北京安易居房地产经纪有限公司等与邵岩等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司，住所地北京市通州区马驹桥镇潼关******。

负责人：杨小刚，经理。

上诉人（原审被告）：北京安易居房地产经纪有限公司，住，住所地北京市朝阳区常惠路**楼******/div>

法定代表人：艾保青，执行董事。

上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：葛祥泰，北京市两高律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：胡世伟，男，1977年11月28日出生，汉族，三元食品股份有限公司职员，住北京市大兴区。

被上诉人（原审被告）：邵岩，男，1993年3月24日出生，汉族。

上诉人北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称：安易居第一分公司）、北京安易居房地产经纪有限公司（以下简称：安易居公司）因与被上诉人胡世伟、邵岩房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初18900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

安易居第一分公司、安易居公司共同上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判驳回胡世伟要求我方赔偿房屋租金损失，房屋维修费，财产损失的诉讼请求。事实和理由：一、我方对本次火灾没有过错，不应承担火灾导致的损害赔偿责任。涉案房屋的电气线路是胡世伟向安易居公司交付房屋前就存在的，根据现有证据导致本次涉案房屋火灾的过错在胡世伟，相应的责任也应由胡世伟承担；同时根据涉案房屋的房本取得时间为2001年12月20日，距离本次火灾发生已经有17年之久，相应线路存在年久失修的可能性；二、我方在2018年8月21日发生火灾的下午就将涉案房屋交还胡世伟，在诉讼过程中，胡世伟不但没有采取适当措施避免损失扩大，还故意放任损失扩大，主观恶意明显，一审法院在判决房屋租金损失时未考虑该项因素，将造成房屋租损失责任归责于我方属于适用法律错误。

胡世伟辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。

邵岩辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。

胡世伟向一审法院起诉请求：1.判令解除胡世伟与安易居第一分公司签订的《北京市房屋出租委托合同》，并于合同解除之日将涉案房屋交付胡世伟；2.判令安易居第一分公司支付自2018年9月3日起至涉案房屋交付胡世伟之日止的租金（按照合同约定标准，2018年9月3日至2018年12月3日支付租金12081元，2018年12月3日至2019年3月3日支付租金12081元，2019年3月3日至实际交房之日按照每月4188元，如果实际交房日为2020年3月3日以后，则之后租金按照每月4355元计算）；3.判令安易居第一分公司按照原租金标准支付自涉案房屋交付胡世伟之日起至涉案房屋维修完毕之日止的房屋租金损失（按照每月4188元，维修期按40日计算）；4.判令安易居第一分公司支付涉案房屋维修费144957.5元；5.判令安易居第一分公司支付财产损失26000元及邻居财产损失2000元；6.判令安易居第一分公司支付违约金8376元（按照合同第8条约定，月租金4188元*200%）；7.判令安易居公司对诉讼请求2-6项承担连带赔偿责任；8.本案诉讼费由安易居第一分公司、安易居公司承担。

一审法院经审理认定事实如下：北京市13号楼4单元601室的房屋所有权人为胡世伟，建筑面积71.03平方米，用途为住宅，房屋所有权证显示填发日期为2001年12月20日。

2018年3月18日，胡世伟（甲方，出租方）与安易居第一分公司（乙方，代理方）签订《北京市房屋出租委托合同》：房屋坐落于13号楼4单元601室，面积78平米，两居室；房屋为中等装修。甲方授权乙方的委托期限自2018年3月20日至2021年3月19日共三年；甲方应于2018年3月20日前将房屋交付给乙方管理。甲方授权乙方以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜；代甲方向承租方收取租金。租金标准第一年2018年3月20日起4027元/月，其中2018年3月20日至2018年4月19日为免租期；第二年2019年3月20日起4188元/月；第三年2020年3月20日起4355元/月。租金支付方式为季付，支付具体时间为2018年3月18日、6月3日、9月3日、12月3日，以上付款方式以此类推概不列举。出租委托期内房屋及附属设施因自然老化所导致的损坏均由甲方负责，或者由乙方负责修理，甲方承担全部费用。出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用。乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同。乙方有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同（第7.4.3条），乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状（第8.3条）。

合同签订后，胡世伟向安易居第一分公司交付了涉案房屋，安易居第一分公司向胡世伟交纳了2018年9月3日前的房屋租金。

安易居第一分公司将涉案两居室房屋的客厅打了隔断，并将涉案房屋分租给三人，其中主卧即西南侧卧室出租给了邵岩。2018年4月4日，安易居第一分公司（丙方、经纪方）与邵岩（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同未记载甲方）：房屋坐落于13号楼4单元601室，房间为主卧，经丙方实施经纪操作租于乙方作为居住用途。租赁期限自2018年4月4日至2019年3月27日。租金标准为1450元/月，押一付三。

2018年8月21日9时30分左右，涉案房屋发生火灾。北京市大兴区公安消防支队出具火灾事故认定书（大公消火认字[2018]第0821号）：2018年8月21日9时44分（接警时间），13号楼4单元601室发生火灾，火灾造成西南侧卧室受损，卧室内房主胡世伟和租户邵岩的物品烧毁，楼下部分住户因水渍物品受损。经调查，对起火原因认定如下：认定起火时间为2018年8月21日9时30分左右，起火部位为西南侧卧室，起火原因可以排除外来火源，遗留火种引发火灾的因素，不排除电气线路引发火灾的因素。

