，中海公司依据涉案合同约定与吕建平解除合同。2020年5月8日，中海公司控制涉案房屋。关于房屋交接事宜，吕建平称双方在2020年6月1日办理水卡交接手续，装修附属品及桌椅等物资均遗留在涉案房屋内，后中海公司将涉案房屋出租给第三方使用，第三方使用的是吕建平的桌椅和燃气；中海公司主张双方未办理交接，其在2020年5月8日后未对涉案房屋进行过装修，其于2020年6月1日将涉案房屋出租给第三方，吕建平的桌椅现在由第三方使用。

庭审中，吕建平主张其承租涉案房屋后，签订装修合同的价款为430000元、支出燃气安装费66599元、桌椅购置费49800元、运费4500元，装修损失共计550000元。为证明损失，其向一审法院提交了涉案房屋装修前后的对比照片一组、《北京市装饰装修工程施工合同》、装修预算表与中海公司签订的燃气安装合同部分合同截图、桌椅购置合同及对应的49800元的转账记录。中海公司对照片、燃气安装合同的真实性认可，对施工合同部分、桌椅购置合同的真实性不认可，称其不是合同主体，且施工合同主体非吕建平。经询，吕建平称施工合同的签订主体系其关联公司。中海公司亦称桌椅不同意返还，装修及燃气改造等现没有价值。

再询，中海公司称涉案房屋面积为260平方米，空调制冷费单价为30元／平方米，合计每年度的空调制冷费为7800元，每年空调运行期间为5月1日至9月30日共计153天，其在本案中主张的吕建平欠付的空调制冷费对应的期间为2020年5月1日至8日共计8天，折算后，上述8天对应的制冷费为408元。吕建平称对上述单价认可，但不同意支付，因为其在该8天内并未占用涉案房屋。

一审法院认为，吕建平与中海公司签订的涉案合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，吕建平与中海公司均认可涉案合同已解除，法院对此不持异议，但双方对解除日期存在争议。吕建平于2020年4月1日发送给中海公司的《告知函》，仅具有解除合同意向的意思表示，中海公司于2020年5月8日发送的《通知》，载明当日终止涉案合同并实际收回涉案房屋，据此，法院认定涉案合同的解除日期为2020年5月8日。2020年2月以来，我国发生了新型冠状肺炎疫情，国家政府部门为避免疫情扩散采取多种措施限制人口流动、聚集，这势必会对社会生产经营活动产生一定影响，但随着我国疫情防控的积极效果显现，新型冠状肺炎正处于有效控制的状态，疫情对吕建平的影响是具有时效性的，并非持续性、绝对性的，当前我国正有力有序的推动复工复产，相关加快恢复经济社会正常秩序的措施也在逐步出台，疫情带给社会人民的不利影响正在逐步减弱直至消除。基于此，法院认为，疫情防控措施确实会影响吕建平合同目的的实现，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度。根据涉案合同的约定，涉案合同期限到2027年5月15日终止，吕建平主张因新冠肺炎疫情原因导致其所经营的餐厅无法继续经营，提前提出终止涉案合同，属于不可抗力；但自2020年3月以来，我国国内形式逐渐好转，至2020年4月1日，我国国内疫情基本已经得到控制，商户基本已恢复营业，吕建平此时解除涉案合同，不符合法律规定的不可抗力因素构成要件，且其自认租金仅支付至2020年2月14日，故法院认定吕建平的行为构成违约，应当承担违约责任。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

关于吕建平主张退还租赁保证金一节，如上所述，法院认定吕建平构成违约，涉案合同第六条第3款载明：“……如发现乙方有违约行为时，上述履约保证金不予退还。”中海公司不同意返还吕建平履约保证金，吕建平主张中海公司返还履约保证金，于法于合同无据，法院不予支持。

关于吕建平主张的装修损失一节，吕建平虽向法院提交了施工合同、预算表等证据，但未向法院提交相应的付款凭证，中海公司自认吕建平在涉案房屋中遗留的桌椅等被后续承租人使用，且不同意返还，且主张依据涉案合同的约定，其无需返还桌椅和支付装修损失费用。从吕建平提交的装修前后的对比照片，其实际对涉案房屋进行了装修、购置了桌椅，且支出了燃气改造费，综合涉案合同的实际履行期间较短、涉案房屋的面积以及中海公司对吕建平进行的装修、购置等存有获益等，法院认为中海公司应支付吕建平装修损失，金额酌定为200000元。吕建平虽在庭审后向法院提交了对涉案房屋装修残值的鉴定申请，但该鉴定并不影响法院对装修损失金额的酌定，故法院不予准许。

