北京全明星青少年活动中心与北京市陶然亭公园管理处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京全明星青少年活动中心，住所地北京市西城区太平街**。

法定代表人：范伟，理事长。

委托诉讼代理人：孙荣达，北京市岳成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张雅琨，北京市岳成律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京市陶然亭公园管理处，，住所地北京市西城区太平街**

法定代表人：鲁勇，园长。

委托诉讼代理人：韩涛，北京市中盾律师事务所律师。

上诉人北京全明星青少年活动中心（以下简称全明星中心）因与被上诉人北京市陶然亭公园管理处（以下简称陶然亭管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初9912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

全明星中心上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回陶然亭管理处的诉讼请求。事实和理由：第一，双方于2009年3月27日签订的《协议书》以及2009年4月21日签订的《合同终止房屋交接协议书》合法有效，不存在法律规定的无效情形。双方于2006年5月10日订立《房屋租赁合同》，约定陶然亭管理处将位于陶然亭公园内产权属于陶然亭管理处所有的“影剧院”群房及附属院落出租给全明星中心使用。该《房屋租赁合同》于2009年2月28日到期后，因未就影剧院北小院的房屋补偿问题达成一致意见，故双方先后订立《协议书》和《合同终止房屋交接协议书》。前述协议书均不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故陶然亭管理处与全明星中心订立的《协议书》和《合同终止房屋交接协议书》合法有效。第二，全明星中心在影剧院北小院和西北角改扩建房屋系经过陶然亭管理处允许，依照双方订立《协议书》及其《补充协议》的约定，全明星中心可继续使用影剧院北小院和西北角改扩建的房屋及院落至2024年8月15日，故全明星中心不同意腾退陶然亭管理处第二项诉讼请求中主张的院落，亦不同意拆除地上房屋。双方分别于2009年8月15日和2009年9月3日订立《协议书》和《补充协议》，约定自订立协议之日起至2024年8月15日止，全明星中心可继续使用影剧院北小院和西北角改扩建的房屋及院落。现陶然亭管理处违反签署协议的约定要求全明星中心腾退院落拆除房屋不符合双方的约定。第三，根据（2012）西民初字第2228号案件的庭审笔录中显示，陶然亭管理处确认过双方于2009年3月27日签订《协议书》的真实性，该《协议书》上陶然亭管理处加盖公章的名称仍为“北京市园林局陶然亭公园管理处”，说明2006年陶然亭管理处变更公章后，原公章仍在使用，并没有作废。因此2009年8月15日和2009年9月3日订立《协议书》和《补充协议》是陶然亭管理处的真实意思表示，上述两份协议成立并有效。综上，请求法院驳回陶然亭管理处的全部诉讼请求。

陶然亭管理处辩称，同意一审判决，不同意全明星中心的上诉请求和理由。1.陶然亭管理处与全明星中心于2009年8月15日签订的协议书以及2009年9月3日签订的补充协议均未成立。2.一审法院适用法律正确，2009年3月27日《协议书》与2009年4月21日《合同终止房屋交接协议书》的法律关系性质为房屋租赁合同关系。

陶然亭管理处向一审法院起诉请求：1.判令确认陶然亭管理处、全明星中心于2009年4月21日签订的《合同终止房屋交接协议书》第五条无效；2.判令全明星中心将位于北京市西城区太平街19号北京市陶然亭公园内“影剧院”附属院落（面积600平方米）内全部房屋15间（建筑面积约300平方米）装饰装修物拆除并将该院落恢复原状，腾空后交还陶然亭管理处，将“影剧院”全房中北配房9间及京房权证宣国字第XX**房屋所有权证中北京市房屋登记表平房附页中第198号与第199号房屋中部分房屋及院落腾空后交还陶然亭管理处；3.确认北京市园林局陶然亭公园管理处与北京全明星少年儿童活动中心于2009年8月15日签订的《协议书》及2009年9月3日签订的《补充协议》均未成立；4.判令解除陶然亭管理处与全明星中心于2009年3月27日签订的协议书第四条；5.全明星中心承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2006年5月30日，北京市园林局陶然亭公园管理处经北京市机构编制委员会办公室批准，名称变更为北京市陶然亭公园管理处。

