王媛媛与阮萍晶等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王媛媛，女，1980年5月27日出生，汉族，无业，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：程建（王媛媛之夫），1980年11月7日出生，汉族，城关街道社区卫生服务中心职员，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：朱玉标，北京誉洲律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：曹豹，男，1987年9月2日出生，汉族，住北京市房山区。

被上诉人（原审原告）：阮萍晶，女，1987年11月6日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。

二被上诉人之委托诉讼代理人：王爽，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。

上诉人王媛媛因与被上诉人曹豹、阮萍晶租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初11446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王媛媛上诉请求：撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初11446号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。涉案租赁协议应都是无效的。一审法院未对合同主体及相关手续进行合法性审查，曹豹、阮萍晶并未提交租赁标的物的产权证书及相应的规划许可证件，北京市房山区房山街道顾册农工商公司（以下简称顾册农工商公司）代表村集体与浙江文华控股有限公司签订租赁合同，违反《土地管理法》的相关规定，属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。故王媛媛与曹豹、阮萍晶没有合同关系，一审法院判决双方之间的房屋租赁合同于判决生效之日解除以及向曹豹、阮萍晶支付租金是错误的。2.2012年5月1日，王媛媛最早承租顾册农工商公司厂房，且租金交至2018年12月，在此期间王媛媛与顾册农工商公司是租赁合同关系。经村委会同意且村委会出具证明材料证明王媛媛在租赁场地增建房屋。王媛媛交纳的租金每年2000元。曹豹、阮萍晶称2014年顾册农工商公司与浙江文华控股有限公司签订合同书将王媛媛增建的房屋一并转让浙江文华控股有限公司，王媛媛是不知情的，且该行为已经侵害了王媛媛的合法权益。王媛媛作为村集体成员，一直向村委会交纳占地使用费，如果建房没有村委会同意，王媛媛不可能投入资金建房，且顾册农工商公司的负责人亦是村委会领导班子成员，王媛媛作为村民只要经过村委会领导同意就是合法的。3.本案所涉自建房屋系上诉人在顾册农工商公司与浙江文华控股有限公司签订合同之前自行建造的，根据地随房走的原则，土地也应当由上诉人使用，被上诉人要求上诉人腾退房屋没有依据。

曹豹、阮萍晶共同辩称，同意一审判决，不同意王媛媛的上诉请求。（2020）京02民终9861号民事判决已经对租赁合同效力进行了认定，没有超过20年部分合法有效。上诉人自2019年1月1日起即没有与上诉人签订书面合同，双方构成不定期租赁合同关系。上诉人自2019年1月1日起就没有向被上诉人交纳租金，故一审判决解除合同、给付租金依据充分。上诉人所主张其自行建房问题，该房屋建设并没有取得被上诉人及顾册农工商公司同意，因此被上诉人有权要求腾退。关于租金，一审判决系参照上诉人之前交纳租金标准每年2850元计算。

曹豹、阮萍晶向一审法院起诉请求：1.判决解除曹豹、阮萍晶与王媛媛的口头租赁协议；2.判决王媛媛立即返还曹豹、阮萍晶位于北京市房山区城关街道顾册村原化工厂院内东侧181平方米门脸房、200平方米场地（上述房屋及场地价格3万元）；3.判决王媛媛立即给付曹豹、阮萍晶2019年1月1日至2020年10月1日的租金84000元，诉讼中变更诉讼请求要求给付租金至实际腾退厂房、场地之日止；4.诉讼费由王媛媛承担。

一审法院认定事实：2012年5月1日，顾册农工商公司将位于顾册村原化工厂的东房靠北的3间商业房租赁给王媛媛使用。王媛媛租赁期间对场地进行增建了房屋。王媛媛每年向顾册村委会交纳租金2850元，现租金交至2018年12月。上述事实系双方在一审中无争议的事实。

