中启华商国际贸易有限责任公司与北京金隅集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：中启华商国际贸易有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街****A511F。

法定代表人：王黎男，董事长。

委托诉讼代理人：焦志坚，北京市逢时律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金隅集团股份有限公司，，住所地北京市东城区北三环东路**

法定代表人：曾劲，董事长。

委托诉讼代理人：高彬彬，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张永斌，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。

上诉人中启华商国际贸易有限责任公司（以下简称中启公司）因与被上诉人北京金隅集团股份有限公司（以下简称金隅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

中启公司上诉请求：同意一审判决的第一、三、四项，请求撤销一审判决第二项，改判我公司无需向金隅公司支付违约金。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决结果有失公允。1.一审中金隅公司主张双方《房屋租赁合同》于2018年11月1日解除，而一审法院判决双方合同于2018年11月5日解除，超出了金隅公司在原审的诉讼请求，势必给我公司多算了违约金。2.一审判决酌定的违约金有失公允。双方合同约定起租期为2018年11月16日，而金隅公司在2018年10月25日就提出了如我公司不能于2018年10月31日前支付各项费用，双方合同于2018年11月1日正式解除，故双方在还未进入合同起租日时就解除了合同，承租人亦未能入住房屋。涉案《房屋租赁合同》为金隅公司出具的格式合同，对承租人违约金约定过高，虽一审判决表述“对违约金标准予以调整”，但从判决结果看并未调整。金隅公司并未将涉案房屋交付我公司，并未产生任何损失，金隅公司亦未向法院出示证据证明其损失。综上，我公司未能进入承租房屋，未达到合同目的，而金隅公司未交房，未产生任何损失，一审判决结果导致我公司一天房子没用，在金隅公司没损失的前提下，我公司却承担141341元违约金，而合同解除日比金隅公司主张的日期多出4日，多算了我公司的违约日期。

金隅公司辩称，我公司与中启公司所签《房屋租赁合同》系经双方平等自愿协商一致签订，内容和形式符合法律规定，一经签署即具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各项义务。事实上，《房屋租赁合同》解除系中启公司未按照约定支付房屋租金、物业管理费及押金的违约行为所致，且中启公司的根本违约行为已经给我公司造成了经济损失（空置损失），故我公司有权依据合同约定要求中启公司支付违约金并承担相应的法律责任。一审法院已经结合案件的事实及中启公司关于违约金过高的抗辩，对我公司主张的40余万元诉讼请求进行了大幅度的酌减，一审判决认定的违约金数额对中启公司来说并未有失公允。一审判决认定租赁合同解除日为解除通知送达之日（2018年11月5日）并无不妥，且因一审法院已经对我公司主张的违约金金额整体进行了大幅度的酌减，故并不存在中启公司所主张的多计算违约金的情况。

金隅公司向一审法院起诉请求：1.请求判令双方所签署的DC-ZW-GTC-10011196号《房屋租赁合同》于2018年11月1日起解除；2.请求判令中启公司向金隅公司支付违约金282682.11元；3.请求判令中启公司向金隅公司支付迟延向金隅公司支付押金的滞纳金69856.57元（计算至2018年10月31日）。4.请求判令中启公司向金隅公司支付已享有的装修期租金、租金税款及物业管理费共计94227.37元（计算至2018年10月31日）。

中启公司向一审法院反诉请求：1.判决金隅公司赔偿中启公司经济损失20万元（包括预购装修材料、支付装修设计费、人员工时费）；2.判决金隅公司支付因办理中启公司营业执照租赁房屋支付的租金损失6万元；3.判令金隅公司赔偿中启公司违约金22万元；4.判令金隅公司赔偿中启公司律师费6万元。

一审法院认定事实：中启公司于2018年9月6日注册成立，注，注册地址为北京市东城区王府井大街****A511F/div>

2018年9月25日，金隅公司（出租人）与中启公司（承租人）签订编号为DC-ZW-GTC-10011196号《房屋租赁合同》，约定金隅公司向中启公司出租涉诉房屋，约定租期为3年，自2018年11月16日至2021年11月15日止；租赁面积为253.9平方米；2018年11月16日至2019年11月15日期间的租金标准为324.48元/月/平方米，每月租金价税合计为86503.73元；2018年11月16日至2019年11月15日期间的物业管理费标准为30.42元/月/平方米（含税），每月物业管理费价税合计7723.64元，租赁期内房屋租金、租金税款及物业管理费总额为3390885.35元；押金为三个月房屋租金、三个月租金税款及三个月的物业管理费之和，共计282682.11元。中启公司应于合同签订后的3个工作日内，将首期房屋租金和首期物业管理费及押金共计423373.18元支付至出租人指定账户内；装修期46天，即自2018年10月1日至2018年11月15日。承租人应在签订本合同后三个工作日内，应向出租人缴纳押金作为承租人履行合同各项条款的保证。如承租人不能按期缴纳，出租人有权要求承租人缴足未按期缴纳的押金并支付滞纳金，如承租人在本合同生效后超过30日仍不能按约定缴足押金，则出租人有权按本合同规定解除合同并要求承租人支付违约金。因承租人原因致使本合同提前终止的，则承租人将不享有上述之装修期。除此之外，承租人还应在本合同终止日之前，按本合同约定的租金、租金税款及物业管理费标准在出租人通知的期限内向出租人全额缴纳已发生的全部装修期的房屋租金、租金税款及物业管理费。承租人须按照本合同约定的方式和时间缴纳或补足房屋租金、物业管理费、押金、公用事业费和其他任何应付款项；逾期交纳须按照逾期天数向出租人和/或物业管理公司交纳违约滞纳金，该违约滞纳金按应交款额之每日千分之五计算。上述违约滞纳金自该拖欠款项到期应付日之次日起计算，直至承租人付清所有拖欠款项的本金及滞纳金。承租人未按本合同约定交纳或补足房屋租金、物业管理费、押金、公用事业费、损失赔偿金或本合同规定应付的其它款项，逾期达三十日以上的，出租人有权终止合同并收回所出租房屋，本合同亦因此而终止。并且承租人所缴付的押金作为违约金，不予退还，如出租人解除/终止本合同时承租人尚未按照本合同约定支付押金，出租人有权继续要求承租人支付该笔押金。此外对向承租人通知送达约定了涉诉房屋及指定邮箱两种送达方式。合同签订后，中启公司未向金隅公司支付任何款项。金隅公司亦未向中启公司交付涉诉房屋。

