张艳洁与赵宇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张艳洁，女，1971年2月9日出生，汉族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：张雪梅（张艳洁之姐），住北京市通州区。

委托诉讼代理人：杜方冰（张艳洁之姐夫），住北京市通州区。

被上诉人（原审原告）：赵宇，女，1982年9月13日出生，回族，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：赵京京，北京华馥律师事务所律师。

上诉人张艳洁因与被上诉人赵宇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初16618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张艳洁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵宇的全部一审诉讼请求。事实与理由：双方签订房屋买卖合同时未对案外人的户口进行约定，仅约定了要将卖方的户口迁出。案外人耿梅的户口存在涉案房屋内并未给赵宇造成损失。另，一审后，耿梅同意将其户口迁出，目前正在办理。

赵宇辩称：同意一审判决。不同意对方的上诉请求。

赵宇向一审法院起诉请求：判令张艳洁向赵宇支付违约金886950元（房屋总价款5%的违约金及自2017年6月5日起至2020年6月4日已付购房款日万分之五的违约金），并承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2014年4月2日，赵宇（买受人）与张艳洁（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》约定，张艳洁将位于丰台区玉林东里三区14楼4层9-402房屋出售给赵宇，房屋成交总价为1620000元。上述合同第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日内未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，赵宇向张艳洁支付了全部购房款，双方于2014年6月18日办理了房屋所有权转移登记手续。

另查，涉案房屋上存在案外人耿梅的户口，耿梅于2009年2月5日河南省南阳市卧龙区新华西路92号夫妻投靠（市县外迁入）。

再查，案外人党忠民于2001年3月26日取得涉诉房屋房屋所有权证，于2009年6月16日将涉诉房屋转移登记至案外人张信、张云涛名下。张信、张云涛于2013年4月12日将房屋过户至张艳洁名下，张艳洁于2014年6月18日与赵宇办理房屋所有权转移登记手续。

一审中，赵宇称其一直未将户口迁入涉诉房屋，故一直不知道涉诉房屋上有户口未迁出，其于2019年年底准备将涉诉房屋出售时才发现涉诉房屋上有耿梅户口，由于耿梅的户口在涉案房屋内给其造成房产再次出售的价值损失，故其要求张艳洁支付违约金。张艳洁称出售房屋时，买卖双方及中介方均未前往派出所查询户口情况；其从未将户口迁入涉诉房屋内，也不清楚耿梅的户口是如何迁入涉诉房屋的；涉诉房屋不是学区房，耿梅的户口存在也不影响赵宇户口迁入，涉诉房屋上存在耿梅的户口未对赵宇造成实际损失；赵宇主张的违约金过高，且超过诉讼时效。

一审法院认为，赵宇与张艳洁签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。赵宇于2014年6月18日取得房屋所有权，张艳洁应当根据合同约定在该房屋所有权转移之日起30日内将涉案房屋内户口迁出，但张艳洁至今未依约履行户口迁出义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对于赵宇要求张艳洁支付逾期办理户口迁出手续违约金的诉讼请求，法院予以支持。张艳洁主张其本人户口不在涉案房屋内，此前不知晓房屋上有他人户口，现有户口是案外人的，且户口未迁出非张艳洁自身原因所致，故其并不构成违约，不应承担责任。一审法院认为，双方合同约定的“原有户口”应包括出售房屋时房屋上存在的所有户口在内。张艳洁签约时应审慎审查合同内容，签约时双方明确约定了户口迁出相关条款及违约责任，作为出卖人理应对诉争房屋上的户口现状予以核查确认后再签约。同时，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于张艳洁所持合同中关于户口违约金的约定无效的抗辩，法院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。本案中，双方约定张艳洁应当在该房屋所有权转移之日（2014年6月18日）起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因张艳洁自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向赵宇支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日内未迁出的，自逾期超过15日起，张艳洁应当按日计算向赵宇支付全部已付款万分之五的违约金。根据合同约定，张艳洁应于2014年7月18日前将涉诉房屋的户口迁出。现赵宇于2020年6月5日提起本案诉讼要求张艳洁支付逾期迁出户口违约金，对未超过诉讼时效的部分，法院予以支持。张艳洁在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，法院将结合本案的实际履行情况、张艳洁的逾期时间及过错程度、赵宇的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定张艳洁应向赵宇支付违约金的具体数额。判决：一、张艳洁于判决生效后十五日内给付赵宇逾期办理户口迁出手续违约金100000元（截至二〇二〇年六月四日止）；二、驳回赵宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。上述合同明确约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。实际履行中，赵宇于2014年6月18日取得房屋所有权，张艳洁至今未依约履行户口迁出义务。一审法院认定张艳洁违约并结合过错程度、实际损失及预期利益等具体因素，对违约金所做酌定并无不当。张艳洁上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。

综上所述，张艳洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由张艳洁负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　磊

审 判 员　　时　霈

审 判 员　　胡珊珊

二〇二一年二月八日

法官助理　　郭子枫

书 记 员　　曹　静