北京海华军通环境科技发展有限公司与秦岭房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京海华军通环境科技发展有限公司，住所地北京市东城区东花市南里****楼**1-101。

法定代表人：胡源利，经理。

委托诉讼代理人：李海生，男，该单位员工。

被上诉人（原审原告）：秦岭，男，1977年6月30日出生，满族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙连蔚，北京市瑞得律师事务所实习律师。

上诉人北京海华军通环境科技发展有限公司（以下简称海华军通公司）因与被上诉人秦岭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

海华军通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回秦岭的一审诉讼请求，本案二审诉讼费由秦岭承担。事实和理由：1.涉案租赁合同签订后，我公司已经足额缴纳第一季度的租金15万元以及押金，已经履行了租赁合同约定的交付租金义务，秦岭也应当按照合同约定向我公司交付适租房屋。2.秦岭向我公司交付的涉案房屋存在重大使用瑕疵，严重影响我公司正常使用。我公司接管涉案房屋后发现房屋内部多处污水泄露，导致屋顶坍塌，至今无法正常使用。我公司多次联系秦岭前来维修，但秦岭始终未履行义务，至今仍然大面积漏水，污水横流。一审法院认定“海华军通公司在春节期间报修一事”，事实上是秦岭在春节期间才报修，一审法院认定我公司违约在先属事实认定错误，秦岭和物业公司至今没有修理。另合同约定租赁房屋300平方米，实际使用面积仅210平方米，是对我公司权益的侵害。3.新冠疫情属不可抗力，我公司无法经营，应当免除我公司的民事责任。根据合同约定，如果遇到不可抗力，秦岭要求终止合同，应当赔偿经济损失和补偿经济投入。任何一方违反合同约定，应当按照租赁合同约定承担责任。因房屋泄露及疫情停业造成我公司直接损失百万元。押金不应当抵扣。我公司在一审法院现场勘查时，提供了视频光盘、照片等证据，但一审法院却未予以审核认定，事实认定错误。

秦岭辩称，同意一审判决，不同意海华军通公司的上诉请求及理由。1.我已经履行了全部合同义务，涉案租赁合同签订后我即将涉案房屋交付海华军通公司使用，但海华军通公司只向我支付了第一季度的租金，未按期支付之后的租金，违约在先，且该违约行为发生在疫情爆发之前，并非疫情因素所致，故我对于海华军通公司提出的有关租金、押金、不可抗力等理由不予认可。关于海华军通公司主张的涉案房屋存在重大瑕疵的上诉理由，一审法院已经查明并在涉案房屋内进行勘验和庭审，且海华军通公司在一审庭审过程中，对于房屋交付和漏水时间存在多次反言，陈述前后不一。根据我提供的聊天记录可见，在我向海华军通公司催缴房租的过程中，海华军通公司并未提出房屋漏水问题，可以充分说明此前房屋并不存在漏水问题。事实上漏水发生在2020年春节期间，至此海华军通公司拖欠房租已久，海华军通公司违约在先。2.我已向海华军通公司提供了物业维修的联系方式，也向其提出因未交纳房租故要求该公司腾退，海华军通公司亦在微信中向我表示租金交纳困难，并同意交还涉案房屋，可见漏水问题并未影响其实际使用，且一审法院已经对租金标准下调，已经给与海华军通公司相应照顾，如按照该标准支付使用费直至腾退，我的损失正在不断扩大，请求驳回海华军通公司的上诉。

秦岭向一审法院起诉请求：1.要求解除我与海华军通公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.要求海华军通公司将北京市东城区东花市北里中区14号楼一层底商腾退并交还我；3.要求海华军通公司按照年租金60万元的标准向我支付自2020年1月10日至实际腾退房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费；4.要求海华军通公司向我支付逾期违约金30万元。