关于中海公司主张吕建平欠付的2019年11月15日至2020年5月8日期间的租金一节，中海公司认为涉案合同中约定的免租期75天应放在最后履行期内，法院认为，中海上述免租期的主张，缺乏合同依据，且不符合常理，再结合其在2020年5月8日向吕建平发送的《通知》内容，法院对该主张不予采信，故法院认定，吕建平支付了2019年3月1日至2020年2月14日期间的租金，欠付2020年2月15日至2020年5月8日期间的租金。考虑到公民的生产生活势必受到新冠肺炎疫情影响，法院酌定将吕建平2020年2月14日至2020年3月31日期间的租金予以酌减，经核算，吕建平应支付中海公司租金的数额为103665元；中海公司超出该数额的主张，法院不予支持。

关于中海公司主张的2020年5月1日至8日期间的空调制冷费一节，中海公司控制涉案房屋的时间是2020年5月8日，故吕建平应当按照涉案合同约定支付2020年5月1日至8日期间的空调制冷费，且中海公司主张的空调制冷费的计算方式和金额合理，法院予以支持。

关于中海公司主张的供暖费一节，吕建平同意支付11180元，法院对此不持异议。

关于中海公司主张的违约金一节，中海公司主张依据涉案合同第十一条第五款之约定：“合同未到期除以上原因外如有一方需提前终止合同，应提前二个月以书面形式通知对方，双方协商一致后方可终止合同，无论甲、乙方任何一方提出解约，提出解约方应向对方支付剩余合同期内租金的5％的违约金。”涉案合同系中海公司提出解除合同，其依据该条款主张违约金确属不当，且其在解除涉案合同不足一个月的时间将涉案房屋再行出租，违约责任应以损失为限，履约保证金已足以弥补其损失，故对中海公司的该项诉讼请求，法院不予支持。

一审法院判决：一、北京中海盛业科技有限公司于判决生效之日起7日内支付吕建平装修损失200000元；二、吕建平于判决生效之日起7日内支付北京中海盛业科技有限公司2020年2月15日至2020年5月8日期间的租金103665元；三、吕建平于判决生效之日起7日内支付北京中海盛业科技有限公司供暖费11180元；四、吕建平于判决生效之日起7日内支付北京中海盛业科技有限公司空调费408元；五、驳回吕建平的其他诉讼请求；六、驳回北京中海盛业科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行合同义务。本案中，吕建平与中海公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。现吕建平与中海公司均认可涉案合同已解除，一审法院依据合同实际履行情况及双方发出解除合同的意思表示，认定吕建平要求解除合同并欠付租金的行为属于违约，认定案涉合同于2020年5月8日解除，均属正确。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。一审法院对吕建平主张的履约保证金不予退还，正确。因中海公司在双方合同解除不足一个月便将涉案房屋在行出租，上述保证金足以弥补中海公司的损失，故一审法院对其公司主张的违约金不予支持，并无不当。

关于中海公司上诉主张不用承担吕建平主张的装修损失一节，本院认为因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，根据在案证据及当事人陈述，吕建平实际对涉案房屋进行了装修、购置了桌椅，且支出了燃气改造费，经一审法院询问，中海公司认可吕建平腾退后其公司未对房屋进行再装修，且不同意返还吕建平留下的桌椅，桌椅由现在的承租方正在使用。据此，本院认为中海公司应在一定利用价值内对吕建平适当补偿，一审法院综合考虑案涉合同实际履行情况，酌定中海公司支付吕建平装修损失200000元并无不当，本院予以确认。

关于中海公司主张吕建平欠付其公司2019年11月15日至2020年5月8日期间的租金一节，本院认为现双方就涉案合同第四条租赁期限中约定的75天免租期的具体指向存在争议，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定该条款意思表示的含义。一审法院结合中海公司在2020年5月8日向吕建平发送的《通知》内容及交易习惯，对中海公司上述主张不予采信，认定吕建平欠付2020年2月15日至2020年5月8日期间的租金，并无不当，本院亦予以确认。

综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10328元，由北京中海盛业科技有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　张玉贤

审 判 员　耿燕军

审 判 员　刘　洁

二〇二一年二月九日

法官助理　韩舒同

书 记 员　岳国英