雒守杰与北京金人缘物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：雒守杰，男，1976年5月12日出生，汉族，北京维爱天天餐饮娱乐管理有限公司法定代表人，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：雒鸿政，北京市京都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：雒雪颖，北京市京都律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：北京金人缘物业管理有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺于家坟**。

法定代表人：孙淑娥，总经理。

委托诉讼代理人：张晓，北京市元甲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：段方群，北京沄聪律师事务所律师。

上诉人雒守杰因与被上诉人北京金人缘物业管理有限公司（下称金人缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

雒守杰上诉请求：撤销一审判决第一、二、三（电费违约金部分）、四、五项，同意向金人缘公司支付水电费1.5万元，并依法改判驳回金人缘公司的其他诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。2015年9月10日，金人缘公司、崔征、我签订《协议书》，约定北京市丰台区方庄路9号院7号楼谱田大厦三层房屋（下称涉案房屋）承租人由崔征变更为我，崔征也将“天天渔港卡拉Ok歌舞厅”转给了我，当时该歌舞厅使用的是北京世纪京华天天渔港饮食娱乐有限责任公司（下称世纪京华公司）的营业执照，可以正常营业，且经金人缘公司同意，我可继续沿用该营业执照经营歌舞厅。三方约定：《房屋租赁合同》重新签订后，各方继续履行原租赁合同的出租方式及经营运营模式，不得改变。但是在承租人变更为我后才8个月，在我不知情的情况下，世纪京华公司于2016年5月12日将其注册地址由涉案房屋所在地“丰台区方庄南路9号院”变更到大兴区，致使协议书中“经营运营模式不得改变”的约定无法持续。我在重新办理消防和文化娱乐经营许可证时，才知道金人缘公司分两次给我提供的房产证的证载用途是“空白”和“工交”，不可用作经营歌舞厅。金人缘公司明知涉案房屋的规划用途却仍将房屋出租用于商业用途，导致我直至租赁期满也无法办理消防验收合格证和娱乐经营许可证，租房合同目的无法实现，给我造成了严重损失。二、一审判决认为我在承租房屋之时已经知晓歌厅是借照经营，应当预见到之后无照经营的风险，在此情形下，我承继金人缘公司与崔征就未办理营业执照达成补偿方案，那么可以认定我同意金人缘公司不再负有协助办理营业执照的义务。但营业执照是进行合法商业经营的基本条件，故此项约定理解为经营性相关证照更符合补偿之本义。该结论明显不成立。1.一审法院不得在合同没有约定的情况下随意扩大对“营业执照”的理解，不得擅自免去金人缘公司应当承担的法定义务，不应直接认定金人缘公司不再负有协助我办理经营性相关证照的责任。2.一审法院对“补偿方案”的理解有误。事实上，补偿方案在协议书签订前就已经经过金人缘公司与崔征确认并执行，协议书只是再次声明。协议书该条款是金人缘公司因崔征承租涉案房屋后非因甲、乙方原因未能办理营业执照后，自愿给崔征的补偿。同时，这是“非甲、乙方原因”，不是基于金人缘公司无法提供符合审批要求的房产证的原因而给我的补偿。三、一审法院认定我的行为表明在知晓无法办理经营所需的消防审批和娱乐营业许可证的情况下，仍同意按照协议书的约定继续履行合同，以否认金人缘公司在合同履行过程中的违约行为，未考虑其过错，明显认定事实不清。我作为合法经营者，既然与金人缘公司签订了房屋租赁合同，自然希望能够在证照齐全的情况下继续经营，因此才在取得新的营业执照后未放弃继续办理消防验收合格证明与娱乐经营许可证，以达到当地行政主管部门的审批要求。金人缘公司在明知涉案房屋不可用于商业用途，仍不断给我出具证明，存在过错。四、双方就拖欠租金、水电费、漏水、消防维修等事宜的多次协商，仅仅是对费用欠付金额的协商，不能代表我认可金人缘公司存在过错的情况下，仍同意按照其无过错的情况支付上述费用。五、一审法院未准许我向法院提交的依职权向丰台区消防支队调取证据的申请，违反法定程序。六、我不交房租的主要原因在于金人缘公司未提供符合消防、文化行政许可审批要求、规定用途的房屋，使歌厅无法办理消防验收许可证、娱乐经营行业许可证，无法经营，无法获得经营收入，合同目的无法实现。我有权依据合同法的规定，行使拒付房租的先履行抗辩权。我不存在违约行为，不应承担违约金。七、我已另案起诉金人缘公司追究其未履行适租义务的责任，这也是本案我未提出反诉的原因。八、因金人缘公司未履行适租义务导致我的损失及遗留问题至今无法解决，故我未腾退房屋。鉴于金人缘公司未履行本应由其履行的合同附随义务，我拒绝腾房也是在行使先履行抗辩权，期间的房屋占用费不应由我承担。

