朱晓与北京中铁华兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：朱晓，女，1989年6月25日出生，汉族，住广东省东莞市。

委托诉讼代理人：卢冬芳（朱晓之母），住江西省九江市开发区。

被上诉人（原审原告）：北京中铁华兴房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区旧忠路**院**楼**1门。

法定代表人：杨杰，董事长。

委托诉讼代理人：刘燕，北京市首信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张文涛，北京市首信律师事务所律师。

上诉人朱晓因与被上诉人北京中铁华兴房地产开发有限公司（以下简称中铁华兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

朱晓上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由中铁华兴公司承担。事实和理由：1.合同系中铁华兴公司恶意单方解除，朱晓不应承担违约责任。朱晓与中铁华兴公司于2019年9月22日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）和补充协议，该商品房总价人民币8888615元，首付款3628615元，朱晓于合同签订当日支付首付款并办理网签手续，余款5260000元采取银行按揭贷款方式支付。同年10月11日朱晓父亲被纪委带走，随即银行就不同意向朱晓放贷，朱晓在此情况出现后，及时告知中铁华兴公司要求解除合同，并愿意按照逾期支付的相关约定支付一定的违约金，但中铁华兴公司未予回应。后2019年12月26日中铁华兴公司收到江西省九江市监察委员会的《案件协助函》，要求将首付款3628615元作为朱晓父亲的违法所得款项退缴至指定账户。2020年3月26日中铁华兴公司向朱晓发函，单方解除《预售合同》（含补充协议），其目的是为了恶意向朱晓主张合同价款10％的违约金。2.本案中朱晓父亲出事致使担保合同不成立，购房首付款被纪委划走是双方当事人都无法选择和抗拒的事实，双方均有协助义务，朱晓并无违约恶意，应属不可抗力或不可归责。3.中铁华兴公司据以向朱晓主张合同总价款10％的违约金的约定，显失公平，且与法律相违背，应属无效，即使有效也因主合同第二十九条的约定而不应适用。中铁华兴公司向朱晓主张违约金的依据是合同附件十二第二条第八款，但根据主合同第八条“逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价（含已付贷款部分）”及第二十九条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。根据合同法有关格式合同的规定，案涉合同属于房产登记部门的制式合同，补充协议加重了买受人的违约责任，应属无效条款。即使该约定有效，也明显属于主合同第二十九条“不合理的加重买受人责任”的情形，应当仍以主合同约定为准。4.合同附件十二第二条第八款违约责任也明显过重，违背公平原则。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第五条、第七条，附件十二第二条第八款所约定的违约责任明显过重。涉案房屋早已被中铁华兴公司出售给他人，中铁华兴公司并未有实际损失，中铁华兴公司也并未向法庭举证证明其因朱晓的原因遭受的实际损失，且房屋增值能够弥补中铁华兴公司损失。5.一审法院引用的合同条款有误。即使朱晓要承担违约责任，也是依据主合同第八条承担应付款2%的逾期付款违约责任，即向银行申请贷款金额的2%。合同附件十二第二条明确规定的是“由出卖人提供按揭贷款担保时买受人的义务”，故该条第一款至第八款的适用条件是出卖人提供担保时买受人不能偿还银行贷款，而朱晓购买涉案房屋未让中铁华兴公司提供担保，是由其父母向银行提供担保，且银行贷款并未审批通过。

中铁华兴公司辩称，《预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，没有加重对方责任的情形。上述合同附件十二中明确约定了10%的违约金，应当以补充协议为准。本案不属于不可归责于当事人的不可抗力情形。在朱晓已选择按揭贷款且贷款手续已经朱晓确认的情况下，其单方向银行提出不再办理贷款导致贷款审批未通过。朱晓未按期补缴首付款及办理按揭贷款的情况下，中铁华兴公司有权依约解除合同。

中铁华兴公司向一审法院起诉请求：1．判令解除中铁华兴公司和朱晓于2019年9月22日签订的《预售合同》（含补充协议）；2．判令朱晓配合中铁华兴公司办理撤销网签手续；3．判决朱晓支付违约金888861.5元；4．本案全部诉讼费用由朱晓承担。