一审法院认定事实：2019年8月21日，秦岭（甲方）与海华军通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区东花市北里中区14号楼一层（底商）建筑面积300平米的商业用房租予海华军通公司使用。租赁期限自2019年10月10日至2029年10月9日。年租金60万元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金60万元，租金按季度结算，每季度提前10天支付。甲方于本合同签字盖章生效当天，将房屋交付乙方。租赁期间，甲方对房屋及其附属设施每隔一年检查、修缮一次，乙方应予积极协助。乙方拖欠租金累计达三个月的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。如因国家建设、不可抗力因素等情形，甲方必须终止合同时，一般应提前六个月书面通知乙方。乙方的经济损失由甲方补偿或国家赔偿。租赁期间，任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年租金100%的违约金及乙方经营、装修损失。未尽事宜，双方签订补偿协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

2019年9月2日，秦岭、海华军通公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期限变更为2019年10月10日至2027年10月9日。2027年10月10日至2029年10月9日最后两年合同与上述合同条款内容一致，到期时自动补签两年租赁合同，所补两年合同与该合同一样具备法律效力。海华军通公司应于合同生效之日向秦岭支付押金5万元，合同起租日开始租金季度结算，每季度提前10天支付。如未在提前的10天内超过一个月内未能交纳房租，合同自动解除，房屋由秦岭收回。原合同中因海华军通公司责任终止合同的约定中第2条改为未能按期交纳房租超过一个月内。

上述合同签订后，海华军通公司交纳了第一季度租金，押金秦岭表示海华军通公司交纳了5万元，并提交银行流水予以佐证，海华军通公司表示其实际交纳了6万元，但未提交证据予以佐证。此后租金海华军通公司未再交纳。

关于涉案房屋漏水一节，海华军通公司称签订涉案合同前，海华军通公司并未整体查看房屋，只进入一部分房屋查看。并于庭审中先表示2019年底海华军通公司交纳了第一期租金，之后才入住涉案房屋，2020年1月底，涉案房屋楼上卫生间便池泄露，造成涉案房屋漏水及无订单坍塌，之后又反言称2019年8月签订涉案合同后半个月内，海华军通公司向秦岭支付了押金、租金。2019年9月份，海华军通公司进入涉案房屋就发现房顶漏水，无法正常使用。秦岭表示签订合同当日秦岭即将涉案房屋交付海华军通公司，海华军通公司正常入住并一直正常使用涉案房屋。海华军通公司陆续分批向秦岭支付了押金及第一季度租金。2020年1月23日左右，海华军通公司告知秦岭房屋渗水，经秦岭实地查看，不存在漏水现象，只是楼上渗水导致墙皮脱落，且渗水面积小，不可能影响海华军通公司整体使用涉案房屋。且根据合同约定，海华军通公司应于2020年1月10日前的10日内，向秦岭支付下一季度租金，海华军通公司违约在先。

针对上述陈述，海华军通公司提交涉案房屋照片及视频，显示涉案房屋漏水情况；秦岭提交1.秦岭与海华军通公司代理人李海生的微信聊天记录，显示2020年1月20日，秦岭向海华军通公司催缴租金，李海生表示本应交纳下季度租金，但因公司发生变动，遇到困难，故准备该季度按月5万支付贵方，到下季度按协议季度支付。此后，秦岭多次催缴租金，李海生于2020年2月12日表示，受疫情影响，公司无法正常工作，房屋无法使用，待疫情过后，协商按照国家政策妥善解决。秦岭以此证明，直至2020年1月20日房屋并未发生漏水。海华军通公司对其真实性认可。2.2020年4月10日秦岭至涉案房屋向海华军通公司送达律师函的视频，及2020年10月13日拍摄的涉案房屋照片，证明海华军通公司正常使用涉案房屋。经质证，海华军通公司对视频的真实性认可，但认为不完整，对照片不予认可。

诉讼中，法院对涉案房屋进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋位于东城区东花市北里中区14号楼一层东数第一间，北侧开门，分东、西两个区域。东侧区域现用于办公，西侧区域放置有桶装水等物品。西侧区域有多处房顶脱皮、渗水现象，房顶中部开有边长约0.5米的开口，内部管道有滴水现象。涉案房屋二层为新民晚报北京记者站使用房屋。经查勘，新民晚报北京记者站使用房屋入户后亦分为东西两个区域。入户处为卫生间。西侧区域自北向南依次为门厅、办公室，未发现用水设施及漏水现象。法院向北京天鸿宝地物业管理有限公司东花市北里中区物业管理人员询问涉案房屋漏水一事，其表示对于涉案房屋何时开始漏水不清楚，海华军通公司大约于春节期间报修过，物业工人去过涉案房屋两次进行查看，当时的状态和现状基本一致，有滴水现象。查看过后，物业公司再派工人前来维修，房屋内就没人了。根据现在的情况，只有一个滴水点，拆开检查，封堵漏水点即可，大约几十分钟就可修复。