金隅公司于2018年10月24日分别通过向中启公司工商注册地址发送快递及向合同约定电子邮箱发送邮件的形式，要求中启公司支付首期款及押金，金隅公司于2018年11月5日通过前述方式通知中启公司于2018年11月1日解除双方签订的租赁合同，要求中启公司支付所欠款项并承担违约责任。

为证明其主张，中启公司提交以下证据：1.中启公司营业执照，以证明华人集团出具4份营业执照，金隅公司均称不符合签订合同条件，要求先在外面租房，注册的新公司作为承租人签订租赁合同。经质证，金隅公司认可该证据真实性，不认可证明目的。2.中启公司注册地房屋所有权证书、租赁合同及收据，证明华人集团租赁房屋支付租金。经质证，金隅公司不认可该证据真实性、合法性、关联性及证明目的，认为中启公司在庭审中存在反言，且未提供汇款凭证，无法证明实际支付了租金，即使是真实的，也系中启公司为注册公司自行租用房屋，与本案无任何关联。3.设计图、报价清单、2018年9月25日签订的装修设计合同及收款收据，证明中启公司为装修涉诉房屋进行了支出，包括图纸设计费6万元，预定装修材料费14万元。经质证，金隅公司不认可该证据真实性，认为中启公司在未确定是否能够与金隅股份签署租赁合同并承租涉诉房屋的情况下即与第三方签署装修设计合同，向其支付设计费并让第三方公司出具设计图有违常理，且其未提供银行付款凭证，无法证明其支付了相应费用。4.照片，证明金隅公司在将涉诉房屋出租给中启公司后，招来一家整理档案的公司在该房屋办公。关于照片的拍摄时间，2020年8月20日的庭审中，中启公司称为2018年9月25日，但在其提交的证据目录中称“该照片是合同存续期间办公人员的照片”。经质证，金隅公司不认可该证据真实性、合法性、关联性及证明目的，认为该照片无法显示拍摄地点、拍摄时间，无法证明中启公司的主张。5.终止合同告知函、邮件截图，证明合同在2018年11月5日解除。经质证，金隅公司认可其真实性认可，但不认可其证明目的，认为本案争议产生的原因系中启公司逾期支付租金等款项所导致，金隅公司为了避免损失继续扩大而依法解除租赁合同，符合合同约定及法律规定。

根据中启公司的申请，法院向腾讯公司调取张波与赵秋妍的微信通讯记录，腾讯公司司法协查专线答复该司未保留通讯记录。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》系签约双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，无法提供证据的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中启公司以因金隅公司原因造成其未向金隅公司交纳相应款项进行抗辩，但其提交的证据无法证明该意见，故对其抗辩意见，法院难以采纳。中启公司逾期交纳房屋租金和首期物业管理费及押金构成违约，应当承担违约责任，金隅公司据此要求解除合同，并无不当，但解除之日应为解除通知送达之日。金隅公司主张之违约金、滞纳金其实质均为违约金，法院予以合并处理。对于违约金之数额，鉴于合同签订至金隅公司行使解除权的时间较短，而中启公司以违约金过高进行抗辩，故法院对违约金标准予以调整。关于装修期内的装修期租金、租金税款及物业管理费，鉴于金隅公司并未向中启公司实际交付房屋，故法院对该费用作为确定违约金标准的因素，一并进行处理。中启公司要求金隅公司承担违约责任并赔偿损失，没有事实依据，法院不予支持。

综上，一审法院判决：一、确认北京金隅集团股份有限公司与中启华商国际贸易有限责任公司签订的DC-ZW-GTC-10011196号《房屋租赁合同》于2018年11月5日解除；二、中启华商国际贸易有限责任公司于判决生效后十五日内向北京金隅集团股份有限公司支付违约金141341元；三、驳回北京金隅集团股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回中启华商国际贸易有限责任公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查，涉案《房屋租赁合同》第2.2条约定，在承租人依照本合同足额缴纳押金、首期租金、租金税款及首期物业管理费的前提下，不晚于本合同装修期的起始日期前以现状交付。第十八条约定双方确认本租约条款经双方协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款。

本院认为，本案中，中启公司与金隅公司签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，中启公司未能按期履行合同约定的首期房屋租金等各项费用的给付义务，构成违约，已经达到合同约定的解除条件，金隅公司依约行使解除权，一审法院认定金隅公司发出的解除通知送达中启公司之日合同解除，并无不妥。中启公司应当向金隅公司承担合同解除的违约责任，一审法院对金隅公司主张的违约金予以支持，处理正确。对于违约金的数额，一审法院已经考虑了本案的实际情况，对违约金数额予以酌定，中启公司以金隅公司没有损失为由拒绝支付违约金的理由不能成立，酌定数额亦无明显不妥，本院不持异议。

综上所述，中启公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4420元，由中启华商国际贸易有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘慧慧

审 判 员　白　松

审 判 员　王军华

二〇二一年二月八日

法官助理　孙春玮

书 记 员　张晓鸥