刘凯与北京有色金属机械厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：刘凯，男，1967年11月10日出生，汉族，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：吴军，北京市滕之信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京有色金属机械厂，住所地北京市丰台区卢沟桥南里**。

诉讼代表人：中天运会计师事务所有限公司，北京有色金属机械厂破产管理人。

负责人：韩佳佳，北京有色金属机械厂破产管理人组长。

委托诉讼代理人：刘红艳，北京市嘉安律师事务所律师。

上诉人刘凯因与被上诉人北京有色金属机械厂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初6675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

刘凯上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京有色金属机械厂（下称有色金属厂）的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、我不同意解除双方签订的《房屋场地租赁合同》。1.双方的合同合法有效，有色金属厂应尽最大的诚信和善意履行合同；2.承租场地位置较偏僻，且有色金属厂对该场地并无使用规划，继续履行合同能较好的保护我和有色金属厂及债权人多方利益；3.租赁场地及我建造的房屋现有部分出租给第三方，如果判决解除合同则会涉及众多合法、善意次承租人的权益，不利于维护稳定的经济关系和维护社会的和谐稳定；4.解除租赁合同会给我造成巨大的经济损失，且有色金属厂被受理破产申请至今租赁合同均正常履行，缺乏解除合同的合理性及必要性。二、即使判决解除案涉《房屋场地租赁合同》，一审判决第二项也适用法律错误。1.根据合同及法院现场勘验可以确认我在租赁场地上投入资金建造了大量房屋，如果本案判决返还场地及房屋则可能给我另案起诉向有色金属厂主张赔偿损失带来不可预知的障碍，故房屋场地的返还宜与损失赔偿一并解决。2.我承租的仅为有色金属厂位于丰台区卢沟桥西街87号后院的一部分，约为6500平方米，而不是全部后院。根据双方签订的《协议书》及法院现场勘验，该场地部分房屋由与有色金属厂有纠纷的第三方长期占有、使用，同时也有部分房屋作为有色金属厂宿舍由工人居住，这些人虽然占有、使用我建造的房屋，但因为历史及身份等原因并不属我管理，也不向我缴纳费用，故一审判决我返还全部后院客观上我无法履行。三、一审判决以有色金属厂法定代表人贾军洋未出庭作证为由未采信双方以80万元借款的利息抵扣租金的约定，属于适用法律错误。1.贾军洋自签订合同至今都是有色金属厂的法定代表人，有权代表工厂，不属于证人。贾军洋书写的书面证明证实双方确实存在以80万元借款的利息抵扣租金的约定，该事实有色金属厂的代理人或破产管理人在没有相反证据的情况下无权直接否认，应与法定代表人核实相关事实，如无相反证据一审法院应对有色金属厂法定代表人出具的《证明》中确认的事实直接予以确认。2.案涉租赁合同实际履行情况也能印证贾军洋关于双方存在以80万元借款的利息抵扣租金约定的真实性，否则在双方履行《房屋场地租赁合同》期间，有色金属厂从未向我索要过租金，我也从未向有色金属厂索要过借款本息就显得有悖常理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。

有色金属厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意刘凯的全部上诉请求。我厂于2010年7月14日被丰台区人民法院裁定进入破产程序，一审法院依据破产法规定判决解除合同于法有据；关于合同主体之外的问题，根据合同相对性，案外人与我厂没有关联；关于证人问题，我厂认可一审判决的认定。

有色金属厂向一审法院起诉请求：1.判令解除2007年2月14日双方签订的租赁合同，刘凯按照原状交还场地；2.判令刘凯给付2007年7月1日至实际腾退之日止的租金，按照年3万元计算；3.诉讼费由刘凯承担。

