北京起步走儿童智力科技发展中心与冉某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京起步走儿童智力科技发展中心，住所地北京市丰台区紫芳园****楼**205。

负责人：吕红，经理。

委托诉讼代理人：刘扬，北京市东元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：冉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业。

委托诉讼代理人：冉启利（系冉某某之侄），xxxx年xx月xx日出生。

上诉人北京起步走儿童智力科技发展中心（以下简称起步走中心）因与被上诉人冉某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初23141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。

起步走中心上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回冉某某的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由冉某某承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。双方租赁合同未能实际履行的原因系不可抗力，我中心从事儿童教育工作，因疫情原因我中心经营处于全面停滞状态，经过与冉某某协商，冉某某也同意免除我中心三个月的房屋租金。因此这可以被认定为双方签订的租赁合同因不可抗力中止履行。故无论从公平原则的角度，还是从事件具有不可抗力的客观实际情况来看，均应当免除我中心支付租金的责任。

冉某某辩称，同意一审判决，不同意起步走中心的上诉请求。

冉某某向一审法院起诉请求：1.判令起步走中心支付我自2020年1月17日至2020年7月16日期间的租赁费19万元；2.判令起步走中心支付我自2020年1月至6月的物业费5481.47元。

一审法院认定事实：2014年11月17日，冉某某（出租方）与起步走中心（承租方）签订《租赁合同》，约定起步走中心承租冉某某位于北京市丰台区紫芳园四区2号楼1-2层205室房屋（以下简称涉案房屋）用于少儿智力开发使用，租赁面积为169.81平方米，租期自2014年11月17日起至2020年1月16日止，并约定了相应合同权利义务。上述合同签订后，双方依约履行了合同权利义务，双方认可截至2020年1月16日双方已经结清了租金及物业费。

2020年1月21日，冉某某（合同甲方）与起步走中心（合同乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租用涉案房屋用于少儿智力开发使用；年租金为第一年38万元，第二年38万元，第三年39.9万元；租期为3年，自2020年1月17日至2023年1月16日止；电费、取暖费、水费、物业费由乙方自行支付；乙方房屋租金每个季度支付一次，于每个季度的首月17日前支付，若延期支付，按每天5%支付违约金；乙方应按时交纳房租、其他费用等。该合同落款处由冉某某的委托代理人夏开凤、起步走中心的负责人吕红分别签字。上述合同签订后，起步走中心继续承租涉案房屋，但未依约交纳租金。2020年4月16日，起步走中心负责人吕红通过微信与冉某某之妻就涉案房屋租金事宜进行协商，因疫情原因要求免除3个月租金，但双方未能达成一致意见。2020年4月23日，冉某某之妻表示“如果行的话我们就合作，不行那就只有解除合同了”。2020年5月12日，吕红表示“估计得解除合同了，看看后续怎么办理吧”。2020年5月17日，吕红将涉案房屋钥匙交还冉某某。此后，双方因房租给付事宜发生争议，故冉某某诉至法院。

2020年11月19日，冉某某交纳涉案房屋2020年1月至6月期间的物业费5481.47元。

审理中，双方一致认可起步走中心曾交纳押金21000元，冉某某同意该押金用以折抵租金及相关费用。

审理中，起步走公司明确表示，其交付钥匙后涉案房屋中已没有其物品。

一审法院认为：冉某某与起步走中心于2020年1月21日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然起步走中心主张该合同并未生效，但起步走中心实际上继续租用该房屋经营，法院认为双方通过实际行为认可上述合同的效力，并开始履行合同。双方于2020年5月12日达成一致意见，解除双方签订的《租赁合同》，并于2020年5月17日交接涉案房屋钥匙，由起步走中心向冉某某返还涉案房屋。

本案中，关于租金问题，起步走中心应当支付自2020年1月17日至2020年5月17日期间的租金、占用费，共计126666.67元。关于物业费，经法院核算，起步走中心应当支付的金额为3654.31元。上述两项金额折抵起步走中心已经交付的押金21000元后，应当向冉某某支付租金、物业费共计109320.98元。故冉某某要求支付租金、物业费的诉讼请求中合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。起步走中心的答辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京起步走儿童智力科技发展中心于判决生效之日起十日内给付冉某某自2020年1月17日至2020年5月17日期间的租金、占用费、物业费共计109320.98元；二、驳回冉某某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，起步走中心上诉对一审法院判令其支付的租金、占用费、物业费提出异议。经查，一审法院系根据查明的事实，认定双方通过实际行为认可租赁合同的效力并开始履行合同，故据此对冉某某要求支付租金、占用费、物业费的诉讼请求中合理部分予以支持。本院经审查认为，一审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。起步走中心上诉不同意支付租金、占用费、物业费的意见缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。

综上所述，起步走中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2487元，由北京起步走儿童智力科技发展中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　李明磊

二〇二一年二月二十日

法官助理　王若净

书 记 员　张　爽