金人缘公司辩称：同意一审判决，不同意雒守杰的上诉请求和理由。1.涉案房屋租赁合同中第1.2.2条“乙方确认在签订本合同时甲方已对上述房屋的实际状况（包含主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦做了充分细致地了解”，据此双方签订本合同时已经就房屋产权问题进行了明确约定；2.在三方协议中也明确约定了相关事宜，一审法院也对三方协议进行了明确的认定。涉案房屋的性质、用途、实际状况及相应的经营证照办理可能存在的风险，雒守杰是明知的且是认可的，租赁合同已经得到长期的履行且实际履行完毕。雒守杰在合同已经到期并且我公司应当向涉案房屋产权人交还房屋的情况下，雒守杰却恶意诉讼，阻挠涉案房屋的返还交付，导致我公司将向上手的出租人和产权人承担违约责任。

金人缘公司向一审法院起诉请求：1.判令雒守杰将《房屋租赁合同》项下涉案房屋腾退返还金人缘公司；2.判令雒守杰向我公司支付2018年5月17日至2018年10月16日、2019年3月28日至2020年1月26日期间的房租1612544.41元；3.判令雒守杰向我公司支付违约金2069648.35元（暂计算至2020年3月31日，自2020年4月1日起以1612544.41元为本金，按日5‰加算至清偿完毕之日止）；4.判令雒守杰向我公司支付2019年3月11日至2019年10月15日期间的水费20736.66元，并且自2019年11月15日起按日5‰计算违约金直至清偿完毕之日止；5.判令雒守杰自2020年1月27日起按照每月109585.83元支付房屋占用费，直至雒守杰向我公司腾退返还房屋之日止。

一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人是北京汽车研究所有限公司（房屋所有权证：京房权证丰股字第XXXX号）。北京汽车研究所有限公司（下称汽车研究所）将房屋出租给北京富和田物业管理有限公司（下称富和田物业公司），后者将房屋转租给金人缘公司，金人缘公司再次转租给崔征。崔征在此经营歌厅，后崔征将歌厅转让给雒守杰。

2015年9月10日，金人缘公司（甲方）、崔征（乙方）与雒守杰（丙方）签订《协议书》，约定因乙方、丙方的经营需要将原房屋租赁合同的乙方变更为丙方，甲方与丙方重新签订《房屋租赁合同》。同时，第三款约定非甲乙方原因，甲乙双方签订《房屋租赁合同》后，乙方未能办理营业执照，甲方决定从即日起每一个合同年度给予乙方（《房屋租赁合同》重新签订后乙方变更为丙方）捌万元的补偿，甲方不再承担任何责任。