一审法院认定事实如下：2007年2月14日，有色金属厂（甲方、出租人）与刘凯（乙方、承租人）签订《房屋场地租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于北京市丰台区卢沟桥西街87号后院的厂房和宿舍全部整体租赁给乙方，该场地面积为6500平方米，地上建筑物面积约为1000平方米。租赁期限为二十年，自2007年7月1日起至2027年6月30日止。年租金为3万元，于每年7月1日前一次付清。乙方自行支付水电费，费率按国家相关标准。乙方有权自行决定所租房屋的使用用途，但房屋的使用应当符合国家法律法规的规定。甲方保证具有该房屋的所有权及出租权，并保证出租行为不违反国家法律及不损害任何第三人的合法权利，对因上述权利瑕疵给乙方造成的损失（含间接损失）承担赔偿责任。甲方同意乙方对租赁房屋进行装修改造及在房屋的附属用地内增建其他建筑物用于经营，但装修改造不得损害建筑物的安全。乙方有权根据经营需要将所租赁的房屋全部或部分对外转租，但本合同项下的义务仍由乙方对甲方履行。乙方应按时向甲方缴纳租金，不得无故拖欠。拖欠超过六个月，经催缴仍拒绝缴纳，甲方有权解除合同。任何一方违反本合同约定，均应赔偿给守约方所造成损失。因任何一方的原因导致本合同无效或被解除，违约方除应赔偿守约方的全部损失（包括直接损失和间接损失）外，还须向守约方支付违约金20万元。

2007年2月14日，有色金属厂（甲方）与刘凯（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方向乙方借款人民币80万元用于厂房的生产经营事宜，借款期一年，利息为年息10%。乙方承租甲方所有的位于卢沟桥西街87号后院的厂房宿舍房，该场地面积为6500平方米，其中厂房所有的建筑房屋面积约1000平方米。甲方保证拥有上述出租房屋及附属土地的所有权及出租权。如因上述权利瑕疵给乙方造成的一切直接和间接损失，甲方承担赔偿责任。租赁期限自2007年7月1日起至2027年6月30日止。租赁期为20年，双方确定上述房屋及场地的年租金为3万元。乙方于每年的7月1日前支付甲方。因甲方上述房屋及土地现被原承租人非法占据、使用，甲方承诺于2007年7月1日前将上述房屋及场地采取相关措施腾空并交于乙方。如甲方在2007年7月1日前不能如期腾空交付乙方，甲方承诺将上述场地上的房屋以人民币80万元的价格卖给乙方。原甲方向乙方的借款无需归还，直接转成乙方的购房款，同时甲方仍承诺对相关的房屋及场地进行清退腾空。甲方也授权乙方可以进行上述工作并全力协助。双方租期起算点顺延到场地全部腾空之日起，乙方购买甲方的房屋后对该附属场地仍按年租金3万元向甲方交纳租金。甲方同意乙方在上述承租场地内根据自身需要进行改造。包括可以自建建筑物及构筑物，如乙方购买甲方相关房屋后，乙方可以对该房屋进行装修、改建或拆除翻建。当日，有色金属厂出具《收条》一份，其上载明：今收到刘凯转账支票贰张共计捌拾万元整（详见协议书）。

后，有色金属厂因资不抵债，向法院申请破产，2010年7月14日，法院出具了（2010）丰民破字第15219-1号民事裁定书，决定立案受理有色金属厂的破产申请。2018年4月4日，法院出具了（2010）丰民破字第15219-29号决定书，指定中天运会计师事务所有限公司担任有色金属厂的管理人。

庭审中，刘凯提交了有色金属厂原法定代表人贾军洋书写的《证明》一份，其上载明：我于2007年2月14日代表有色金属厂向刘凯借款80万元整（人民币），借期壹年，利息为年息10%。同日签订协议书将厂宿舍房出租给刘凯，年租金叁万元整（人民币）。当时口头约定用借款利息抵扣租金，如壹年到期未归还借款，年利率不变，继续用利息抵扣租金。当合同履行终止时，一并偿还本金及剩余利息，刘凯无需另行支付租金，特此证明。贾军洋未出庭作证。有色金属厂对该证据证明目的不予认可，认为贾军洋未出庭作证，其证词不具备法律效力，且刘凯与贾军洋存在利害关系，不认可其证明力。

