北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司等与北京海晟房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京联科创新酒店管理有限公司，住所地北京市平谷区黄松峪东街****。

法定代表人：王海，经理。

上诉人（原审被告）：北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司，住所地，住所地北京市东城区东直门外大街**院海晟国际公寓25-104iv>

负责人：王海，经理。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：张明，北京市国振律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京海晟房地产开发有限公司，住所地北京，住所地北京市东城区东直门外大街**院**楼****101-107>

法定代表人：池飞英，董事长。

委托诉讼代理人：李晨，北京卓纬律师事务所律师。

上诉人北京联科创新酒店管理有限公司（以下简称联科公司）、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司（以下简称联科分公司）因与被上诉人北京海晟房地产开发有限公司（以下简称海晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初17334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

联科公司、联科分公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回海晟公司的一审全部诉讼请求,本案一、二审诉讼费全部由海晟公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，侵犯了联科公司、联科分公司的合法权益。1.联科公司按照海晟公司通知要求已经搬离了北京市东城区东直门外大街乙36号院海晟名苑16号楼B1层E-B1-15号（以下简称诉争房屋），因此不存在房屋使用费。2.即使存在房屋占用事实，因海晟公司对诉争房屋停电，该房屋已经失去使用功能，因此不应支付房屋使用费。3.诉争房屋租金过高，即使存在房屋占用事实，一审法院参照房租标准确定房屋使用费，严重侵犯我方合法权益。4.2020年疫情期间，酒店行业受到的影响最重，故即使存在房屋占用事实，也不应当支付房屋使用费。5.一审判决确定的违约金标准过高，应当予以减少。6.联科公司、联科分公司之间不应当承担连带责任。

海晟公司辩称，同意一审判决，不同意联科公司、联科分公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

海晟公司向一审法院起诉请求：1.判令联科公司、联科分公司依约向海晟公司支付拖欠的自2018年10月16日至2019年4月15日的房屋租金共计23400元；2.判令联科公司、联科分公司按照租金标准向海晟公司支付自2019年4月16日至2020年10月30日的房屋占有使用费共计72150元；3.判令联科公司、联科分公司依约向海晟公司支付逾期付款违约金共计28665元（违约金按照联科公司、联科分公司拖欠的房屋租金及房屋占有使用费总额的30%计算）；4.案件受理费由联科公司、联科分公司承担。

一审法院认定事实：2018年4月16日，海晟公司与联科分公司签订《房屋租赁合同》，约定海晟公司诉争房屋出租给联科分公司用于存放物品使用，租赁期限自2018年4月16日至2019年4月15日，租金为每月3900元，支付方式为半年付，押金3900元。合同约定如承租方未能如期交付租金，则逾期10个工作日后，视为承租方退租，出租方有权将该单位转租他人，并有权向承租方按日追讨全年租金的千分之三作为违约金。违约期间产生费用由承租方租赁押金中扣除。合同签订后，海晟公司将诉争房屋交给联科分公司使用。联科分公司向海晟公司支付了上半年的房屋租金23400元及租赁押金3900元。因联科分公司未依约向海晟公司支付下半年的房屋租金，海晟公司于2019年1月16日发通知要求联科分公司支付租金并承担违约金。

关于诉争房屋断电一事，海晟公司表示断电持续的时间不足10日，但联科公司、联科分公司表示自2019年1月起诉争房屋断电状态一直持续。为此联科公司、联科分公司向法院提交了双方工作人员于2019年5月17日的微信聊天记录，聊天记录中海晟公司工作人员称：“你（指联科分公司）把去年下半年的（租金）补齐了，然后给你卖点电，然后尽快把后面今年欠的都补齐了，然后就正常买电”。联科分公司工作人员表示：“我昨天已经把办公室的物业费交了，先就这样吧，大周末你先让我们过去，要不然你说停着业，你说怎么弄啊”。海晟公司解释称因联科公司、联科分公司长期拖欠租金，合同到期后亦不交还房屋，海晟公司才以拒绝为其电卡充值进行抗辩，但持续时间不足十日，联科公司、联科分公司之后可正常购电，而且联科公司、联科分公司承租房屋用于存放物品，屋内仅有照明设施需要用电，断电期间亦不影响其房屋正常使用。联科公司、联科分公司就海晟公司拒绝为电卡充值行为一直存续未能进一步举证。

2020年10月30日，海晟公司与联科分公司就诉争房屋办理了房屋交接手续。

另查，在案涉合同签订时，海晟公司与联科分公司还就同小区25号楼104号房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金16000元。联科公司、联科分公司提交的落款日期为2019年1月16日的通知系海晟公司针对104号房屋要求联科分公司尽快与海晟公司续签租赁合同，否则视其放弃继续承租，海晟公司将对该房屋进行清场，该证据与案涉合同无关。