一审法院认为，考虑合同履行情况、疫情因素等情况，按照公平原则予以酌定。海华军通公司已支付的押金5万元应予抵扣。关于违约金一节，合同约定，任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年租金100%的违约金。根据已查明事实，海华军通公司在疫情发生前就有拖欠租金的违约行为，海华军通公司虽称秦岭交付房屋时涉案房屋就存在漏水情况，但其并未提供证据予以佐证，且海华军通公司应于2020年1月10日前交纳第二季度租金，而秦岭催交租金时海华军通公司并未表示房屋漏水，结合物业管理公司的陈述，海华军通公司于春节期间才予以报修，故法院认定海华军通公司拖欠租金违约在先，另根据现场勘验情况，涉案房屋漏水并未对海华军通公司使用涉案房屋造成严重影响，故对于海华军通公司的抗辩意见，法院不予采信。但秦岭主张的违约金标准过高，法院将综合考虑合同履行情况、海华军通公司违约行为、秦岭损失等情况，按照公平原则予以酌定。综上，一审法院判决：一、解除秦岭与北京海华军通环境科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、北京海华军通环境科技发展有限公司于判决生效后七日内将北京市东城区东花市北里中区14号楼一层底商腾退并交还秦岭；三、北京海华军通环境科技发展有限公司于判决生效后七日内按照年租金480000元的标准向秦岭支付自2020年1月10日至实际腾退房屋之日的房屋租金及房屋占有使用费；四、北京海华军通环境科技发展有限公司于判决生效后七日内向秦岭支付违约金50000元（押金50000元予以抵扣）；五、驳回秦岭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人一致确认一审查明的“2020年1月底，涉案房屋楼上卫生间便池泄露，造成涉案房屋漏水及无订单坍塌”中的“无订单坍塌”存在笔误，应为“屋顶坍塌”，本院予以确认。本院与一审查明的其他事实无异。

本院认为，本案中，秦岭与海华军通公司签订的涉案房屋租赁合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行。现海华军通公司违反合同约定，未能按期向秦岭支付租金，已经达到合同约定的解除条件，秦岭据此主张解除前述合同并要求海华军通公司腾退涉案房屋，应当得到支持。海华军通公司上诉称涉案房屋交付时即存在重大瑕疵，海华军通公司未能提供充分的证据予以证明；相反，根据双方沟通的记录可见，直至秦岭向海华军通公司催缴欠付租金之时，海华军通公司所持的欠付理由为“因本公司发生变动，遇到困难”，海华军通公司未能提供证据证明在此之前涉案房屋存在其所述的重大瑕疵、其曾向秦岭主张过权利，结合一审现场勘验及调查情况，本院对海华军通公司的该上诉意见，实难采信。至于海华军通公司关于涉案房屋面积的上诉主张，海华军通公司作为承租人，对于其所承租房屋的情况在租赁合同签订当时即应有所了解，涉案租赁合同签订过程中，亦未见其曾就租赁面积问题提出过异议，且海华军通公司主张的涉案房屋的面积亦缺乏必要的证据支持，其以此为由对抗其所应承担的合同义务，理由不能成立。关于海华军通公司上诉主张的疫情应免除其民事责任一节，正如一审所言，海华军通公司的违约行为发生在疫情发生之前，且一审法院已经考虑了疫情因素对租金支付标准予以调整，海华军通公司要求免除其民事责任的理由不能成立。至于押金的抵扣问题，在涉案租赁合同关系解除的情况下，一审法院对押金一并处理，有利于全面解决纠纷，本院对此不持异议。

综上所述，海华军通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7422元，由北京海华军通环境科技发展有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘慧慧

审 判 员　白　松

审 判 员　王军华

二〇二一年二月九日

法官助理　孙春玮

书 记 员　韩　铮