秦龙等物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：彭树文，董事长。

委托诉讼代理人：马文静，女，雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司职员。

委托诉讼代理人：赵全宏，男，雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司职员。

上诉人（原审被告）：秦龙，男，1981年12月17日出生，汉族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：赵耀，北京市尚公律师事务所律师。

上诉人雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司（以下简称雏菊物业公司）、上诉人秦龙因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

雏菊物业公司上诉请求：1.改判一审判决第二项内容为：秦龙向雏菊物业公司支付自2018年6月1日至2020年8月31日物业费滞纳金，从应交未交之日起算至实际支付之日止，按照每逾期1日0.1%计算，暂计至2020年8月31日，合计17280.83元；2.一、二审诉讼费由秦龙承担。事实与理由：其他案件判决已经确认《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》（含附件《管理维修公约》）合法有效，且雏菊物业公司已依约履行了物业管理服务义务，秦龙接受了物业服务应当依约按期缴纳相关费用，但一审判决未按照合同约定及法律规定判令秦龙给付延期支付滞纳金，属于认定事实不清、适用法律错误。具体理由如下：1.秦龙长期拒交物业费已经构成严重违约，应承担违约责任支付滞纳金。北京雏菊置业有限公司（以下简称雏菊置业公司）与中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）签订的物业合同中明确约定业主应当每月按期交纳物业费、逾期交纳应当支付滞纳金；雏菊物业公司与雏菊置业公司签订的物业合同亦约定业主应当每月按期交纳物业费，并未加重秦龙义务；雏菊物业公司多次以律师函、催款通知书、付款通知单等形式向秦龙催缴物业费，秦龙明知交费时间及违约责任的情况下，依然长期拒交物业费，属于故意违约。根据合同法相关规定，应承担违约责任给付滞纳金。2.偶发性事件不能成为秦龙长期拒交物业费的合法抗辩理由，更不能成为一审法院不支持滞纳金的理由。地下停车场系第三方产权人所有，并非公共区域，物业服务费亦不包括该部分停车服务及管理，故有关地下停车场管理问题的行政处罚与本案无关；未在禁止吸烟场所设置明显禁烟标志、未及时铲雪均系偶发事件，雏菊物业公司已经即时整改并妥善处理，对于物业服务标准未实质性降低；一审法院认定雏菊物业公司物业服务存在瑕疵依据不足；雏菊物业公司依约履行了物业服务合同主要合同义务、秦龙也应当依约履行交纳物业费的主要合同义务，而不应以偶发性事件作为对抗履行主要合同义务的事由；恒基中心建成已20余年，设施设备已严重老化坏损，相关维护成本不断增加，尤其是在疫情期间雏菊物业公司投入大量人力物力确保卫生清洁、安检、应急服务等，各种成本在不断上涨，但雏菊物业公司并未因此上调物业费，故一审法院不支持滞纳金对雏菊物业公司不公平。3.秦龙长期拒交物业费的行为已构成获利，并给雏菊物业公司造成了财产损失，理应承担相应责任。因秦龙长期拒交物业费，使雏菊物业公司长期垫付相关物业成本，造成相应财产损失，因此秦龙理应按照同期贷款利率予以支付。4.秦龙长期拒交物业费，却不承担任何违约责任，严重违背了契约必守的精神，有违公平原则。

秦龙针对雏菊物业公司上诉辩称，秦龙与雏菊物业公司之间没有签订物业服务合同，虽然法律规定受前期物业合同的约束，但并不代表合同约定的违约金计算条款必然对秦龙发生约束力；雏菊物业公司所提供物业服务存在不符合部门规章的情况因此受到行政处罚，因此物业服务存在瑕疵，其主张违约金没有依据。

秦龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回雏菊物业公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由雏菊物业公司负担。事实与理由：1.一审判决按照每月15元/平米标准计算秦龙应当支付的物业管理费缺乏依据。《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》虽然经过备案，但该合同备案材料中缺少“物业服务费用评估报告摘要”这一必备材料，因此《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》不能作为本案认定物业费标准的依据；雏菊物业公司提供的物业服务质价不符，且多次受到行政处罚，故其提供物业服务未达到相关标准，在此情况下按照每月15元/平米标准计算物业费既无依据也不公平。2.雏菊物业公司提供的水费、电费数据系其自行计算整理，秦龙对此不予认可，一审据此判决秦龙应当支付的水费、电费没有依据。3.秦龙系居民无需补交上调供暖费，没有证据证明秦龙应当支付供暖费差额，雏菊物业公司称秦龙购房后性质即属于非居民、一直以来按照非居民标准向供暖公司支付供暖费没有证据，不应当予以采信。