一审法院认为,依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应该依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，联科分公司在双方合同期内即拖欠房屋租金，在双方合同到期以后，又未将诉争房屋交还海晟公司，且拒绝交纳占有房屋期间的使用费。联科分公司虽辩称其自2019年1月起已经从诉争房屋内搬离，但缺乏证据支持，法院不予采信。联科分公司还辩称海晟公司自2019年1月起对诉争房屋采取了断电措施，并以2019年5月17日的微信聊天记录作为证据向法院提交，但该证据无法证明海晟公司采取了断电行为以及断电持续的时间。综上，联科分公司拒绝支付2019年之后的房屋租金及合同到期后至2020年10月30日前的房屋占有使用费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于联科分公司要求就疫情期间的房屋占有使用费进行减免的抗辩理由，法院依据疫情对合同履行的影响依据公平原则酌情予以确定。关于海晟公司主张的违约金，双方合同中就联科分公司逾期腾房的违约责任未明确约定，海晟公司主张的拖欠房屋占有使用费的违约金，缺乏合同依据，法院不予支持。海晟公司依据合同要求联科分公司承担逾期支付房屋租金的违约责任，符合法律规定，法院予以支持，但双方合同中约定的违约金标准过高，法院予以酌减。关于联科公司、联科分公司承担连带责任一节，因联科分公司系联科公司设立的分公司，而分公司并不具有独立的法人资格，分公司的财产即属于总公司的财产，故海晟公司要求联科公司、联科分公司承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。庭审中，双方当事人均同意直接用合同押金进行折抵，法院对此不持异议。

据此，一审法院判决：一、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于判决生效后七日内向北京海晟房地产开发有限公司支付拖欠的自2018年10月16日至2019年4月15日的房屋租金共计23400元；二、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于判决生效后七日内向北京海晟房地产开发有限公司支付自2019年4月16日至2020年10月30日的房屋占有使用费共计64350元；三、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司于判决生效后七日内向北京海晟房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3354元（已折抵押金3900元）；四、北京联科创新酒店管理有限公司就上述一、二、三项付款义务与北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司承担连带责任；五、驳回北京海晟房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。

本院认为，海晟公司与联科分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行期内，联科分公司未按约定的付款期限支付租金，除应当履行支付租金的义务外，还应承担逾期付款的违约责任。合同约定违约金数额过高，一审法院已经酌情降低了违约金数额，联科公司、联科分公司认为一审法院酌减后的违约金仍然过高，但并未提供任何证据佐证，故本院对联科公司、联科分公司的该项请求不予支持，一审法院折抵押金后，要求联科分公司支付剩余违约金3354元并无不当。

合同到期后，联科分公司并未及时腾退诉争房屋，直到2020年10月30日联科分公司才与海晟公司办理了房屋交接，故联科分公司还应支付该期间的房屋占有使用费。联科公司、联科分公司主张已按照海晟公司的要求及时搬离了诉争房屋，海晟公司不予认可，根据举证规则，联科公司、联科分公司应对搬离诉争房屋的事实承担举证责任。现联科公司、联科分公司未能举证证明其已按时搬离了诉争房屋，故联科公司、联科分公司应承担举证不能的法律后果，本院对联科公司、联科分公司的该项主张不予采信。关于房屋占有使用费的标准，一审法院参照合同约定并无不妥，联科公司、联科分公司主张合同约定的租金标准过高缺乏依据。因诉争房屋占有使用期间遭遇疫情，客观上对联科公司、联科分公司的经营产生了一定影响，一审综合诉争房屋的用途及疫情影响的程度，已酌情减免了占有使用期间的部分费用，联科公司、联科分公司上诉要求免除疫情期间的全部房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于联科公司、联科分公司主张的海晟公司停止诉争房屋用电一节，根据联科公司、联科分公司的举证情况，虽然海晟公司由于联科分公司长期拖欠租金曾采取过限制购电的行为，但上述证据并不能直接证明诉争房屋持续处于停电状态，且诉争房屋系用于存放酒店用品，仅需简单的照明用电，即使存在暂时的停电亦不会对房屋的使用产生实质性影响，何况系联科分公司长期拖欠租金、到期拒绝腾房违约在先，故联科分公司仍应承担占用期间的房屋使用费。

此外，因联科分公司不具有独立法人资格，海晟公司要求联科分公司的总公司联科公司对联科分公司的债务承担连带责任，符合法律规定，亦应予支持。

综上所述，联科公司、联科分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1493元，由北京联科创新酒店管理有限公司、北京联科创新酒店管理有限公司海晟世纪酒店分公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　曹　雪

审 判 员　　梁立君

审 判 员　　赵胤晨

二〇二一年三月十二日

法官助理　　张增彬

书 记 员　　胡翔宇