北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司等与北京北方新兴投资控股发展有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-B360。

法定代表人：张君，经理。

委托诉讼代理人：崔红秀，北京智秀律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司，，住所地北京市昌平区城南街道北郝庄村旧西路临**H14

法定代表人：张全京，总经理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京北方新兴投资控股发展有限公司，住，住所地北京市丰台区洋桥**（南院）**/div>

法定代表人：鲍慧群，董事长。

上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李湘军，北京市京翰律师事务所律师。

原审第三人：北京广利商贸有限公司，住所地，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-448iv>

法定代表人：张君，经理。

委托诉讼代理人：崔红秀，北京智秀律师事务所律师。

上诉人北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司因与被上诉人北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司及原审第三人北京广利商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初15039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司（下称新枫公司）上诉请求：一、撤销一审判决第二项，将本案发回重审或依法改判北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司（下称翔悦公司）、北京北方新兴投资控股发展有限公司（下称北方公司）支付提前解除合同的违约金32万元并赔偿我公司实际经济损失240万元。事实和理由：一、一审法院对翔悦公司、北方公司未经协商提前搬离场地，以行为表明不再继续履行合同的事实予以认定，但对该行为已构成对合同的根本违约却未予置评，仅以“该行为欠妥”表述，属于对违约行为的定性错误。根据一审庭审及查明的事实，翔悦公司、北方公司在于2019年4月1日发出提前解除《房屋场地租赁合同》的通知函前，已于2019年3月陆续将机械设备案涉房屋和场地，翔悦公司、北方公司的解约行为不仅是“欠妥”的问题，而是有计划有目的的提前毁约，构成《合同法》第九十四条第一款第二项，也即《民法典》第五百六十三条第一款第二项规定“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的根本违约情形，翔悦公司、北方公司应为此承担违约的法律后果。二、一审法院关于“在合同履行过程中双方均存在违约行为，故对本诉及反诉相互要求支付违约金的诉讼请求均不予支持”的认定错误，翔悦公司、北方公司的行为属于对合同的根本违约，造成合同解除的后果，应当根据合同约定和法律规定承担违约责任。本案中，我公司与翔悦公司、北方公司曾发生多次纠纷，但双方在合同解除前就合同解除发表的最后一轮意见，是翔悦公司、北方公司于2018年8月15日的回函，该回函认为我公司无权解除合同，应当按照合同约定继续履行至期满。一审判决第8页对该事实也予以查明，翔悦公司、北方公司提供的微信证据，亦可以看到翔悦公司、北方公司假借协商，却悄悄搬离，之后发出一纸解约通知，翔悦公司、北方公司显然是恶意违约。根据《房屋场地租赁合同》第8条违约责任第3款的约定、《合同法》第九十七条、《民法典》第五百六十六条第一款的规定，翔悦公司、北方公司应承担违约责任。综上，一审法院对翔悦公司、北方公司构成合同根本违约的事实未予以认定，请求二审法院依法改判支持我方上诉请求。

翔悦公司、北方公司辩称，同意一审判决，不同意新枫公司的上诉请求。从一审庭审笔录等证据可以看出，本案争议起于新枫公司2018年7月4日向我方送达告知函，要求我方在年底之前搬离案涉房屋，解除合同。8月14日又发了第二封告知函，要求在8月底之前终止合同，其目的是为了提高房租。为了达到目的不惜于9月8日采取断电、封门、干扰我方客户进出的行为，致使合同无法履行，故案涉合同的解除原因系新枫公司以自己的实际行动表示不再继续履行，其要求我方支付提前解除违约金、赔偿经济损失没有法律及合同依据。

北京广利商贸有限公司（下称广利公司）述称，同意新枫公司的上诉意见。

新枫公司向一审法院起诉请求：1.确认新枫公司与翔悦公司、北方公司于2010年10月13日签订的《房屋场地租赁合同》于2019年4月11日解除；2.判令翔悦公司、北方公司支付提前解除合同的违约金32万元；3.判令翔悦公司、北方公司赔偿实际经济损失240万元；4.诉讼费由翔悦公司、北方公司承担。

翔悦公司、北方公司向一审法院反诉请求：1.判令新枫公司赔偿直接经济损失1174645.69元；2.判令新枫公司赔偿32万元提前解除合同违约金；3.判令新枫公司出具增值税专用发票：2017年3月至2019年4月房租的发票（320万元）和2013年至2019年水电费的发票（2014100.22元）；4.本诉和反诉诉讼费用均由新枫公司承担。一审庭审后，翔悦公司、北方公司撤回要求赔偿直接经济损失中包括的未取出固定资产损失141711.75元和要求出具水电费发票的反诉请求。