2009年7月31日，北京全明星少年儿童活动中心名称变更为北京全明星青少年活动中心。

北京市西城区（原宣武区）太平街19号院内房屋所有权均登记在陶然亭管理处名下，房屋所有权证号：京房权证宣国字第**。

审理中，法院进行现场勘验，经双方当事人确认，涉案房屋共24间，分为两部分：一部分房屋为京房房权证宣国字第XX**屋所有权证登记范围内房屋，为北京市西城区（原宣武区）太平街19号院198、199幢中的部分房屋，即“影剧院”群房的北配房部分房屋，共9间（以下简称北配房），同时有附属院落；另一部分房屋为未取得房屋所有权登记及建筑设计规划手续房屋，位于北京市西城区（原宣武区）太平街19号院“影剧院”群房北侧院落内，共15间（以下简称北小院房屋），同时有附属院落。（房屋及院落位置详见现场勘验图）现涉案房屋均由全明星中心占有使用。

1997年7月21日，陶然亭管理处（甲方）与广州市绿丹兰经营总公司（以下简称绿丹兰公司）签订《租赁合同书》，约定陶然亭管理处将陶然亭公园内“抱冰堂”和“影剧院”两处群房及附属院落有偿出租给绿丹兰公司使用。其中“抱冰堂”处群房面积1005.55平方米；“影剧院”处群房面积为1849.5平方米；附属院落面积315平方米，作为绿丹兰公司开展儿童健体、娱乐、保龄球等其他娱乐服务项目及办公用房。房屋租赁期限自1997年9月21日期至2000年9月20日止。

审理中，陶然亭管理处主张，绿丹兰公司在承租上述房屋期间，出资修建了本案涉案北小院房屋。全明星中心则主张北小院房屋系案外人范伟在此期间出资修建。

2006年5月10日，陶然亭管理处（出租方甲方）与全明星中心（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称原《房屋租赁合同》），约定陶然亭管理处将位于陶然亭公园内产权属于陶然亭管理处所有的“影剧院”群房及附属院落出租给全明星中心使用。“影剧院”处群房面积为1849.5平方米，附属院落面积315平方米，全明星中心租赁上述房屋开办儿童娱乐项目经营活动。租赁期限自2005年9月1日起至2009年2月28日止。租金为每年48万元。同时合同约定，全明星中心承租的房屋、场地不得转让、转借、转租他人，改建和改变用途。如全明星中心需要增添项目或者改变用途时，必须事先征得甲方同意，其费用由全明星中心自理。该租赁合同出租方落款处盖章为北京市园林局陶然亭公园管理处公章。出租方法定代表人签字处为唐永利签字。承租方落款处有全明星中心盖章，法定代表人处有范伟签字。

审理中，陶然亭管理处主张原《房屋租赁合同》中所涉的租赁房屋包括“影剧院”全部群房。陶然亭管理处、全明星中心签订该《房屋租赁合同》时北小院房屋已经建成，因此该合同中的“附属院落”包括北小院院落及北小院房屋。全明星中心则主张原《房屋租赁合同》中所涉的租赁房屋是指全部有产权登记的房屋，但不包括北小院中的自建房部分。

陶然亭管理处、全明星中心均认可双方于2003年时就上述租赁合同所涉房屋曾签署过一份租赁合同，但在本案审理期间，陶然亭管理处、全明星中心均未就此事实向法院提交证据。

对于与绿丹兰公司租赁合同到期后至陶然亭管理处、全明星中心签订第一份租赁合同期间，涉案房屋的使用情况，庭审中，陶然亭管理处、全明星中心均未明确说明。

2009年3月27日，陶然亭管理处（甲方）与全明星中心（乙方）签订《协议书》一份（以下简称协议一），约定陶然亭管理处、全明星中心之间的房屋租赁合同于2009年2月28日到期后终止。同时协议第4条约定，全明星中心自建的北配房及屋内设施、物品等，因陶然亭管理处与全明星中心未能达成一致补偿意见，暂由全明星中心自行使用。审理中，经陶然亭管理处、全明星中心确认，该协议落款处甲方加盖的公章为北京市园林局陶然亭公园管理处公章，此处约定的“北配房”即涉案房屋中有产权登记的北配房。

