封开萍等与董芮等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：封开萍，男，1945年10月9日出生，汉族，中国集邮总公司退休职工，住北京市东城区。

上诉人（原审被告兼封开萍的委托诉讼代理人）：封光，男，1976年12月31日出生，满族，住北京市东城区前门东大街******。

被上诉人（原审原告）：刘磊，男，1980年6月16日出生，汉族，无业，住北，住北京市丰台区div>

委托诉讼代理人：李琪，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于文奇，北京市京师律师事务所律师。

原审第三人：董芮，男，1979年7月15日出生，汉族，烟波浩渺（北京）商贸有限公司员工，住北，住北京市房山区div>

上诉人封光、封开萍因与被上诉人刘磊、原审第三人董芮房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初10369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

封光、封开萍上诉请求：1.撤销（2020）京0106民初10369号、（2020）京0106民初10370号一审判决；2.依法改判封光归还刘磊两案共计40万元；3.由刘磊承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院在审理本案时未能正确查明客观事实，使封光、封开萍的合法权益受到侵害。两案判决封光向刘磊返还购房款33万元、29万元（合计62万元），而封光与刘磊实际上系民间借贷关系，封光已通过现金、转账方式归还刘磊及董芮共计21万元，其二人系长期以放贷为生的人。刘磊另表示同意按照法律规定支付刘磊相应的利息。

刘磊辩称，同意一审判决。

董芮述称，同意一审判决，封光与刘磊系房屋买卖关系。

刘磊向一审法院起诉请求：1．解除刘磊与封光、封开萍签订的《存量房屋买卖合同》；2．封光、封开萍返还刘磊购房款33万元及利息（以33万元为基数按每月2％利率自2019年9月1日起计算至实际还款之日）；3．封光、封开萍承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2019年3月2日，封光作为封开萍的委托代理人与刘磊签订《存量房屋买卖合同》，该合同中出卖人为封开萍，买受人为刘磊。合同载明：出卖人所售房屋坐落为河北省永清县龙城幸福家园二期小区5号楼1801号，建筑面积共55.35平方米；房屋成交价格为6685元／平米，共计人民币37万元，买受人于本合同签订后2个月内支付房款总价90％，人民币33万元；出卖人应当在2019年8月31日前将该房屋交付给买受人及办理完毕全部房屋权属过户手续（买受人需取得房屋产权登记证）。如发生出卖人逾期交付房屋或买受人未能如期取得房屋产权登记证的情形，则出卖人应即刻返还买受人已支付的房屋价款及相应利息（按2％／月支付利息）。如出卖人按期将房屋交付买受人并办理完毕所有过户手续，买受人应向出卖人即刻支付剩余房屋价款，买受人逾期支付应承担相应利息（按2％／月支付利息）；备注：本人封光自愿对本合同项下封开萍的合同义务承担连带责任。

封开萍系封光之父。庭审中，刘磊提交《授权委托书》一份，其中委托人为封开萍，受托人为封光。上载明：本人封开萍就本人名下坐落河北省永清县龙城幸福家园小区二期5号楼1801的住宅房产转让一事，委托受托人封光为本人代理人，全权代表办理下列事项：1．代表本人与买受人签署《存量房屋买卖合同》。2．代表本人收取房屋转让价款。3．代表本人履行《存量房屋买卖合同》中约定的相关义务……。在落款处签名为封开萍，日期为2019年3月2日。封光与封开萍陈述，该授权委托书中封开萍的名字系封光所签，封开萍并不知情。签署该授权委托书时董芮在场，刘磊通过电话遥控董芮让封光在该份授权委托书上签名。刘磊陈述该份授权委托书系签订房屋买卖合同当日封光直接拿出，并未看到签署过程，亦未注意字迹问题。刘磊另提交封开萍与永清熙晨房地产开发有限公司签订的《商品房买卖补充协议》《补充协议》《入住通知书》拟证明封光、封开萍向其提供各项材料佐证封开萍为房屋所有权人的事实。上述《授权委托书》中封开萍签字笔迹与上述《商品房买卖补充协议》《补充协议》中封开萍签字笔迹具有差别。

2019年3月3日，刘磊向封光转账12万元；2019年4月29日，刘磊向封光转账13万元；2019年4月30日，刘磊向封光转账8万元。2019年4月29日，封光出具《购房款收款证明》，上载明：本人封光，收到刘磊交来位于河北省永清县龙城幸福家园二期小区5号楼1801室的房屋转让价款合计33万元。2019年3月3日收到第一笔转账金额12万元，2019年4月29日收到第二笔转账金额21万元。