一审法院认定事实如下：新枫公司与广利公司存在关联关系。北方公司原名称为北京北方新兴长安铃木汽车销售服务有限责任公司。2010年6月，广利公司与北方公司签订合作意向书，广利公司愿出租部分房屋及场地给北方公司，用于长安铃木、长安轿车品牌4S店运营即该品牌汽车销售与维修。

2010年10月13日，新枫公司（出租方、甲方、）与翔悦公司（承租方、乙方）、北方公司（承租方、丙方）签订了正式的房屋场地租赁合同，约定：出租方将坐落于闫村镇炒米店村北甲方公司的部分房屋和场地租赁给承租方用于汽车销售及维护使用。四至分别为：东至北京伟业科豪商贸有限公司界（场地现有南北方向围墙），南至铁路红线，北至京周路界，西至办公楼和库房西墙面。租赁期限自2010年10月12日起至2020年10月11日止，租期为10年。甲方应在签订合同之日将租赁场地和房屋交付承租方。关于租金计算，合同约定租赁期第1年至第5年每年租金为150万元，其中乙方支付75万元，丙方支付75万元。第6年至第10年每年租金为160万元，其中乙方支付80万元，丙方支付80万元。关于租金支付方法，合同约定租金每半年期支付一次，为上交租金，从签订合同之日起给付当年度上半年租金，第二次交付租金时间为合同签订之日起五个月之内，即提前一个月交付下期半年租金，以此类推。关于违约责任，合同约定承租方延迟向甲方交付租金，每延迟一日按未付租金的千分之一向甲方支付违约金。超过15日视为违约，甲方有权收回房屋。违反本合同其它约定的条件，违约方应向守约方赔偿由此给对方造成的实际经济损失，若因违约造成本合同无法履行的，除赔偿由此给对方造成的实际经济损失外，违约方还应向守约方承担当期年租金总额的20%违约金。若甲方违约造成本合同无法履行的应退还承租方预付的相应租金（承租方实际应交租金按日计算）。租赁合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，新枫公司向翔悦公司、北方公司交付了案涉房屋和场地。翔悦公司、北方公司向新枫公司付清了至2019年4月11日的全部租金。

合同签订当日，广利公司、新枫公司（甲方）、翔悦公司（乙方）、北方公司（丙方）签订补充协议，载明：“……甲方是广利公司全额出资组建的公司，与广利公司同属一家。该合同中甲方所出租的房屋和场地的出租权单位是广利公司。广利公司委托甲方与乙、丙双方签订的《房屋场地租赁合同》是经过广利公司授权的。因此广利公司和甲方共同承诺，由广利公司授权甲方与乙、丙双方签订的《房屋场地租赁合同》是具有法律效力的，因房屋场地所有权产生争议而给乙方、丙方造成的经济损失由甲方承担。……”翔悦公司、北方公司据此主张合同主体为广利公司，而非新枫公司，但收取租金、出具收取租金发票以及产生纠纷后双方往来函件的发函人均为新枫公司。翔悦公司、北方公司直接将租金转入新枫公司的账户内。

在合同履行过程中，翔悦公司、北方公司在交纳2017年上半年度租金时，发生延迟交纳情况，但之后新枫公司仍收取了租金。时隔一年后，2018年7月4日，新枫公司向翔悦公司、北方公司发出告知函，称：“……你司于2017年上半年缴纳房租已逾期违约，我司现通知你司终止合同，请你司派人与我司洽谈。我司建议：1.北方公司（铃木店）2018年底之前腾退。2.翔悦公司（长安店）与我司洽谈。”翔悦公司、北方公司收到新枫公司的告知函后，2018年8月15日，作出关于2018年7月4日告知函的回复函，认为新枫公司无权解除合同，应按照合同约定继续履行。新枫公司认可收到该回复函。新枫公司还向翔悦公司、北方公司发出过通知和关于贵司造成园区严重安全隐患的告知函，要求翔悦公司、北方公司与其继续洽谈并解决相关事宜。翔悦公司、北方公司认可收到该通知和函件。在双方发生纠纷的过程中，翔悦公司、北方公司经营的4S店的大门被封堵，并被断电。翔悦公司、北方公司曾向公安机关报案，公安机关出警后，将封堵4S店大门的车辆疏通。