2014年1月21日，浙江文华控股有限公司（甲方）与顾册农工商公司（乙方）签订合同书，乙方基于本院（2013）房民初字第7515号民事判决书应给付甲方借款本金562万元和利息及诉讼费25579元。判决生效后，乙方无力履行还款义务，提出用原化工厂、原电镀厂两家企业的使用权出租给甲方，用租金折抵甲方上述债务，甲方表示同意。经甲、乙双方共同协商，就乙方将其厂房、场地出租给甲方，租金用于折抵乙方欠甲方的借款等事宜、利息、诉讼费达成协议，约定：甲方同意租赁乙方所有的厂房、场地使用权，租金用于折抵借款本金、利息、诉讼费。甲方免除乙方利息、诉讼费，所得租金用于折抵乙方借款本金562万元，租期30年，自2014年1月21日起至2044年1月20日止，并对其他事项进行了约定。2014年1月21日，浙江文华控股有限公司与李国江签订转租协议书，将与顾册农工商公司签订的合同项下权利有偿转让给李国江。李国江承继浙江文华控股有限公司的权利和义务。同日，李国江与顾册农工商公司签订补充协议，顾册农工商公司同意浙江文华控股有限公司将合同书中的权利义务转让李国江。2016年6月16日，顾册农工商公司与李国江签订补偿协议书，约定将化工厂、镀锌厂两个厂租期30年延长到40年。2018年5月6日，李国江与阮萍晶、曹豹签订租赁协议，约定李国江将从浙江文华控股有限公司承租的顾册村原化工厂，闲置厂房，厂地出租给阮萍晶、曹豹。同日，阮萍晶、曹豹将租赁事宜通知顾册农工商公司，顾册农工商公司同意阮萍晶、曹豹接受与李国江于2016年6月16日签订的补偿协议书全部的权利义务。阮萍晶、曹豹取得顾册村原化工厂，闲置厂房、厂地承租权后因租金问题未与王媛媛达成一致意见，现阮萍晶、曹豹将王媛媛诉至一审法院。

对有争议的事实，一审法院认定如下：王媛媛否认与阮萍晶、曹豹对租赁事宜达成口头协议，不认可阮萍晶、曹豹主张的租金标准。阮萍晶、曹豹主张以张贴通知方式向王媛媛等承租人主张租金，并提交与其他租户间诉讼的民事判决书。王媛媛自述承租期间在租赁场地增建80余平米的房屋并修建院墙。阮萍晶、曹豹对于王媛媛自建房屋不同意利用，要求其恢复原状。

