项炳靖与王鑫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：项炳靖，男，1982年6月4日出生，汉族。

委托诉讼代理人：高凤玲，北京市百瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张新茹，北京市百瑞律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：王鑫，男，1977年9月30日出生，回族。

上诉人项炳靖因与被上诉人王鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初15260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人项炳靖及其委托诉讼代理人高凤玲、张新茹、被上诉人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

项炳靖上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回对方要求我方支付装修损失的诉讼请求，我方不同意赔偿对方装修损失8万元。事实和理由：王鑫在一审时单方提交的2020年7月24日北京国维易装饰工程有限公司出具的装修报价单作为支持其诉请装修损失的唯一证据，我方对此真实性、合法性、关联性均不予认可。一、涉案租赁房屋装修大约发生在2017年7月，而报价单却于2020年7月24日出具，与本案不具备关联性；二、对于该份证据的真实性，该公司相关人员并未出庭作证，证据来源、出具报价的用途、目的等真实性无法确认，我方亦不予认可；三、该报价单所列项目很多属于可取走项目，并非装修损失范围，且王鑫交回涉案房屋时这些项目并不存在。因此一审法院不应将该份证据作为要求我方承担装修损失的定案依据，一审判决认定事实错误，请求二审法院查清事实，依法予以改判。

王鑫辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。

王鑫向一审法院起诉请求：1、王鑫与项炳靖签署的北京市房屋租赁合同于2020年7月15日解除；2、项炳靖退还王鑫押金6000元；3、项炳靖赔偿王鑫装修损失84056元；4、项炳靖给付王鑫租金损失144000元；5、诉讼费由项炳靖承担。

项炳靖向一审法院提起反诉，请求：1、项炳靖与王鑫2017年7月11日签订的北京市房屋租赁合同于2020年9月14日解除，王鑫支付因其违约导致租赁合同解除违约金6000元（以定金抵）；2、王鑫将涉案房屋恢复原状，于2020年9月21日返还项炳靖；3、王鑫支付项炳靖自2020年8月21日起至租赁合同解除之日止的租金5000元(25天×6000元/30日)；4、王鑫支付项炳靖自2020年9月15日至涉案房屋实际返还之日止参照约定租金计算的房屋占用费；5、本案诉讼费由王鑫承担。

一审法院经审理认定事实如下：2017年7月11日，项炳靖（出租人、甲方）与王鑫（承租人、乙方）、北京卓道商业地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订北京市房屋租赁合同。甲方出租的房屋坐落于39号院1号楼2-508，建筑面积109.7平方米。甲方持有房屋买卖合同，房屋所有权人为项炳靖。该房屋租赁用途为办公。双方在合同第三条租赁期限约定：（一）房屋租赁期限自2017年8月21日至2022年8月20日，甲方应于2017年7月12日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）乙方同等条件具有优先承租权，本房屋使用权和办公注册权在承租期间归乙方使用，甲方不得干涉，并积极配合签字盖章。合同第四条租金及押金约定：（一）租金标准及支付方式6000元，年租金总计大写人民币柒万贰仟元整（72000）。支付方式押1付12，各期租金支付日期：2018年8月21日，2019年8月21日，以此类推。（二）押金：大写人民币陆仟元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条转租约定：乙方可以将房屋转租他人办公注册使用，合同期满乙方无条件将注册地址迁出本房屋。第九条合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达3000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金；甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金标准支付违约金。王鑫于2017年7月11日向项炳靖支付押金6000元，于2017年7月13日、2018年8月20日、2019年8月19日向项炳靖交纳租金共计216000元，租金交至2020年8月20日。