一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。有色金属厂与刘凯签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行义务。按照合同约定，双方租赁期限为2007年7月1日至2027年6月30日，现双方均未履行完毕该合同。法院于2010年7月14日依法受理了有色金属厂申请有色金属厂破产清算一案，有色金属厂破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知刘凯，亦未收到刘凯催告，符合上述条款所规定的情形，因此本案所涉房屋租赁合同应于2010年9月14日依法解除。故有色金属厂关于解除双方签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。鉴于双方签订的合同已解除，刘凯应将案涉院落返还给有色金属厂。合同履行期间内，刘凯应当支付租金，合同解除后，刘凯继续占有使用案涉院落，应当支付相应的占有使用费。庭审中，刘凯主张双方口头约定以《协议书》中所载的80万元借款的利息抵扣租金，并提交了有色金属厂原法定代表人贾军洋出具的书面说明予以证明，但贾军洋无正当理由未出庭作证，故法院无法采信，故对刘凯以利息抵扣租金的主张，法院不予采纳。有色金属厂未提交证据证明合同签订后其向刘凯催缴过租金或发生了其他足以使诉讼时效中断的事由，故法院对有色金属厂诉讼请求中超过三年诉讼时效期间的占有使用费，不予支持，结合双方对租金支付时间的约定及有色金属厂起诉的时间，法院确定刘凯按照年租金3万元的标准支付自2016年12月10日起至实际返还案涉院落之日止的占有使用费。综上所述，一审法院于2020年11月判决：一、确认北京有色金属机械厂与刘凯于2007年2月14日签订的《房屋场地租赁合同》于2010年9月14日解除；二、刘凯于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区卢沟桥西街87号后院返还给北京有色金属机械厂；三、刘凯于判决生效之日起七日内向北京有色金属机械厂支付占有使用费（按照年租金3万元的标准自2016年12月10日起计算至北京市丰台区卢沟桥西街87号后院返还给北京有色金属机械厂之日止）；四、驳回北京有色金属机械厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明的事实与一审基本一致。

二审庭审中，刘凯称虽然有色金属厂进入破产程序，但法定代表人一直没有变更，仍为贾军洋，由于其系有色金属厂的法定代表人，其书写的《证明》不属证人证言。有色金属厂主张贾军洋在2007年停职接受调查、2012年被免职，工作组接管了工厂，对贾军洋出具的《证明》的真实性、合法性都不予认可，并提交中共北京市丰台区人民政府国有资产监督管理委员会于2007年12月13日印发的《关于贾军洋同志停职及向北京有色金属机械厂派驻工作组的通知》、于2012年2月2日印发的《关于贾军洋免职的通知》予以证明。刘凯认为上述两通知均形成于一审诉讼之前，不属于二审新证据，不应作为二审裁判依据，且上述两通知均为国资委下发的内部文件，不为外界所知晓，亦没有免去贾军洋法定代表人的职务，具有公示效力的工商登记资料显示贾军洋仍为有色金属厂的法定代表人，其有权代表公司做出职务行为。

有色金属厂另提交案涉场地及地上建筑物准建手续档案查询证明及地上物建设图纸（工程号58_259)，证明：1.北京市规划委（原市规划局）于1965年11月23日以（65）城管发字98-50号文批准案涉场地建设用地，范围约6500平方米；2.北京市城市规划管理局1958年6月19日以（58）建字860号文批准有色金属厂建设厂房和库房。刘凯对上述证据均予以认可。

本院认为，有色金属厂与刘凯签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行义务。

合同履行过程中，有色金属厂于2010年7月14日被北京市丰台区人民法院裁定进入破产程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。有色金属厂破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知刘凯继续履行合同，视为解除合同，原审法院认定房屋租赁合同于2010年9月14日依法解除，并无不妥，本院予以维持。合同解除后，刘凯应予腾退案涉场地及房屋，刘凯上诉所称有色金属厂应补偿其在场地内的建设问题，并非其不予腾退场地的正当理由，其可另案解决。

关于刘凯所称有色金属厂向其借款80万元的利息抵扣租金的问题。因《房屋场地租赁合同》对利息抵扣租金均未明确约定，现有色金属厂进入破产程序，关于借款及利息问题，刘凯可向破产管理人申报债权或通过其他正当途径另行解决。

因有色金属厂未提交证据证明合同签订后其向刘凯催缴过租金或发生了其他足以使诉讼时效中断的事由，原审法院不予支持有色金属厂诉讼请求中超过3年诉讼时效期间的占有使用费，并无不当，本院予以维持。

综上所述，刘凯的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元，由刘凯负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王军华

审 判 员　白　松

审 判 员　刘慧慧

二〇二一年三月八日

法官助理　黄　骏

书 记 员　张晓鸥