雏菊物业公司针对秦龙上诉辩称，相关合同已经备案并经生效判决确认有效，因此具有约束力，一审判决亦认定双方之间成立事实服务合同关系，按照合同约定的每月15元/平米标准计算物业费计算依据充分；水费、电费均系按照政府定价收取，恒基中心对外所有交纳水费、电费均按照非居民用电价格交纳，差价部分是雏菊物业公司补交的；供热费用亦是按照供热公司公布价格标准交纳，也是按照非居民用热价格标准交纳，上调供暖费价格系政府发文上调而非雏菊物业公司发布，因此雏菊物业公司依据相关标准主张依据充分；我公司受行政处罚与物业服务质量无关，且秦龙欠费违约在先，中海物业公司提供物业服务时亦是约定按月交纳物业费，我公司并未加重业主义务，如果法院认为我公司主张违约金过高，我公司同意按照之前物业合同约定的每日万分之五主张违约金。

雏菊物业公司向一审法院起诉请求：1.判令秦龙支付北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心汇豪阁公寓1105号房屋（以下简称1105号房屋）2018年6月1日至2020年8月31日的物业费43675.2元及暂计至2020年8月31日的滞纳金17280.83元；2.判令秦龙支付上述房屋2018年7月1日至2020年8月31日的电费3683.22元及暂计至2020年8月31日的电费滞纳金1465.27元、2018年7月1日至2020年8月31日的水费1976元及暂计至2020年8月31日的水费滞纳金671.65元、2019年11月15日至2020年3月15日期间供暖费差额323.52元及暂计至2020年8月31日的供暖费差额滞纳金54.35元；3.判令秦龙支付自2020年9月1日起至实际支付之日止的滞纳金（以49657.94元为基数，按照每日0.1%计算）。

一审法院查明事实：秦龙系1105号房屋（建筑面积107.84平方米）所有权人。

2018年6月4日，案外人雏菊置业公司作为甲方与作为乙方的雏菊物业公司签订《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》，约定：1.鉴于甲方开发了位于北京市东城区建国门内大街18号的“雏菊金融中心”项目，享有对该中心进行建设、销售、经营和管理的相关权益，故选定并聘请乙方提供关于雏菊金融中心的物业管理服务，包括对雏菊金融中心中的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护雏菊金融中心内的环境卫生和秩序的活动，范围为物业管理区域即雏菊金融中心及其所占土地范围内的所有共用部位和共用设施设备，其中雏菊金融中心包括（1）办公楼1座：包括位于办公楼1座地上（按建设实际楼层）第四层至第二十六层的办公楼宇；（2）办公楼2座：包括位于办公楼2座地上（按建设实际楼层）第四层至第十二层的办公楼宇；（3）办公楼3座：包括位于办公楼3座地上（按建设实际楼层）第五层至第十层的办公楼宇；（4）汇豪阁公寓，指位于第五层至第二十二层的公寓楼宇；（5）裙房部分：原功能为商业，位于____、由**办公楼的地上****，地下**的建筑部分及相关区域和附属设施；（6）位于地面和地）位于地面和地下**的停车场。共有停车位591个；（7）上述各部分物业的共用部位及共用设备设施；（8）上述各物业所占土地的国有土地使用权以及共享设施。2.物业服务收费方式为包干制，标准为公寓每建筑平方米每月15元、三座办公楼每建筑平方米每月29元、裙房部分暂时空置另行协商、停车场每月每车位170元，乙方按合同附件中的《管理维修公约》规定在每月度开始的前十天内按月度向业主或物业使用人收取，《管理维修公约》规定业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际付款日止，乙方可每日按物业管理费的0.1%标准向业主或物业使用人收取滞纳金。乙方有权代有关单位统一征收及向有关单位统一支付恒基中心各单位的水（包括自来水、热水及中水等）、电、煤气等费用。3.在乙方可以使用的预算资金和本合同授权范围内，乙方提供的管理服务须达到以下水平：（1）房屋外观：良好；（2）设备运行：正常；（3）公共设施、设备的维修、养护：及时；（4）公共环境：整洁；（5）公共绿化养护：良好；（6）交通秩序：良好；（7）保安服务：维持秩序；（8）急修：半小时内到场，24小时内修复（如因特殊原因不能完成，应作限时承诺）；（9）小修：当即解决。虽有前述规定，乙方提供的物业服务水平须预定达到北京市房地产主管机关制定并公布的北京市物业管理行业规范的各项要求的较高水平，但建筑和设施或缺少可使用资金导致的限制除外。2018年6月13日，雏菊物业公司向北京市东城区房屋管理局申请物业服务合同备案，该局次日通知雏菊物业公司其申请符合本案要件故予以备案。