2020年6月29日，王鑫（出租方、甲方）与刘峰（承租方、乙方）签订写字楼租赁合同。甲方出租房屋坐落于39号院1号楼4层2508，建筑面积109.14平方米。房屋权属情况，甲方持有房屋租赁合同。租赁用途为办公。该房屋租赁期限为二年，自2020年7月1日至2022年6月30日止。租金为12000元/月，每年总计：大写人民币拾肆万肆仟元整（小写：144000元）。双方约定甲方配合乙方注册工商执照及税务登记。微信聊天内容如下：2020年7月1日，王鑫：在吗项总，我需要从508注册一个公司。项炳靖：已经两个公司了王总。王鑫：已经迁走一个公司了。7月2日，王鑫：给你打电话没接，看到回电话。7月3日，王鑫：我需要注册一个公司。7月8日，王鑫：项总这是508工商系统查出来的，你要有异议可以拿着房本去工商查一下，如果没什么事，你让伟杰准备材料我需要再注册两个公司。项炳靖：你把之前的公司名字都发过来。王鑫：名字是一样的。7月13日，项炳靖：王总：你需要我准备什么东西，发过来告诉我，我让小杰准备好，我实在没有时间说这些事情。本来你那边已经注册好几个公司了，现在又注册。王鑫：项总我认为我们合作很愉快，每年按时缴纳房租，三年了也没有给你找过事，这样的租客应该是甲级房客，可能你不在乎这点房租，你忙，但是你不要耽误我正常工作，执照的事和你说半个月了，打电话也不接，消息也不回，你认为这样合适吗，里面现在只有一个公司，我需要再注册两个，需要房本照片，和你身份证正反面照片。现在疫情期间生意多难做，希望你能理解。材料什么时候给我。项炳靖：小杰也是今天才方便去拿这个房本，早上起来就弄这个事情了，你非得这样说话。王鑫：什么情况你自己想吧。项炳靖：我想什么？大家好好说话互相理解，你是了解情况的，这房子房本合同什么的，我都没有接触过，我告诉你了需要时间。7月14日，王鑫：你还没有回答我问题呢，房本照片什么时候发给我。项炳靖：我这边忙着呢。王鑫：你什么意思，你很忙，不要耽误我，天天让我追着你是吧，什么时候给我，给我个准话。项炳靖：你要这样说的话，那再等等吧，好吧，我这边也有事儿给你，一个公司已经注册了，我不能一直在让你随便注册呀，对不对？你好好说话。你租你个房子，你注册一个公司对吧，我配合你，你再迁走了再注册，我也配合你，你这边没迁走，这边一直在注册，我天天没事儿，我配合你。你等着吧，你等着我，我现在没时间给你配合啊。现在是这样，你要在我房子里投注，注册那么多公司，我不配合好吧。你要是觉得我不配合这样，王总咱反正正好房租也到期了，咱就不租了好不好，我也没时间天天配合你让你注册公司玩儿呀。这个签的是五年，咱们现在三年应该是到期了，你要是觉得这个我这边住着不方便，咱就解约了，好吧，我也不差这点儿钱。7月15日，王鑫：你是把房本照片给我，还是终止合同给句痛快话。项炳靖：都在小杰那边了，你联系一下。7月16日，王鑫：你问问这是什么情况，发微信，打语音也不回。等着你有空找我。7月20日，项炳靖：王总：1：关于注册公司的事情，如果是你自己要注册或者有你参与占股的企业，配合注册。2：麻烦你将我房子挂到中介出租的信息撤掉，我们的合同不支持转租。3：今年房租到期了，需要续租的话，麻烦将下一年的租金打过来。王鑫：回去好好看看合同。2020年7月24日，北京国维易装饰工程有限公司出具装修报价单，金额为210140.45元。2020年8月13日，项炳靖更换锁芯。

通话双方项炳靖（甲方）与王鑫（乙方）的通话录音，通话时间为2020年7月16日，主要内容为王鑫称工商注册需要上传九页，要求马上把照片发过来。合同并未约定仅可以注册一个公司，房子产权是你的，但房子的注册权和使用权是我的。工商规定的，没违规注册。这房子能注册几个当然就注册几个。现在工商要求集中办公。三年你拿走我二十多万房租，我装修花了二十多万，五十万你拿走了。项炳靖称：我房子租给你，如果你是法人配合你注册没问题，我租给你房子我是配合你注册，那你看看注册多少个了？你已经注册了不止一个公司。正规公司一个屋里头注册几个公司干啥呀。你退了吧！我不缺这个钱。五年合同没到，我也没必要天天这样配合你注册。