同年，出租方金人缘公司（甲方）与承租方雒守杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方。1.2房屋面积及状况。1.2.1乙方承租房屋的建筑面积1400平方米（含应分摊的大厦公用面积）。1.2.2乙方确认在签订本合同时甲方已对上述房屋的实际状况（包含主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦做了充分细致地了解，双方据此签订本合同。第二条乙方承租用途及约定。2.1乙方承租房屋仅限用于歌厅用途，乙方保证依约定用途合理使用房屋，合法经营，并在本合同签订之日起30日内办妥审批或变更的相关证照、手续（复印件交甲方备案）……第三条租赁期限3.1租期从2014年4月17日起至2020年1月26日止……第四条租金标准、计算方式及付款期限4.1租金计算方式：4.1.1乙方应付租金1328600元……4.2.5第五合同年度的租金乙方应分别在以下时间支付：2018年5月17日前支付租金697515元；2018年11月17日前支付租金697515元；4.2.6第六合同年度的租金乙方应分别在以下时间支付：2019年5月17日前支付租金697515元；2019年11月17日前支付租金275184元。4.3乙方违反本条4.2项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日5‰向甲方承担逾期付款违约金……第六条其他费用6.1.3乙方应付水、电费按月支付，乙方应于收到甲方收款通知之日起三日内向甲方支付，逾期应依欠费额每日5‰向甲方承担违约金……7.2因本合同履行期限届满或甲、乙双方或一方依本合同约定或法律规定解除本合同的，双方应于期限届满后或合同解除后次日办理房屋交接手续……7.4无论因合同履行期限届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋手续交接完成之前，乙方仍应负担实际占用期间的房租、公用设施管理及合同载明的其他费用……8.2租赁期满后，乙方须将装修及改建后的设施无偿归甲方所有，非经甲方同意不得拆除或按甲方的要求恢复承租房屋的原状，所有费用由乙方承担。

2017年8月21日，金人缘公司与雒守杰签订《协议书》，约定了保证金为22万元（已交纳）、雒守杰拖欠房租的金额、漏水维修和消防设备维修的问题。

2018年6月，金人缘公司将雒守杰诉至法院，要求其支付拖欠的费用。后双方庭外和解，金人缘公司撤回起诉。2018年9月29日，双方签订两份《协议》，一份《协议》约定：2018年10月10日前雒守杰缴纳2018年1月17日至2018年5月16日房租438343.2元；2018年5月17日至2018年6月16日房租最迟缴费日期为2018年12月28日，2018年6月17日至2018年7月16日房租最迟缴费日期为2019年2月28日，2018年7月17日至2018年8月16日房租最迟缴费日期为2019年4月28日。另一份《协议》约定：2018年8月17日至2018年9月16日房租最迟缴费日期为2019年6月28日，2018年9月17日至2018年10月16日房租最迟缴费日期为2019年8月28日；2018年10月17日起的租金缴纳时间为：2018年10月17日至2018年11月16日房租最迟缴费日期为2018年10月28日，2018年11月17日至2018年12月16日房租最迟缴费日期为2018年11月28日，2018年12月17日依次类推……2019年11月17日至2019年12月16日房租最迟缴费日期为2019年11月28日，2019年12月17日至2020年1月26日房租最迟缴费日期为2019年12月28日。两份《协议书》均约定，若雒守杰违反协议约定，经金人缘公司书面告知后，5日内仍未缴纳相应房租，金人缘公司有权停止水电供应；15日内未缴纳相应房租，《房屋租赁合同》自动解除。两份《协议书》作为《房屋租赁合同》的补充协议，与《房屋租赁合同》约定不一致条款以本协议为准。两份《协议书》签订后，雒守杰未依约履行。金人缘公司主张其于2019年10月15日在雒守杰门上张贴《合同终止通知》，要求解除合同。雒守杰则称未见到，金人缘公司未提交其他证据佐证。现涉案房屋仍有雒守杰占有，雒守杰在庭审中表示不同意腾退。

庭审中，雒守杰认可拖欠2018年5月17日至2018年10月16日、2019年3月28日至2020年1月26日期间的房租1612544.41元。双方均认可每年补偿的8万元已在年租金中抵扣。金人缘公司主张雒守杰拖欠2019年3月11日至2019年10月15日期间的水费20736.66元，双方在庭审中协商确定水费金额为1.5万元。金人缘公司提交水表抄表记录欲证明雒守杰每月都签字确认，雒守杰对此不予认可签名，金人缘公司亦未提交其他证据佐证。雒守杰认可水费是按月缴纳。另，双方同意保证金22万元，在本案中予以抵扣。