一审法院认定事实：2019年9月22日出卖人中铁华兴公司与买受人朱晓签订《预售合同》及补充协议，约定朱晓购买中铁华兴公司开发的位于大兴区旧宫镇和怡嘉园14号楼1602房屋，总价为8888615元，付款方式为买受人应于签订合同当日支付首付款3628615元，余款5260000元采取银行按揭贷款方式支付。朱晓于合同签订当日支付首付款。合同第八条逾期付款责任规定，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。附件十二第二条第八款约定，出卖人依据主合同及本补充协议等的约定解除主合同及本补充协议的，买受人应向出卖人支付相当于合同总价款10％的违约金，并至出卖人处办理相关合同解除手续。2019年12月26日，江西省九江市监察委员会向中铁华兴公司发出《案件协助函》，称在对江西省九江经济技术开发区规划分局原副局长朱国祥涉嫌严重职务违法犯罪案件调查过程中，发现朱国祥涉嫌受贿资金通过其女儿朱晓购买了涉案房屋，商请贵司将购房款3628615元，作为朱国祥违法款退缴。2020年1月3日，中铁华兴公司协助将上述购房款3628615元，汇至九江监察委员会账户。2020年3月26日，中铁华兴公司向朱晓邮寄《解约函》，称因朱晓未按照中铁华兴公司要求补缴该商品房首付款，且未办理完毕所有按揭手续，未支付购房余款，中铁华兴公司决定与朱晓解除签订的《预售合同》及《补充协议》，自送达之日解除。送达日期为2020年3月29日。朱晓亦同意双方签订的《预售合同》及《补充协议》解除，解除日期为2020年3月26日。

一审法院认为，朱晓与中铁华兴公司就涉案房屋签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，合同中的不可抗力，是指合同签订后，非因当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情况。本案中，朱晓因其父亲朱国祥涉嫌严重职务违法犯罪，九江市监察委员会发现朱国祥涉嫌受贿资金通过其女朱晓购买了涉案房屋的事实，向中铁华兴公司发送《案件协助函》，要求中铁华兴公司退缴朱晓支付的购房首付款3628615元。朱国祥涉嫌严重职务违法犯罪，涉案资金被依法追回的行为是监察部门依法履行职责，不属于不可抗力。故在朱晓未按期交纳首付款及按揭贷款的情况下，中铁华兴公司有权依约解除双方签订的《预售合同》及《补充协议》，该解除通知自朱晓收到后生效。朱晓因未依约履行义务，应承担协助中铁华兴公司办理撤销网签手续的义务，同时应依约支付中铁华兴公司违约金。双方签订的合同中对于违约金的约定较为合理，法院对于中铁华兴公司关于违约金的请求予以支持。

一审法院判决：一、确认朱晓与北京中铁华兴房地产开发有限公司于2019年9月22日签订的《预售合同》及《补充协议》于2020年3月29日解除；二、朱晓于判决生效后15日内协助北京中铁华兴房地产开发有限公司办理大兴区旧宫镇和怡嘉园14号楼1602房屋撤销网签手续；三、朱晓于判决生效后15日内支付北京中铁华兴房地产开发有限公司违约金888861.5元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本案二审补充查明，双方所签《预售合同》第八条逾期付款责任载明“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）……2.逾期超过90日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价（含已付贷款部分）……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”

