张海波等与赵景春租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张辉，男，1963年9月4日出生，汉族，农民，住北京市房山区。

上诉人（原审被告）：王玉霞，女，1962年10月17日出生，汉族，农民，住北京市房山区。

上诉人（原审被告）：张海波，男，1989年9月9日出生，汉族，农民，住北京市房山区。

三上诉人共同之委托诉讼代理人：韩长华，北京恒拓律师事务所律师。

三上诉人共同之委托诉讼代理人：白帆，女，北京恒拓律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：赵景春，男，1974年7月1日出生，汉族，农民，住山东省莘县。

委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。

上诉人张辉、王玉霞、张海波因与被上诉人赵景春租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初10421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张辉、王玉霞、张海波上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回赵景春的全部诉讼请求，诉讼费由赵景春承担。事实与理由：1.《场院租赁合同》约定的租赁土地位于大苑上村东场院，面积约27亩，并不涉及我方租赁的马家沟村的土地。案涉租赁场院系王玉霞与北京市房山区青龙湖镇大苑上村农工商经济联合社（下称大苑上村经联社）签订的《土地租赁合同》中约定的租赁土地，签订《场院租赁合同》时，赵景春依据《土地租赁合同》的四至自行测量案涉租赁土地面积为27亩，并按照27亩向我方交纳租金。2.张辉与北京市房山区马家沟村农工商经济联合社（下称马家沟村经联社）签订的《荒山租赁合同书》约定的荒山范围与案涉租赁场院相邻，但与马家沟村无关。3.签订《土地租赁合同》时，王玉霞与大苑上村经联社并未实际测量案涉土地面积，仅估算为8亩，2021年1月11日大苑上村村委会派员会同房山区测绘所、王玉霞对《土地租赁合同》土地面积进行了现场测量，实测面积为29.23亩，与《场院租赁合同》约定的面积基本吻合。

赵景春辩称，同意一审判决，不同意张辉、王玉霞、张海波的上诉请求。我与张辉、王玉霞、张海波签订租赁合同的时候，对方将王玉霞、张辉各自的合同均给了我复印件，《场院租赁合同》的位置表述并不全面，但无法掩盖案涉场院位于大苑上村和马家沟村两村的事实；王玉霞在电话录音里也认可接到土地被流转的通知。

赵景春向一审法院起诉请求判令：1.确认我与张辉、王玉霞、张海波于2017年4月9日签订的《场院租赁合同》于2019年11月25日解除；2.张辉、王玉霞、张海波退还我未使用土地期间的租金1457924元；3.张辉、王玉霞、张海波向我支付以1457924元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月25日起计算至实际履行完毕之日止的利息损失，现暂计至2020年6月24日，为32743元；4.判令张辉、王玉霞、张海波赔偿我平整土地损失309900元；5.本案诉讼费用由张辉、王玉霞、张海波承担。

一审法院认定事实：2005年11月1日，大苑上村经联社作为出租方（甲方）与王玉霞作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于大苑上村东、达美公司东墙外以东、北至马家沟交界水沟，东至坡根水沟，南至道，面积8亩的土地。租赁期自2006年1月1日至2035年12月31日。

2005年9月29日，马家沟村经联社作为出租方（甲方）和张辉作为承租方（乙方）签订《荒山租赁合同书》，约定甲方将集体所有的荒山10亩租赁给乙方开发经营。租赁荒山名称及四至如下：南坡灰粉厂，东至南坡枣树跟，西至大苑上村交界处，南至大苑上村道边，北至养殖场石板加工厂交界处。租赁期限自2005年10月1日起至2035年9月30日止。

2017年4月9日，张辉、王玉霞、张海波作为出租方（甲方）与赵景春作为承租方（乙方）签订《场院租赁合同》，其中约定：乙方租赁甲方位于北京市房山区青龙湖镇大苑上村东场院，面积约27亩地。租赁期限从2017年4月9日至2035年4月8日。租金分三笔支付，签订合同日交付定金200000元，5月30日前交付租金500000元，10月1日前交付租金1001000元，共计1701000元。如遇国家集体占地拆迁，场院的补偿款属于甲方所有。地上物补偿款双方进行协商分配后，本合同终止。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场院及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。甲方配合乙方平场地，协商坟地迁移，遇到占地拆迁。甲方退还乙方剩余年限租金。签订租赁合同后，甲方依约向乙方交付了案涉场地，乙方共支付甲方租金1701000元。