2009年4月21日，陶然亭管理处（甲方）与全明星中心（乙方）签订《合同终止房屋交接协议书》（以下简称协议二），载明陶然亭管理处、全明星中心之间的房屋租赁合同于2009年2月28日到期终止。2009年4月21日下午3时进行房屋交接。房屋主体结构符合验收要求，无明显损伤。全明星中心物品全部撤出，所遗留物品视同放弃由陶然亭管理处处置，且不承担任何责任。协议第5条约定：北小院房屋陶然亭管理处暂不收回，由全明星中心临时存放物品使用，使用期限以双方2009年3月27日签订的协议书为准。该协议甲方落款处有唐永利的签名，无印章。全明星中心落款处有魏庆辉的签名，无印章。审理中，经陶然亭管理处、全明星中心确认，该协议中所述“北小院房屋”即涉案北小院房屋。

又查，审理中全明星中心提交2009年8月15日《协议书》一份（以下简称协议三）。该协议载明甲方为陶然亭管理处，乙方为全明星中心，协议内容为：经双方友好协商，就乙方租赁甲方房屋到期后北小院自建房屋处置安排达成以下协议：因甲、乙双方在北小院补偿意见上相差悬殊，乙方提出的180万元的补偿款甲方未同意，北小院房屋甲方暂不收回，由乙方自行使用。使用期限不超过15年，至2024年8月15日结束，期间不得用于转租和私自扩建。使用期满后30天内乙方需无偿搬出，甲方不予补偿。使用期限内如遇影剧院拆做它用，乙方需积极配合，甲方可根据乙方未使用年限给予相应补偿，补偿金额最高不超过10万元每年。该协议甲方落款处为北京市园林局陶然亭公园管理处公章，无签名。审理中，经陶然亭管理处、全明星中心确认，此协议中的“北小院房屋”即涉案房屋中的北小院房屋。陶然亭管理处、全明星中心对于该协议中北京市园林局陶然亭公园管理处公章由谁加盖无法说明。

审理中，全明星中心提交2009年9月3日《补充协议》一份（以下简称协议四），该协议显示甲方为陶然亭管理处，乙方为全明星中心。协议内容为：甲、乙双方就2009年4月21日双方完成影剧院房屋验收和交接后乙方未移交的西北角库房的使用等相关事宜，达成本协议：双方同意2009年4月21日双方完成影剧院主体交接后，影剧院西北角乙方改建的房屋及院落（原厕所改建部分）由乙方继续使用。使用年限与北小院自建房相同，至2024年8月15日结束。因西北角库房与北小院平房院落系陶然亭管理处同意，乙方出资改造和自建的房屋，经双方商定，以上房屋的使用权归乙方所有。该协议甲方落款处盖章为“北京市园林局陶然亭公园管理处”公章，签名。审理中经陶然亭管理处、全明星中心双方确认，该协议所述“西北角库房”即涉案享有产权登记的北配房。陶然亭管理处、全明星中心对于该协议中北京市园林局陶然亭公园管理处公章由谁加盖无法说明。

审理中，陶然亭管理处认可协议三及协议四上“北京市园林局陶然亭公园管理处”公章的真实性，但不认可该公章系由陶然亭管理处加盖，不认可该二份协议系陶然亭管理处的真实意思表示。

审理中，全明星中心明确表示，对于涉案房屋的装饰装修损失不在本案中主张，但全明星中心保留另行主张的权利。

一审法院认为：第一，协议三与协议四是否成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。

本案中，全明星中心主张根据协议三及协议四，全明星中心有权使用涉案房屋至2024年，则全明星中心应承担证明协议三及协议四为真实的证明责任。根据法院查明的事实，协议三与协议四均载明协议甲方为北京市陶然亭公园管理处，但协议甲方盖章处却为北京市园林局陶然亭公园管理处公章，此时陶然亭管理处的名称亦早已变更为北京市陶然亭公园管理处。在陶然亭管理处明确表示协议三及协议四并非其真实意思表示的情况下，全明星中心应提交充分的证据证明陶然亭管理处在签订上述二份协议时仍在使用北京市园林局陶然亭公园管理处公章。全明星中心虽主张陶然亭管理处提交的协议一甲方落款处加盖的是北京市园林局陶然亭公园管理处公章，但协议一签订日期早于协议三及协议四的签订日期，全明星中心亦无法说明在该二份协议上加盖公章的人员情况，因此法院认为仅依据协议一的公章无法认定协议三及协议四的真实性。同时，全明星中心多年来一直使用涉案房屋，亦与协议一及协议二的约定不相矛盾，全明星中心应承担举证不能的责任。法院认定协议三与协议四中的印章并非陶然亭管理处加盖，该二份协议并非陶然亭管理处的意思表示，北京市园林局陶然亭公园管理处的主体在签订上述协议时已不存在，对于陶然亭管理处主张协议三与协议四未成立的诉讼请求，法院予以支持。