附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中载明“（二）买卖双方约定采用按揭付款方式支付房价款：双方同意买受人以按揭付款方式付款，具体付款事项约定如下：1.买受人应于签订合同当日，向出卖人支付不低于总房款40.82％的购房首付款，计人民参佰陆拾贰万捌仟陆佰壹拾伍元整（小写：￥3628615元）（含定金，定金于签约当日（不计息）自动转为房价款）。2.余款为商品房总价款的59.18％，计人民币伍佰贰拾陆万元整（小写：￥5260000元），由买受人向银行申请贷款。3.经买卖双方协商一致，就买受人向银行申请贷款及出卖人就买受人向银行的贷款提供阶段性保证的有关事宜达成如下一致：（1）买受人应当在签订《预售合同》前向贷款银行提交办理贷款需要的全部真实有效的资料及费用，并办理完毕贷款申请手续。如因买受人原因未能在签署完毕《预售合同》七个工作日内办理完毕贷款手续的，应视为逾期付款，买受人应按照《预售合同》第八条的约定承担逾期付款责任。其中《预售合同》第八条所指的应付款为买受人向银行申请的贷款额，应付款期限为买受人应办妥上述贷款手续期限……（2）买受人贷款的具体数额和具体年限以贷款银行最后审批为准。（3）如因买受人的原因致使银行贷款不能批准的，买受人应在出卖人通知日起15日内按银行要求提高首付款比例或达到银行其他要求，或选择一次性付清房数。否则，买受人应按照《预售合同》第八条的约定承担逾期付款责任。4.出卖人按照《预售合同》第八条的约定解除合同的，买受人应在出卖人发出解约通知之日起5日内配合出卖人将全部退房手续（退房手续包括但不限于签署退房协议、退还购房增值税发票等）办理完毕，每逾期一日买受人应按未付房款的万分之壹向出卖人支付违约金，出卖人在全部退房手续完成之日起30日内扣除定金。《预售合同》第八条所述违约金及上述逾期违约金后，无息退还买受人已付的购房款，不足部分，买受人应在出卖人规定的期限内予以补足。”

附件十二《补充协议》中载明：“第二条由出卖人提供按揭贷款担保时买受人的义务（一次性及分期付款合同不适用该条款）1.如买受人采取申请银行按揭贷款方式支付部分商品房价款的，买受人应当严格按照出卖人、买受人及按揭贷款银行之间就商品房买卖及按揭贷款事宜所签订的商品房买卖主合同及本补充协议、贷款及担保合同等的约定，及时按期偿还到期贷款本息，及时提供办理商品房不动产转移登记、抵押登记手续所需的全部资料、文件、费用，并予积极配合。鉴于在买受人所购房屋办理完毕按揭贷款银行抵押登记手续之前，出卖人无偿为买受人向按揭贷款银行提供阶段性担保，在该商品房的全部不动产转移登记、按揭贷款银行抵押登记手续办理完毕且全部贷款到达出卖人账户之前，出卖人保留该商品房的所有权……8.出卖人依据主合同及本补充协议等的约定解除主合同及本补充协议的，出卖人、买受人双方应当依照如下约定处理：买受人应在主合同及本补充协议解除后的5日内腾空该商品房，向出卖人支付相当于合同总价款10％的违约金，并至出卖人处办理相关合同解除手续（如届时商品房已经办理不动产权证书，则买受人应在前述期限内配合将该商品房重新过户到出卖人名下，由此发生的税费和其他一切费用均由买受人承担；买受人应保证在前述期限内将利用该商品房办理的户籍登记予以迁出），出卖人则在扣除上述代偿款项及违约金后，将该商品房价款的余款退还给买受人。余款不足的，不足部分出卖人有权向买受人追偿。买受人或实际使用人逾期腾房、办理退房手续、办理重新过户手续或办理户籍迁出手续的，每逾期一天，买受人应按合同总价款的千分之一向出卖人支付违约金。”

