北京瑞得在线文中上网服务中心与北京住总第三开发建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京瑞得在线文中上网服务中心，住所地北京市东城区东直门内大街**。

法定代表人：毕占全,总经理。

委托诉讼代理人：邓辉，女，该单位经理。

委托诉讼代理人：张瞭望，北京桂润律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京住总第三开发建设有限公司，住，住所地北京市海淀区阜成路**/div>

法定代表人：历光大，董事长。

委托诉讼代理人：贾金勇，北京国舜律师事务所律师。

上诉人北京瑞得在线文中上网服务中心（以下简称瑞得在线服务中心）因与被上诉人北京住总第三开发建设有限公司（以下简称住总第三公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初20354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞得在线服务中心之委托诉讼代理人邓辉与张瞭望、被上诉人住总第三公司之委托诉讼代理人贾金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

瑞得在线服务中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回住总第三公司的一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由住总第三公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方租赁合同到期后，双方并未终止合同，合同继续履行，形成事实租赁关系；一审判决认定合同无效，同时又认定合同到期，属于相互矛盾的认定；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，住总第三公司在约定的租赁期间届满后，并未提交任何有效证据提出异议。一审判决违背不诉不理原则；住总第三公司起诉我中心交房的理由系合同到期，而一审法院认定的交房理由为已生效判决认定双方租赁合同无效，在住总第三公司坚持合同有效的基础上要求我中心腾退房屋。一审法院未依法合理履行释明义务。一审法院未查明位于北京市东城区东直门内大街181号东西走向、南北朝向小楼（以下简称涉案被诉腾退房屋）的现状，该小楼的二、三层于2017年4月已经被住总第三公司的物业经理李强组织拆除，此后该部分已经无法使用，住总第三公司于2017年4月同时告知我公司不再续租，此时我公司刚完成翻建不到一年，住总第三公司的行为给我公司造成巨大损失，我公司亦不敢再全面经营网吧，只能经营一部分，主要是为了保障设备不产生故障，降低损失，保全证据；故自2017年4月后我公司无需再向住总第三公司支付使用费。

住总第三公司辩称，同意一审判决，不同意瑞得在线服务中心的上诉请求及理由。我公司并未进行拆除行为，瑞得在线服务中心主张的拆除问题系因该单位对房屋对外群租，不符合北京市的政策要求，由社区、城管部门协调处理的。

住总第三公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令瑞得在线服务中心立即腾退位于北京市东城区东直门内大街181号东西走向，南北朝向小楼一栋并交予住总第三公司；2.请求判令瑞得在线服务中心支付拖欠的房屋占用费（合同期内）150000元；3.判令瑞得在线服务中心支付自2018年1月1日至2019年8月31日房屋占用费556666元（标准按照双方签订的合同约定的租金标准）；4.诉讼费由瑞得在线服务中心承担。

一审法院认定事实：2007年11月1日，住总第三公司（甲方）与瑞得在线服务中心（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，房屋地点为，东直门内大街181号甲方院内东、南方向。租赁对象（1）：东西走向，南北朝向小楼一栋，面积约370平方米；（2）：南北走向，东西朝向小楼一栋，面积约190平方米。租期为2007年11月1日至2017年12月31日。第一年租金为230000元，第二年开始每年租金比上一年度增加10000元。由起租日计算，采用先付原则，每半年一付。乙方承租甲方房屋用于网吧经营。合同期满，甲方收回房屋，乙方如续租，需在合同期满前30日内，与甲方协商，在同等条件下可优先续租。合同期满乙方退回房屋后，应在10日将乙方所有的设备用具等进行清运等。瑞得在线服务中心已于2017年4月30日将190平方米的房屋交还住总第三公司。瑞得在线服务中心尚欠2017年7月1日至12月31日的占用费未交钠。

2019年5月23日，住总第三公司曾以房屋租赁合同纠纷起诉瑞得在线服务中心，要求瑞得在线服务中心腾房等诉至法院，法院经审理认为住总第三公司、瑞得在线服务中心所签的《房屋租赁合同》涉及的租赁房屋因为未办理不动产权属登记，亦未取得建设工程规划许可证，故应属无效合同。经释明，住总第三公司坚持为有效合同。为此，法院认为住总第三公司的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。并依照相关法律规定，确认住总第三公司、瑞得在线服务中心所签的房屋租赁合同无效。驳回住总第三公司的全部诉讼请求。上述（2019）京0101民初10333号民事判决书送达双方后，双方均未上诉，现已生效。现住总第三公司再次将瑞得在线服务中心诉至法院，诉如所请。瑞得在线服务中心在诉讼中称，其在合同履行中对租赁房屋进行了翻建，且住总第三公司曾承诺瑞得在线服务中心继续租赁涉诉房屋。现住总第三公司要求其腾房，应先赔偿其损失，否则不同意腾房。法院释明，瑞得在线服务中心如要求住总第三公司赔偿损失应提起反诉，但瑞得在线服务中心明确表示不提起反诉。