法院依安易居第一分公司申请向北京市大兴区公安消防支队调取了火灾事故认定书、接（出）警记录、询问笔录等材料。

邵岩的询问笔录记载：房子是2018年4月份租的，平时两个人住，合同是与中介签的。昨晚（2018年8月20日晚），住了4个人（孙大勇、张超、张中年），我和张中年吸烟。房间里有原房东提供的衣柜、梳妆台、床、空调，我们的东西有1部手机、衣服、毕业证书、手机，可能还有其他的，也没啥贵重物品。今天（2018年8月21日）8时10分离家，当时也没锁卧室，插线板的电源我关掉了，按的按钮，当时插线板上连着手机充电器、小型吹风机。

刘继旺的询问笔录记载：我是小区物业的电工。今天（2018年8月21日）早上大约4点半小区13号楼停的电，大约9时20分送的电，之所以停电，是因为高压线有故障，须停电维修。

诉讼中，法院依胡世伟申请，委托评估机构对涉案房屋因火灾导致的财产损失和涉案房屋的装修修复工程造价进行了评估鉴定。国宏信价格评估有限公司出具价格评估报告：涉案房屋因火灾导致的财产损失金额为4400元。国信国际工程咨询集团股份有限公司出具造价鉴定报告：涉案房屋装修修复工程的工程造价为119684.42元，其中确定项90717.92元，不确定项27862.22元。双方当事人对于上述评估报告的真实性均无异议，但安易居第一分公司、安易居公司、邵岩认为装修修复工程造价鉴定没有考虑到装修折旧。胡世伟为此支出评估鉴定费共计12500元。经审查，造价鉴定所述的不确定项为安全文明施工费5368.6元、施工垃圾场外运输和消纳费387.88元、企业管理费7904.2元、规费4410.52元、税金9791.02元，上述费用均系正规施工的必要支出，因此法院予以确认。

经询，胡世伟对于其所主张的邻居的财产损失，没有提交证据证明，亦不申请评估鉴定。

诉讼中，双方当事人均认可，发生火灾后，涉案房屋中的租户于当日即搬离了涉案房屋，安易居第一分公司亦于火灾发生当日将涉案房屋的钥匙交还了胡世伟，涉案房屋至今一直没有修复，处于空置状态。安易居第一分公司同意解除其与胡世伟之间签订的《北京市房屋出租委托合同》，双方一致同意该合同于火灾当日即2018年8月21日解除。

关于火灾发生的原因，胡世伟主张，当时西南侧卧室床上有吹风机，当日早上有过短暂停电，吹风机没有断电关机，来电后吹风机启动，过热导致火灾。安易居第一分公司、安易居公司则认为，火灾事故认定书显示不排除电气线路引发火灾，电气线路指的是电气设备之间传输电能之间的导线，其没有改过电路，胡世伟交付的出租房屋是中等装修，电气线路是胡世伟安装的，应由胡世伟自行承担责任，根据合同约定，胡世伟应当对房屋附属设施的自然老化负责，涉案房屋取得于2001年，相应线路存在老化可能；另外，发生火灾时，实际承租人为邵岩，房屋处于邵岩的使用和管控中，即便存在使用错误，也应当由邵岩承担责任。邵岩主张，火灾当日早上涉案房屋是停水停电状态，其当日早上没有洗漱，不可能使用吹风机，不认可吹风机放在床上，当日消防人员在现场找到的吹风机碎片、电阻丝是在床下；另外，安易居第一分公司、安易居公司擅自在客厅加装隔断，导致房屋线路压力过大，可能引发火灾。

安易居第一分公司、安易居公司提交了关于“电气线路”的百度百科，载明：电气线路是电气专业术语，电气设备之间连接、传输电能的导线都可以叫电气线路，大到高压传输线路、小到弱电控制都可以。

诉讼中，经法院询问，胡世伟表示本案中仅主张安易居第一分公司、安易居公司承担责任，不主张邵岩承担责任。另外，胡世伟表示其第6项诉讼请求违约金的合同依据是《北京市房屋出租委托合同》第7.4.3条、第8.3条的约定，即乙方有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。胡世伟与安易居第一分公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系胡世伟与安易居第一分公司的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。该合同虽然名为委托合同，但是合同中有关安易居第一分公司应向胡世伟按季支付租金；如安易居第一分公司逾期支付租金，胡世伟有权解除合同的约定，符合房屋租赁合同的法律特征，故应当认定本案《北京市房屋出租委托合同》的性质实为房屋租赁合同。此外，合同中有关胡世伟委托安易居第一分公司代理出租涉案房屋的约定，应当理解为胡世伟作为出租人，同意安易居第一分公司将涉案房屋转租给他人，安易居第一分公司与邵岩签订的《北京市房屋租赁合同》为转租合同。