第二，陶然亭管理处与全明星中心之间的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据协议一的约定可知，陶然亭管理处同意全明星中心在房屋租赁合同到期后仍继续使用涉案院落及房屋，系因双方无法对涉案房屋的补偿问题达成一致意见，因此可以认定陶然亭管理处、全明星中心双方系协商一致，使用涉案房屋的补偿款折抵涉案院落的租金。因此法院认定陶然亭管理处、全明星中心之间成立租赁合同关系。

第三，陶然亭管理处能否要求解除协议一。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，协议一仅约定涉案北配房暂由全明星中心使用，但对于使用期限为未明确约定，因此应认定陶然亭管理处、全明星中心之间就涉案北配房的使用成立不定期租赁关系。陶然亭管理处有权随时要求解除协议一第四条，并要求全明星中心腾退涉案北配房及附属院落。对于北配房的装修补偿问题，全明星中心明确表示不在本案中主张，陶然亭管理处可另行主张。

第四，协议二的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案北小院房屋未取得相关规划许可手续，因此法院确认涉案协议二中涉及涉案北小院房屋的第5条约定无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，协议二中涉及涉案北小院房屋租赁部分的约定无效，且北小院土地使用权属于陶然亭管理处所有，因此全明星中心应将北小院房屋腾空，将北小院及其上房屋返还陶然亭管理处。对于北小院房屋内的装饰装修物，陶然亭管理处明确表示不同意利用，全明星中心可将北小院房屋内装饰装修物自行拆除。因陶然亭管理处、全明星中心均认可北小院房屋系案外人建设，就该房屋是否应由建设人拆除及是否应给予建设人补偿问题，陶然亭管理处可与案外人另行解决。

据此，一审法院判决：一、确认北京市陶然亭公园管理处与北京全明星青少年活动中心于2009年4月21日签订的《合同终止房屋交接协议书》第五条无效；二、解除北京市陶然亭公园管理处与北京全明星青少年活动中心于2009年3月27日签订的《协议书》第四条；三、确认北京市陶然亭公园管理处与北京全明星青少年活动中心于2009年8月15日签订的《协议书》未成立；四、确认北京市陶然亭公园管理处与北京全明星青少年活动中心于2009年9月3日签订的《协议书》未成立；五、自判决生效之日起十日内，北京全明星青少年活动中心将位于北京市西城区太平街19号北京市陶然亭公园内“影剧院”北配房9间（即北京市西城区太平街19号198幢、199幢中房屋9间，具体坐落以现场勘验图为准）及附属院落交还北京市陶然亭公园管理处；六、自判决生效之日起十日内，北京全明星青少年活动中心将位于北京市西城区太平街19号北京市陶然亭公园“影剧院”北侧院落自建房15间（具体房屋坐落以现场勘验图为准）及附属院落交还北京市陶然亭公园管理处。

本院二审期间，全明星中心申请证人魏某、侯某出庭作证，证明全明星中心和陶然亭管理处于2006年5月10日签订的租赁合同到期后，双方又签订协议的情形。对该证人证言的真实性、关联性和证明目的，陶然亭管理处均不认可，认为二证人均曾是全明星中心的员工，和全明星中心之间有利害关系，证人按照全明星中心的要求出庭作证，证明内容不真实。陶然亭管理处称，陶然亭公园涉及北京市园林系统房屋违法出租出借整治。本院查明的其他事实与一审查明一致，本院依法予以确认。