一审法院认为，根据所查明的事实，住总第三公司、瑞得在线服务中心签订的《房屋租赁合同》已经人民法院确认为无效合同。现双方所签的房屋租赁合同已经到期，瑞得在线服务中心应将占用的涉诉房屋腾出。故住总第三公司要求瑞得在线服务中心腾退涉诉房屋，符合法律规定，法院予以支持。关于住总第三公司要求瑞得在线服务中心支付在双方合同履行期内所欠的房屋占用费，于法有据。因瑞得在线服务中心已于2017年4月30日将承租的190平方米房屋腾出交予住总第三公司，故住总第三公司要求的占用费应将此面积扣除，具体瑞得在线服务中心应支付的占用费，法院酌定。关于住总第三公司要求双方租赁合同到期后自2018年1月1日至2019年8月31日的房屋占用费，于法有据。法院将依法按照合同约定的租金标准及瑞得在线服务中心实际占用房屋的实际情况酌情判处。关于瑞得在线服务中心辩称不同意腾房的理由，于法无据，法院不予采信。瑞得在线服务中心的损失可另案依法解决。综上，一审法院判决：一、北京瑞得在线文中上网服务中心于判决生效后三十日内将其占用的位于北京市东城区东直门内大街181号东西走向、南北朝向小楼一栋腾空交还住总第三公司北京住总第三开发建设有限公司；二、北京瑞得在线文中上网服务中心支付北京住总第三开发建设有限公司2017年7月1日至12月31日的房屋占用费89195.90元。三、北京瑞得在线文中上网服务中心自2018年1月1日起按照年占用费178391.80元的标准支付北京住总第三开发建设有限公司房屋占用费，至实际腾房之日止；四、驳回北京住总第三开发建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。庭审中，瑞得在线服务中心主张“南楼当时已经成为危房，我方为了继续经营，主动向被上诉人申请愿意自己承担翻建的成本，只要对方同意续租，在这种情况下，对方的领导告诉我们建议一楼经营网吧，二、三层改造成群租房，进行营利，我们的方案报上去他们同意了，我们才建的群租房，在建好之后，在2017年3月上诉人来了一个新的经理，在新经理上任后去有关部门举报，最后在他的带领下被他们拆除了”，住总第三公司主张“我方从来没有同意过建群租房，北京市政府很严格，一直在打击群租房，我方作为一个国企，不可能建议他们搞群租房”。瑞得在线服务中心后于二审庭审中另称“当时是李强找派出所，派出所找有关部门到物业开会，开会后所长问李强是否拆，李强说坚决拆，当时有物业经理、物业书记等人，当时说如果我们不拆，他们拆的话需要我们支付费用，故我们自己进行的拆除”，并否认其此前关于群租的陈述，主张其营业执照的经营范围包含出租，并不构成群租。住总第三公司对前述陈述回应称，“李强履行的是公司职务，因为当时群租涉及安全问题”。

瑞得在线服务中心称涉案被诉腾退房屋的二、三层内部被拆除后并未使用，处于闲置状态，法庭询问其是否曾向住总第三公司主张将闲置房屋交还，瑞得在线服务中心称涉案被诉腾退房屋系其所建，住总第三公司没有赔偿前没有权利收回。

对于一审法院认定的占用费，瑞得在线服务中心对计算标准并无异议，但对计算面积以及是否需要支付提出异议，主张2017年其被告知不再续租后，已经向住总第三公司提出申请，要求住总第三公司赔偿，当时住总第三公司答复其还可续租，后双方未能签订续租协议，其仍然占用涉案被诉腾退房屋系为了保护现场，进行证据保全。住总第三公司对一审法院认定的占用费计算标准提出异议，主张按照双方租赁合同之约定，租金应当每年上浮，但未提出上诉。

另，二审审理中，瑞得在线服务中心向本院申请中止审理本案，其理由为：1.该单位已于2020年9月另案起诉要求住总第三公司赔偿房屋翻建费用、退还租金等各项费用共计817万余元，现该案正在审理过程中，法院已经委托第三方评估机构对房屋价值进行评估；2.根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，在审理因合同无效导致双方互负给付义务的案件中，应当避免因判令单方返还而出现不公平的结果，另案尚未完成房屋价值评估，住总第三公司收回房屋后，极有可能阻碍或产生其他不利于第三方评估的事项，导致瑞得在线服务中心要求赔偿的核心诉求无法得到支持；且根据上述规定，瑞得在线服务中心享有同时履行抗辩权。

经询，住总第三公司明确表示其收回涉案被诉腾退房屋后，如瑞得在线文服务中心需要对涉案被诉腾退房屋进行评估、现场勘查、证据保全等诉讼活动，住总第三公司同意配合。

本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，瑞得在线服务中心与住总第三公司签订的《房屋租赁合同》已经生效判决认定为无效合同。瑞得在线服务中心继续占用涉案被诉腾退房屋缺乏依据，一审法院对住总第三公司提出的腾退请求予以支持，处理正确。瑞得在线服务中心以未获赔偿即不应腾退的理由提出抗辩，主张其享有同时履行抗辩权，缺乏法律依据；一审审理期间，法院已向其释明是否提出反诉，瑞得在线服务中心自行选择另行起诉的方式主张权利，应自行承担法律后果；其以此为由申请对本案中止审理，本院不予准许。瑞得在线服务中心应当向住总第三公司支付其占用房屋期间的使用费，一审法院结合涉案房屋租赁合同关于租金标准的约定以及瑞得在线服务中心占用房屋的实际情况，对使用费标准予以酌定，并无明显不妥，本院不持异议。瑞得在线服务中心上诉主张涉案被诉腾退房屋部分空置，但其并未将房屋交还住总第三公司，其要求住总第三公司承担空置的责任、拒付使用费的理由不能成立。

综上所述，瑞得在线文服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10886元，由北京瑞得在线文中上网服务中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘慧慧

审 判 员　白　松

审 判 员　王军华

二〇二一年二月十八日

法官助理　孙春玮

书 记 员　韩　铮