另，中铁华兴公司主张朱晓交纳的定金已经在签订《预售合同》后转为首付款，故对于违约责任其公司不再适用定金条款。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行合同义务。本案中，朱晓与中铁华兴公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订当日，朱晓依据《预售合同》及附件四中关于价款及付款方式的约定支付房屋首付款并办理网签手续，后因其父涉嫌严重职务违法犯罪，中铁华兴公司配合九江市监察委将案涉购房首付款作为违法款退缴，应视为朱晓未支付首付款，朱晓未在其后补交首付款，构成违约。本案中买卖双方约定采用按揭付款方式支付剩余房价款，如因买受人朱晓原因未能在签署完毕《预售合同》七个工作日内办理完毕贷款手续的，应视为逾期付款；如因买受人朱晓的原因致使银行贷款不能批准的，买受人应在出卖人通知日起15日内按银行要求提高首付款比例或达到银行其他要求，或选择一次性付清房数。根据在案证据及当事人陈述，朱晓在签署完毕《预售合同》后未成功获得贷款，亦未采取其他方式一次性付清房款，亦构成逾期付款的违约。因此，朱晓对于合同约定的全部购房款均因逾期未付款而违约。根据《预售合同》第八条及附件四约定，中铁华兴公司有权解除案涉合同并要求朱晓承担违约责任，现中铁华兴公司以朱晓未补交案涉房屋首付款并办理按揭贷款为由，要求解除双方之间签订的《预售合同》（含补充协议）并要求朱晓配合办理撤销网签手续，依据充分，朱晓对于解除合同亦不持异议，故一审法院根据解除通知送达日期认定双方《预售合同》及《补充协议》自2020年3月29日解除，并认定朱晓应当协助中铁华兴公司办理房屋撤销网签手续，均无不当，本院予以确认。

关于合同解除后的具体违约责任是本案双方的争议焦点。本院认为，综合《预售合同》第七条“付款方式和期限”、第八条“逾期付款责任”及附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》的具体内容可知，如因买受人朱晓原因出现逾期付款或不能办理银行贷款，买受人朱晓应按照《预售合同》第八条的约定承担逾期付款责任，即应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2％向出卖人支付违约金。现中铁华兴公司要求朱晓依据附件十二第二条的约定承担应付款10％的违约责任。对此，本院认为，对照《预售合同》及附件相关条款，预售合同及附件中多处将买受人不同原因导致的逾期付款违约责任指向《预售合同》第八条，而附件十二第二条共八项约定的适用情形系该条载明的“由出卖人提供按揭贷款担保时买受人的义务”，本案中朱晓尚未成功办理按揭贷款，中铁华兴公司未为朱晓提供任何“按揭贷款担保”或“阶段性担保”义务，故附件十二第二条第八项之约定并不适用于本案违约情形，一审法院错误适用该合同条款认定朱晓应当承担的具体违约责任，本院予以纠正。如上所述，本院依照《预售合同》第八条确定朱晓应当承担的违约金数额，即全部购房款的2％。

关于朱晓违约行为的可归责性是本案另一争议焦点。朱晓主张案涉购房首付款因其父涉嫌职务违法犯罪被退缴属不可抗力或不可归责事由。本院认为，合同中的不可抗力，是指合同签订后，非因当事人的过失或疏忽，发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情况。本案中，朱晓自称其系公司普通职员，《预售合同》购房资金主要来源于父母资助，但其作为完全民事行为能力人在购房时应当对自身经济能力、购房款来源的可靠性和合法性承担注意义务，且作为家庭成员其应当知晓其父的合法收入情况，涉嫌违法的收入可能被追缴应属常识，朱晓对于在父母无法资助的情况下需独立承担合同义务亦应有所认知，故购房首付款因涉嫌违法被追缴导致朱晓不能履行《预售合同》中的付款义务，不属于不可抗力或不可归责事由，案涉合同系因朱晓一方无法依约补足首付款及办理银行按揭贷款而履行不能，朱晓应承担违约责任。综上，对朱晓有关案涉情形属不可抗力、不可归责事由的抗辩意见，本院不予采纳。

综上所述，朱晓的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20155号民事判决第一项、第二项；

二、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20155号民事判决第三项为：朱晓于判决本生效后15日内支付北京中铁华兴房地产开发有限公司违约金177772.3元；

三、驳回北京中铁华兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6344元，由朱晓负担1269元（于本判决生效后七日内交纳），由北京中铁华兴房地产开发有限公司承担5075元（已交纳）；二审案件受理费12688元，由朱晓负担2538元（已交纳），由北京中铁华兴房地产开发有限公司负担10150元（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　张玉贤

审 判 员　耿燕军

审 判 员　刘　洁

二〇二一年三月十五日

法官助理　韩舒同

书 记 员　岳国英