一审法院认为，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。浙江文华控股有限公司与顾册农工商公司签订的合同书、李国江与浙江文华控股有限公司签订的转租协议书、阮萍晶和曹豹与李国江签订租赁协议虽然是双方真实意思表示，且经顾册农工商公司认可，但约定的租赁期限超过二十年，超过二十年部分无效，故阮萍晶、曹豹与李国江签订的租赁协议应属部分有效。阮萍晶、曹豹基于与李国江的租赁协议取得顾册村原化工厂厂房、场地承租权。阮萍晶、曹豹与王媛媛等租户形成事实上的租赁合同关系，王媛媛等租户应向阮萍晶、曹豹交纳租金。现阮萍晶、曹豹与王媛媛等人未签订书面租赁合同，双方之间为不定期租赁，现双方因对租金标准未达成一致意见，且王媛媛自2019年1月1日起至今未交付租金，阮萍晶、曹豹要求解除租赁合同、给付租金、腾退厂房、场地的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。租金标准，参照以往王媛媛与顾册农工商公司的租金标准确定，阮萍晶、曹豹要求过高部分，法院不予支持。王媛媛与曹豹、阮萍晶未签订书面租赁合同，对于租赁期间在租赁场地增建房屋未进行约定，且增建房屋未办理合法建设手续，也没有证据证实取得顾册农工商公司同意，现阮萍晶、曹豹对于王媛媛增建房屋不同意利用，王媛媛应予以拆除，并对租赁场地恢复原状、返还门脸房及场地，法院酌情考虑。王媛媛否认与阮萍晶、曹豹存在租赁合同关系，结合阮萍晶、曹豹提交的通知及自2019年1月1日起未向顾册农工商公司交纳租金、使用费等事实，足以证实王媛媛等租户知晓阮萍晶、曹豹取得争议场地承租权，该抗辩理由，没有事实依据，法院不予采信。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、阮萍晶、曹豹与王媛媛之间的房屋租赁合同于判决生效之日解除。二、王媛媛于判决生效之日起十日内给付阮萍晶、曹豹自2019年1月1日至判决生效后二个月内的租金（按每年2850元计算）。三、王媛媛于判决生效之日起60日内腾退位于北京市房山区城关街道顾册村原化工厂院内东侧房屋及场地；如逾期未能按时腾退厂房、场地按月租金4000元标准支付使用费。四、驳回阮萍晶、曹豹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。王媛媛主张其2012年6月1日至2014年1月1日交纳租金标准为1800元，2014年1月1日至2018年12月31日交纳租金标准为2000元，故不认可一审法院认定租金标准2850元；主张其与被上诉人并非因租金标准问题未达成一致，而是认为被上诉人并非案涉房屋及场地合法出租人；主张其自建房屋已经顾册农工商公司及村委会同意。阮萍晶、曹豹对王媛媛上述主张均不予认可，主张王媛媛起租时间系依据租赁合同及其在一审中陈述确认的，租金标准系按照其向村委会交纳租金收据记载的2850元标准确定，主张阮萍晶、曹豹基于其与案外人李国江签订的租赁合同已经依法取得权利，案涉房屋及土地在合同权利范围之内，故其有权向王媛媛主张租金，王媛媛自建房屋并未取得顾册农工商公司及阮萍晶、曹豹同意。经阅查，一审法院2020年10月22日开庭笔录，王媛媛当庭陈述其自2012年6月起从顾册农工商公司租赁案涉房屋，合同到期后双方虽未续签合同，但王媛媛一直交纳租赁费用，租金一年2850元。本院查明的事实与一审无异。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中浙江文华控股有限公司与顾册农工商公司签订的合同书、李国江与浙江文华控股有限公司签订的转租协议书、阮萍晶和曹豹与李国江签订的租赁协议属于部分有效。王媛媛虽未与阮萍晶、曹豹签订书面租赁合同，但阮萍晶、曹豹基于与李国江的租赁合同关系取得了顾册村原化工厂厂房、场地承租权，王媛媛等租户实际使用、收益涉案场地，故王媛媛与阮萍晶、曹豹成立事实上的租赁合同法律关系，应当支付租金。现王媛媛上诉主张双方之间的租赁合同违反法律规定，应属无效，但未能提供证据证明其主张，本院对其该项上诉主张不予支持。因王媛媛逾期不支付租金，阮萍晶、曹豹起诉请求解除租赁合同、给付租金等，理由正当，一审法院对其相关诉讼请求予以支持，处理正确。关于租金标准，王媛媛在本案一审庭审中自认其向顾册农工商公司交纳租金标准为每年2850元，一审法院参照此标准计算其应向阮萍晶、曹豹给付租金并无明显不当，王媛媛有关租金标准所提上诉意见，无有利证据佐证，本院难以采纳。关于涉案房屋的腾退问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”王媛媛以其系经过村委会同意才增建房屋为由提出上诉，但未能举证证明其增建房屋的行为经过了涉案房屋出租人的同意。现阮萍晶、曹豹请求王媛媛腾退房屋，具有事实和法律依据，应予支持。一审法院结合案件具体情况，酌情确定王媛媛应于判决生效之日起60日内腾退，处理妥当。王媛媛的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，王媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由王媛媛负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　施　忆

审 判 员　　王　元

审 判 员　　朱　印

二〇二一年一月二十五日

法官助理　　周　珍

书 记 员　　赵鸿飞