庭审中，雒守杰认可在其承租房屋接手歌厅之后，歌厅原使用的同楼的其他承租人天天渔港的营业执照、娱乐经营许可证、消防审批手续等。2016年天天渔港转让他人之后，雒守杰办理的新的营业执照。雒守杰主张，其未交纳租金和水费的理由是金人缘公司提供的房屋是工交用途非商业用途，无法办理消防验收许可证、文化娱乐行政许可证，导致其断断续续的经营。金人缘公司主张，一方面合同未约定协助办理消防验收和娱乐经营许可证，另一方面在签订合同时雒守杰已知晓房屋用途，且明知房屋无法办理营业执照。金人缘公司、雒守杰与崔征签署三方协议时，每年给8万元的补偿。雒守杰则称，签订合同时金人缘公司未提供房产证，直到在2016年底至2017年才提供。2016年8月歌厅办理了营业执照，之后就开始办理消防验收许可证、文化娱乐行政许可证，至今未办理成功。

一审法院认为：金人缘公司与雒守杰签订的《协议书》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。租期届满后双方未续租，雒守杰无权继续占有涉案房屋，应当将涉案房屋腾退返还给金人缘公司，并支付租赁期满之后的房屋占有使用费。法院参照租金标准确定占有使用费。

关于雒守杰拒付租金和水费的抗辩理由，法院认为不能成立。第一，雒守杰在承租房屋之时，已知其受让的歌厅是借照经营。那么雒守杰应当能预见到之后无照经营的风险。在此情形之下，雒守杰承继金人缘公司与崔征就未办理营业执照达成补偿方案，那么可以认定雒守杰同意金人缘公司不再负有协助办理营业执照的义务。但营业执照是进行合法商业经营的基本条件，故此项约定理解为经营性相关证照的更符合补偿之本义。第二，雒守杰在2016年8月取得新的营业执照之后就开始办理经营所需的消防审批和娱乐经营许可证，当时就应知晓涉案房屋存在办理上述证照的障碍，但雒守杰仍继续使用房屋。此后，双方曾就拖欠租金、水电费、漏水、消防维修等事宜进行协商和诉讼，通过双方达成的协议来看，雒守杰是认可金人缘公司关于费用的主张。因此，法院认定，雒守杰的行为表明其在知晓无法办理经营所需的消防审批和娱乐营业许可证的情况下，仍是同意按照《协议书》的约定继续履行合同。在合同租金届满后，雒守杰又以金人缘公司未能提供协助义务为由拒付相关费用，有违诚实信用原则，其抗辩理由，法院不予采信。双方对租金和水费金额均无异议，法院予以确认。双方均同意在本案中抵扣保证金22万，法院将此款抵扣租金。

关于违约金的问题。考虑双方的实际损失的情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，现雒守杰抗辩约定的违约金过分高于造成损失，请求人民法院予以适当减少，合法有据，法院予以酌定按照同期贷款利率上浮50%计算。租金违约金的起算点按照2018年9月29日双方签的两份《协议》确定。双方均认可水费是按月支付。现金人缘公司主张2019年3月11日至2019年10月15日期间的水费违约金自2019年11月15日起算，较为合理，法院予以支持。据此，一审法院于2020年9月28日判决：一、雒守杰于判决生效后十五日内腾退位于北京市丰台区方庄南路9号院7号楼谱田大厦三层，并返还给北京金人缘物业管理有限公司；二、雒守杰于判决生效后七日内支付北京金人缘物业管理有限公司租金1392544.41元，及违约金（具体计算清单详见附件）；三、雒守杰于判决生效后七日内支付北京金人缘物业管理有限公司水电费15000元，及违约金（以15000元为基数，自2019年11月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至款清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率额上浮50%计算）；四、雒守杰于判决生效后七日内向北京金人缘物业管理有限公司支付房屋占有使用费，按照每月109585.83元的标准，自2020年1月27日起计算至雒守杰腾退返还北京市丰台区方庄南路9号院7号楼谱田大厦三层之日止；五、驳回北京金人缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，雒守杰围绕其上诉意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雒守杰提交其起诉金人缘公司、汽车研究所、富和田物业公司房屋租赁合同纠纷案件的起诉状、变更诉讼请求申请书、法院发送的开庭短信，用以证明金人缘公司未给其提供符合商业用途的房屋，给其造成了严重的损失。金人缘公司的质证意见为：真实性认可，但不认可证明目的。经询，双方均认可该案件仍在一审法院审理中。