2018年6月14日，雏菊置业公司、雏菊物业公司及雏菊物业公司前手物业公司中海物业公司联合发出《关于变更物业管理服务主体事项——致恒基中心全体业主公开信》，通知：1.雏菊置业公司与中海物业公司的《恒基中心物业服务管理合同》于2018年5月31日解除；2.雏菊置业公司与中海物业公司将在2018年6月15日前依法完成恒基中心的全部物业移交工作；3.雏菊置业公司与雏菊物业公司签订《原北京恒基中心前期物业服务合同》，雏菊物业公司2018年6月1日开始接管本项目，负责现场物业管理服务，承担全部物业管理责任；4.涉及恒基中心项目物业管理服务债权及债务以2018年5月31日合同终止日进行划分，原物业合同终止日前的债权债务由中海物业公司承担，原物业合同终止日后发生的债权债务由雏菊物业公司承担；5.在原合同终止日至实际完成交接之日，中海物业公司将积极协助雏菊物业公司办理物业移交，维持正常物业管理秩序。6.自2018年6月1日起的物业管理相关费用，每月1日（遇节假日提前）雏菊物业公司会将相关费用的“催缴通知单”发送至业主、租户。

2019年11月7日，北京市发展和改革委员会发布《关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知》，通知本市非居民供热价格按面积收费的每采暖季每建筑平方米统一上调3元。

一审庭审中，雏菊物业公司提交维修服务情况截图、与第三方签订的协议、检测报告、费用发票、发布的各类通知、付款通知单和催缴情况照片、与热力公司所签合同，秦龙仅认可维修服务情况截图、与热力公司所签合同的真实性，不认可上述证据的证明目的。秦龙提交不动产权证、《关于印发<北京市物业服务合同备案程序>的通知》《东城区房屋管理局政府信息公开答复告知书》《法人和其他组织信用信息概况》、相关照片、营业执照，雏菊物业公司认可不动产权证、《法人和其他组织信用信息概况》、营业执照的真实性，对上述证据的证明目的均不认可。

关于雏菊物业公司诉讼请求中各项金额，秦龙截至本案开庭前未向雏菊物业公司进行支付。秦龙认为雏菊物业公司对水电费的来源及计算依据不足，不认可雏菊物业公司对费用的计算说明，同时认为秦龙系居民身份，故不需补交上调供暖费；雏菊物业公司称自大厦建成、秦龙购买房屋后性质即属非居民，雏菊物业公司一直以来全部按照非居民标准代收供暖费，本次主张的是供暖费上调后的差额部分。

另查，北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心汇豪阁公寓1105号房屋所在小区尚未成立业委会。雏菊物业公司2018年、2019年曾因物业服务问题受到行政处罚。

一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。雏菊物业公司、秦龙虽未签署书面物业合同，但雏菊物业公司与开发商雏菊置业公司签订了《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》（含附件《管理维修公约》），雏菊物业公司并向有关部门进行了备案，雏菊置业公司、雏菊物业公司及中海物业公司联合向业主发布通知公告，并于2018年6月1日开始为秦龙提供事实上的物业服务，雏菊物业公司、秦龙之间已形成事实上的物业服务合同关系，双方均应依约履行各自的义务。秦龙虽对雏菊物业公司的合同主体资格和备案手续、公开信持有异议，但未提交有力反证，法院不予采信。雏菊物业公司依约履行了物业管理服务义务，秦龙在接受上述服务后，应当按照约定如期交纳相关费用。现雏菊物业公司要求秦龙支付物业费等费用，于法有据，法院予以支持；秦龙虽对费用的计算持有异议，但未提交相关反证，故对秦龙之抗辩意见，法院不予采信。关于各项滞纳金，考虑雏菊物业公司提供物业服务确实存在瑕疵等实际情况，法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、秦龙于判决生效后十五日内向雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司支付北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心汇豪阁公寓1105号房屋2018年6月1日至2020年8月31日的物业费43675.2元、2018年7月1日至2020年8月31日的电费3683.22元、2018年7月1日至2020年8月31日的水费1976元、2019年11月15日至2020年3月15日的供暖费差额323.52元；二、驳回雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。雏菊物业公司提交中海物业公司与恒基中心签订的《北京恒基中心物业管理服务合同》，用以证明在中海物业公司提供物业服务期间，亦是约定按月交纳物业费及业主不按时交纳物业费应当按照每日万分之五承担滞纳金，秦龙对于上述合同约定内容系明知的；秦龙认为上述物业管理服务合同不属于新证据，无法确认真实性，且合同显示雏菊物业公司入驻时间在中海物业公司所签合同有效期内，开发商与中海物业公司签订合同中有关费用支付、违约金条款与雏菊物业公司无关。秦龙主张雏菊物业公司入驻时，开发商与中海物业公司签订的前期物业合同仍在合同期限内，秦龙与雏菊物业公司之间并未签订新的物业合同；雏菊物业公司主张雏菊置业公司与中海物业公司解除合同后，重新选聘雏菊物业公司作为前期物业公司。本院查明的其他事实与一审无异。