本院认为，关于协议三与协议四是否成立。现陶然亭管理处以协议三、协议四落款处的印章“北京市园林局陶然亭公园管理处”并非其加盖，且签章之时陶然亭管理处已更名、非印章所示的名称为由，主张协议三、协议四未成立。已查明，2006年5月30日，陶然亭管理处已更名为现名称；根据在案证据，分别签订于2009年3月27日、2009年8月15日和2009年9月3日的协议一、协议三、协议四落款处甲方印章均为“北京市园林局陶然亭公园管理处”。其中对协议三中落款甲方印章的真实性，陶然亭管理处在一审中虽不予认可，但经一审法院询问，陶然亭管理处未提出鉴定申请；对协议一、协议四中落款的甲方印章，陶然亭管理处均已在诉讼中认可真实性。可见，陶然亭管理处在更名为现名称后，对外仍有使用旧印章的情况。虽然私文书证真实性的举证责任由援引私文书的一方当事人承担，但这是在私文书证真伪不明、对方当事人对私文书的真实性存在争议的情况下。如果对方当事人对私文书证的形式真实性不提出异议，或者承认该私文书证为真时，援引私文书的一方也没有必要证明私文书的形式真实。陶然亭管理处已认可协议四中印章的真实性，故全明星中心无必要证明该协议的形式真实。在协议四形式真实且陶然亭管理处存在更名后继续对外使用旧印章情形的情况下，再考虑到涉案房屋多年来由全明星中心实际使用且陶然亭管理处未表示异议的事实，陶然亭管理处现以其早已更名、未在协议四上签章为由主张该协议未成立，应由陶然亭管理处举证推翻在案的协议四为宜，但陶然亭管理处未能进一步举证证明。同理，协议三也应由陶然亭管理处举证予以推翻为宜，但陶然亭管理处在不认可印章真实性情况下未申请鉴定，亦未能合理解释全明星中心使用多年租赁物陶然亭管理处未表示异议的原因。综上，对陶然亭管理处要求确认协议三、协议四未成立的诉请，依据不足，本院难以支持。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据协议一的约定，陶然亭管理处和全明星中心因就涉案房屋的补偿问题无法达成一致意见，陶然亭管理处同意全明星中心在房屋租赁合同到期后仍继续使用涉案院落及房屋，协议二、协议三、协议四中也以不同表述形式表达了基本相同的意见，因此可以认定陶然亭管理处、全明星中心双方协商一致，使用涉案房屋的补偿款折抵涉案院落的租金。据此，可以认定陶然亭管理处、全明星中心之间成立租赁合同关系。

关于陶然亭管理处能否要求解除协议一第四条。协议一第四条仅约定北配房暂由全明星中心使用，对于使用期限未明确约定，但签订在后的协议四载明，双方约定北配房由全明星中心继续使用至2024年8月15日结束。可见，双方就北配房的使用期限以签订新协议的形式已达成一致意见，替代了协议一第四条的约定。因此，陶然亭管理处要求解除协议一第四条并要求全明星中心腾退北配房9间的请求，本院不予支持。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。已查明，北小院房屋未取得房屋所有权登记及建筑工程规划许可证，故依法在案的就北小院房屋签订的协议二和协议三中涉及涉案北小院房屋租赁部分的约定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，协议二、协议三中涉及涉案北小院房屋租赁部分的约定无效，且北小院土地使用权属于陶然亭管理处所有，因此全明星中心应将北小院房屋腾空，将北小院及其上房屋返还陶然亭管理处。对于北小院房屋内的装饰装修物，陶然亭管理处明确表示不同意利用，全明星中心可将北小院房屋内装饰装修物自行拆除。因陶然亭管理处、全明星中心均认可北小院房屋系案外人建设，就该房屋是否应由建设人拆除及是否应给予建设人补偿问题，陶然亭管理处可与案外人另行解决。

另，二审审理中，陶然亭管理处称该公园房屋出租存在行政限制性因素。需要指出，本院对协议一第四条已被协议四相应条款替代、协议二部分无效、协议三成立但无效及协议四成立的认定，不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理，亦不影响双方对协议四另行提出包括但不限于解除合同的主张。

综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初9912号民事判决第一项、第六项；

二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初9912号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；

三、确认北京市陶然亭公园管理处与全明星青少年活动中心于2009年8月15日签订的《协议书》无效；

四、驳回北京市陶然亭公园管理处其他诉讼请求。

一审案件受理费70元，由北京市陶然亭公园管理处负担35元（已交纳），北京全明星青少年活动中心负担35元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京市陶然亭公园管理处负担35元（于本判决生效后7日内交纳），北京全明星青少年活动中心负担35元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　王　云

审判员　王　磊

审判员　刁久豹

二〇二一年三月十一日

书记员　刘梓晨