二审审理中，经询，1.双方均认可《房屋租赁合同》与《协议书》系同一日即2015年9月10日签订，先签订《协议书》，再签订的《房屋租赁合同》。2.雒守杰称其自2016年8月之后就知道涉案房屋不能办理消防验收合格证、文化娱乐许可证，此后找到金人缘公司要求解决。金人缘公司认可雒守杰曾经就该问题找其公司解决，但金人缘公司称这已经超出《房屋租赁合同》中约定的合同义务，此后其公司的任何行为也只是协助，并不代表其公司承诺要履行该项义务。

本院认为：雒守杰与金人缘公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。上述合同约定的承租期限届满后，双方未续签租赁合同，雒守杰未履行腾退涉案房屋义务，且亦未支付相应房屋租金或占有使用费，故一审法院依据金人缘公司诉请判决雒守杰腾退涉案房屋并支付房屋租金、房屋占有使用费、违约金，事实依据充分，本院予以维持。

本案中，虽雒守杰上诉称因涉案房屋产权性质问题导致其不能正常办理消防验收合格证、文化娱乐许可证，无法正常使用涉案房屋经营，租赁目的无法实现，金人缘公司故意隐瞒事实存在重大过错，其拒绝支付租金及腾退涉案房屋是在行使先履行抗辩权。对此，本院认为首先，雒守杰在从崔征处转让承租涉案房屋签订《协议书》时，就已明知其受让的歌厅系借照经营，雒守杰应当能预见此后可能存在无照经营的风险。此后雒守杰承继金人缘公司与崔征就未办理营业执照达成补偿方案，故应当认定雒守杰已经同意金人缘公司不再负有协助办理营业执照的相关义务，且消防验收合格证、文化娱乐许可证已经超出约定的“营业执照”范畴，双方亦均认可上述补偿方案所指8万元已经在应支付的涉案房屋年租金中予以抵扣；其次，雒守杰在涉案房屋领取新的营业执照后即2016年8月就已经知道其不能正常办理上述证照，但雒守杰在租赁合同剩余期限内乃至租赁合同期限届满后至今仍继续占有使用涉案房屋；再次，2018年双方曾就欠付租金等问题形成诉讼，双方达成案外和解就欠付租金、水电费、漏水、消防维修等事宜协商并达成两份《协议》，雒守杰系认可欠付租金一事，但在协商签订上述案外和解协议时，雒守杰并未就其不能办理相关证照一事提出明确异议，雒守杰未能就此作出合理解释，故现雒守杰的上诉理由，均缺乏事实依据，本院不予支持。

关于违约金问题。考虑到双方实际履行合同情况等因素，并鉴于雒守杰抗辩约定的违约金过高，故一审法院酌情确定违约金标准，并无不当。对于违约金起算点，一审法院确定欠付租金违约金自2018年9月29日双方签订的两份《协议》起算，水费自2019年11月15日起算，并无不妥。

综上所述，雒守杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费36423元，由雒守杰负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘苑薇

审 判 员　孟　龙

审 判 员　何江恒

二〇二一年二月九日

法官助理　袁　芳

书 记 员　陈　雪