经核实，赵景春所租赁的场院位于大苑上村和马家沟村。现位于马家沟村的租赁场地已进行了土地流转。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据查明的事实，赵景春与张辉、王玉霞和张海波签订的《场院租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，应为合法有效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点之一是案涉租赁场院的范围。赵景春称案涉租赁场院位于大苑上村和马家沟村，但张辉、王玉霞和张海波予以否认，辩称案涉租赁场院仅位于大苑上村，与马家沟村无关。根据调查及现场勘验的情况，法院认为案涉租赁场院应位于大苑上村和马家沟村，理由如下：一是《场院租赁合同》中双方约定的租赁面积约27亩地，而王玉霞从大苑上村经联社所租赁的面积仅约8亩；二是赵景春提供了其与王玉霞于2019年11月25日关于协商案涉租赁场院的电话录音。本案争议的焦点之二是《场院租赁合同》能否继续履行。双方在上述合同中约定：如遇国家集体占地拆迁，场院的补偿款属于甲方所有。地上物补偿款双方进行协商分配后，本合同终止。现位于马家沟村的租赁场院已被土地流转，根据本案的具体案情，合同的约定，法院认为《场院租赁合同》客观实际上已无法继续履行，产生了合同解除的法律效力，赵景春主张合同于2019年11月25日解除，于法有据，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，经核实，赵景春已支付张辉、王玉霞、张海波租金共计1701000元，现赵景春主张返还剩余租金，于法有据，法院予以支持，具体的数额法院依据本案的具体案情、赵景春的诉讼请求予以酌定。赵景春主张利息损失及平整土地损失，无法律依据，对此法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、确认赵景春与张辉、王玉霞、张海波在2017年4月9日签订的《场院租赁合同》于2019年11月25日解除；二、张辉、王玉霞、张海波于判决生效后七日内返还赵景春租金共计1452675元；三、驳回赵景春其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，张辉、王玉霞、张海波向本院提交如下证据：1.北京市房山区测绘所出具的普通测量成果报告，欲证明王玉霞租赁的场院实际测量结果为29.23亩，而非合同约定的8亩；2.大苑上村村委会开具的情况说明，欲证明案涉土地未进行流转，符合租赁使用条件。赵景春对于上述两份证据均不予认可，认为测绘报告系王玉霞单方委托且依据王玉霞指定的测距测量的，不具备参考价值。对此本院认为，本案争议系《场院租赁合同》所涉场院的范围是否包含《土地租赁合同》与《荒山租赁合同书》的土地，王玉霞以其与大苑上村村委会签订的《土地租赁合同》为依据单方委托第三方进行测绘，并提供大苑上村村委会出具的情况说明，但上述证据的内容仅涉及王玉霞自大苑上村村委会处承租的场院，因此在对范围及面积均有争议的情况下，上述证据仍不能明晰争议事实。庭审中，张辉、王玉霞、张海波坚持认为一审法院核实的案涉租赁场院仅位于大苑上村。对于案涉场院内是否已种树的事实，双方于庭审结束后均向本院提交了部分现场照片，从照片可以看出场院内有部分土地已种树苗，但照片仍无法区分具体位置。双方均表示不清楚谁种的树，张辉、王玉霞、张海波认为案涉场院能够继续使用。

二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认

本院认为，本案争议焦点为《场院租赁合同》约定的场院范围是否包含马家沟村的荒山部分。其一，《场院租赁合同》约定的租赁土地位置位于大苑上村东场院，但并未约定场院的具体四至，鉴于马家沟村位于大苑上村东的地理位置，因此并不能凭上述位置的方位约定就此认定场院的四至范围全部处于大苑上村范围。第二，《场院租赁合同》的出租方为张辉与王玉霞，且赵景春持有王玉霞与大苑上村村委会签订的《土地租赁合同》以及张辉与马家沟村村委会签订的《荒山租赁合同书》复印件，对此王玉霞并不能做出合理解释。第三，赵景春在一审中提供了其与王玉霞的通话录音，其中明确提及土地流转事宜，且彼时已出现场院内被种树的情形，王玉霞坚持否认其知晓土地流转事宜且土地流转涉及赵景春租赁的场院，显然与事实不符。第四，王玉霞、张辉、张海波作为案涉场院的出租方，在合同履行期间理应向承租方赵景春提供符合合同目的和用途的场地，现案涉场院内部分场地被种树系事实，王玉霞、张辉、张海波上诉主张种树的部分与案涉场院无关，亦无事实依据。基于以上事实，在双方均不能明确案涉场院的具体四至及具体面积的情况下，一审法院依据调查核实结果所作《场院租赁合同》的场院范围位于大苑上村和马家沟村之认定无误，本院予以确认。在双方均表示不清楚种树的主体而双方又均知晓土地流转一事的情况下，赵景春并不能自行处理地上树木，案涉场院客观上已不具备按照合同约定继续使用的可能。因此，张辉、王玉霞、张海波关于继续履行《场院租赁合同》之上诉意见，不能成立，本院不予支持。一审法院据此认定《场院租赁合同》于2019年11月25日解除并酌定张辉、王玉霞、张海波应向赵景春返还的租金数额，并无不当。

综上所述，张辉、王玉霞、张海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17874元，由张辉、王玉霞、张海波负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　胡珊珊

审 判 员　时　霈

审 判 员　王　磊

二〇二一年三月十二日

法官助理　周　轩

书 记 员　唐　琪