庭审中，封光陈述其与刘磊之间存在借款关系。其通过朋友介绍认识董芮，后又通过董芮介绍认识刘磊。其分四次一共借了62万元，出资方分别为常宏鹏、盛国智、刘磊，四次借款刘磊都收了十分息的上扣月息，收到借款当日，即通过ATM机取现或转账方式向刘磊、董芮支付砍头息。其与刘磊之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系，刘磊向其支付的款项系借款而非购房款，且其借款应扣减已支付的砍头息。刘磊等人的行为系套路贷。为证明上述主张，封光提交了借记卡账户历史明细清单、手机转账记录、微信截图、光盘为证。上述证据未显示封光向刘磊支付款项。封光另提交其与董芮就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》，签署日期为2019年3月2日，合同内容与前述合同一致，董芮在买受人委托代理人处签字。刘磊对封光的上述主张不予认可，主张二人之间存在真实的房屋买卖合同关系，其向封光支付的款项系购房款，封光与董芮之间的借贷关系其并不知情，亦与房屋买卖无关。对董芮签订的房屋买卖合同，其并不知情，亦不认可。董芮陈述，其系刘磊与封光之间房屋买卖合同的介绍人和见证人，其与封光之间存在借贷关系，双方之间的金钱往来即基于借贷关系，与刘磊和封光之间的房屋买卖合同无关。

另，双方均认可涉案房屋尚未办理房产证。就合同效力问题，刘磊认为封光代理封开萍签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，双方签订的合同有效，但因现在让封光、封开萍交付房屋已经不具备现实条件，故要求解除合同。封光主张签订该合同并非其自愿行为，且违反法律规定，故应确认该合同无效。封光、封开萍另主张刘磊所诉利息过高，应予酌减。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于合同效力问题，其一，封光主张其签订本案存量房屋买卖合同并非自愿行为，意思表示不真实，且该合同违反法律强制性规定，应属无效合同。但封光提交的证据尚不足以证明其上述主张，故法院对此不予采纳；其二，对于封光的行为是否构成表见代理，从刘磊提交的签订合同当时的相关证据可以看出，《授权委托书》上封开萍的签名笔迹与其他证据材料中封开萍的签名笔迹有较大差别，虽刘磊表示并未注意到字迹问题，亦出于对二人系父子关系的事实，有理由相信封光具有代理权限，但在双方自行交易的情况下，作为交易相对人，在封光提供的相关材料有较明显字迹差异时，法院难以认定刘磊已尽到了审慎的注意义务，故对封光的行为构成表见代理的主张，法院不予支持；其三，现双方对封光并无代理权一节均不持异议，从庭审中查明的事实与双方陈述，亦可明确封开萍并未对封光签订存量房屋买卖合同的行为进行追认，故封光的行为对封开萍不发生效力。据此，刘磊与封光代封开萍签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。刘磊要求解除该合同的诉求，于法无据，法院不予支持。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，封光确系收到刘磊转账支付33万元整，刘磊要求返还购房款的诉求，于法有据，应予支持。关于利息问题，在无权代理的情况下，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。法院综合考虑刘磊的实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等因素，确定损失计算标准按照一年期贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起计算。此外，封光所述其与刘磊、董芮、常宏鹏、盛国智之间存在多笔借款关系，存在套路贷情形，本案所涉33万元系刘磊向其提供的借款，其已支付砍头息的主张，依据现有证据，一审法院无法认定本案所涉存量房屋买卖合同系基于其与刘磊之间的借贷关系转化而来。封光就其他法律关系问题，可另案处理或另循法律途径解决。

一审法院判决：一、封光于判决生效之日起7日内返还刘磊购房款33万元；二、封光于判决生效之日起7日内支付刘磊利息（以33万元为基数，自2019年9月1日起至实际还清之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回刘磊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。对于封光、封开萍的上诉请求，经本院询问，其表示两案的诉讼请求无法分割，不能确定本案中应归还的金额。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

关于双方法律关系的问题。封光主张其与刘磊之间系民间借贷关系，其在取得借款当日以现金或向董芮账户汇款的方式向刘磊支付砍头息，并已归还部分欠款，但未就其主张的借贷关系提交证据。刘磊否认与封光之间存在借款关系。董芮另提交封光书写的借条证明其与封光之间另有借款关系，封光的汇款系偿还董芮的借款。根据当事人举证情况，封光应承担举证不能的法律后果，本院对其主张的法律关系及其已经向刘磊部分还款的主张不予采信。刘磊虽提交封光代封开萍签订的《存量房屋买卖合同》，但《授权委托书》上封开萍的签名笔迹与其他证据材料中封开萍的签名笔迹有较大差别，刘磊亦未提交其他证据证明封开萍对该房屋买卖知情且同意，故难以认定刘磊已尽到了审慎的注意义务，故刘磊关于封光的行为构成表见代理的意见，本院不予采纳。现封开萍并未对封光签订存量房屋买卖合同的行为进行追认，故封光签订《存量房屋买卖合同》的行为对封开萍不发生效力。据此，一审法院认定封光代封开萍与刘磊与签订《存量房屋买卖合同》属无效合同，正确。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。封光确系收到刘磊转账支付33万元整，且二人在签署《存量房屋买卖合同》中均有过错，故一审法院判决封光返还刘磊该款项并酌情支付利息，并无不当。

综上所述，封光、封开萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6709元，由封光负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　张玉贤

审 判 员　耿燕军

审 判 员　刘　洁

二〇二一年二月九日

法官助理　韩舒同

书 记 员　岳国英