本院认为，本案上诉争议焦点有三，一是秦龙是否负有交纳物业费、水费、电费及供暖费差额义务，二是一审判决确定各项费用计算标准是否适当，三是雏菊物业公司主张秦龙给付欠交物业费滞纳金应否支持。

关于争议焦点一，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，秦龙系案涉1105号房屋所有权人；雏菊物业公司于2018年6月4日与开发单位雏菊置业公司签订《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》（含附件《管理维修公约》），选定雏菊物业公司为案涉房屋所在金融中心提供物业管理服务，后雏菊物业公司向北京市东城区房屋管理局申请完成物业服务合同备案；2018年6月14日，雏菊置业公司、雏菊物业公司及前手物业公司中海物业公司共同发布变更物业管理服务主体的公开信，通告前物业公司中海物业公司向雏菊物业公司移交案涉物业项目服务。雏菊物业公司与秦龙之间虽未签订书面物业服务合同，但根据查明的事实，雏菊物业公司在本案所涉期间内履行了物业服务义务，故根据上述法律规定，双方之间已经形成事实物业服务合同关系，雏菊物业公司应当依法履行相应物业服务义务、秦龙在接受服务后应当依法履行相应交纳物业费及相关费用的义务。在本案一审中，秦龙认可截至本案一审开庭前未向雏菊物业公司支付相关费用。现雏菊物业公司请求法院判令秦龙履行相关交费义务于法有据，应予支持。秦龙虽对于雏菊物业公司合同主体资格及相关备案手续等提出异议，但就此未提供充分有力反证，其持原审意见提出上诉本院亦不予支持。关于争议焦点二，雏菊物业公司备案的《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》对于案涉房屋物业费收费标准已予以明确，在此情况下，一审法院按照相关约定核算物业费并无不当，秦龙主张雏菊物业公司物业服务存在瑕疵，不认可上述收费标准，但秦龙未提供充分证据证明雏菊物业公司提供的物业服务水平有明显降低，故本院对秦龙此节主张不予支持。就水费、电费及供暖费交纳情况，雏菊物业公司在一审中提交了相应证据，秦龙不认可按照非居民用水用电标准交纳水费及电费，亦不同意补交供暖费差价，但就此反驳主张未提供充分有力反证，本院亦不予采信。关于争议焦点三，秦龙确存在欠交物业费及相关费用的情况，考虑双方当事人之间并未签订书面物业服务合同，本案系依据事实履行情况认定双方之间存在物业服务合同关系，且根据本案查明的事实，2018年6月15日雏菊物业公司入驻案涉物业项目后，部分业主与雏菊物业公司之间确曾因物业服务合同效力等问题产生争议，雏菊物业公司主张欠费期间系物业公司与业主就物业服务主体等问题存在争议期间，在此情况下，一审法院综合本案情况酌予驳回雏菊物业公司所提要求秦龙给付滞纳金的请求并无明显不当，雏菊物业公司对此提出上诉，本院不予支持。

综上所述，雏菊物业公司、秦龙的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1273元，由雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司负担232元（已交纳），由秦龙负担1041元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　施　忆

审 判 员　　朱　印

审 判 员　　王　元

二〇二一年一月二十七日

法官助理　　周　珍

书 记 员　　赵鸿飞