庭审中，王鑫主张合同于2020年7月15日解除，项炳靖未提供房本全套手续，不予配合办理工商注册，导致王鑫租赁期间无法办理工商注册，项炳靖提出提前解除合同。项炳靖主张合同于2020年9月14日解除，合同解除系王鑫未按期交纳租金。其一直在配合王鑫注册，且并未提前解约，解除合同需书面正式通知，微信聊天及电话录音并非正式通知解除合同，更换锁芯目的为迫使王鑫交纳租金。庭审结束后，王鑫于2020年11月1日搬离涉案房屋。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王鑫与项炳靖签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定享有各自权利并履行各自的义务，否则需承担相应的违约责任。关于双方解除合同的诉讼请求，因项炳靖的原因致王鑫无法办理工商注册登记，导致合同目的不能实现，项炳靖构成违约，且2020年8月13日其更换出租房屋锁芯的行为，亦表示其不履行主要义务，故王鑫要求解除合同及退还押金的诉讼请求，法院予以支持。解除合同的时间以2020年8月20日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于王鑫要求赔偿装修损失的请求，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；残值损失是指在合同解除时，装修装饰的剩余“价值”。本案中，王鑫要求项炳靖赔偿装修损失的诉讼请求，法院予以支持。考虑到相关装修折旧及租赁期限问题，综合本案案情，根据公平原则酌情确定项炳靖赔偿王鑫装修损失80000元；关于王鑫要求项炳靖给付租金损失的诉讼请求，鉴于合同是王鑫的自主商业性选择行为，其应当承担相应的市场风险，且该项请求缺乏事实依据，法院不予支持。

关于项炳靖反诉要求解除合同的请求，合同的解除分为约定解除合同和法定解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。显然，无论行使约定解除权还是法定解除权，其前提解除权人必须为守约方而非违约方，基于项炳靖存在的违约行为，其无权行使合同解除权，故对其要求双方签订的租赁合同于2020年9月14日解除的反诉请求，法院不予支持。同理，其要求王鑫支付因其违约导致租赁合同解除违约金6000元及自2020年8月21日起至租赁合同解除之日止的租金5000元，法院不予支持。更换锁芯导致房屋无法腾退，项炳靖要求支付自2020年9月15日至涉案房屋实际返还之日止参照约定租金计算的房屋占用费的反诉请求，法院不予支持。关于恢复原状的反诉请求没有法律依据，法院不予支持。关于项炳靖要求返还房屋的反诉请求，王鑫已于2020年11月1日腾退完毕，交付义务已经完成，故法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、王鑫与项炳靖签订的北京市房屋租赁合同于2020年8月20日解除；二、项炳靖于判决生效后10日内退还王鑫押金6000元；三、项炳靖于判决生效后10日内赔偿王鑫装修损失80000元；四、驳回王鑫的其他诉讼请求；五、驳回项炳靖的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，王鑫与项炳靖签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院判令房屋租赁合同于2020年8月20日解除，双方均未就此提起上诉，本院对此不持异议。项炳靖上诉不同意赔偿王鑫装修损失80000元。根据本案查明的事实，项炳靖未配合王鑫办理工商注册登记，且2020年8月13日项炳靖自行更换房屋锁芯，其行为构成违约，合同解除的责任应由项炳靖承担。项炳靖应当赔偿王鑫剩余租赁期内装饰装修残值损失。根据双方提交的证据，同时结合装修情况、租赁期限及合同解除系项炳靖一方责任所致等事实，一审法院酌情确定项炳靖赔偿王鑫装修损失80000元，并无明显不妥。

综上所述，项炳靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1901元，由项炳靖负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　赵胤晨

二〇二一年二月十八日

法官助理　徐维眷

书 记 员　赵　越