双方经多次协商后，未能对解决纠纷达成一致意见。2019年3月，翔悦公司、北方公司陆续将经营设备搬离案涉房屋和场地。新枫公司发现后进行了阻止。2019年4月1日，翔悦公司、北方公司向新枫公司发出关于提前解除《房屋场地租赁合同》的通知函，载明：“一、贵我双方同意提前解除《房屋场地租赁合同》，即自2019年4月11日（以下称合同解除日）起，贵我双方于2010年10月12日签订的《房屋场地租赁合同》提前解除并终止履行，各方互不承担违约责任。二、我方按约定支付房租至合同解除日，合同解除日之后我方无支付租金义务，合同解除日前产生的水电费按照合同约定结算。三、我方和贵方于合同解除日前按《房屋场地租赁合同》约定办理交接房屋场地等与终止合同相关的手续。”新枫公司认可于2019年4月1日收到该通知函。翔悦公司、北方公司发出该通知函后，至2019年4月11日，除少数设备未搬离案涉房屋和场地外，其已另行租赁场地进行经营。

2019年4月，新枫公司诉至法院，认为翔悦公司、北方公司提前解除合同构成违约，要求支付提前解除合同违约金，并要求赔偿合同未履行部分的预期租金损失。翔悦公司、北方公司提起反诉，要求新枫公司按照合同约定支付违约金，并要求赔偿经营损失、租金损失、搬家费用、新址装修摊销费用、发电机、车购买和租赁费用等直接经济损失，还要求出具已交纳租金的发票。

一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，对于原告主体是否适格问题。根据查明的事实，广利公司与新枫公司均是独立的法人单位，房屋场地租赁合同的签章方为新枫公司，虽然广利公司与新枫公司、翔悦公司、北方公司签订补充协议，但是在合同履行过程中，均是新枫公司向翔悦公司、北方公司收取租金，并出具相应的发票，且在双方发生纠纷后，也是由新枫公司在向翔悦公司、北方公司发送往来函件，新枫公司一直在主张合同权利，履行合同义务，因此，新枫公司应为合同相对方，其原告的主体地位适格。对翔悦公司、北方公司认为新枫公司作为原告，主体不适格的意见，法院不予采信。关于新枫公司要求确认房屋场地租赁合同于2019年4月11日解除的诉讼请求，合同中约定了如翔悦公司、北方公司延迟交纳租金超过15日，新枫公司有权收回房屋，享有合同解除权。在翔悦公司、北方公司出现延迟交纳2017年上半年租金的情况下，后新枫公司接受了翔悦公司、北方公司交纳的当年度及之后的租金，合同继续履行。时隔一年后，新枫公司以此为由要求终止履行合同，行使合同解除权的行为，显属不妥，且不符合法律规定。合同中没有约定翔悦公司、北方公司除新枫公司逾期交付案涉房屋和场地之外享有合同解除权的条件，故翔悦公司、北方公司不能据此规定解除合同。双方产生纠纷后，在双方没有就合同解除问题达成一致意见的情况下，至2019年4月1日，即翔悦公司、北方公司向新枫公司发出提前解除合同的通知函前，其已陆续将机械设备搬离案涉房屋和场地，以行为表明不再继续履行合同，该行为欠妥。新枫公司认可收到提前解除合同的通知函，对双方于2019年4月11日解除合同没有异议，故对新枫公司要求确认房屋场地租赁合同于2019年4月11日解除的诉讼请求，法院予以支持。关于新枫公司要求支付违约金的诉讼请求，及翔悦公司、北方公司要求支付违约金的反诉请求，在合同履行过程中，双方均存在违约行为，故法院对本诉及反诉相互要求支付违约金的诉讼请求，均不予支持。关于新枫公司要求赔偿预期租金损失的诉讼请求，新枫公司在2018年7月4日即主张翔悦公司、北方公司违约，发函要求终止履行合同，故其早应预见到合同不能履行所造成的损失，现要求翔悦公司、北方公司予以赔偿，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于翔悦公司、北方公司要求赔偿实际经济损失的反诉请求，翔悦公司、北方公司在未能确定合同已解除的情况下，擅自搬离案涉房屋和场地，也存在违约行为，由此造成的损失，要求新枫公司予以赔偿，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于翔悦公司、北方公司要求出具已交纳租金发票的反诉请求，其不属于本案审理范围，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司与北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司2010年10月13日签订的房屋场地租赁合同于2019年4月11日解除。二、驳回北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司的其他诉讼请求。三、驳回北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司的反诉请求。