胡世伟主张解除其与安易居第一分公司签订的《北京市房屋出租委托合同》，安易居第一分公司同意解除，且双方一致同意合同解除时间为火灾发生日即2018年8月21日，法院对此不持异议。根据法院查明事实，安易居第一分公司在火灾当日已向胡世伟交付了涉案房屋，故现胡世伟起诉要求交付涉案房屋并支付自2018年9月3日起至房屋交付之日止的房屋租金的诉讼请求，法院不予支持。

对于火灾发生的原因，北京市大兴区公安消防支队火灾认定书记载“起火原因可以排除外来火源，遗留火种引发火灾的因素，不排除电气线路引发火灾的因素。”因此，消防部门的事故认定书未明确确定火灾具体原因。法院认为，涉案房屋系胡世伟将房屋交付安易居第一分公司后，在安易居第一分公司承租期间发生火灾，结合次承租人邵岩的陈述，“当时插线板上连着手机充电器、小型吹风机”，因此其未尽到安全用电的注意义务，安易居第一分公司作为出租方，未尽到管理和监督责任，且安易居第一分公司在涉案房屋的客厅违规打隔断，因此安易居第一分公司作为承租人应对其承租期间房屋发生火灾承担主要负责；胡世伟作为涉案房屋的房主，该房屋系2001年取得，其应对电路进行检查防止老化引发电路隐患，因此其应承担次要责任。

关于安易居第一分公司所主张的邵岩的责任承担问题，法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，并非财产损害赔偿纠纷，胡世伟签订的《北京市房屋出租委托合同》的合同相对方是安易居第一分公司，且胡世伟在本案中明确表示不要求邵岩承担责任，故法院在本案中不做进一步论述及判断。

对于火灾造成的损失的确定，根据法院查明的事实，火灾发生于2018年8月21日，涉案房屋现尚未修复，胡世伟亦无法将房屋对外出租，安易居第一分公司交纳房租至2018年9月2日，后续房租未再交纳，确给胡世伟造成租金损失，涉案房屋的装修修复工程造价鉴定工作于2020年9月24日结束，胡世伟主张维修期为40日，属于合理期限。因此关于租金损失，法院结合双方约定的租金标准、双方的责任比例及评估鉴定期、合理的维修修复期等，酌情确认安易居第一分公司应赔偿胡世伟租金损失75000元。对于火灾所造成的财产损失和装修修复造价损失，根据评估报告，财产损失为4400元，装修修复工程造价为119684.42元。按照双方的责任比例，法院确认安易居第一分公司赔偿胡世伟财产损失3080元、装修修复损失83779.09元。

关于胡世伟主张的违约金的诉讼请求，违约金和损害赔偿均具备弥补损失之功能，如果违约金与损害赔偿指向同一损害，不应同时适用，胡世伟所主张的违约金为“保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏”的违约金，因法院在本案中已经对该实际损失进行了确认，故对胡世伟主张违约金的诉讼请求不予支持。

分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。安易居第一分公司系安易居公司的分公司，其债权债务应由安易居公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、确认胡世伟与北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司于2018年3月18日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2018年8月21日解除；二、北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司、北京安易居房地产经纪有限公司于判决生效后十日内赔偿胡世伟房屋租金损失75000元；三、北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司、北京安易居房地产经纪有限公司于判决生效后十日内赔偿胡世伟房屋维修费83779.09元；四、北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司、北京安易居房地产经纪有限公司于判决生效后十日内赔偿胡世伟财产损失3080元；五、驳回胡世伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，胡世伟与安易居第一分公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系胡世伟与安易居第一分公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该合同虽然名为委托合同，但符合房屋租赁合同的法律特征，实为房屋租赁合同。该合同于2018年8月21日解除。

胡世伟与安易居第一分公司签订合同后，将房屋交付安易居第一分公司。火灾发生于安易居第一分公司对房屋进行管理使用期间，安易居第一分公司未尽到应有的管理和监督责任，安易居第一分公司作为房屋承租人应对房屋发生火灾承担主要负责。胡世伟作为涉案房屋的房主，未对房屋电路进行必要检查，排除安全隐患，应承担次要责任。胡世伟基于房屋租赁合同纠纷提起本案诉讼，安易居第一分公司作为合同相对方，应承担相应的合同责任。

火灾发生后，涉案房屋一直未修复，导致房屋无法对外出租，给胡世伟造成租金损失。胡世伟主张维修期为40日，属于合理期限。一审法院结合双方约定的租金标准、双方的责任比例及评估鉴定期、合理的维修修复期等，酌情确认安易居第一分公司应赔偿胡世伟租金损失75000元，并无不当。对于火灾所造成的财产损失和装修修复造价损失，根据评估报告，财产损失为4400元，装修修复工程造价为119684.42元。一审法院按照双方的责任比例，确认安易居第一分公司赔偿胡世伟财产损失3080元、装修修复损失83779.09元，亦属合理。

分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。安易居第一分公司系安易居公司的分公司，其债权债务应由安易居公司负担。

综上所述，安易居第一分公司、安易居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4488元，由北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司、北京安易居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　赵胤晨

审 判 员　梁立君

审 判 员　曹　雪

二〇二一年二月十八日

法官助理　徐维眷

书 记 员　赵　越