二审期间，新枫公司提交以下证据：1.2002-房规地字-0237号《建设用地规划许可证》及附件、《乡（镇）村集体建设用地批准书附件》，证明案涉土地为乡（镇）村集体建设用地；2.《关于建设炒米店广利商贸有限公司综合用房项目的批复（房计基字[2002]第52号）》、2003-房规建字-0135号《建设工程规划许可证》及附件、00（建）2004·0914号《建筑工程施工许可证》、2003-房规地字-0116号《建设用地规划许可证》，证明案涉土地上建有综合用房3107.06平方米，具备完整的审批、规划许可和建筑工程许可手续。翔悦公司、北方公司不认可上述证据的真实性，亦不认可证明目的，认为证据1未标明土地四至，且面积与新枫公司主张的20亩不符，不能证明案涉土地有合法手续；未提供上述规划审批手续完整附件，无法确认上述规划审批手续所指的房屋建筑即为案涉《房屋场地租赁合同》附件一《平面图》所指的房屋建筑；不能证明承租标的全部办理了相关审批手续。

二审补充查明，2018年8月14日，新枫公司向翔悦公司、北方公司发出《通知》，载明：“我司已于2018年7月5日通知贵司终止合同，如贵司于2018年8月31日前仍未与我司达成协议，请贵司于2018年8月31日前暂停营业，与我公司继续洽谈。鉴于与贵公司前期的洽谈结果，贵司同意交回铃木展厅，也请贵司一并撤出。我司将留为自用。敬请配合，谢谢！”翔悦公司、北方公司收到上述通知后未予回复。

二审期间，新枫公司称翔悦公司、北方公司搬离案涉场地后，新枫公司于2019年11月将部分案涉场地出租给江铃4S店，另于2020年初将自营的标致4S店迁入案涉场地。

本院审理中，翔悦公司、北方公司对新枫公司对合同约定的年租金20%违约金约定过高提出抗辩。

本院查明的其他事实与一审基本一致。

本院认为，新枫公司与翔悦公司、北方公司签订的《房屋场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。合同履行过程中，新枫公司于2018年7月4日以翔悦公司、北方公司延时交纳2017年上半年租金为由向翔悦公司、北方公司发出《解除函》。翔悦公司、北方公司虽支付租金存在延误，但新枫公司并未拒收延付的租金，亦未及时行使解除权，其继续收取此后一年租金的行为表明其继续履行租赁合同的意思表示，因新枫公司以自己的行为放弃了单方解除权，其于2018年7月4日发出的《解除函》不当然产生解除合同的效力。

根据查明的事实，双方发生争议后，新枫公司对翔悦公司、北方公司采取了长达7天断电、封堵大门的行为，翔悦公司、北方公司报警后，新枫公司排除了妨碍并与翔悦公司、北方公司继续履行租赁合同，其间双方就合同解除事宜进行数次沟通，翔悦公司、北方公司于2019年4月1日自行撤场时被新枫公司阻止。翔悦公司、北方公司称其撤场之前与新枫公司就合同解除达成了一致意见，新枫公司不予认可亦未在解除合同文本上签字盖章确认，翔悦公司、北方公司提供的证据不能有效证明其撤场前与新枫公司协商一致解除合同，故本院认定翔悦公司、北方公司提前撤场行为属于单方解除合同，依约应承担违约责任。

《房屋场地租赁合同》约定违反本合同其它约定的条件，违约方应向守约方赔偿由此给对方造成的实际经济损失，若因违约造成本合同无法履行的，除赔偿由此给对方造成的实际经济损失外，违约方还应向守约方承担当期年租金总额的20%违约金。新枫公司认可其收回房屋自用，而其所述预期利益损失依据不足，对于其实际经济损失，本院予以酌情认定；年租金20%违约金的约定的性质为惩罚性违约金，翔悦公司、北方公司二审中提出抗辩约定过高，本院予以采纳，故对于违约金酌情予以减少。原审法院对翔悦公司、北方公司的提前解约行为未予认定，处理有误，本院予以改判。

诉讼中，新枫公司和翔悦公司、北方公司均同意《房屋场地租赁合同》于2019年4月11日解除，本院对此不持异议。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释规定。

综上所述，新枫公司上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：

一、维持北京市房山区人民法院(2019)京0111民初15039号民事判决第一项、第三项；

二、撤销北京市房山区人民法院(2019)京0111民初15039号民事判决第二项；

三、北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司于本判决生效之日起7日内支付北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司经济损失及违约金共计15万元；

四、驳回北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费14315元，由北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司负担11015元（已交纳），由北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司负担3300元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费8488元，由北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费22803元，由北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司负担19503元（已交纳），由北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司负担3300元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王军华

审 判 员　白　松

审 判 员　刘慧慧

二〇二一年三月八日

法官助理　黄　骏

书 记 员　张晓鸥